Quatrième Chambre ARRÊT No R.G : 04/03709 PS S.A.S. SOFI OUEST M. Jean Marc LE X...
Y.../ S.A.R.L. SOFI PATRIM et autres... Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 02 FEVRIER 2006 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Monsieur Jean-Luc MOIGNARD, Président, Monsieur Philippe SEGARD, Conseiller, Madame Véronique JEANNESSON, Conseiller, GREFFIER :
Madame Agnès Z..., lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 17 Novembre 2005 ARRÊT : Contradictoire, prononcé par Monsieur Jean-Luc MOIGNARD, Président, à l'audience publique du 02 Février 2006, après prorogation de la date indiquée à l'issue des débats.
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APPELANTS : S.A.S. SOFI OUEST Parc Pompidou Avenue Georges Pompidou 56000 VANNES représentée par la SCP Y. CHAUDET - J. BREBION - J.D. CHAUDET, avoués assistée de la SCP BOUESSEL DU BOURG - CRESSARD - ERMENEUX - LAMON, avocats Monsieur Jean Marc LE X... 6 place de la République 56000 VANNES représenté par la SCP Y. CHAUDET - J. BREBION - J.D. CHAUDET, avoués assisté de la SCP BOUESSEL DU BOURG - CRESSARD - ERMENEUX - LAMON, avocats - II - INTIMÉS : Monsieur Yves A... Le B... du Lindret 44630 PLESSE représenté par la SCP GUILLOU & RENAUDIN, avoués assisté de Me Emmanuel NGUYEN, avocat Monsieur Mickaùl C... 58 Campus des Sciences 2 place Olivier Delourme
par la SCP GAUTIER-LHERMITTE, avoués assisté de Me Emmanuel NGUYEN, avocat bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2005/1792 du 26/04/2005 - IV - Monsieur Mathieu D... 23 avenue Saint Symphorien 56000 VANNES représenté par la SCP GUILLOU & RENAUDIN, avoués assisté de Me Emmanuel NGUYEN, avocatassisté de Me Emmanuel NGUYEN, avocat Mademoiselle Marine E... 1 rue Billault 56000 VANNES représentée par la SCP GUILLOU & RENAUDIN, avoués assistée de Me Emmanuel NGUYEN, avocat Mademoiselle Virginie GUIOT F... 56640 ARZON représentée par la SCP GUILLOU & RENAUDIN, avoués assistée de Me Emmanuel NGUYEN, avocat Monsieur Julien LE G... 3 place Olivier Delourme Appartement 34 56000 VANNES représenté par la SCP GUILLOU & RENAUDIN, avoués assisté de Me Emmanuel NGUYEN, avocat Monsieur Thibault LE H... 18 rue Pierre et Marie Curie 56100 LORIENT représenté par la SCP GUILLOU & RENAUDIN, avoués assisté de Me Emmanuel NGUYEN, avocat Mademoiselle Carole LE I... 7 rue de l'Océan 56000 VANNES représentée par la SCP GUILLOU & RENAUDIN, avoués assistée de Me Emmanuel NGUYEN, avocat Mademoiselle Anne Gaùlle J...
K... 56350 BEGANNE représentée par la SCP GUILLOU & RENAUDIN, avoués assistée de Me Emmanuel NGUYEN, avocat - V - Mademoiselle Sabrina L... La M... 22230 ST VRAN représentée par la SCP GUILLOU & RENAUDIN, avoués assistée de Me Emmanuel NGUYEN, avocat Mademoiselle Thiphaine N... 40 rue Maréchal Foch 44510 LE POULIGUEN représentée par la SCP GUILLOU & RENAUDIN, avoués assistée de Me Emmanuel NGUYEN, avocat Monsieur Benjamin LE O... 2 bis rue Chateaubriant 29720 PLONEOUR LANVERN représenté par la SCP GUILLOU & RENAUDIN, avoués assisté de Me Emmanuel NGUYEN, avocat Monsieur Claude Olivier P... 4 chemin de Keradrivin 22300 SERVEL représenté par la SCP GUILLOU & RENAUDIN, avoués assisté de Me Emmanuel NGUYEN, avocat Monsieur Nicolas
Q... 7 lot Kerfontaine 56400 PLUNERET représenté par la SCP GUILLOU & M LE X... et la SAS SOFI OUEST ont interjeté appel principal de cette décision.
