Quatrième Chambre ARRÊT No R.G : 04/07319 VJ S.A.R.L. SOFI PATRIM C/ M. Sylvain X... ASSOCIATION DE SOUTIEN AUX COPROPRIETAIRES ET RESIDENTS DES JARDINS DES Y... - ASCORJU - M. Joseph Z... Mme Z... S.A. SOFI OUEST M. Jean-Marc LE A...
B... partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 02 FEVRIER 2006 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Monsieur Jean-Luc MOIGNARD, Président, Monsieur Philippe SEGARD, Conseiller, Madame Véronique JEANNESSON, Conseiller, GREFFIER :
Madame Agnès C..., lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 17 Novembre 2005 ARRÊT : Réputé contradictoire, prononcé par Monsieur Jean-Luc MOIGNARD, Président, à l'audience publique du 02 Février 2006, après prorogation de la date indiquée à l'issue des débats.
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APPELANTE : S.A.R.L. SOFI PATRIM 1 B rue Thiers 56000 VANNES représentée par la SCP BAZILLE J.J., GENICON P., GENICON S., avoués assistée de Me Claude PIERRE, avocat INTIMÉS : Monsieur Sylvain X... 2 rue du Mottais 56800 LOYAT représenté par la SCP GUILLOU & RENAUDIN, avoués assisté de Me Emmanuel NGUYEN, avocat ASSOCIATION DE SOUTIEN AUX COPROPRIETAIRES ET RESIDENTS DES JARDINS DES Y... - ASCORJU - Kerlau 56250 ELVEN représentée par la SCP GUILLOU & RENAUDIN, avoués assistée de Me Emmanuel NGUYEN, avocat
Monsieur Joseph Z...
D... 44119 GRANDCHAMPS DES FONTAINES ASSIGNE A PERSONNE Madame Z...
D... 44119 GRANDCHAMPS DES FONTAINES ASSIGNE A PERSONNE S.A. SOFI OUEST 6 place de la République 56000 VANNES représentée par la SCP Y. CHAUDET - J. BREBION - J.D. CHAUDET, avoués assistée de la SCP BOUESSEL DU BOURG - CRESSARD - ERMENEUX - LAMON, avocats Monsieur Jean-Marc LE A... 6 place de la République 56000 VANNES représenté par la SCP Y. CHAUDET - J. BREBION - J.D. CHAUDET, avoués assisté de la SCP BOUESSEL DU BOURG - CRESSARD - ERMENEUX - LAMON, avocats I - Exposé du litige:
L'immeuble dénommé "Les Jardins de l'Université" est divisé en 103 studios, outre un local au rez de chaussée du bâtiment B portant le no 112 ainsi que des emplacements de stationnement. Il est convenu dans le règlement de copropriété que la location de ces studios est réservée aux étudiants.
Le local no 112, d'une superficie d'environ 190 m est la propriété de la SCI JMLR qui l'a donnée à bail commercial par contrat du 22 décembre 1994 à la SARL SOFI PATRIM dont les parts appartiennent à la SA SOFI OUEST et à Monsieur Jean-Marie LE A..., gérant. Ce local est destiné aux étudiants pour leur permettre de bénéficier d'un certain nombre de services communs qui consistent, selon les termes dudit bail en une laverie, une salle de photocopie, une salle de réunion et une salle de télévision.
La SARL SOFI PATRIM assume les frais de fonctionnement y afférant. Aux termes du règlement de copropriété, " Les copropriétaires devront subir, sans indemnités, les réparations qui seront nécessaires aux parties communes et au local en cause. Afin d'assurer au profit des occupants de l'ensemble immobilier la mise à disposition du local... chacun des copropriétaires devra s'engager à régler ou à faire régler
par l'occupant ou le locataire de son lot le montant de la participation forfaitaire réclamé par la société gestionnaire."
