N° RG : 22/00034
N° Portalis :
DBVQ-V-B7G-FDLY
ARRÊT N°
du : 13 janvier 2023
B. P.
M. [T] [H]
C/
Mme [D] [X]
Formule exécutoire le :
à :
Me Isabelle Castello
Me Corinne Soly
COUR D'APPEL DE REIMS
1ère CHAMBRE CIVILE - SECTION II
ARRÊT DU 13 JANVIER 2023
APPELANT AU PRINCIPAL ET INTIMÉ INCIDEMMENT :
d'un jugement rendu le 15 septembre 2021 par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne (RG 17/00452)
M. [T] [H]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2021/005329 du 16/12/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Reims)
Comparant et concluant par Me Isabelle Castello, avocat au barreau de Reims
INTIMÉE AU PRINCIPAL ET APPELANTE INCIDEMMENT :
Mme [D] [X]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Comparant et concluant par Me Corinne Soly, avocat au barreau de Châlons-en-Champagne
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
M. Pety, président de chambre
Mme Lefèvre, conseiller
Mme Magnard, conseiller
GREFFIER D'AUDIENCE :
Mme Roullet, greffier, lors des débats et du prononcé
DÉBATS :
À l'audience publique du 24 novembre 2022, le rapport entendu, où l'affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2023
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par M. Pety, président de chambre, et par Mme Roullet, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
Exposé du litige, de la procédure et des prétentions des parties :
Mme [D] [X] et M. [T] [H] ont vécu en concubinage de 1992 à septembre 2014.
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Par acte authentique du 1er septembre 2003 reçu par Me [C] [R], notaire à [Localité 7], M. [H] et Mme [X] ont acquis chacun pour moitié indivise un immeuble à usage commercial et d'habitation situé [Adresse 8] pour la somme de 100 000 euros.
Pour financer cette acquisition, le couple a souscrit un prêt immobilier auprès de la Caisse d'Epargne pour un montant en principal de 115 000 euros remboursable en 180 mensualités de 820,85 euros chacune, prêt soldé le 10 septembre 2018.
M. [H] et Mme [X] ont également souscrit un crédit auprès de la Caisse d'Epargne pour un montant de 18 293,88 euros remboursable en 252 mensualités de 6,40 euros du 5 juillet 1998 au 5 septembre 2013, puis de 387,52 euros du 5 octobre 2013 au 5 septembre 2017.
Par acte sous seing privé du 17 mars 2010, ils ont encore acquis un mobil-home Atlas au prix de 31 000 euros.
Par acte d'huissier du 16 février 2017, Mme [X] a fait assigner M. [H] devant le juge aux affaires familiales au tribunal de grande instance de Châlons-en-Champagne au visa des articles 815 et suivants et 840 du code civil, 1361 et suivants du code de procédure civile, aux fins notamment de voir ordonner l'ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l'indivision existant entre eux.
En première instance, Mme [X] demandait au juge de :
- ordonner l'ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l'indivision existant entre elle et M. [H],
- commettre pour y procéder Me [F], membre de la SCP Rogozyk et [F], notaires à [Localité 7],
- désigner un juge du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne afin de suivre lesdites opérations,
- préalablement, et pour parvenir au partage, ordonner la vente sur licitation de l'immeuble sis [Adresse 8], cadastré section [Cadastre 4], lieudit «[Localité 6]», pour une contenance de 1 a 35 ca, sur la mise à prix de 140 000 euros avec faculté de baisse du tiers puis du quart,
- préciser que les enchères seront reçues par Me [F] qui sera chargé d'établir le cahier des charges,
- condamner M. [H] à verser à l'indivision une indemnité d'occupation de 900 euros par mois depuis septembre 2014 jusqu'au terme du partage,
- condamner M. [H] à verser à l'indivision une somme de 1 200 euros par mois sauf mémoire depuis septembre 2014 jusqu'au terme du partage et, au titre des loyers commerciaux encaissés par lui seul pour le compte de l'indivision,
- ordonner que le notaire commis pour procéder aux opérations prenne en compte la somme de 20 000 euros réglée par Mme [X] à M. [H] en septembre 2014 au titre de sa participation au remboursement du crédit immobilier postérieurement à la séparation, outre la part de ce crédit remboursée par Mme [X] antérieurement à la séparation,
- débouter M. [H] de l'ensemble de ses prétentions,
- le condamner à lui verser la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- le condamner aux entiers dépens.
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M. [H] pour sa part sollicitait du juge aux affaires familiales qu'il :
- ordonne l'ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l'indivision existant entre lui et Mme [X],
- commette Me [C] [K], notaire à [Localité 7],
- désigne un juge de la juridiction saisie pour contrôler lesdites opérations,
- déboute Mme [X] de sa demande de licitation préalable de l'immeuble,
- la déboute de sa demande de condamnation à verser à l'indivision une somme de 1 200 euros par mois depuis septembre 2014 jusqu'au terme du partage, de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et de l'intégralité de ses demandes plus amples ou contraires,
- condamne Mme [X] à lui rembourser la moitié des sommes exposées pour le remboursement du mobil-home, du prêt immobilier, du prêt à taux zéro, de la taxe foncière, des assurances de l'immeuble de 2014 à 2017 ainsi que la moitié des sommes perçues par elle pour la location du mobil-home,
- condamne Mme [X] à lui verser la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- dise que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage.
