N° RG : 21/02037
N° Portalis :
DBVQ-V-B7F-FCRJ
ARRÊT N°
du : 21 octobre 2022
A. L.
M. [C] [F]
M. [G] [B] [F]
C/
M. [K] [F]
Formule exécutoire le :
à :
SELAS BDB & associés
Me Christophe Barthélémy
COUR D'APPEL DE REIMS
1ère CHAMBRE CIVILE - SECTION II
ARRÊT DU 21 OCTOBRE 2022
APPELANTS AU PRINCIPAL ET INTIMÉS INCIDEMMENT :
d'un jugement rendu le 23 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières (RG 18/00405)
1°] - M. [C] [F]
[Adresse 14]
[Localité 13]
2°] - M. [G] [B] [F]
[Adresse 14]
[Localité 13]
Comparant et concluant par Me Lorraine de Bruyn, membre de la SELAS BDB & Associés, avocat postulant au barreau de Reims, et par Me Jennifer Guigui, avocat au barreau de Grasse
INTIMÉ AU PRINCIPAL ET APPELANT INCIDEMMENT :
M. [K] [F]
[Adresse 3]
[Localité 10]
Comparant et concluant par Me Christophe Barthélémy, avocat au barreau de Reims
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
M. Pety, président de chambre
Mme Lefèvre, conseiller
Mme Magnard, conseiller
GREFFIER D'AUDIENCE :
Mme Roullet, greffier, lors des débats et du prononcé
DÉBATS :
À l'audience publique du 22 septembre 2022, le rapport entendu, où l'affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2022
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par M. Pety, président de chambre, et par Mme Roullet, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
- 2 -
Par acte notarié du 1er juin 1977, Mme [Z] [T] épouse [F] a fait donation en avancement d'hoirie à ses deux enfants mineurs, [G] et [N] (désormais prénommé [K]) [F], nés respectivement en 1970 et 1972, de la nue-propriété de deux biens immobiliers sis à [Adresse 6], et à [Adresse 14], avec réserve d'usufruit pour elle et son mari, M. [C] [F]. En effet, par le même acte, Mme [Z] [F] faisait donation à son époux, de l'usufruit ainsi réservé, pour en jouir en cas de survie, à partir du décès de la donatrice.
Cette donation a été consentie avec charge pour les donataires «de faire aux immeubles et droits immobiliers donnés toutes les réparations grosses ou menues qui deviendront nécessaires pendant la durée de l'usufruit».
Mme [F] est décédée le 9 mai 2011.
Le 23 février 2018, MM. [C] et [G] [F] ont fait assigner [K] [F] devant le tribunal de grande instance de Charleville-Mézières, lui demandant notamment de :
- ordonner la dissolution de l'indivision portant sur l'immeuble de [Localité 15], sur le fondement de l'article 815-5 du code civil,
- constater que M. [C] [F] a fait procéder à des travaux sur le bien indivis pour une somme de 44 935,48 euros,
- dire qu'il revient aux nus-propriétaires de supporter la charge de ces travaux,
- dire que l'indivision doit cette somme à M. [C] [F] au titre du compte entre les parties,
- dire que l'indivision doit à l'administration fiscale la somme de 19 763 euros au titre d'une taxe foncière contractée par Mme [F],
- constater que le passif de l'indivision s'élève à 64 871,16 euros,
- constater que la valeur vénale du lot immobilier a été fixée par trois expertises à la somme de 167 333 euros,
- constater l'urgence de la vente du bien indivis et le refus de M. [K] [F] d'y procéder,
- dire que M. [C] [F] se verra attribuer 40% du prix de la vente, soustraction faite des dettes de l'indivision, au titre de son usufruit,
- dire que M. [G] [F] se verra attribuer 50% du prix de la vente, après soustraction de la valeur de l'usufruit et des dettes de l'indivision,
- autoriser MM. [C] et [G] [F] à vendre amiablement le bien indivis,
- désigner un notaire pour procéder aux opérations de liquidation et partage.
