RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 24 SEPTEMBRE 2003 Septième Chambre ARRÊT N° R.G : 02/03093 M. Max X... Y.../ S.A.R.L. ARPEGE BOUTIQUE VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE ELYA COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
: Madame Marie-Gabrielle LAURENT, Président, Monsieur Patrick GARREC, Conseiller, Madame Agnès LAFAY, Conseiller, GREFFIER : Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 16 Juin 2003 devant Madame Agnès LAFAY, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Contradictoire, prononcé par Madame Agnès LAFAY, Conseiller, à l'audience publique du 24 Septembre 2003, date indiquée à l'issue des débats.
APPELANT : Monsieur Max X... L'Host Ar Z... 29000 QUIMPER représenté par la SCP CASTRES COLLEU etamp; PEROT, avoués assisté de Me Jacques LAURET, avocat
INTIMEE : S.A.R.L. ARPEGE BOUTIQUE VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE ELYA 5 rue de la Halle 29000 QUIMPER représentée par la SCP D'ABOVILLE, DE MONCUIT etamp; LE CALLONNEC, avoués assistée de la SCP GOURVES DANO etamp; ASSOCIES, avocats
FAITS ET PROCEDURE
Par acte des 24 mai et 17 Juin 1995, Monsieur et Mme X... ont donné à bail à la Société "ELYA" pour une durée de 23 mois ayant commencé à courir le 1er septembre 1995 pour se terminer le 31 Juillet 1997 des locaux situés rue Amiral de la Grandière à Quimper.
Mme X... est décédée en décembre 1995.
Par acte du 22 Août 1997, Monsieur X... a donné lesdits locaux à bail à la SARL ELYA moyennant un loyer annuel de 25.611,43 ä ( 168.000 F) pour une durée de 12 années allant du 1er août 1997 au 31 juillet 2009.
Le 22 Juin 2001 la SARL ELYA a adressé à Monsieur X... par lettre recommandée avec accusé de réception une demande de révision triennale du loyer afin de le voir fixer à la somme annuelle de 14.635,11 ä (96.000 F).
Par acte du 14 Septembre 2001, la locataire a assigné son bailleur devant le Juge des loyers commerciaux.
Par décision du 8 mars 2002, le Juge des loyers a déclaré recevable la demande et ordonné une expertise.
Monsieur X... a relevé appel de ce jugement.
Il soutient que la demande de révision de la Société ARPEGE venant aux droits de la Société ELYA est irrecevable dans la mesure où elle a expressément renoncé aux droits découlant du décret du 30 Septembre 1953 qui lui étaient acquis.
Il ajoute que le montant du loyer correspond à la valeur locative et qu'aucune modification n'est intervenue dans les facteurs locaux de commercialité.
La SARL ARPEGE BOUTIQUE venant aux droits de la Sté ELYA conclut à la confirmation de la décision sauf à compléter la mission d'expertise. Elle fait valoir que la clause de renonciation contenue dans le bail signé le 22 août 1997 concerne exclusivement et précisément le droit au renouvellement du bail et non le droit de révision triennale.
Elle ajoute au surplus que les parties ne peuvent déroger par avance à la possibilité de réviser le montant du loyer, s'agissant d'une disposition d'ordre public et que droit à révision triennale ne pouvait être acquis qu'à l'expiration du délai de trois ans après la
date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé et qu'il ne pouvait être acquis au jour de la signature du bail.
La Cour se réfère aux mémoires du 5 Juin 2003 pour Monsieur X... et du 16 Janvier 2003 pour la SARL ARPEGE BOUTIQUE pour plus ample exposé des moyens et arguments des parties.
MOTIFS DE LA DECISION
Considérant qu'en application de l'article L 145-5 du Code de Commerce, un nouveau bail soumis aux dispositions des articles L 145-1 et suivant du Code de Commerce s'opère au bénéfice du locataire qui, ayant conclu un bail dérogatoire de 23 mois, est laissé en possession au delà de la date d'expiration;
Considérant qu'il n'est pas contesté qu'aucun congé n'a été délivré à l'issue du bail conclu pour une durée de 23 mois pour se terminer le 31 juillet 1997;
Considérant que le preneur peut renoncer au bénéfice du statut des baux commerciaux postérieurement à l'acquisition de ce bénéfice;
Considérant que le contrat du 22 août 1997 comportait la clause suivante : " Le présent bail fait suite à un premier bail reçu par Maître CARIS, notaire à QUIMPER les 24 mai et 17 juin 1995, conclu entre Monsieur et Madame X... et la société "ELYA" pour une durée de vingt trois mois ayant commencé à courir le 1er septembre 1995 pour se terminer le 31 juillet 1997.