Par jugement du 15 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne a notamment :
- ordonné l'ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l'indivision existant entre Mme [D] [X] et M. [T] [H],
- désigné pour y procéder Me [P] [F], notaire à [Localité 7],
- commis le juge chargé de la surveillance des dites opérations,
- dit que le notaire liquidateur établirait le compte d'administration des parties, les masses active/passive, les droits des parties et leurs éventuelles créances sur l'indivision, la composition des lots à retenir et, d'une manière générale, l'acte liquidatif en prenant en compte notamment les parts des crédits et taxes afférentes à l'immeuble réglées par chacun, l'indemnité d'occupation due par M. [H] au titre de la jouissance privative de l'immeuble indivis depuis septembre 2014 jusqu'à parfaite libération des lieux ainsi que la perception par ce dernier des loyers commerciaux pour le compte de l'indivision,
Préalablement au partage,
- ordonné la vente par licitation de l'immeuble indivis à usage commercial et d'habitation sis [Adresse 8], cadastré section [Cadastre 4], lieudit «[Localité 6]» pour une contenance de 1 a 35 ca,
- commis Me [F] pour y procéder,
- précisé que l'immeuble serait mis à prix à la somme de 130 000 euros, avec faculté de baisse du tiers puis du quart,
- dit que le notaire commis aurait pour mission de dresser le cahier des charges prévu à l'article 1275 du code de procédure civile,
- dit que la vente sera soumise aux mesures de publicité de droit commun applicables en matière de vente forcée prévues par les dispositions des articles R. 322-31 à R. 322-36 du code des procédures civiles d'exécution,
- dit que M. [H] était redevable à l'indivision d'une indemnité d'occupation de 720 euros par mois, à compter du 1er septembre 2014 et ce, jusqu'au jour de la cessation de l'occupation privative de l'immeuble indivis,
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- dit que le notaire désigné devrait tenir compte du remboursement par M. [H] des crédits indivis contractés auprès de la Caisse d'Epargne Lorraine Champagne Ardenne sous les numéros 0215080/15135 et 6444958/15135 dont les mensualités s'élevaient à 387,52 et 820,85 euros, à compter du 1er septembre 2014,
- dit que le notaire devrait tenir compte du versement de la somme de 20 000 euros par Mme [X] au titre du remboursement des deux crédits communs,
- débouté Mme [X] de sa demande de prise en compte de la part des crédits remboursée par elle antérieurement à la séparation,
- dit que le notaire devrait tenir compte du paiement de la taxe foncière par M. [H] de 2014 jusqu'au jour du partage définitif,
- débouté M. [H] de ses demandes de prise en compte du remboursement par lui des dettes de la SARL «Au Coin du Grill»,
- dit que M. [H] serait redevable envers l'indivision des loyers commerciaux qu'il a perçus de la SARL «Au Coin du Grill»,
- enjoint à M. [H] de remettre au notaire chargé des opérations de comptes, liquidation et partage de l'indivision les relevés de compte bancaire de la SARL «Au Coin du Grill» du 17 septembre 2014 afin de lui permettre de procéder au calcul de l'ensemble des loyers commerciaux encaissés par M. [H] pour le compte de l'indivision,
- dit que Mme [X] serait redevable à l'indivision de la somme de 3 000 euros au titre des loyers qu'elle a perçus de la location du mobil-home durant les mois de juillet et d'août 2015,
- débouté M. [H] de sa demande tendant au remboursement des sommes exposées pour l'acquisition du mobil-home,
- débouté les parties de leurs demandes respectives en dommages et intérêts,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- dit que chacune conserverait la charge de ses propres dépens.
M. [H] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 10 janvier 2022, son recours portant sur l'ouverture des opérations de partage, la désignation du notaire pour ce faire, la vente sur licitation de l'immeuble indivis et ses modalités, l'indemnité d'occupation mise à sa charge, la prise en compte des remboursements de crédits par Mme [X], le rejet de ses demandes au titre du remboursement par ses soins des dettes de la SARL, les loyers commerciaux perçus de la SARL, l'injonction de remise des relevés bancaires de la SARL, le débouté de sa demande de remboursement au titre de l'acquisition d'un mobil-home, le débouté de sa demande de dommages et intérêts, le débouté du surplus de ses demandes.
En l'état de ses écritures signifiées le 6 octobre 2022, M. [H] demande par voie d'infirmation à la cour de :
- commettre, pour procéder aux opérations de comptes, liquidation et partage de l'indivision [H]-[X], Me [C] [K], notaire à [Localité 7] ou, subsidiairement, tout autre notaire à l'exception de Me [P] [F],
- commettre l'un des juges du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne afin de contrôler les opérations de partage,
- dire irrecevable et en tout état de cause non-fondée la demande de licitation préalable de l'immeuble sis [Adresse 8],
- juger que la somme de 20 000 euros versée par Mme [X] ne doit pas être prise en compte par le notaire dans le cadre des opérations de liquidation et partage de l'indivision,
- juger à titre principal qu'aucune indemnité n'est due par ses soins à Mme [X] au titre de l'occupation de cet immeuble de septembre 2014 au jour du partage,
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- juger subsidiairement n'y avoir lieu à versement par ses soins d'une telle indemnité pour la période de septembre 2014 à septembre 2018,
- ramener le montant de ladite indemnité d'occupation sollicitée à la somme de 500 euros par mois à compter d'octobre 2018,
- condamner Mme [X] à lui rembourser la moitié des sommes exposées pour le remboursement du mobil-home, du prêt immobilier, du prêt à taux zéro, pour le paiement de la taxe foncière, des assurances de l'immeuble de 2014 à 2017 ainsi que la moitié des sommes perçues par Mme [X] pour la location du mobil-home,
En tout état de cause,
- dire Mme [X] recevable mais mal-fondée en son appel incident et l'en débouter,
- débouter Mme [X] de toutes demandes plus amples ou contraires et de tout éventuel appel incident,
- la condamner à lui verser la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- la condamner à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage.