Il est dit que SOFI PATRIM a cessé ses facturations, sans qu'il soit précisé à quelle date.
Pour un plus ample exposé des faits et de la procédure, ainsi que celui des prétentions et moyens développés par les parties devant la Cour, il sera fait référence à la décision dont appel et aux dernières conclusions déposées : - le 3 novembre 2005 par Mlle R..., M D..., Mlle N..., Mlle S..., Mlle T..., Mlle U..., Mlle V..., Mlle XW..., Mlle E..., Mlle
XX..., et M XY..., - le 4 novembre 2005 par M P..., - le 4 novembre 2005 par M P..., Mlle XZ..., et Mlle L..., - le 8 novembre 2005 par la SARL SOFI PATRIM, - le 8 novembre 2005 par la SAS SOFI OUEST et M LE X..., - le 9 novembre 2005 par Mlle LE XA..., M LE H..., Mlle J..., Mlle LE I..., M C..., M LE G..., Mlle XB..., M A..., M Q..., Mlle XC..., M LE O..., et Mlle LE
XD....
L'ordonnance de clôture de la mise en état est intervenue le 14 novembre 2005.
MOTIFS
Sur les prétentions des 26 étudiants demandeurs A.
Demandes en annulation des conventions de services spécifiques
SOFI PATRIM, qui n'était pas le syndic de la copropriété, était chargée en tant que mandataire des copropriétaires bailleurs, de commercialiser les logements auprès des locataires, d'établir les baux et d'appeler les loyers.
Comme dit plus haut, lors de chaque nouvelle location, elle exigeait en même tant que l'établissement du bail, et parfois même quelques jours auparavant, la signature d'une convention annexe, passée entre
56000 VANNES représenté par la SCP GUILLOU & RENAUDIN, avoués assisté de Me Emmanuel NGUYEN, avocat Mademoiselle Clothilde XW... 6 Campus des Sciences 3 place Olivier Delourme 56000 VANNES représentée par la SCP GUILLOU & RENAUDIN, avoués assistée de Me Emmanuel NGUYEN, avocat Mademoiselle Solène V... 3 rue l'Helgouach 29390 SCAER représentée par la SCP GUILLOU & RENAUDIN, avoués assistée de Me Emmanuel NGUYEN, avocat Mademoiselle Marion LE XD... Pen An XE... 29350 MOELAN SUR MER représentée par la SCP GUILLOU & RENAUDIN, avoués assistée de Me Emmanuel NGUYEN, avocat Mademoiselle Laùtitia LE XA... Bel XF... 56120 LANOUEE représentée par la SCP GUILLOU & RENAUDIN, avoués assistée de Me Emmanuel NGUYEN, avocat Mademoiselle Karell XC... 67 rue du Riancourt 35400 ST MALO représentée par la SCP GUILLOU & RENAUDIN, avoués assistée de Me Emmanuel NGUYEN, avocat - III - Mademoiselle Alexia XZ... 35 B rue Gambetta 56100 LORIENT représentée par la SCP GUILLOU & RENAUDIN, avoués assistée de Me Emmanuel NGUYEN, avocat Mademoiselle Elodie XB...
XG... 56700 SAINTE HELENE représentée par la SCP GUILLOU & RENAUDIN, avoués assistée de Me Emmanuel NGUYEN, avocat Mademoiselle Anissa
XX... 39 rue Raymond Guillemot 56600 LANESTER représentée par la SCP GUILLOU & RENAUDIN, avoués assistée de Me Emmanuel NGUYEN, avocat Mademoiselle Ludivine R...
XH... 85500 XI... HERBIERS représentée par la SCP GUILLOU & RENAUDIN, avoués assistée de Me Emmanuel NGUYEN, avocat Mademoiselle Audrey U... 48 avenue Georges Bizet 77680 ROISSY EN BRIE représentée par la SCP GUILLOU & RENAUDIN, avoués assistée de Me Emmanuel NGUYEN, avocat Mademoiselle Angélique T... 30 rue de la Cour des Noues 75020 PARIS représentée par la SCP GUILLOU & RENAUDIN, avoués assistée de Me Emmanuel NGUYEN, avocat bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2005/783 du 15/03/2005 Monsieur Nicolas XY... 58 rue Pic de la Mirandole 29000 QUIMPER représenté
RENAUDIN, avoués assisté de Me Emmanuel NGUYEN, avocat S.A.R.L. SOFI PATRIM 1 B rue Thiers 56000 VANNES représentée par la SCP BAZILLE J.J., GENICON P., GENICON S., avoués assistée de Me Claude PIERRE, avocat
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
La SA SOFI OUEST, devenue SAS SOFI OUEST, présidée par M Jean Marc LE X..., a fait construire à VANNES une résidence pour étudiants dénommée Campus des Sciences, et dont les logements ont été vendus en copropriété auprès de particuliers. L'ensemble était conventionné à l'APL et il était bien précisé au règlement de copropriété que la location des logements était réservée aux étudiants.