Suivant acte sous seing privé en date du 1 er août 1996, Monsieur Sylvain X... a souscrit par l'intermédiaire de la SARL SOFI PATRIM un bail de trois ans avec les époux Z... pour un bien situé appartement 42 "Jardin des Y..."- 6 bd de la Résistance à Vannes moyennant un loyer de 938,08 F, un montant complémentaire de 135,95 F et également une participation forfaitaire mensuelle ouvrant droit aux services spécifiques de la résidence auprès de la SARL SOFI PATRIM pour un montant fixé pour l'année scolaire 1996-1997 à la somme de 200F par mois TTC et faisant l'objet d'une facture séparée. L'état de sortie des lieux a été établi le 30 juin 1999. La SARL SOFI PATRIM a refusé de restituer le montant de la garantie au motif de l'absence de paiement de la somme forfaitaire de 200 F correspondant au local pressing.
Par acte du 7 août 2000, Monsieur X... a fait assigner devant le Tribunal d'instance de Vannes Monsieur et Madame Z... et la SARL SOFI PATRIM afin notamment de voir dire la clause insérée dans le bail par cette dernière de nul effet en vertu des articles 4 et 5 et suivants de la Loi du 6 juillet 1989 et des articles L 122-1 et suivants du Code de la consommation et de voir la SARL SOFI PATRIM et les époux Z... condamnés à lui payer diverses sommes.
L'Association de Soutien aux Copropriétaires et Résidents des Jardins de l'Université (ASCORJU) est intervenue volontairement à l'instance aux fins notamment de voir constater le caractère illicite des clauses insérées dans le bail de Monsieur X... et d'ordonner et enjoindre à la SARL SOFI PATRIM la suppression des clauses illicites et abusives figurant dans les baux et autres documents
proposés aux résidents des Jardins de l'université, sous peine d'astreinte, dire que le jugement sera publié aux frais de la défenderesse dans le journal Ouest-France édition régionale et affiché de manière apparente dans les locaux de SARL SOFI PATRIM et les lieux gérés par SARL SOFI PATRIM ou ses filiales connaissant de telles pratiques.
Par acte sous seing privé du 7 janvier 2003 avec effet au 1er janvier 2003, Monsieur LE A... et la SA SOFI OUEST ont vendu à la société FONCIA l'ensemble des parts sociales composant le capital de la SARL SOFI PATRIM. Les cédants sont intervenus volontairement à la procédure.
Par jugement en date du 6 mai 2004, le Tribunal d'instance de Vannes a: - déclaré irrecevables les demandes de l'Association des Familles rurales, - décerné acte à l'ASCORJU de son intervention volontaire, - décerné acte à la SA SOFI OUEST et Monsieur LE A... de leur intervention volontaire, - prononcé la nullité de la convention formée entre la SARL SOFI PATRIM et Monsieur X... le 1er août 1996, - en conséquence condamné la SARL SOFI PATRIM à restituer à Monsieur X... les sommes effectivement payées au titre des services spécifiques, - condamné solidairement les époux Z... à payer à Monsieur X... la somme de 152,45 ç au titre du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 31 août 2000, - condamné la SARL SOFI PATRIM à payer à Monsieur X... une somme de 500 ç pour l'indemnisation de son préjudice, - condamné la SARL SOFI PATRIM à payer à l'ASCORJU une somme de 150 ç au titre de son préjudice, - débouté la SARL SOFI PATRIM de son appel en garantie, - débouté les parties de leurs autres demandes, - ordonné l'exécution provisoire, - condamné la SARL SOFI PATRIM à payer des frais irrépétibles, - fait masse des dépens partagés à hauteur de deux tiers pour la SARL SOFI PATRIM et d'un tiers pour les époux Z...
La SARL SOFI PATRIM a régulièrement interjeté appel de cette décision le 28 juillet 2004.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées le 29 octobre 2004 pour la SARL SOFI PATRIM, le 9 novembre 2005 pour Monsieur X..., le 9 novembre 2005 pour l' ASCORJU et le 3 novembre 2005 pour Monsieur LE A... et la SA SOFI OUEST.