Au soutien de ses prétentions, l'appelant expose que :
1. Il a toujours manifesté son intention de trouver une issue amiable à l'indivision, ayant signé une reconnaissance de dette de 30 000 euros à ce titre et emprunté cette somme auprès de ses proches. Il n'entend pas revenir sur l'ouverture des opérations de partage mais il s'oppose à la désignation pour ce faire de Me [F], notaire habituel de Mme [X].
2. Il s'oppose à toute vente sur licitation de l'immeuble indivis et souhaite privilégier la voie amiable, les conditions de l'article 1377 du code de procédure civile n'étant pas remplies. Il entend concourir à l'établissement des comptes entre les parties et régler l'éventuelle soulte à Mme [X]. Me [K] a évalué l'immeuble à 107250 euros, toute valeur supérieure énoncée par Me [F] ne tenant pas compte de la vétusté du toit, de son affaissement et des fuites qui apparaissent. M. [H] produit un devis de travaux à réaliser dans les lieux pour un montant de 79 255 euros.
3. Mme [X] a quitté cet immeuble en septembre 2014. Elle ne rembourse plus depuis le crédit immobilier. M. [H] en supporte seul depuis les mensualités, ce qu'il a fait jusqu'en septembre 2018, moment où ce prêt a été soldé. Il en va de même du prêt travaux. Pendant ces quatre années, Mme [X] n'est pas fondée à solliciter le paiement par M. [H] d'une quelconque indemnité d'occupation, aucun déséquilibre de sa situation personnelle n'étant acquis. Il occupe uniquement le premier étage, les enfants [J] et [L] ayant occupé le second étage jusqu'en juin 2019, seul [J] s'y maintenant.
4. Mme [X] n'a réglé aucune taxe foncière depuis 2014 pour cet immeuble. Elle doit la moitié à M. [H] qui s'en est seul acquitté, soit 3 074,50 euros.
5. La somme de 20 000 euros que Mme [X] dit lui avoir remise a permis de créditer le compte CIC Est du couple le 17 septembre 2015. Elle a ensuite émis de ce compte un chèque de 5 000 euros vers le compte de la SARL «Au Bon Coin» pour le règlement des factures des fournisseurs du restaurant et les factures en cours. Un autre chèque de 34 400 euros a servi au règlement de la moitié des salaires dus à [L], fils du couple et salarié de la SARL. Les parents ont chacun émis un tel chèque de 4 400 euros pour leur fils. Un dernier chèque a été émis pour 5 000 euros vers le compte Caisse
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d'Epargne du couple. C'est dire que ces sommes ne concernent pas l'indivision et le notaire n'a pas à les prendre en compte dans le contexte de ses opérations de partage.
6. Le rez-de-chaussée de l'immeuble indivis héberge le restaurant exploité par la SARL «Au Coin du Grill». Cette société a été mise en sommeil en 2015 pour cause de travaux. La tentative de réouverture en 2016 fut sans résultat, d'où une nouvelle fermeture en juin 2017. Il n'existe aucun bail écrit entre l'indivision et la SARL. Le loyer réglé par cette dernière à l'indivision l'était de façon irrégulière selon les résultats du restaurant. La SARL a cessé toute exploitation depuis septembre 2014. M. [H] estime qu'il a participé au même titre que Mme [X] et à concurrence de 20 000 euros au remboursement des dettes de cette personne morale, sans omettre les charges du couple.
7. Les concubins ont acquis le 26 mars 2010 un mobil-home au prix de 31 000 euros. Mme [X] a pris l'initiative seule de donner ce véhicule indivis en location. Il lui faut rembourser à l'indivision la somme de 3 000 euros perçue à ce titre. Il a versé 1 000 euros à la société SIBLU et négocié des délais de paiement pour régulariser la dette au titre de l'emplacement. Le véhicule a été saisi et M. [H] a renoncé à toute perspective de récupérer ce bien. Mme [X] lui doit la moitié des locations qu'elle a perçues, outre la moitié de la valeur de ce véhicule perdu par sa négligence.
8. Le notaire n'aura pas à tenir compte du véhicule Opel Movano qui lui appartient à titre personnel, pas plus que du véhicule Buggy, ni des meubles meublants récupérés par Mme [X], ni enfin de la moto, sa propriété personnelle.
Par conclusions signifiées le 30 octobre 2022, Mme [X] sollicite par voie d'infirmation de la juridiction du second degré qu'elle :
- juge que l'immeuble sera mis à prix à la somme de 130 000 euros avec faculté de baisse du quart puis du tiers,
- juge que M. [H] est redevable à l'indivision d'une indemnité d'occupation de 900 euros par mois à compter du 1er septembre 2014, et ce jusqu'au jour de la cessation de l'occupation privative de l'immeuble indivis, et condamne M. [H] à payer cette somme à l'indivision,
- juge que le notaire devra tenir compte du paiement de la taxe foncière par M. [H] de 2014 à 2019,
- juge que M. [H] sera redevable envers l'indivision des loyers commerciaux à hauteur de 1 200 euros par mois de juillet 2015 à juillet 2017 inclus et condamne l'intéressé à payer cette somme à l'indivision,
- condamne M. [H] à lui verser la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- condamne M. [H] aux entiers dépens de première instance.
Mme [X] conclut en outre à la confirmation du jugement pour le surplus et demande la condamnation de l'appelant à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d'appel.