Un local destiné à recevoir des services collectifs (laverie, TV, jeux, photocopieuse) pour les résidants y a été intégré en rez de chaussée.
Le règlement de copropriété prévoyait que :
XI... locaux du rez de chaussée sont exclusivement réservés aux résidents, sous la surveillance du maître de maison, conformément à l'affectation décidée par le gestionnaire et, à défaut de gestionnaire, par l'assemblée généraleà
XI... copropriétaires devront subir, sans indemnités, les réparations qui seront nécessaires aux parties communes et au local en cause. Afin d'assurer au profit des occupants de l'ensemble immobilier la mise à disposition du localà chacun des copropriétaires devra s'engager à régler ou à faire régler par l'occupant ou le locataire de son lot la participation forfaitaire réclamée par la société gestionnaire ou toute personne la substituant pour la mise à disposition desdits locaux et ce sur la même base que celle facturée pour un local identique à chaque locataire par la société gestionnaire. Il s'agissait en fait d'un lot privé, propriété de la SCI JMLR, crée sous l'égide de M LE X...
elle même et le locataire, par lequel celui ci s'engageait à lui payer mensuellement la somme de 200 F TTC (30,49 Euros) pour la fourniture des services spécifiques. Cette convention était stipulée indissociable du bail et faite pour toute la durée de celui ci.
Ces services, non précisés dans le texte de la convention, consistaient en fait en l'accès et en l'usage du local commun et de ses équipements, qu'elle avait pris à bail auprès de la SCI JMLR et qu'elle exploitait.
XI... étudiants demandeurs, qui ont tous signé la convention litigieuse à l'entrée dans leur logement, font valoir en premier lieu que cette convention payante leur a été imposée illégalement, consistant en une vente groupée forcée prohibée par les dispositions de l'article L 122.1 du Code de la consommation. A titre subsidiaire, ils estiment qu'il s'agissait d'une clause abusive également prohibée par le même Code, qu'en tout état de cause leur consentement avait été vicié par leur état de faiblesse et la violence qui leur était faite par la SOFI PATRIM, seule en mesure de leur offrir un logement nécessaire à leurs études. Ils indiquent enfin qu'en tout état de cause, aucun des services promis n'a été rendu, de sorte qu'il y aurait lieu à résolution des conventions sur le fondement de l'article 1184 du Code civil.
Sur l'application de l'article L 122.1 du Code de la consommation
SOFI OUEST et M LE X... soulèvent d'abord une prescription de deux ans qui s'opposerait à l'action de trois des
demandeurs, Messieurs N..., LE G... et R....
Ils n'indiquent cependant pas le fondement légal de cette prétendue prescription, de sorte que leur prétention sera rejetée comme non recevable au regard des exigences du nouveau Code de procédure civile, la Cour n'ayant pas à pallier les manquements des parties dans un domaine, tel la prescription, qui est de pur intérêt privé.
Cette SCI l'a donné en bail commercial à la SARL SOFI PATRIM, dont les parts étaient partagées entre SOFI OUEST et M LE X..., celui ci exerçant les fonctions de gérant. SOFI PATRIM s'est trouvée ainsi chargée d'exploiter le local, demandant pour cela, à l'époque de l'origine du présent contentieux, une redevance d'un montant de 200 F (30,49 Euros) par mois et par locataire.
Dans ces conditions, le local était ouvert aux résidants et divers appareils et équipements mis en place à l'initiative de la société gestionnaire. Il était prévu en outre qu'un maître de maison aurait
en charge, d'une part la surveillance et l'entretien de l'ensemble sous la responsabilité du syndicat de copropriété, et d'autre part la coordination de la vie des occupants sous la responsabilité de la société gestionnaire.