[***] II - Motifs :
Monsieur et Madame Z... ne sont pas appelants du jugement déféré. Sur la forclusion biennale :
Sur la forclusion biennale :
Monsieur LE A... et la SA SOFI OUEST ne précisent pas sur quel fondement ils allèguent une forclusion biennale de l'action de Monsieur X.... En l'espèce, ce dernier réclame la nullité d'une clause contractuelle illicite dont l'action n'est pas prescrite par deux ans, étant observé que ladite action ne se situe pas dans le cadre de l'article L 311-17 du Code de la consommation. La demande sera rejetée.
Sur l'application de l'article L 122-1 du Code de la consommation :
Le contrat de bail conclu le 1 er août 1996 entre Monsieur et Madame Z..., bailleurs, d'une part, et Monsieur X..., preneur, d'autre part, contient la clause suivante en son article 9 intitulé "Montant du loyer et des services spécifiques" : "Le locataire s'oblige également à acquitter une participation forfaitaire mensuelle ouvrant droit aux services spécifiques de la résidence, auprès de SARL SOFI PATRIM. Ce forfait est fixé, pour l'année scolaire 1999-2000 à deux cents (200) francs par mois TTC et fait l'objet d'une facturation séparée."
Monsieur X... soutient que cette clause est illicite au sens de l'article L 122-1 du Code de la consommation.
Monsieur LE A... et la SA SOFI OUEST font valoir que cet article est inapplicable au contrat de bail souscrit entre les époux Z... et Monsieur X... et qu'aucun contrat n'est conclu entre ce dernier et la SARL SOFI PATRIM.
L'article l12-1 du Code de la consommation dispose : "Il est interdit de refuser à un consommateur la vente d'un produit ou la prestation d'un service, sauf motif légitime, et de subordonner la vente d'un produit à l'achat d'une quantité imposée ou à l'achat concomitant d'un autre produit ou d'un autre service ainsi que de subordonner la prestation d'un service à celle d'un autre service ou à l'achat d'un produit. Cette disposition s'applique à toutes les activités visées au dernier alinéa de l'article L 113-2."
L'article L 113-2 du Code de la consommation renvoie à l'article 53 de l'ordonnance du 1er décembre 1986 codifié au Code de Commerce à l'article 410-1 Livre IV intitulé "De la liberté des prix et de la concurrence" indiquant que les règles définies au présent livre s'appliquent à toutes les activités de production, de distribution et
de services, y compris celles qui sont le fait de personnes publiques, notamment dans le cadre de convention de délégation de service public.
Le contrat de bail conclu entre les époux Z... et Monsieur X... n'est pas une prestation de service au sens de l'article L 122-1 du Code de la consommation, les bailleurs n'étant pas des professionnels de la location.
En revanche, il est constant que la SARL SOFI PATRIM est le gestionnaire de l'immeuble, mandaté par les copropriétaires et, à ce titre ainsi qu'aux termes de son objet social d'activité d'agent immobilier, elle est l'intermédiaire professionnel entre les copropriétaires et les étudiants lors de la conclusion des contrats de bail. L'article16 du contrat de Monsieur X... stipule que "Conformément à l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989, la rémunération de l'ensemble des personnes qui se livrent ou prêtent leur concours à un acte de location d'un immeuble appartenant à autrui à usage d'habitation est partagée par moitié entre le bailleur et le preneur. Cette rémunération est fixée à 2 800 F TTC représentant 1 400 F TTC à la charge de chacune des parties. Elle sera exigible au plus tard le jour de la signature du bail."
