Quatrième Chambre ARRÊT R.G : 02/02774 M. Benoît X... Mme Jeanne Y... épouse X... Z.../ NANTAISE D'HABITATIONS Confirmation partielle RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 13 FEVRIER 2003 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
: M. Jean-Luc MOIGNARD, Président, Mme Brigitte VANNIER, Conseiller, Mme Véronique JEANNESSON, Conseiller, GREFFIER : Mme Agnès A..., lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 17 Décembre 2002 devant M. Jean-Luc MOIGNARD, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Contradictoire, prononcé par M. Jean-Luc MOIGNARD, Président, à l'audience publique du 13 Février 2003, date indiquée à l'issue des débats.
APPELANTS : Monsieur Benoît X... 9 allée Louis Jouvet 44100 NANTES représenté par la SCP D'ABOVILLE, DE MONCUIT etamp; LE CALLONNEC, avoués assisté de Me Eric BINETEAU, avocat Madame Jeanne Y... épouse X... 9 allée Louis Jouvet 44100 NANTES représentée par la SCP D'ABOVILLE, DE MONCUIT etamp; LE CALLONNEC, avoués assistée de Me Eric BINETEAU, avocat
INTIMEE : NANTAISE D'HABITATIONS venant aux droits de la Sté NANTES CONSTRUCTION DEVELOPPEMENT (NCD) 8 rue Louis Mekarski BP 62413 44024 NANTES CEDEX 01 représentée par la SCP GAUVAIN etamp; DEMIDOFF, avoués assistée de Me Michel REVEAU, avocat
I - Exposé préalable :
En septembre 1991, la SAIEM Nantes Construction Développement a donné à bail aux époux X... un appartement HLM de 108 m2 sis à Nantes, 9 Allée Louis Jouvet, faisant partie d'un ensemble de 315 logements dit du "Breil-Malville". Le loyer mensuel était de 1 183,41 Francs en 1995.
Selon convention du 18 décembre 1995, l'immeuble a fait l'objet de travaux de rénovation et de réhabilitation par tranches, achevés pour ce qui concerne l'immeuble en cause le 21 mars 1997. Ces travaux faisaient l'objet d'un financement "PALLULOS".
En cours de concertation les époux X... ont fait connaître qu'ils s'opposaient au projet d'augmentation des loyers.
Bien que les documents prévoyaient une augmentation des loyers le premier jour suivant la date de réception des travaux par cage d'escalier, il n'y a pas eu de notification d'un nouveau loyer avant juillet 1998. A cette date il a été réclamé un rappel sur quinze mois, soit depuis avril 1997.
Après diverses négociations, un protocole d'accord a été signé le 7 décembre 1998 entre le Président de Nantes Construction Développement, le Président de la Confédération Nationale du Logement et le représentant de l'Association des locataires du Breil-Malville et, par lettre du 7 décembre 1998, Nantes Construction Développement informait ses locataires entrés dans les lieux avant 1995 de ce qu'elle abandonnait 40% des rappels nets. Ainsi, le 24 décembre suivant, les époux X... recevaient une correspondance les informant que sur les 5 294,05 francs réclamés, ils ne devaient régler que 3 176,43 francs.
Les locataires n'ayant pas réglé cette somme et persistant à ne payer
que le loyer initialement prévu, le 12 octobre 2000, un commandement de payer une somme de 15 374,96 francs à titre de rappel de loyers et charges était délivré aux époux X...
Par acte du 5 février 2001, la société Nantaise d'Habitations, venant aux droits de la SAIEM Nantes Construction Développement, a assigné les époux X... devant le Tribunal d'instance de Nantes en résiliation du bail et expulsion, outre paiement des sommes de 2 026,83 euros d'arriéré, 122,17 euros au titre du coût du commandement et 228,67 euros, portée ensuite à 686,02 euros, pour les frais irrépétibles.
Par jugement du 15 janvier 2002, le Tribunal a : -Condamné solidairement les époux X... à payer à la société Nantaise d'Habitations les sommes de :457,35 euros en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; -Débouté les parties de leurs autres prétentions ; -Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Les époux X... ont déclaré appel de ce jugement le
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, ainsi que des prétentions et des moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées : - le 22 octobre 2002 pour la Nantaise d'Habitations ; - le 29 novembre 2002 pour les époux X... B... - Motifs : 1°- Sur le jugement :
Le jugement dont s'agit étant frappé d'appel au fond, l'appel nullité n'est pas ouvert pour faire sanctionner l'irrégularité soulevée et les époux X... sont irrecevables en cette exception de nullité dont par ailleurs ils ne tirent aucune conséquence juridique autre qu'une réformation.
*** 2°- Sur la procédure de concertation :
Le projet de réhabilitation de cet ensemble HLM avec subvention de l'Etat a été précédé par une information puis une concertation avec les locataires intéressés. Une réunion d'information a été organisée le 27 juin 1994, puis en 1995, la procédure s'est poursuivie.
Une seconde réunion d'information a eu lieu le 31 mai 1995, chaque locataire a été destinataire d'un dossier explicatif et une permanence a été tenue dans un appartement témoin entre le 15 et le 29 juin 1995.
Le 9 juin 1995, les époux X... étaient destinataires d'une lettre indiquant: -l'incidence sur les loyers ; - les droits APL ; - les travaux prévus ; - le calendrier prévisionnel. Un coupon réponse permettait aux locataires de faire connaître s'ils s'opposaient à ces travaux.