La copropriété était gérée par un syndic tiers. Pour sa part, la société SOFI PATRIM, agent immobilier, se trouvait, en principal, chargée de la recherche de clients pour la résidence, de l'établissement et du suivi des baux. Elle a dans ce cadre fait signer aux étudiants locataires, en même temps et en annexe de chacun des baux, une convention imposant à son profit le versement de la somme mensuelle de 200 F TTC pendant toute la durée du bail, et présentée comme formant un tout indissociable de celui ci. Le texte de cette convention était le suivant : Compte tenu de la destination de la résidence, savoir hébergement d'étudiants, des services spécifiques ont été mis en place dans la résidence par la société SOFI PATRIM. Monsieur XJ... s'engage à acquitter auprès de la société SOFI PATRIM à, à compter du bail sus visé et jusqu'à sa date d'expiration, une participation forfaitaire
ouvrant droit aux services de la résidence. Cette redevance est fixée forfaitairement pour l'année scolaire 2000 / 2001 à 200 F TTC par mois. Elle est payable mensuellement à terme échuàLa présente convention constitue L'article L 122.1 du Code de la consommation dispose, notamment, qu'il est interdit de subordonner la vente d'un produit à l'achat d'un quantité imposée ou à l'achat concomitant d'un autre produit ou d'un autre service, ainsi que de subordonner la prestation d'un service à celle d'un autre service ou à l'achat d'un produit, et que cette disposition s'applique à toutes les activités visées au dernier alinéa de l'article L 113.2 du même Code. L'article L 113.2 renvoie à l'article 53 de l'ordonnance du 1er décembre 1986 codifiée au Code du commerce sous l'article L 410.1 du Livre IV intitulé de la liberté des prix et de la concurrence , et indiquant que les règles définies à ce livre s'appliquent à toutes les activités de production, de distribution et de services.
C'est sur cette base que le premier juge, constatant qu'y avait vente forcée de la prestation de services spécifiques à l'occasion de
l'établissement des baux, a annulé les conventions.
SOFI PATRIM, dont il est dit qu'elle a mis fin depuis à ses appels de fonds, ne conteste plus ce point en cause d'appel, se bornant à solliciter la confirmation de la garantie de M LE X... et la SAS SOFI OUEST.
En revanche, ceux ci contestent l'illégalité des conventions. Ils ont qualité pour ce faire, étant recherchés en responsabilité sur ce fondement.
Ils estiment d'abord que l'article L 122-1 du Code de la consommation n'est pas applicable, un bail d'habitation ne constituant pas une prestation de service, étant régi uniquement par la loi du 6 juillet 1989, de sorte qu'il n'est pas illicite d'y adjoindre une prestation complémentaire.
Pourtant, l'application de la loi du 6 juillet 1989 n'est pas exclusive de celle des autres dispositions légales instituant la protection des consommateurs.
avec le bail d'habitation sus visé un tout indissociable. Elle prendra fin de plein droit à la fin du bail pour quelque cause qu'elle intervienne.
Cette somme était ainsi facturée chaque mois, en sus du loyer et des charges locatives ordinaires du logement, sous l'intitulé "Services spécifiques et TVA sur services spécifiques".
En 2002, deux étudiants, M XK... et Mlle LE XL..., appuyés par deux associations de consommateurs, ont contesté auprès de SOFI PATRIM, puis judiciairement devant le tribunal d'instance de VANNES, la validité juridique de ce système, estimant qu'il s'agissait d'une vente forcée de prestation de services imposée unilatéralement à l'occasion de la proposition des baux, et donc prohibée par l'interdiction des ventes groupées posée par le Code de la consommation, et arguant à titre subsidiaire que leur consentement à la signature de la convention se trouvait vicié au sens du Code civil.
Par acte du 7 janvier 2003, la société SOFI OUEST et M LE X... ont cédé, à effet du 1er janvier 2003, à la société FONCIA, tierce à leur groupe, la totalité des
parts qu'ils possédaient dans SOFI PATRIM.
Début 2003, 26 autres étudiants, dont les identités figurent dans le chapeau du présent arrêt, ont assigné devant le tribunal de grande instance SOFI PATRIM en nullité des conventions et remboursement des sommes par eux payées, outre paiement de dommages intérêts, en reprenant une argumentation similaire à celle développée par les deux premiers demandeurs.