Elle fait valoir que :
1. Elle n'avait aucun intérêt à faire obstacle à la sortie d'indivision, ne serait-ce que pour éviter des frais judiciaires. Toutes ses démarches amiables ont été infructueuses de sorte qu'il lui a fallu saisir le tribunal. Il semble que
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M. [H] ne s'oppose plus aux opérations de partage. Il n'y a pas lieu de faire droit à sa demande de changement de notaire, prétention purement dilatoire, Me [F] ayant entamé ses diligences.
2. La vente sur licitation de l'immeuble indivis est la seule voie possible compte tenu de l'échec des tentatives amiables, de la situation manifestement d'infortune de M. [H] pour racheter sa part dans ce bien. Par ailleurs, la configuration du bien établit qu'il ne peut être facilement partagé ou attribué, la division par lots n'étant pas envisageable sauf à réaliser d'importants travaux. Les conditions de l'article 1377 du code de procédure civile sont donc parfaitement réunies. L'estimation qu'il produit ne repose sur rien alors qu'il avait lui-même fourni une évaluation du bien entre 125 000 et 135 000 euros en 2014. Enfin, le devis de travaux qu'il verse émane de son beau-frère, lesdits travaux portant sur des embellissements, soit des interventions non indispensables.
3. Le principe de l'indemnité d'occupation est rappelé à l'article 815-9 du code civil. M. [H] occupe l'immeuble à titre privatif de sorte qu'il est redevable d'une indemnité. Mme [X] rappelle qu'elle a versé 20 000 euros au co-indivisaire à titre de participation au remboursement des crédits immobiliers, le notaire devant tenir compte pour le surplus des règlements opérés par M. [H] seul à ce titre. Pour la période postérieure à septembre 2018, l'appelant ne peut soutenir qu'il occupait le 1er étage et leurs enfants le second, l'occupation du premier étage impliquant celle du second, les deux enfants vivant avec leur père alors qu'ils n'étaient pas autonomes. Seul M. [H] a accès à l'immeuble indivis, à l'exclusion de Mme [X] qui ne dispose pas des clefs, ce que reconnaît l'appelant. Le droit à indemnité d'occupation au profit de l'indivision n'est donc pas discutable, la manière dont il a organisé sa vie avec ses enfants étant indifférente. Tout rapprochement avec une prétendue obligation alimentaire de la mère est inopportune dans la mesure où l'indemnité d'occupation est due à l'indivision, laquelle n'est débitrice d'aucun devoir alimentaire. En outre, [J] a pris l'initiative d'une procédure judiciaire pour obtenir de sa mère le versement d'une contribution mensuelle de 80 euros. Mme [X] estime que le montant d'indemnité de 900 euros par mois qu'elle a initialement sollicité est parfaitement justifié puisque M. [H] dispose des deux étages mais aussi du rez-de-chaussée, local commercial vide.
4. Relativement aux loyers perçus par M. [H], Mme [X] rappelle qu'un bail a été conclu entre les concubins et la SARL «Au Coin du Grill» pour un loyer mensuel de 1 200 euros. Depuis la séparation, elle n'a jamais rien perçu de ces loyers réglés par la SARL. Il faut donc croire que M. [H] retient pour lui ces loyers alors qu'ils sont dus à l'indivision. Mme [X] conteste toute mise en sommeil de l'exploitation du restaurant dans les lieux depuis 2014. Il avait devant les premiers juges reconnu la perception de loyers entre juillet 2015 et juillet 2017. Il ne peut donc dire le contraire devant la cour. Seuls les bilans de la SARL permettraient de lever tout doute à ce sujet.
5. Mme [X] maintient qu'elle a versé en septembre 2014 à M. [H] une somme de 20 000 euros pour qu'il puisse continuer à rembourser le crédit immobilier. Les sommes ont bien transité de son compte CIC Est à usage exclusif à celui Caisse d'Epargne de M. [H] aussi à son usage exclusif. Il n'a jamais été question que ces sommes servent à la SARL. Sinon, elle aurait émis des chèques à l'ordre de cette personne morale ou réalisé des virements. Si M. [H] a utilisé ces 20 000 euros à d'autres fins, cela ne peut en rien modifier la destination qu'en avait décidé Mme [X].
6. M. [H] a cessé de régler les taxes foncières à partir de 2020. Le notaire devra donc ne tenir compte des taxes foncières réglées par l'intéressé seul qu'entre 2014 et 2019.
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7. Pour ce qui a trait au mobil-home, M. [H] ne démontre pas qu'il a payé comme dépense une somme de 1 000 euros, la pièce qu'il produit à ce sujet n'étant pas probante. Par ailleurs, la saisie de ce véhicule n'est pas la seule défaillance de Mme [X], M. [H] étant aussi tenu au règlement des dépenses à ce titre alors qu'il recevait bien les factures. En outre, ce mobil-home n'a jamais été loué plus de 750 euros la semaine. Ce véhicule n'a été loué qu'en juillet et août 2015.
8. Le véhicule Opel Movano, acquis par Mme [X], n'est aucunement un bien personnel de M. [H]. Pas plus que le Buggy et la moto. Tous sont des biens indivis. Le notaire devra en tenir compte comme du prix de revente de la Peugeot 607.
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L'instruction du dossier a été clôturée par ordonnance du 4 novembre 2022.