Si le délai indicatif de l'ordre d'un mois a été raccourci à trois semaines puisque les réponses étaient demandées pour le 30 juin suivant, les époux X... ont répondu dès le 19 juin 1995.
Ils n'ont pas formé d'opposition au principe de la réalisation des travaux, contestant seulement la réévaluation des loyers.
Sur 310 questionnaires envoyés, compte tenu des appartements vacants, 287 ont été retournés, 23 locataires s'abstenant de répondre. Les réponses similaires à celles des époux X... ont été décomptées comme défavorables, bien que ne s'opposant pas aux travaux.
Il y a eu 105 réponses "défavorables", soit 36,59% des réponses et 33,87% des questionnaires envoyés, et 182 réponses "favorables", soit 63,41% des réponses et 58,71% des questionnaires.
Le principe des travaux était donc acquis, moins de 40% des personnes
intéressées s'y étant "opposés"au moins partiellement.
La contestation, notamment par campagne de presse, n'est intervenue que plus tard, en 1998, lorsque les loyers réévalués ont été réclamés.
En réalité la contestation concerne l'augmentation des loyers et donc la nature des travaux entrepris. *** 3°- Sur la nature des travaux et l'augmentation des loyers :
Une part importante des travaux réalisés ne concerne pas la remise en état des existants mais concerne des améliorations et des équipements supplémentaires tels que l'isolation des façades, les doubles vitrages, les travaux d'électricité avec trois prises de courant là où il y en avait une seule ainsi que de nouveaux points lumineux, la mise en place d'un système de ventilation, de vannes de réglages du chauffage central pour chaque logement sur les paliers pour permettre une régulation de celui-ci, l'installation d'interphones, etc...
L'administration a d'ailleurs accepté de financer ces travaux d'amélioration de l'habitat et l'essentiel de l'augmentation des loyers était pris en charges par les allocations logement à l'exception du cas des locataires aux revenus supérieurs aux plafonds ou disposant, sans charges de famille importantes, d'un appartement de grande taille.
La convention cadre conclue entre l'Etat et le bailleur s'appliquait
de plein droit à tous les locataires à compter de la date d'achèvement des travaux d'amélioration subventionnés par l'Etat. Cette convention est le fondement juridique de l'application des nouveaux loyers.
En la forme il ne peutsubventionnés par l'Etat. Cette convention est le fondement juridique de l'application des nouveaux loyers.
En la forme il ne peut être fait grief du non respect des dispositions de l'article L353-7 du Code de la Construction et de l'Habitation, à savoir la non proposition d'un nouveau bail puisque l'article suivant, L353-8 y déroge expressément pour ce type de travaux réalisés en application d'une convention.
Les dispositions des articles 2 de la loi du 12 juillet 1967 et 14 de la loi du 1er septembre 1948 modifiés concernant les possibilités de s'opposer à l'exécution de travaux dans les locaux loués et les époux X... n'ayant en aucun cas entendu s'opposer à ces travaux, il ne peut être tiré argument d'un respect approximatif de ces dispositions alors que la concertation type HLM est plus protectrice des droits des locataires que les dispositions de ces textes concernant les locataires multiples. *** 4°- Sur la date d'exigibilité du nouveau loyer :
Si le loyer réévalué était exigible à compter de la fin des travaux, force est de constater que le bailleur a attendu quinze mois pour notifier cette augmentation. Même si le chiffre avait été annoncé dès juin 1995, encore faut-il qu'une demande soit faite et ce nouveau loyer ne pouvait être réclamé rétroactivement. Il a d'ailleurs été constaté que ces réévaluations n'avaient pas été calculées pour de nouveau baux, postérieurs à 1997 et qu'ainsi, la société HLM avait entendu faire grâce de cette augmentation avant juillet 1998.
Si Nantes Construction Développement, par accord du 7 décembre 1998 acceptait d'abandonner 40% des rappels nets résiduels, c'est à dire non couverts par l'Aide Personnalisée au Logement, il doit être considéré que ces rappels ne pouvaient être réclamés et que seuls étaient dûs les loyers réévalués à compter d'août 1998.
Il devra donc être déduit de la somme réclamée, les 3 176,43 francs laissés à charge sur l'arriéré par application du protocole d'accord susvisé.
La somme due est donc de 13 395,16 - 3 176,43 = 10 218,73 francs, soit 2 026,83 euros.[*
5°- Sur les délais de paiements :
Monsieur Benoit X... justifie qu'il a été concerné par une convention de reconversion et a perdu son emploi de conseiller en assurances en 2000, à l'age de 34 ans.
La discussion sur le choix d'un conseil plutôt qu'un autre est sans intérêt en l'espèce et les attributaires de logement type HLM ne sont pas ceux bénéficiant de revenus importants.
En réalité la situation économique des époux X... n'a pas évolué depuis le jugement du 15 janvier 2002 et il convient de confirmer celui-ci quant aux délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.
*]
L'équité commande de laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles engagés en cause d'appel.
Par ces motifs, La Cour :
- Reçoit l'appel, régulier en la forme ;
- Réforme le jugement entrepris sur la somme à payer et condamne solidairement Monsieur Benoit X... et Madame Jeanne Y... épouse X... à payer à la Société Nantaise d'Habitations la somme de DEUX MILLE VINGT SIX EUROS et 83 centimes (2 026,83 euros) avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle ;
- Confirme le jugement en toutes ses autres dispositions ;
- Déboute les parties de leurs autres prétentions ;
- Condamne les époux X... aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, Le Président,