SOFI PATRIM, qui avait une nouvelle direction depuis sa cession à FONCIA, a appelé en garantie SOFI OUEST et M LE X...
XI... 26 demandeurs ont étendu leurs demandes à ces personnes.
Par jugement du 25 mars 2004, le tribunal a, notamment :
- prononcé la jonction des 26 instances opposant les 26 étudiants à
Ceci étant, un contrat de bail passé, comme en l'espèce, entre des propriétaires privés et un locataire également privé, ne constitue pas une prestation de service au sens des dispositions légales précitées, les bailleurs n'étant pas des professionnels de la location.
En revanche, il est constant que la société SOFI PATRIM était mandatée par les propriétaires, en qualité d'agent immobilier, dans le cadre de l' article 5 de la loi du 6 juillet 1989, pour être l'intermédiaire entre les propriétaires et les étudiants pour la conclusion des contrats de bail. Une telle activité, rémunérée, menée par un professionnel, constitue une prestation de service au sens de l'article L 122.1 du Code de la consommation.
Or, il est établi qu'elle a systématiquement conditionné ses offres aux candidats locataires, qui étaient seulement à la recherche d'un logement auprès de bailleurs privés, à la signature d'une convention extérieure au bail, passée à son propre profit et pour un prix fixé unilatéralement, pour des services dit spécifiques, mais cependant non déterminés.
Ainsi, l'étudiant recherchant uniquement un logement à loyer modéré, ainsi qu'il résulte du conventionnement de l'immeuble à l'APL, se trouvait contraint de passer une convention avec un tiers, aux contours non définis et pour un prix d'un poids réel, n'ayant pas le choix de refuser, sous la sanction de se voir retirer l'offre de
logement initiale. Bien plus, il ressort du dossier que des pressions fortes, et il s'agit ici d'un euphémisme, ont été exercées par SOFI PATRIM pour s'opposer à la volonté de résiliation des conventions en cours. Une telle pratique constitue, en son principe, une infraction directe aux dispositions de l'article L 122.1 du Code de la consommation interdisant les ventes et prestations de services imposées.
SOFI PATRIM et de celles opposant SOFI PATRIM et les 26 étudiants à SOFI OUEST et M LE X...,
- rejeté la demande de jonction des affaires engagées par M XK... et Mlle LE XL...,
- dit que le tribunal était compétent pour statuer sur l'affaire,
- prononcé la nullité des conventions passées entre SOFI PATRIM et les 26 étudiants,
- condamné la société SOFI PATRIM à restituer à chacun de ces demandeurs les sommes qu'ils ont effectivement payées, facturées sur les avis d'échéance sous les mentions "Services spécifiques et TVA
services spécifiques",
- condamné la SARL SOFI PATRIM à payer à chacun des 26 demandeurs la somme de 150 Euros de dommages intérêts et 400 Euros au titre de l'article 700 du NCPC, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
- rejeté la demande fondée sur cet article 700 d'Angélique T..., bénéficiaire de l'aide juridictionnelle,
- déclaré recevable l'appel en garantie de la SARL SOFI PATRIM à l'encontre de M LE X... et la SAS SOFI OUEST,
- condamné Jean Marc LE X... à garantir la SARL SOFI PATRIM de toutes les condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts et dépens,
- débouté la de SARL SOFI PATRIM de sa demande au titre de l'article 700 du NCPC contre M LE X..., et de ses demandes contre la SAS SOFI OUEST,
- débouté M LE X... et la SAS SOFI OUEST
de leurs demandes reconventionnelles,
- rejeté la demande d'exécution provisoire,
- condamné la SARL SOFI PATRIM aux dépens et M LE X... aux dépens de l'appel en garantie.
C'est d'ailleurs l'avis de la Direction des fraudes qui a relevé à ce titre, par PV du 11 février 2003, 396 contraventions à l'article L 122.1 pour l'ensemble des trois résidences construites par SOFI OUEST à Vannes et fonctionnant toutes les trois sous le même régime.