À titre subsidiaire, ils sollicitaient :
- la désignation d'un notaire pour procéder aux opérations de liquidation-partage et préalablement la vente par licitation en un seul lot de l'immeuble en cause,
- le constat de la valeur vénale du bien estimée à 167 333 euros,
- le constat de la dette de 44 935,48 euros de l'indivision envers M. [C] [F],
- le constat de la créance de 19 763 euros de l'indivision envers l'administration fiscale,
- le constat du passif de 64 871,16 euros de l'indivision, à soustraire du prix de vente avant partage,
- le constat de ce que, si le bien était vendu au prix de 167 333 euros, M. [C] [F] aurait droit à une somme de 66 982,44 euros et M. [G] [F] à une somme de 30 738,55 euros,
- 3 -
- qu'il soit dit que M. [C] [F] se verra attribuer 40% du prix de la vente, soustraction faite des dettes de l'indivision, au titre de son usufruit, et M. [G] [F] 50% du prix de la vente, après soustraction de la valeur de l'usufruit et des dettes de l'indivision, et ce quel que soit le montant de la vente par licitation.
M. [K] [F] a conclu à l'irrecevabilité de la demande principale et de la demande d'ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage, au rejet de toutes les autres demandes et à la condamnation solidaire des demandeurs au paiement d'une indemnité pour frais irrépétibles, ainsi qu'aux dépens.
Il faisait valoir qu'il n'était pas démontré que le refus de vendre mettait en péril l'intérêt de tous les coindivisaires, que la donation interdisait d'aliéner ou d'hypothéquer le bien durant la vie de M. ou Mme [C] [F], et s'agissant de la demande subsidiaire, qu'il n'était pas justifié de diligences en vue d'un partage amiable.
Le jugement du 23 mars 2021 du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières a :
- constaté qu'il n'y avait pas lieu de statuer sur la demande de MM. [C] et [G] [F] tendant à ce que le tribunal soit déclaré compétent,
- rejeté les fins de non-recevoir soulevées par M. [K] [F],
- débouté MM. [C] et [G] [F] de l'ensemble de leurs prétentions,
- débouté M. [K] [F] de sa demande au titre des frais irrépétibles,
- dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.
Le 10 novembre 2021, MM. [C] et [G] [F] ont fait appel de ce jugement en ce qu'il les déboute de l'ensemble de leurs prétentions et laisse à chaque partie la charge de ses dépens.
Par conclusions du 26 juillet 2022, ils demandent à la cour de :
à titre liminaire,
- juger que la décision est entachée d'une omission de statuer quant à la demande de dissolution de l'indivision formulée par M. [G] [F],
- dire celui-ci recevable en ses prétentions fondées sur l'article 815-5 du code civil,
- dire qu'il a été débouté de sa demande de dissolution de l'indivision par une analyse erronée,
- juger que M. [C] [F] est débiteur d'une somme de 12 458,05 euros au titre de ses charges de copropriété,
- juger qu'il a fait procéder à des travaux sur le bien indivis pour la somme de 25 380,56 euros,
- juger qu'il revient aux nus-propriétaires de supporter la charge des travaux financés par M. [C] [F], conformément aux stipulations expresses et non équivoques de l'acte de donation,
- juger que le tribunal a rejeté à tort la demande en remboursement de la créance de M. [C] [F] au titre des travaux réalisés, au motif qu'il ne s'agissait pas de grosses réparations,
- juger que l'indivision doit à l'administration fiscale la somme de 19 763 euros au titre d'une dette sur la taxe foncière contractée par Mme [F],
- juger que l'indivision doit à l'administration fiscale la somme de 18 878 euros au titre d'une dette sur la taxe foncière contractée par M. [C] [F],
- 4 -
- juger que le passif de l'indivision constitué par les nus-propriétaires s'élève à 64 021,56 euros et «doit être attribué à M. [C] [F]», et en conséquence le soustraire de l'actif de l'indivision, «somme à parfaire au jour de la vente»,
- juger que l'indivision doit à M. [C] [F] la somme de 64 021,56 euros, somme à parfaire au jour de la vente,
- juger que la valeur vénale du lot immobilier a été fixée par trois expertises à la somme de 167 333 euros,
- constater l'urgence de la vente du bien indivis,
- constater le refus de M. [K] [F] d'acquiescer à cette vente,
