Quatrième Chambre ARRÊT R.G : 02/05190 Melle Anne Astrid X... Y.../ S.N.C. Z... RANNOU Confirmation partielle RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 13 MARS 2003 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
: M. Jean-Luc MOIGNARD, Président, M. Philippe SEGARD, Conseiller, Mme Véronique JEANNESSON, Conseiller, GREFFIER : Mme Agnès A..., lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 21 Janvier 2003 devant M. Jean-Luc MOIGNARD, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Contradictoire, prononcé par M. Jean-Luc MOIGNARD, Président, à l'audience publique du 13 Mars 2003, date indiquée à l'issue des débats.
APPELANTE : Mademoiselle Anne Astrid X... 11 rue de Rosmadec 29000 QUIMPER représentée par la SCP D'ABOVILLE, DE MONCUIT etamp; LE CALLONNEC, avoués assistée de Me Gérard BRIEC, avocat INTIMEE : S.N.C. Z... RANNOU, Agence du Stéir 38 rue du Chapeau Rouge 29000 QUIMPER représentée par la SCP CASTRES COLLEU etamp; PEROT, avoués assistée de Me LAURET, avocat
I - Exposé préalable :
Selon compromis en date du 14 septembre 1999, Madame Anne X... a acquis des époux B... une maison sise à Quimper, 6 rue de l'Yser, pour le prix de 625 000 francs, cette vente ayant été négociée par la SNC Z... Rannou,à l'enseigne "Agence du Steir", mandataire des vendeurs, dont la rémunération était fixée à 40 800 francs TTC.
La passation de l'acte authentique était prévue pour le 15 décembre 1999 au plus tard. Par lettre du 30 novembre 1999, Me Lanoe, notaire à Fouesnant, a adressé un projet d'acte, la signature étant prévue devant lui pour le 9 décembre.
Mais le processus prenait ensuite du retard du fait de ce qu'il est apparu que Madame C... était en liquidation judiciaire.
L'acte notarié sera signé le 2 mars 2000 avec une clause prévoyant que Mme X... acceptait de régler à l'agence immobilière la somme de 20 400 francs, le solde étant consigné jusqu'à l'issue d'une procédure à engager dans les deux mois par l'acquéreur.
Sur assignation de Mme X... du 12 avril 2000 en responsabilité et paiement de sommes, le Tribunal de Grande Instance de Quimper, par jugement du 11 janvier 2001 a, constatant la négligence fautive de l'agence immobilière et que la moitié de la commission avait été restituée : - Condamné la SNC Loussouarn-Rannou à payer à Mme X... les sommes de 9 395,50 francs (1 432,33 euros) à titre de dommages et intérêts et de 3 000 francs en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - Condamné Mme X... à payer à la SNC Loussouarn-Rannou la somme de 19 600 francs (2 988 euros) ; - Ordonné la compensation ; - Débouté les parties de leurs autres demandes.
Madame Anne X... a déclaré appel de ce jugement le 2 mars 2002.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, ainsi que des prétentions et des moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée et aux dernières conclusions
déposées : - le 27 novembre 2002 pour la SNC Loussouarn-Rannou ; - le 5 décembre 2002 pour Mme X....
L'Ordonnance de clôture a été rendue le 10 janvier 2003.
*** II - Motifs :
L'agence SNC Z... Rannou a accepté sa responsabilité et la condamnation à payer 9 395,50 francs (1 432,33 euros ) à titre de dommages et intérêts de ce chef. Seul est en discussion la somme pouvant revenir à cette agence au titre de sa rémunération.
Cette question était posée dès avant la signature de l'acte authentique du 2 mars 2000 qui mentionne expressément : "COMMISSION D'AGENCE
La transaction concernant la présente vente a été négociée par l'intermédiaire de l'agence du Steir 38 rue du Chapeau Rouge à Quimper, en conséquence cette agence est bénéficiaire d'une rémunération d'un montant toutes taxes comprises de 40 800 francs à la charge de l'acquéreur.
Cette commission est contestée par l'acquéreur à hauteur de 20 400 francs toutes taxes comprises.