En réponse, M LE X... et la SAS SOFI OUEST font valoir que la jurisprudence admet les ventes groupées quand il s'agit de lots justifiés par un avantage donné au consommateur. Ils rappellent que l'immeuble est spécifique, s'agissant d'une résidence estudiantine située à distance des commerces de la ville ; que dans ces conditions, il était justifié de mettre à disposition des résidants une panoplie de services sur les lieux mêmes, tels que photocopieur, télévision, machine à laver, jeux. Ils ajoutent que ceci correspond à un usage général ; que le prix demandé était justifié par les frais d'entretien du local commun
et de ses équipements, notamment par l'affectation à temps partiel du gardien de la résidence et d'une femme de ménage pour cet entretien. Ils terminent en observant que ce n'est qu'une poignée d'étudiants qui conteste un système conçu comme justifié par l'immense majorité des locataires.
Néanmoins, la réalité de ces services spécifiques n'est pas établie. Leur nature n'était nullement précisée dans les conventions. Il ressort du procès verbal de la Direction des fraudes, qui a inspecté les lieux, et du procès verbal d'huissier dressé le 21 janvier 2003 à la demande des étudiants, que ceux ci étaient peu ou mal entretenus ; que les machines utiles (photocopieur, machines à laver) étaient elles mêmes payantes, en plus de la redevance exigée ; que les machines ludiques, télévision et billard, étaient hors d'usage. Il ne saurait donc être retenu ici une vente de lot échappant à l'article L 122.1, car il n'existe pas d'avantage réel pour le consommateur.
Il y a enfin lieu d'observer, comme indiqué plus haut, que l'immeuble était conventionné à l'APL, ainsi que le reconnaît elle même SOFI
PATRIM et ainsi qu'il ressort du simple examen des quittances de loyers présentées. XI... Services de la répression des fraudes, dans leur procès verbal, après avoir consulté sur ce point la Direction départementale de l'équipement, ont noté une irrégularité dans le fait d'augmenter artificiellement le loyer par l'imposition de prestations extérieures non sollicitées.
En conclusion, il sera retenu que, si l'accès à des services communs peut s'avérer utile, et conforme à l'usage, dans une résidence à destination d'étudiants, même conventionnée à l'APL, il doit rester simplement proposé, et ne peut se trouver imposé comme condition d'accès au logement.
Le jugement sera donc confirmé, en qu'il a prononcé, sur le fondement de l'article L 122.1 du Code de la consommation, la nullité des conventions passées entre SOFI PATRIM et les 26 étudiants demandeurs, et ce sans qu'il soit utile d'examiner les autres arguments avancés par ceux ci à titre subsidiaire.
Par voie de conséquence, il sera confirmé également en ce qu'il a ordonné la restitution des sommes effectivement versées au titre de ces conventions, sachant que toutes n'ont pas été versées, ni
appelées, et qu'il conviendra à chacun des demandeurs d'établir le montant final de sa créance, aucun état de compte n'étant fourni à la Cour pour ce faire.
B. Demandes en dommages intérêts
Envers SOFI PATRIM
Il y a eu des agissements illégaux, qui justifient l'octroi de dommages intérêts à chacun des 26 demandeurs. La somme de 150 Euros arrêtée par le premier juge à charge de SOFI PATRIM, et qui correspondait alors au plein de leur demande, répond à la réparation de ce dommage et sera donc confirmée.
En défendant en justice à des demandes dont le caractère justifié
était loin d'être évident, et en faisant valoir son droit d'appel, la société n'a commis aucune faute ni agi avec légèreté blâmable, de sorte qu'elle ne saurait être tenue à dommages intérêts pour procédure abusive.
Envers SOFI OUEST et M LE X...
En tant que promotrice de l'immeuble, SOFI OUEST n'a eu aucune part dans sa gestion. En tant que simple porteuse de parts de SOFI PATRIM, et en en dehors de tout autre élément spécifique, non allégué, elle ne saurait assumer aucune responsabilité dans les décisions de celle ci. La demande a donc été justement rejetée.
Il n'existe aucun lien de droit entre les étudiants et M LE X..., ni en tant que président de SOFI OUEST ni en tant que gérant de SOFI PATRIM. XI... 26 étudiants ne présentaient en première instance aucune demande envers M LE X... personnellement. Ils semblent à présent évoquer à son encontre, au détour de leurs écritures, mais sans le reprendre en leur dispositif, l'article 1382 du Code civil Toutefois, ils n'invoquent aucune faute personnelle de celui ci. Par ailleurs, leur demande est présentée globalement, sans détail, au niveau de 1.500 Euros, pour indemnisation du préjudice et procédure abusive. Pour les mêmes raisons que celles évoquées plus haut pour SOFI PATRIM, il y a lieu de rejeter la demande pour procédure abusive. La demande en dommages intérêts ne se trouvant pas chiffrée, et la faute non explicitée, l'ensemble sera rejeté.