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Motifs de la décision :
- Sur l'ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l'indivision [H]-[X] et la désignation du notaire :
Attendu que si M. [H] est bien appelant de la disposition du jugement entrepris qui ouvre les opérations de comptes, liquidation et partage de l'indivision existant entre les parties, il ne formule aucune demande à ce sujet aux termes de ses écritures de telle sorte que la cour ne peut que confirmer de ce chef la décision dont appel ;
Attendu, sur la désignation de Me [F] pour procéder aux dites opérations, que M. [H] entend s'y opposer au motif que ce notaire est celui habituel de Mme [X], ce que cette dernière conteste catégoriquement, l'intimée précisant que cet officier ministériel connaît le dossier et a déjà pu réaliser un certain nombre de diligences dans le contexte de l'exécution provisoire attachée à la décision déférée, ce qu'il n'est pas opportun de remettre en cause par la désignation d'un autre notaire, sauf à retarder le cours des opérations de partage ;
Que, de fait, M. [H] ne justifie aucunement son propos insinuant un manque de partialité de M. [F] compte tenu de ses interventions habituelles pour le compte de Mme [X], ce qui est formellement contesté ;
Qu'il n'y a donc pas lieu d'accéder à la demande de l'appelant à ce titre, le jugement entrepris étant aussi confirmé du chef de la désignation du notaire chargé des opérations de comptes, liquidation et partage de l'indivision ;
- Sur la vente par licitation de l'immeuble indivis :
Attendu que l'article 1377 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que le tribunal ordonne, dans les conditions qu'il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués ;
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Attendu que M. [H] s'oppose à la vente sur licitation de l'immeuble indivis sis à [Adresse 8] aux motifs que les conditions légales ne seraient selon lui par remplies, qu'il se dit disposé à régler à Mme [X] la soulte éventuelle, la mise à prix arrêtée par le premier juge ne correspondant pas à la valeur effective du bien ;
Que Mme [X] rappelle à ce titre que tout dans la configuration du bien démontre qu'aucun partage ne peut être raisonnablement envisagé ;
Que l'acte notarié du 1er septembre 2003, par lequel les concubins ont procédé à l'acquisition de cet immeuble, reprend la description suivante :
- au rez-de-chaussée : magasin, réserve, WC, lavabo, sortie sur cour se prolongeant jusqu'à la place du marché du docteur [W],
- deux caves, deux montées d'escalier, caveau,
- au premier étage : cuisine, salle de séjour, deux chambres, salle de bains, WC,
- au deuxième étage : trois chambres, petite pièce, grenier,
- combles au-dessus, chambres mansardées, faux grenier ;
Que les premiers juges faisaient apparaître dans la décision entreprise que si des travaux ont été réalisés, notamment l'installation d'une salle de douche au second étage avec WC, ainsi que d'une cuisine, ce dernier étage ne disposait pas d'un accès indépendant de sorte qu'il demeurait nécessaire de passer par les locaux du premier étage pour y accéder ;
Que M. [H] communique sous sa pièce n°69 un devis de travaux édité le 25 octobre 2021 par l'entreprise Classe Menuiserie de [Localité 9], ce document comportant description de prestations d'embellissements mais aussi de travaux de modification de la configuration intérieure de l'immeuble sans qu'il en résulte pour autant une division indépendante des étages, le coût TTC de tels travaux pouvant être évalué à 55 000 euros selon ce devis ;
Qu'ainsi, non seulement M. [H] ne justifie pas son propos consistant à prétendre que le partage en nature de l'immeuble serait aisé, mais il apparaît qu'une telle perspective ne pourrait au mieux être envisagée qu'une fois réalisés de lourds travaux pour un coût qui ne pourrait qu'être conséquent ;
Que, par ailleurs, si M. [H] se dit toujours ouvert au versement le cas échéant à Mme [X] d'une soulte, il n'explicite pas comment il envisage de financer le règlement de celle-ci ;
Que la vente sur licitation du bien immobilier indivis telle qu'ordonnée par les premiers juges est donc justifiée, celle-ci devant intervenir à concurrence de la mise à prix de 130 000 euros, ce qui correspond à la fois à l'estimation de l'immeuble réalisée en 2016 par Me [F] (entre 120 000 et 140 000 euros) et à celle de Me [K] de 2014 transmise par M. [H] lui-même, estimation oscillant entre 125 000 et 135 000 euros ;
Que les désordres de toiture qu'invoque ce dernier pour qualifier d'excessive cette mise à prix ne peuvent aucunement être corroborés par le devis de travaux communiqué par l'intéressé sous sa pièce n°69, s'agissant comme précédemment décrit de travaux d'aménagement intérieur et nullement de travaux de nature à renforcer le couvert ;
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Que le notaire chargé des opérations de comptes, liquidation et partage de l'indivision procédera à cette vente sur licitation après en avoir rédigé le cahier des charges conformément à l'article 1275 du code de procédure civile, la vente étant soumise aux mesures de publicité visées aux articles R. 322-31 à R. 322-36 du code des procédures civiles d'exécution ;
Qu'en définitive, la décision dont appel sera confirmée en toutes ses dispositions ordonnant la vente, sur la mise à prix de 130 000 euros, et en ce qu'elle en organise les modalités, sauf à préciser que la faculté de baisse de la mise à prix doit s'entendre en toute logique d'abord du quart puis du tiers à défaut d'enchères, et non l'inverse, le jugement étant uniquement réformé sur ce point ;
- Sur l'indemnité due par M. [H] au titre de l'occupation de l'immeuble indivis :
Attendu que l'article 815-9 du code civil énonce en son deuxième alinéa que l'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité ;