Conformément aux stipulations dudit bail, celui-ci a pris fin à la date précitée du 31 Juillet 1997, par application des dispositions de l'article 1737 du Code Civil, sans que le bailleur ait eu à signifier congé au locataire.
Le bailleur ayant rappelé au locataire qu'il devait libérer les lieux sans autre délai, le locataire lui a fait part de son intention de
rester dans les lieux et de convenir d'un nouveau bail, mais, cette fois, pour une durée de neuf années.
Après l'expiration de ce bail, soit après le 31 juillet 1997, le locataire qui a été laissé en possession des lieux, avec le consentement du bailleur, a acquis la propriété commerciale sur ce local avec faculté pour lui d'invoquer les dispositions résultant à son profit des dispositions du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953, ce que les parties reconnaissent expressément.
Toutefois, le locataire reconnaît expressément, en pleine connaissance de cause, qu'il a renoncé, en vertu de la théorie de la renonciation aux droits acquis, à cette propriété commerciale, c'est à dire à réclamer le droit au renouvellement du bail résultant des présentes, à l'expiration de leur durée , ou à toute indemnité d'éviction, ainsi qu'à toute durée supérieure à celle du nouveau bail ci-après convenu.
En conséquence, le locataire confirmant expressément sa renonciation à tous droits pouvant résulter à son profit du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 et notamment à tous droits à renouvellement, s'engage expressément à quitter les locaux loués au plus tard à l'expiration du bail objet des présentes, sans aucune indemnité de quelque nature que ce soit, et sans qu'il lui soit nécessaire de lui adresser aucune mise en demeure, aucun préavis ou signification de quelque nature que ce soit, et ceci sous peine d'une astreinte de 1.000 F par jour de retard en cas d'occupation de ces lieux après l'expiration du bail.
Après cette date, son expulsion pourra avoir lieu en vertu d'une simple ordonnance de référé, sans préjudice de tous droits à dommages et intérêts à la demande du seul bailleur.
Ceci exposé, il est passé à la convention de bail faisant l'objet des présentes, étant fait observer que les droits et obligations du LOCATAIRE et du BAILLEUR sont régis, par les stipulations du présent
contrat."
Considérant que, sauf à dénaturer les termes clairs et précis de cette clause et plus particulièrement le sens du mot "notamment", il ne peut valablement être soutenu que la SARL ELYA n'a renoncé qu'au droit au renouvellement et non pas à l'ensemble des droits qui lui sont conférés par le décret du 30 Septembre 1953 y compris ceux concernant la révision triennale du loyer;
Considérant qu'étant en cours de bail puisque le locataire avait été laissé en possession, les parties avaient la faculté de renoncer à se prévaloir des dispositions de l'article L 145-38 du Code de commerce (art. 27 du décret du 30 septembre 1953) concernant la révision triennale;
Considérant en conséquence que la demande en révision de loyer présentée par la Société ARPEGE venant aux droits et la Société ELYA n'est pas recevable;
Que l'équité commande d'allouer à Monsieur X... la somme de 1.000 ä sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
- Réforme le jugement du 8 mars 2002.
- Déboute la SARL ARPEGE BOUTIQUE venant aux droits de la SARL ELYA de sa demande en révision du loyer.
- Condamne la SARL ARPEGE BOUTIQUE à verser à Monsieur X... la somme de MILLE EUROS (1.000 ä ) sur le fondement de l'article 700 du
Nouveau Code de Procédure Civile;
- Condamne la SARL ARPEGE BOUTIQUE aux dépens et dit qu'ils seront recouvrés conformément à l'article 699 du Nouveau Code de procédure Civile.
Le Greffier, Le Président,
