Quatrième Chambre ARRÊT R.G : 01/07286 Syndicat de copropr. HOTEL DE LA VILLESTREUX C/ Mme Françoise X... épouse Y... Confirmation RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM Z... PEUPLE FRANOEAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT Z... 13 FEVRIER 2003 COMPOSITION DE LA COUR LORS Z... DÉLIBÉRÉ
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M. Jean-Luc MOIGNARD, Président, M. Philippe SEGARD, Conseiller, Mme Véronique JEANNESSON, Conseiller, GREFFIER : Mme Agnès A..., lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 17 Décembre 2002 devant M. Jean-Luc MOIGNARD, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Contradictoire, prononcé par M. Jean-Luc MOIGNARD, Président, à l'audience publique du 13 Février 2003, date indiquée à l'issue des débats.
APPELANTE : Syndicat de copropriété HOTEL DE LA VILLESTREUX représenté par son syndic la SA LAMY ATLANTIQUE SA LAMY ATLANTIQUE 5 place de la Comédie 33000 BORDEAUX représentée par Me Jean-Loup BOURGES, avoué assistée de Me MORVAN, avocat INTIMEE : Madame Françoise X... épouse Y... 3 place de la Petite Hollande 44000 NANTES représentée par la SCP CASTRES COLLEU etamp; PEROT, avoués assistée de la SCP HERVOUET - GAUTIER - SEZE, avocats I - Exposé préalable :
Madame Françoise X... épouse Y... est copropriétaire dans un immeuble dit "Hôtel de la Villestreux", 3 Place de la Petite Hollande à Nantes.
Dans le cadre de rénovation et de reprises de façades, lors d'une
assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 1998, a été mis à l'ordre du jour l'aménagement des cages d'escaliers et la réfection des réseaux. Selon procès verbal, M. B..., architecte, a présenté ses propositions.
Les copropriétaires, à l'unanimité ont adopté la résolution suivante : "Bien qu'effrayés par l'ampleur de ces travaux, les copropriétaires ont jugé que ce chantier d'envergure était nécessaire. En conséquence, ils ont demandé à Monsieur B... de poursuivre sa mission et de faire chiffrer avec précision et de lancer un appel d'offres de ces travaux par corps d'état. Dès que ces devis auront été obtenus, le syndic convoquera une assemblée générale pour que les copropriétaires prennent toutes les décisions utiles."
Une nouvelle assemblée générale a été convoquée pour le 5 juillet 2000 avec en point n° 4 de l'ordre du jour la proposition de résolution suivante : "Les copropriétaires notent que le permis de construire concernant les travaux de restauration des cages d'escaliers, 1ère phase a été accordé par le service d'urbanisme de la Ville de Nantes. Il s'agit de la 3ème tranche de rénovation de l'immeuble. Ils décident d'engager les travaux sus-désignés et acceptent le coût total s'élevant à 2 676 903,90 francs. Ces travaux se décomposent comme suit... "
Dans le cadre d'un ordre du jour additionnel, les époux Y... ont proposé la motion suivante, qui sera la n°4 bis : "Les copropriétaires notent que le permis de construire concernant les travaux de restauration des cages d'escaliers 1ère phase a été accordé par la Ville de Nantes. Il s'agit de la 3ème phase des travaux de rénovation et d'amélioration des parties communes de l'immeuble. De plus les copropriétaires relèvent que les travaux de restauration sur un immeuble inscrit à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques disposant du permis de construire accepté
par l'architecte des bâtiments de France, sont éligibles aux subventions de l'Etat et des collectivités locales. Ainsi les locataires décident de solliciter les organismes suivants pour l'obtention des subventions : Etat (DRAC), Conseil Général, Ville de Nantes, ANAH, Nantes Renaissance, (liste non limitative). En conséquence, sous réserve comme pour les précédentes tranches de travaux de rénovation de l'obtention des principales subventions provenant de l'Etat, du Département et de la Ville (aide à la Pierre), ils décident : - d'engager les travaux sus-désignés selon le permis de construire délivré, les plans et le cahier des clauses techniques remis aux entreprises lors de la consultation des offres; -d'accepter le coût total de ces travaux s'élevant à 2 676 903,90 francs à répartir selon les millièmes pour les travaux et frais communs et selon les 4 ailes de l'immeuble pour les travaux relatifs à chaque escalier."
Selon procès-verbal du 5 juillet 2000, M. B..., architecte est intervenu pour indiquer que les demandes de subventions avaient été faites auprès des diverses administrations et que la DRAC ne se prononcera qu'après avoir constaté un engagement de la copropriété consigné clairement dans un procès-verbal.
L'architecte a alors abordé un autre point, réaffirmant que l'aménagement des réseaux n'était envisageable que si certaines parties privatives étaient aliénées.