La SARL SOFI PATRIM a ainsi pour activité d'offrir un logement, appartenant à autrui, aux étudiants qui le recherchent, moyennant une rémunération payée par l'étudiant lorsque l'offre est acceptée. Cette activité est une prestation de service au sens de l'article L 122-1 du Code de la consommation. Il n'est pas contesté que le paiement de la somme prévue au contrat de bail n'ait pas été effectué par le preneur et en l'espèce, il n'est nul besoin d'un contrat écrit pour constater l'accord et donc le contrat conclu entre la SARL SOFI PATRIM et Monsieur X....
Cependant, il ressort des éléments du dossier, et ce n'est pas
contesté par la SARL SOFI PATRIM, que celle-ci subordonne cette prestation à une autre prestation de service, laquelle consiste en l'accès aux services spécifiques du local 112 dont elle assure le fonctionnement et dont elle fixe le paiement à son profit à 200F par mois, sans que d'ailleurs ces services soit déterminés dans la clause litigieuse. L'étudiant qui cherche à se loger est ainsi contraint lors de l'acceptation de l'offre de la SARL SOFI PATRIM de payer des services supplémentaires, qui ne sont pas des charges locatives, et qu'il n'a pas le choix de refuser, sous peine de se voir retirer l'offre de logement initiale. Cette pratique commerciale est interdite par l'article L 122-1 du Code de la consommation, d'ordre public, et parfaitement illicite, peu importante dès lors la clause du règlement de copropriété alléguée par Monsieur LE A... et la SA SOFI OUEST.
Subsidiairement, Monsieur LE A... et le SA SOFI OUEST soutiennent que l'on est en présence d'une vente par lot parfaitement légale dès lors que le local spécifique est complémentaire du bail principal et correspond à une tendance du marché.
D'une part, les services vendus ne remplissent pas une seule et même fonction, l'un consistant en l'offre d'un logement, l'autre en l'offre d'une laverie, une pièce de télévision, une photocopieuse et une salle de réunion, d'autre part, il n'est pas démontré que l'offre dite complémentaire le soit pour tous les logements, certains étudiants disposant à l'évidence de télévision individuelle ou n'ayant nul besoin de laverie, et alors que, de plus, l'avantage pécunier allégué est diminué par le fait que les équipements étaient payables par cartes magnétiques.
Dans ces conditions, la clause insérée au bail conclu entre les époux Z... et Monsieur X... est nulle et de nul effet, l'accès aux services spécifiques offerts par la SARL SOFI PATRIM devant
relever du libre choix des consommateurs.
Sur les demandes de Monsieur X... :
Monsieur X... sollicite la confirmation des condamnations prononcées par le premier juge. La SARL SOFI PATRIM ne les conteste pas. Il y a lieu de confirmer le jugement de ce chef.
Cependant, il convient de préciser que les sommes effectivement payées au titre des services spécifiques correspondent uniquement au montant mensuel de 200 F réclamé illicitement et versé selon quittances.
Il sollicite de surcroît en cause d'appel de condamner solidairement Monsieur LE A..., la SA SOFI OUEST et la SARL SOFI PATRIM à lui payer la somme de 2 000 ç pour l'indemnisation de son préjudice et procédure abusive.
Aucune mauvaise foi de la part des appelants et appelants incidents n'est démontrée. Monsieur X... sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, ainsi que de celle relative à l'indemnisation de son préjudice en appel qui n'est pas précisément déterminée ni chiffrée, "le temps passé à récupérer (sa) créance"n'étant d'ailleurs pas justifié, l'exécution provisoire ayant été ordonnée par le premier juge.
Les demandes qui figurent dans les conclusions de Monsieur X... et faites dans l'intérêt de l'ASCORJU alors que celle-ci dépose ses propres écritures sont sans objet.