Attendu que la décision entreprise mentionne à la charge de M. [H] le versement à l'indivision à compter du 1er septembre 2014 d'une indemnité d'occupation de 720 euros par mois et ce, jusqu'au jour de la cessation de l'occupation privative de l'immeuble indivis ;
Que M. [H] conteste le principe même de cette indemnité, invoquant diverses circonstances pour s'en affranchir, à savoir que :
- Mme [X] a, par choix personnel, quitté l'immeuble alors qu'il lui proposait d'occuper le second étage,
- il a réglé seul depuis septembre 2014 le prêt immobilier et celui à taux zéro,
- il n'occupe que le premier étage, les enfants communs ayant la disposition du second étage où séjourne toujours [J], ce qui n'est de fait qu'une application de l'article 371-2 du code civil,
- à tout le moins, l'indemnité qui serait due ne pourrait excéder 500 euros par mois ;
Que Mme [X] réfute catégoriquement tous ces développements de son co-indivisaire, précisant que M. [H] dispose à titre privatif et exclusif du bien immobilier dépendant de l'indivision, elle-même n'en ayant nullement les clefs ;
Qu'en premier lieu, la cour peine à saisir le lien que M. [H] tente d'établir entre sa situation d'occupant des lieux et les circonstances du départ du logement familial de Mme [X] en septembre 2014, étant précisé que la description précédemment donnée de l'immeuble, et notamment du second étage, ne permet pas de conclure que Mme [X] aurait pu s'y loger dans des conditions satisfaisantes, aucun accès à cet étage n'étant possible sans passer par le premier étage - ce qui n'est pas particulièrement «confortable» pour des concubins qui se séparent, un certain nombre de commodités de première nécessité n'existant pas à cet étage, ce qui conforte l'idée que les étages forment un tout, ne serait-ce qu'en terme d'habitabilité ;
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Que l'hébergement dans les lieux des enfants communs n'entre pas davantage dans l'appréciation du principe d'une indemnité d'occupation au sens de l'article 815-9 précité, et ce d'autant moins qu'il n'est nullement allégué par M. [H] que ses fils aient disposé de la moindre autonomie financière, ces enfants étant réputés vivre sous le toit de leur père, circonstance sans aucune portée sur l'indemnité due à l'indivision ;
Qu'au surplus, l'introduction dans le débat à l'initiative de M. [H] de la notion d'obligation alimentaire à l'égard des enfants n'apparaît pas davantage utile en ce que seul les parents peuvent être tenus d'un tel devoir, ce qui ne saurait être le cas de l'indivision à laquelle revient l'indemnité d'occupation ;
Qu'en d'autres termes, aucun des moyens avancés par M. [H] ne peut prospérer pour l'affranchir du versement d'une indemnité au titre de l'occupation privative du bien indivis, le principe de cette indemnité étant acquis, et ce indépendamment de toute notion de règlement exclusif des concours financiers rendus nécessaires pour l'acquisition du bien, cet aspect de l'obligation à la dette du concubin que Mme [X] n'entend pas contester devant assurément être pris en considération par le notaire-liquidateur dans le contexte des comptes qu'il doit établir et de l'acte de partage qu'il dressera et soumettra à l'avis et à la signature des co-indivisaires ;
Attendu, sur le montant de cette indemnité, que les premiers juges ont retenu la valeur locative du bien en l'arrêtant de façon divisible par étage, soit 500 euros pour le premier étage et 400 euros pour le second, les magistrats y appliquant comme il se doit l'abattement de 20 % pour tenir compte du caractère précaire de cette occupation, soit finalement une indemnité de : 900 - (900 x 0,20) = 720 euros par mois ;
Que M. [H] ne produit aucune donnée relative à la valeur locative de l'immeuble qui contredirait les montants par étage retenus par le tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne, Mme [X] n'étant pas davantage fondée à solliciter une revalorisation de cette indemnité à 900 euros par mois pour tenir compte du rez-de-chaussée inoccupé, le fait que la SARL «Au Coin du Grill» n'exploite plus le fonds de restauration ne pouvant, sans autre indice, suggérer que M. [H] en ait aussi la disposition exclusive ;
Que le jugement déféré sera donc confirmé de ce chef ;
- Sur les crédits indivis, la taxe foncière au titre de l'immeuble indivis et l'assurance-habitation :
Attendu que si M. [H] demande à la cour de condamner Mme [X] à lui rembourser la moitié des sommes qu'il a exposées pour le remboursement du prêt immobilier et du prêt à taux zéro afférents à l'immeuble indivis, outre le règlement de la taxe foncière et des assurances de cet immeuble de 2014 à 2017, force est de relever que, pour les deux premiers points, les premiers juges se sont bien prononcés à ces égards en mentionnant dans le dispositif de la décision querellée que le notaire aurait à tenir compte du remboursement par M. [H] depuis septembre 2014 des crédits indivis contractés auprès de la Caisse d'Epargne Lorraine Champagne Ardenne, une même formule étant également reprise au titre de la taxe foncière ;
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Que l'appelant n'ayant pas explicitement visé dans sa déclaration d'appel les deux dispositions visées ci-dessus, aucun effet dévolutif n'est ici acquis et la cour n'a donc pas à se prononcer à ces deux titres, sauf à préciser pour la taxe foncière que M. [H] ne la règle plus depuis 2019, ce qui est le fait de Mme [X] qui s'en est acquittée pour moitié en 2020 et 2021 comme il s'infère des deux avis transmis par ses soins sous ses pièces n°40 et 41 ;
Qu'une infirmation est ici encourue à ce seul titre ;
Attendu, sur la question de l'assurance habitation pour l'immeuble indivis, qu'il n'est pas discutable au sens des dispositions de l'article 816-13 du code civil qu'une telle charge qui tend à la conservation de l'immeuble incombe bien à l'indivision, en dépit de l'occupation privative ;