Sur la demande en garantie de SOFI PATRIM envers SOFI OUEST et M LE X...
SOFI PATRIM sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il lui accordée la garantie totale de M LE X... et sollicite l'extension de cette garantie à SOFI OUEST.
Il vient d'être dit que SOFI OUEST n'était en rien responsable en l'affaire et, pour les mêmes raisons, elle sera mise hors de cause, le jugement étant ici encore confirmé.
SOFI PATRIM fait valoir que M LE X..., qui était jusqu'au 6 janvier 2003 son gérant, a commis en cette qualité, en mettant en place un système de gestion illicite, des fautes de gestion qui justifient l'exercice à son encontre de l'action sociale dite ut universi , c'est à dire au nom de la collectivité des associés, ou sur l'article 1382 du Code civil pour acte détachable de ses fonctions de dirigeant.
Elle sollicite sa garantie pour l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre.
Pourtant, le règlement de copropriété prévoit, comme il a été rappelé
en tête du présent arrêt, que chacun des locataires s'engageait à régler ou à faire régler par l'occupant ou le locataire de son lot le montant de la participation forfaitaire réclamée par la société gestionnaire.
La société SOFI PARTIM, à défaut de règlement par les occupants ou les locataires des logements, conserve ainsi sa créance contre les copropriétaires bailleurs. Elle ne fait donc pas la preuve de l'existence d'un préjudice actuel et certain, de sorte que sa demande en principal, c'est à dire le remboursement des sommes à reverser aux étudiants demandeurs, sera rejetée, le jugement étant réformé sur ce point.
Elle est cependant fondée à recourir contre son ancien gérant en ce qui concerne les dommages intérêts dus aux demandeurs, les frais irrépétibles et les dépens du procès.
En effet, M LE X..., en sa qualité de gérant, a sciemment enfreint les dispositions du Code de la consommation, qui sont d'ordre public, ayant pour objet la protection du consommateur contre les abus de puissance économique et qui
étaient bien connues, puisque datant de 1986. Il a ainsi commis un acte anormal de gestion ayant imposé à la société un procès coûteux.
Il devra donc sa garantie à SOFI PATRIM sur les postes énoncés ci dessus.
Sur l'application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile
Il sera alloué, pour leurs frais en cause d'appel,
- à Mlle Angélique T... et à M Nicolas XY..., qui ont bénéficié de l'aide juridictionnelle, la somme de 100 Euros, à charge de SOFI PATRIM,
- à chacun des 24 autres étudiants demandeurs la somme la somme de 150 Euros, à charge de SOFI PATRIM,
L'équité ne justifie pas d'accueillir les autres demandes.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Reçoit l'appel,
Dit non prescrites les demandes des locataires
N..., LE G... et R...,
Réformant le jugement rendu le 25 mars 2004 par le tribunal d'instance de VANNES,
Rejette l'appel en garantie de la SARL SOFI PATRIM à l'encontre de M LE X... en ce qui concerne le remboursement des sommes aux étudiants demandeurs,
Condamne M LE X... à garantir la société SOFI PATRIM des condamnations prononcées à l'encontre de celle ci au titre des dommages intérêts versés aux 26 étudiants demandeurs et des frais irrépétibles et des dépens, tant en première instance qu'en cause d'appel, Confirme pour le surplus,
Y ajoutant,
Rejette les demandes formées par les 26 demandeurs à l'encontre de M LE X...,
Rejette les demandes en dommages intérêts pour procédure abusive,
Rejette les demandes en dommages intérêts pour procédure abusive,
Rejette toutes les autres demandes plus amples ou contraires,
Condamne la société FONCI PATRIM à payer à Mlle Angélique T... et à M Nicolas XY..., la somme de 100 Euros, et à chacun des 24 autres demandeurs la somme 150 Euros, sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, pour leurs frais en cause d'appel, Rejette les autres demandes formées sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile,
Condamne la société SOFI PATRIM aux dépens de première instance et d'appel,
Dit que les dépens d'appel seront recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du même Code.
LE GREFFIER
LE PRESIDENT