Sur les demandes de l'ASCORJU :
L'ASCORJU conclut à la confirmation du jugement du 4 mai 2004 en toutes ses dispositions mais sollicite cependant d'ordonner à la SARL SOFI PATRIM la suppression des clauses illicites dans les baux et autres documents proposés aux résidents, le cas échéant sous astreinte et d'ordonner la publication ainsi que l'affichage de la
présente décision. Elle demande en outre (mais pas dans son dispositif) et en cause d'appel la condamnation solidaire de Monsieur LE A..., de la SA SOFI OUEST et de la SARL SOFI PATRIM à lui payer la somme de 5 000 ç au titre de son préjudice et pour procédure abusive outre 2 500 ç en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
L'ASCORJU ne rapporte pas la preuve de son agrément et pour les motifs exacts et pertinents du premier juge que la Cour adopte, ses demandes d'enjoindre à la SARL SOFI PATRIM la suppression des clauses illicites dans les baux ainsi que d'ordonner la publication et l'affichage du jugement seront rejetées, le jugement étant en conséquence confirmé.
Aucune mauvaise foi de la part des appelants et appelants incidents n'est démontrée. L'ASCORJU sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, ainsi que de celle relative à l'indemnisation de son préjudice en appel qui n'est pas précisément déterminée ni chiffrée "le temps passé à récupérer leur créance (des intimés) "n'étant d'ailleurs pas justifié, l'exécution provisoire ayant été ordonnée par le premier juge. La somme allouée par le premier juge au titre de son préjudice sera confirmée, conformément à la demande.
Sur la demande en garantie de la SARL SOFI PATRIM :
La SARL SOFI PATRIM conclut à la réformation partielle de la décision et sollicite la condamnation solidaire de Monsieur LE A... et de la SA SOFI OUEST à la garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre.
Elle soutient qu'à aucun moment les difficultés rencontrées par Monsieur LE A... et la SA SOFI OUEST avec la collectivité des locataires n'ont été évoquées et encore moins une quelconque anomalie au regard des dispositions protectrices du Code de la consommation.
Elle ajoute que son préjudice consiste en les condamnations spécifiques prononcées à son encontre du fait des agissements illicites de Monsieur LE A... et de la SA SOFI OUEST qui n'ont pas été indemnisés par ailleurs.
Ces derniers font valoir que l'acte de cession du 7 janvier 2003 comporte en son article 6 une clause de garantie de passif faisant référence expressément aux deux seuls litiges en cours à cette époque et notamment celui concernant Monsieur X... et qu'il ont respecté les obligations découlant de cette clause. Ils exposent en outre que la SARL SOFI PATRIM ne justifie pas d'un préjudice spécifique et qu'en tout état de cause il n'existe aucune faute personnelle aux actionnaires précédents qui justifierait un appel en garantie.
Aux termes de la clause "garantie de passif" de l'acte de cession du 7 janvier 2003, les cédants s'engagent expressément, dans l'hypothèse où la SARL SOFI PATRIM-L'Offre Immobilière serait condamnée à indemniser tant Mademoiselle LE E... que Monsieur X..., à se substituer à la SARL SOFI PATRIM-L'Offre Immobilière dans le paiement des sommes qu'elle pourrait leur devoir au titre desdites condamnations. Dans ces conditions, la SARL SOFI PATRIM ne justifie pas d'un préjudice en ce qui concerne l'action intentée par Monsieur X... à son encontre.
En revanche, elle justifie d'un préjudice résultant des condamnations prononcées à son encontre au profit de l'ASCORJU.
L'article L 223-22 du Code de Commerce applicable en l'espèce dispose que les gérants sont responsables individuellement ou solidairement selon le cas envers la société ou envers les tiers soit des infractions aux dispositions législatives ou réglementaires applicables aux société à responsabilité limitée, soit des violations des statuts, soit des fautes commises dans leur gestion.
Il est constant que Monsieur LE A... était, au moment de la conclusion du contrat de bail, gérant de la SARL SOFI PATRIM.