Que, cependant, sans justification apportée par l'appelant de ce qu'il s'est bien enquis du règlement des primes d'assurance, il ne peut être question de condamner Mme [X] à lui rembourser la moitié de telles dépenses, ce dont il doit être débouté ;
Que cela ne peut cependant empêcher le notaire-liquidateur de faire apparaître dans les comptes d'indivision une telle dépense prise en charge par l'intéressé sous réserve qu'il en apporte la justification ;
- Sur la somme de 20 000 euros versée par Mme [X] en septembre 2014 :
Attendu à ce titre que les parties continuent devant la cour de s'opposer sur l'affectation de cette somme de 20 000 euros dont il n'est cependant pas contesté qu'elle provient du rachat partiel par Mme [X] d'un contrat d'assurance vie que la banque BNP Paribas a virée sur le compte joint des concubins tenu à la Caisse d'Epargne ;
Que Mme [X] maintient qu'il s'agissait pour elle, lors de sa séparation d'avec M. [H], de participer à due concurrence au remboursement des prêts immobiliers indivis, l'appelant soutenant qu'il n'en a rien été dès lors que les concubins avaient convenu d'affecter cette somme aux dettes de la SARL, la somme de 4 400 euros ayant même été utilisée selon lui pour régler le salaire dû à l'un de leurs enfants communs ;
Que la cour entend rappeler à ce titre que des annotations manuscrites de M. [H] sur des relevés bancaires n'ont par définition aucune valeur probante de sorte qu'elles ne peuvent utilement conduire la réflexion de la juridiction ;
Qu'outre le fait que les cinq chèques émis du compte joint entre les 19 et 26 septembre 2014 ne correspondent pas exactement en les additionnant à la somme de 20 000 euros, s'agissant de chèques, leur affectation n'est par définition pas imprimée sur les relevés bancaires, contrairement à des virements par exemple ;
Qu'en outre, si M. [H] produit bien sous sa pièce n°61 deux copies de chèques d'un montant de 5 000 euros chacun, leur bénéficiaire mentionné sur ces effets n'est pas la SARL «Au Coin du Grill» mais les deux concubins ;
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Que Mme [X] précise du reste que s'il avait été convenu qu'elle participe au règlement des dettes de cette SARL - dont il n'est pas explicité qu'elle aurait détenu des participations dans cette personne morale ni quel aurait alors été son intérêt de lui verser des fonds, elle aurait alors émis elle-même des chèques au nom de cette société ou donné ordre à sa banque de virer la somme de 20 000 euros à cette entité, ce qui n'a pas été le cas ;
Qu'en définitive, c'est par des motifs pertinents et que la cour approuve en leur globalité que les premiers juges ont dit que le notaire-liquidateur aurait à tenir compte du versement par Mme [X] d'une somme de 20 000 euros au titre du remboursement des deux crédits immobiliers communs, la décision dont appel étant en cela confirmée ;
Que, par ailleurs, si M. [H] a entendu quereller ce jugement en ce qu'il le déboute de ses demandes de prise en compte du remboursement par ses soins des dettes de la SARL «Au Coin du Grill», il n'apparaît pas qu'il explicite dans ses écritures devant la cour de demande de nature à remettre en cause cette appréciation du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne ;
Que la décision entreprise sera aussi conformée de ce chef ;
- Sur le sort des loyers commerciaux :
Attendu que le jugement querellé mentionne à ce sujet que M. [H] est redevable envers l'indivision des loyers commerciaux qu'il a perçus seul de la SARL «Au coin du Grill», injonction lui étant par ailleurs faite de remettre au notaire chargé des opérations de liquidation-partage les relevés de compte bancaire de ladite SARL du 17 septembre 2014 aux fins de calcul de l'ensemble des loyers ainsi encaissés pour le compte de l'indivision ;
Que M. [H] fait valoir que l'activité du restaurant exploité par la SARL sus-désignée a été mise en sommeil, des travaux de rénovation ayant été réalisés dans le local commercial en 2015, une réouverture ayant été tentée en 2016 mais sans résultat, une nouvelle mise en sommeil étant survenue le 30 juin 2017 ;
Qu'il ajoute que le loyer dû par la SARL était réglé à l'indivision de manière irrégulière et qu'il ne s'agissait pas d'une somme mensuelle de 1 200 euros mais de montants moindres, précisant une nouvelle fois qu'il a assumé seul le règlement des mensualités des deux emprunts indivis ;
Que Mme [X] conteste cette présentation, estimant, sur les aveux mêmes de son ex-concubin, que le loyer mensuel de 1 200 euros est dû par la SARL «Au Coin du Grill» au minimum durant les périodes effectives d'exploitation du restaurant, soit selon l'extrait K Bis versé aux débats et les diverses appréciations portées par les consommateurs, à partir de juillet 2015 jusqu'en juillet 2017 ;
Attendu que la cour entend en premier lieu rappeler que la circonstance que M. [H] ait supporté seul et temporairement le remboursement des prêts indivis est sans emport sur l'obligation de remettre à l'indivision tous les loyers commerciaux versés par la SARL «Au Coin du Grill», quelles que soient les sommes effectivement versées par cette personne morale en exécution du bail dont nul ne conteste la réalité même simplement verbale ;
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Qu'il importe en cela de confirmer purement et simplement les termes du jugement déféré relativement à cette question, la formulation suffisamment large employée par les premiers juges prenant légitimement en considération les périodes au cours desquelles l'activité commerciale a été mise en sommeil, ce que Mme [X] ne remet pas totalement en cause ;
Que cette dernière ne peut toutefois exiger de M. [H] qu'il verse à l'indivision tous les termes du loyer dus pendant deux ans par la SARL «Au Coin du Grill», ce qui relève de fait d'une prétention qu'il lui faudrait présenter contre cette personne morale, aucune donnée du dossier dont la cour dispose n'établissant que M. [H] aurait bénéficié de l'intégralité des loyers dus pendant la période référencée ;
- Sur le sort du mobil-home :