Une somme de 40 800 francs a été remise par l'acquéreur à l'agence immobilière du Steir qui l'a déposée sur le compte ouvert dans le cadre de l'article 55 de la Loi Hoguet de 1972, jusqu'à réitération de l'acte authentique.
L'acquéreur autorise l'agence du Steir à débloquer une somme de 20 400 francs toutes taxes comprises dudit compte pour le paiement de cette commission.
Quant au solde soit 19 600 francs il restera consigné sur ledit compte jusqu'à l'issue du jugement qui réglera le différend entre l'agence et l'acquéreur.
L'acquéreur s'engage à ce titre à entamer une procédure judiciaire
dans un délai de 2 mois à compter de ce jour ; à défaut la somme de 19 600 francs sera acquise à l'agence."
Il est constant que le 12 avril 2000, jour de la délivrance de l'assignation, l'agence du Steir sous la signature de M. Z..., a adressé à Mme X... un chèque de 19 600 francs, montant de la somme en discussion au titre du solde de la rémunération et censée rester consignée.
Ce paiement ne peut valoir acquiescement implicite, la lettre d'accompagnement ne permettant pas de démontrer avec évidence et sans équivoque l'intention du représentant de l'agence immobilière. ***
Il est fait valoir que l'agence ne disposait pas d'un mandat régulier en ce qui concerne les droits indivis de Madame B... D..., en liquidation judiciaire et ne pouvant disposer librement de ses biens. Les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972 prévoient des nullités d'ordre public dans le souci de protéger tant les vendeurs que les acquéreurs et l'agent immobilier ne peut être rémunéré de son entremise qu'autant que celle-ci s'inscrit dans le cadre d'un mandat valable.
L'acquéreur, débiteur de la rémunération prévue a le plus grand intérêt à discuter de la validité de l'acte qui fonde son obligation. Aux termes de l'article L622-9 du Code de Commerce, le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit à partir de sa date le dessaisissement pour le débiteur de la disposition de ses biens. Or Madame Véronique E... épouse C... était en liquidation judiciaire depuis un jugement du 5 janvier 1996.
Dès lors, le mandat donné à l'Agence Immobilière du Steir par le mari le 13 janvier 1999 ne pouvait concerner les droits indivis de son
épouse sur l'immeuble et était radicalement nul.
Ladite agence immobilière ne peut donc prétendre à une rémunération en exécution de ce mandat.
Un droit à rémunération peut toutefois être reconnu après la réalisation de l'opération et, en l'espèce, les dispositions sus- rappelées de l'acte notarié ont pris acte de l'accord de Mme X... pour rémunérer l'agence immobilière à hauteur de 20 400 francs.
Le surplus doit donc revenir à Mme X... et le jugement sera infirmé de ce chef.
[*
Compte tenu de la difficulté sérieuse rencontrée, il n'y a pas en l'espèce de résistance abusive de la SNC Loussouarn-Rannou et Mme X... sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.
*]
Il serait toutefois inéquitable de laisser à celle-ci la charge de la totalité des frais irrépétibles engagés à l'occasion de cet appel et, outre les 457,35 euros (3 000 francs) de première instance, il lui sera alloué de ce chef la somme de 900 euros.
Par ces motifs, La Cour :
- Reçoit l'appel, régulier en la forme ;
- Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SNC Loussouarn-Rannou à payer à Mme Anne X... les sommes de MILLE QUATRE CENT TRENTE DEUX EUROS trente trois centimes(1 432,33 ä ) à titre de dommages et intérêts et de QUATRE CENT CINQUANTE SEPT EUROS trente cinq centimes (457,35 ä ) en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
-Réformant pour le surplus, dit la somme de DIX NEUF MILLE SIX CENTS FRANCS (19 600 francs) acquise à Mme Anne X... ;
-Condamne la SNC Loussouarn-Rannou à payer à Mme Anne X... la somme de NEUF CENTS (900) EUROS en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
-Déboute les parties de leurs autres fins et prétentions ;
-Condamne la SNC Loussouarn-Rannou aux dépens qui seront recouvrés par la S.C.P. d'Aboville, de Moncuit-Saint-Hilaire et Le Callonnec, avoués conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier,
Le Président,