Les dispositions de l'article L 122-1 du Code de la consommation ayant pour but de protéger le consommateur contre l'abus d'une puissance économique sont d'ordre public. Il n'est pas contestable que les services spécifiques de la SARL SOFI PATRIM soient utiles pour les étudiants qui en sont demandeurs. En revanche, le fait d'imposer ces services à tous les étudiants recherchant un logement, en violation du Code de la consommation, constitue une faute de gestion du gérant qui, en mettant ainsi la société qu'il représente en infraction avec une règle d'ordre public dont elle doit répondre, agit contre l'intérêt social, étant observé que lors de la création de la résidence des Jardins de l'Université et de la conclusion du contrat litigieux, la législation sur les pratiques commerciales illicites était en vigueur depuis l'ordonnance du 1er décembre 1986. En revanche, la SA SOFI OUEST qui n'était que porteur de part dans la SARL SOFI PATRIM et dont il n'est pas démontré qu'elle ait pris la décision critiquée doit être mise hors de cause.
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Dans l'exposé de ses conclusions, l'ASCORJU sollicite la condamnation solidaire de Monsieur LE A..., de la SA SOFI OUEST et de la SARL SOFI PATRIM à lui payer la somme de 2 500 ç au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Monsieur X... sollicite la condamnation solidaire de Monsieur LE A..., de la SA SOFI OUEST et de la SARL SOFI PATRIM à lui payer sur le même fondement la somme de 1 500 ç.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de l'ASCORJU et de Monsieur X... les frais irrépétibles qu' ils ont engagés pour faire valoir leurs droits. La SARL SOFI PATRIM, d'une part, et la SA SOFI OUEST et Monsieur LE A... in solidum d'autre part, qui succombent en appel seront condamnés à payer à l'ASCORJU chacun la somme de 400 ç et à Monsieur X... chacun celle de 500 ç en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
La SARL SOFI PATRIM qui succombe, même partiellement, en appel sera déboutée de sa demande de frais irrépétibles.
Il sera fait masse des dépens qui seront partagés à égalité entre d'une part Monsieur LE A... et la SA SOFI OUEST in solidum et d'autre part la SARL SOFI PATRIM.
[***] - Par ces motifs :
LA COUR :
Réforme le jugement en ce qu'il a prononcé la nullité de la convention formée entre la SARL SOFI PATRIM et Monsieur X... et débouté la SARL SOFI PATRIM de sa demande en garantie,
En conséquence,
Prononce la nullité de la clause suivante figurant à l'article 9 du contrat de bail signé le 1er août 1996 entre Monsieur X... et les époux Z... : "Le locataire s'oblige également à acquitter une
participation forfaitaire mensuelle ouvrant droit aux services spécifiques de la résidence, auprès de SARL SOFI PATRIM. Ce forfait est fixé, pour l'année scolaire 1999-2000 à deux cents (200) francs par mois TTC et fait l'objet d'une facturation séparée."
Condamne Monsieur LE A... à garantir la SARL SOFI PATRIM de toutes ses condamnations prononcées au bénéfice de l'ASCORJU,
Confirme le jugement pour le surplus,
Y ajoutant,
Déboute Monsieur LE A... et la SA SOFI OUEST de leur demande de forclusion de l'action intentée par Monsieur X...,
Précise que la restitution à Monsieur X... des sommes effectivement payées au titre des services spécifiques s'entend de celles correspondant uniquement au montant mensuel de 200 F réclamé illicitement et versé selon quittances,
Condamne la SARL SOFI PATRIM, d'une part, et la SA SOFI OUEST et Monsieur LE A... in solidum d'autre part, à payer à l'ASCORJU chacun la somme de QUATRE CENTS EUROS (400 ç) et à Monsieur X... chacun celle de CINQ CENTS EUROS (500 ç) en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile,
Déboute les parties de leurs autres demandes,
Fait masse des dépens qui seront également partagés entre d'une part Monsieur LE A... et la SA SOFI OUEST in solidum et d'autre part la SARL SOFI PATRIM.
Le Greffier,
Le Président,