Le syndic a alors précisé : "qu'il avait interrogé les propriétaires concernés... qu'il était au stade de simples tractations. Certains propriétaires se sont manifestés mais sans définir avec précision leurs prétentions."
Monsieur C... a quant à lui clairement expliqué que : "pour abandonner des locaux lui appartenant il ne souhaitait pas forcément une compensation financière mais exigeait un échange de surfaces, en
d'autres termes, avoir la jouissance d'un local correspondant."
"Après un long débat, il s'est avéré que divers locaux pouvaient répondre à l'attente de M. C..., notamment un espace proposé par le Crédit Social des Fonctionnaires... dans le but de ne pas bloquer l'avancement de ce dossier, Messieurs D... et Rousseau ont été chargés de dresser l'inventaire des locaux qui pourraient convenir à Monsieur C... et de lui proposer..." La résolution n°4 a été alors adoptée à la majorité de 6 670 sur 11 100 millièmes et la n°4 bis a été rejetée.
Sur assignation de Mme Y..., le Tribunal de Grande Instance de Nantes, par jugement du 27 septembre 2001, a , considérant que la résolution telle que votée, et qui emporte adoption et autorisation d'entreprendre des travaux importants, ne saurait avoir d'efficacité et s'exécuter tant que la question de l'aliénation de certaines parties privatives n'a pas été étudiée et réglée préalablement : - Annulé la résolution n°4 dont s'agit ; - Rejeté toute autre demande plus ample ou contraire ; - Condamné le syndicat de copropriété "Hôtel de Villestreux" à payer à Mme Y... la somme de 4 000 francs (609,80 euros) en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Le syndicat de copropriété a déclaré appel de ce jugement le 25 octobre 2001.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, ainsi que des prétentions et des moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées : - le 26 novembre 2002 pour Mme Françoise E... épouse Y... ; - le 6 décembre 2002 pour le syndicat de copropriété "Hôtel de la Villestreux". II - Motifs :
Sur le plan technique, il convenait pour faire disparaître des cages
d'escaliers les câbles électriques et les canalisations inesthétiques, de faire passer les réseaux dans des locaux adjacents aux dits escaliers, locaux privatifs qui devaient être, par échanges ou achats, incorporés aux parties communes.
L'intérêt pour agir résulte de ce que les aliénations de parties privatives pouvaient accroître le coût de l'opération, déjà fort élevé et de ce que l'assemblée générale, donc Mme Y..., restait dans l'ignorance du montant exact des dépenses envisagées.[*
Le 5 juillet 2000, lors de l'adoption de la résolution n°4 décidant d'engager ces travaux pour 2 676 903,90 francs (408 091,36 euros), les négociations avec les copropriétaires concernés n'avaient pas encore abouties et ces locaux, dans lesquels une grande partie des travaux devaient être réalisés étaient toujours des parties privatives.
C'est donc à juste titre que le premier juge a constaté que l'article 25 de la Loi du 10 juillet 1965, applicable aux seules parties communes, était sans application au cas d'espèce.
La majorité qualifiée prévue par l'article 26 de la même Loi n'a pas été réunie à l'occasion de ce vote qui n'a donc pas pu valablement adopter la dite résolution.
*]
Par ailleurs, le règlement de copropriété ainsi que le cahier des charges et ses modificatifs compose la copropriété de quatre corps de bâtiments avec cour centrale. Il existe un état de division et de répartition des charges propre pour chaque corps de bâtiment et les travaux sur les parties communes devaient être adoptés par les copropriétaires de chaque corps de bâtiment et les dépenses réparties entre ceux-ci.
Or, les travaux d'aménagement des réseaux ont fait l'objet d'estimations par cage d'escalier et non par corps de bâtiment, alors
que la cage C correspond à deux bâtiments.
Ainsi, cette présentation était de nature à tromper les copropriétaires sur l'étendue de leur engagement et ce non respect des règles de vote conventionnelles justifie également l'annulation de la résolution n°4.
Le jugement sera donc confirmé de ce chef. ***
Le syndicat de copropriété ne peut imputer à Mme Y... la responsabilité de la situation ainsi créée et sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Il serait inéquitable de laisser à l'intimée la charge de la totalité des frais irrépétibles engagés à l'occasion de cette instance et de cet appel et, outre la somme de 609,80 euros prévue par le premier juge, il lui sera alloué de ce chef la somme de 1 000 euros. Par ces motifs, La Cour :
- Reçoit l'appel, régulier en la forme ;
- Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
- Y ajoutant, condamne le syndicat de copropriété de l'Hôtel de la Villestreux à payer à Madame Françoise X... épouse Y... la somme de MILLE (1 000) EUROS en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Condamne ledit syndicat aux dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier Le Président