Attendu que les premiers juges ont débouté M. [H] de sa demande «tendant au remboursement des sommes exposées pour le remboursement du mobil-home», l'utilisation à deux reprises dans cette même formule du terme «remboursement» ne la rendant pas particulièrement intelligible ;
Que M. [H] demande à ce sujet à la cour de condamner Mme [X] à lui rembourser la moitié des sommes exposées pour le remboursement du mobil-home, aucune des parties ne discutant de la nature indivise de ce véhicule acquis le 25 mars 2010 au prix de 31 000 euros ;
Qu'il n'est pas davantage nié que ce bien a fait l'objet d'une saisie, de sorte que l'indivision n'en a plus la jouissance sans qu'il soit envisageable d'en faire porter la responsabilité plus à l'un des co-indivisaires qu'à l'autre ;
Qu'il est toutefois démontré par la pièce n°63 que M. [H] s'est enquis le 14 avril 2016 du règlement à CIBU France de la somme de 1 000 euros au titre de l'emplacement occupé par ce véhicule au camping [5] à [Localité 3], la facture étant produite aux débats au même titre que le reçu de carte bancaire de l'intéressé ;
Qu'il est donc fondé à en obtenir le remboursement par Mme [X] à concurrence de la moitié du montant, le financement qu'il aurait assumé pour l'acquisition de ce bien devant être pris en considération par le notaire-liquidateur au titre de l'établissement des comptes d'indivision, la décision déférée étant sur ce point infirmée ;
Que les plus amples développements de l'appelant au sujet de la location du mobil-home par Mme [X] ne pourront prospérer dès lors qu'aucune des parties n'a remis en cause la disposition du jugement qui arrête à 3 000 euros la somme dont l'intéressée est redevable à ce titre à l'indivision au cours des mois de juillet et d'août 2015 ;
- Sur les autres biens discutés :
Attendu que les parties visent respectivement dans les développements de leurs écritures d'autres biens, c'est-à-dire un véhicule Peugeot 607, un véhicule Opel Movemo, des meubles meublants ainsi qu'une motocyclette, en leur donnant un qualification juridique divergente, M. [H] les décrivant comme des biens lui appartenant à titre personnel, Mme [X] les qualifiant de biens indivis ;
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Que, dans la mesure où aucune des parties ne présente au titre de ces biens la moindre prétention devant la cour, pas plus du reste que devant les premiers juges, il n'y a pas lieu de se prononcer à leur sujet ;
- Sur les dommages et intérêts :
Attendu que chaque partie forme une demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive en ce qui concerne Mme [X], pour procédure abusive en ce qui concerne M. [H] ;
Que l'issue de l'instance en cause d'appel au terme de laquelle M. [H] obtient un gain certes modeste de son recours et Mme [X] une confirmation assez majoritaire des termes de la décision attaquée, démontre que la procédure engagée initialement par cette dernière n'était nullement vaine, la défense ne l'ayant pas été davantage dans sa totalité ;
Que cet état de l'instance suffit à retenir qu'aucune partie n'a fait preuve de mauvaise foi ou d'intention de nuire ni n'a commis d'erreur grossière équipollente au dol au cours de la procédure, que ce soit en première instance ou à hauteur de cour, si bien que le caractère abusif de l'action de l'une ou l'autre des parties n'est pas acquis ;
Que le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il déboute chacune de sa prétention indemnitaire connexe ;
- Sur les dépens et les frais irrépétibles :
Attendu que l'issue de l'instance d'appel conduit à laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens, la décision déférée étant confirmée en ce qu'elle retient cette répartition du chef des dépens de première instance ;
Qu'aucune considération d'équité ne commandant dans ce contexte d'accorder à l'une ou l'autre des parties une quelconque indemnité pour frais irrépétibles, chacune sera déboutée de sa prétention indemnitaire exprimée au visa de l'article 700 du code de procédure civile ;
* * * *
Par ces motifs,
La cour, statuant publiquement et contradictoirement, dans la limite des appels,
- Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions querellées, sauf celles relatives aux modalités de faculté de baisse de la mise à prix de l'immeuble indivis objet de la vente par licitation, à la période de prise en charge par M. [T] [H] de la taxe foncière de l'immeuble indivis et au rejet de sa demande du chef du remboursement des dépenses engagées pour le mobil-home ;
Infirmant et prononçant à nouveau de ces trois chefs,
- Dit que la faculté de baisse de la mise à prix de l'immeuble des [Adresse 8] (51), objet de la vente par licitation, sera du quart puis le cas échéant du tiers, et non l'inverse ;
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- Dit que le notaire chargé des opérations de comptes, liquidation et partage de l'indivision [H]-[X] tiendra compte du règlement par M. [T] [H] de la taxe foncière afférente à l'immeuble indivis de 2014 à 2019 inclus ;
- Dit que Mme [D] [X] est tenue de rembourser à M. [T] [H] la somme de 500 euros correspondant à la moitié de la dépense engagée par ce dernier envers la société SIBU France au titre de l'emplacement occupé par le mobil-home au camping [5] de [Localité 3] ;
Y ajoutant,
- Déboute M. [T] [H] de sa demande en paiement dirigée contre Mme [D] [X] du chef du remboursement de la moitié des primes d'assurance habitation relatives à l'immeuble indivis, sauf au notaire-liquidateur à le faire apparaître dans le compte d'indivision sous réserve de justification ;
- Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens d'appel ;
- Déboute chaque partie de sa demande indemnitaire exprimée à hauteur de cour au visa de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Constate que les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile n'ont pas vocation à s'appliquer en la cause.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