- juger que M. [G] [F] justifie de la mise en péril de l'intérêt commun des indivisaires conformément à l'article 815-5 du code civil,
- juger qu'il est bien-fondé en sa demande de dissolution de l'indivision, en présence d'un accord exprès et non équivoque de M. [C] [F], usufruitier, au sens de l'article 815-5 alinéa 2 du code civil,
en conséquence,
- débouter M. [K] [F] de l'ensemble de ses demandes,
- infirmer le jugement en ce qu'il déboute MM. [C] et [G] [F] de l'ensemble de leurs prétentions,
- ordonner la dissolution de l'indivision existant entre M. [G] [F] et M. [K] [F] portant sur la nue-propriété de l'immeuble situé à [Adresse 6], d'une contenance de 505 m², cadastré section [Cadastre 18], [Cadastre 8] et [Cadastre 9],
- juger que, selon le barème fiscal, l'usufruit de M. [C] [F] correspond à 40% de la valeur du bien immobilier,
- juger que M. [C] [F] se verra attribuer 40% du prix de vente quel qu'en soit le montant, soustraction faite du montant des charges de copropriété dont il est redevable,
- juger que la nue-propriété de M. [G] [F] correspond à 50% du prix de la vente, soustraction faite de la valeur de l'usufruit,
- juger que M. [G] [F] se verra attribuer 50% du prix de vente, soustraction faite de la valeur de l'usufruit et des dettes contractées par l'indivision,
- juger que la nue-propriété de M. [K] [F] correspond à 50% du prix de la vente, soustraction faite de la valeur de l'usufruit,
- juger que M. [K] [F] se verra attribuer 50 % du prix de vente, soustraction faite de la valeur de l'usufruit et des dettes contractées par l'indivision,
- autoriser MM. [C] et [G] [F] à vendre amiablement le bien indivis,
- commettre le président de la chambre des notaires pour désigner le notaire en charge des opérations de liquidation partage de l'indivision,
- juger que M. [C] [F] bénéficie d'une créance de 64 021,56 euros sur l'indivision en juin 2022,
- juger qu'il se verra attribuer le montant de sa créance sur le prix de vente, quel que soit le montant de la vente amiable,
- fixer la créance définitive de M. [C] [F] contre l'indivision au jour de la vente à intervenir et si besoin «la condamner»,
subsidiairement, si la vente amiable n'était pas autorisée,
- commettre le président de la chambre des notaires pour désigner le notaire en charge des opérations de liquidation partage de l'indivision,
- juger qu'il sera procédé en audience des criées de ce tribunal, sur le cahier des charges déposé par Me Jennifer Guigui, avocat au barreau de Grasse, à la vente par licitation en un seul lot de l'immeuble situé à [Adresse 6], d'une contenance de 505 m², cadastré section [Cadastre 18], [Cadastre 8] et [Cadastre 9], sur une mise à prix de 80 000 euros
- 5 -
avec faculté de baisse en cas d'enchères désertes, par dixième jusqu'à adjudication,
- autoriser tout huissier à pénétrer dans les lieux afin de les décrire et d'en établir l'état, prévoir la publicité par insertion dans trois journaux et la pose d'affiches dans les principales communes de l'arrondissement, assurer les visites des lieux par les amateurs,
- juger que la valeur vénale du bien indivis a été estimée à 167 333 euros,
- juger que l'administration fiscale est titulaire d'une créance de 38 641 euros contre l'indivision,
- juger que le passif de l'indivision est de 64 021,56 euros et soustraire cette somme du partage du prix de vente entre les indivisaires, somme à parfaire au jour de la vente,
- juger que M. [C] [F] «aurait le droit à la somme de 40 978,10 euros si le bien indivis était vendu à sa valeur vénale de 167 333 euros»,
- juger que M. [G] [F] «aurait le droit à la somme de 18 189,22 euros si le bien indivis était vendu à sa valeur vénale de 167 333 euros»,
- juger que M. [C] [F] se verra attribuer 40% du prix de la vente soustraction faite du montant des charges de copropriété dont il est redevable,
- juger que M. [G] [F] se verra attribuer 50% du prix de la vente, soustraction faite de la valeur de l'usufruit et des dettes contractées par l'indivision, et ce quel que soit le montant de la vente par licitation,
en toutes hypothèses,
- débouter M. [K] [F] de l'ensemble de ses prétentions,
- condamner M. [K] [F] à payer aux appelants la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.
Selon écritures du 27 avril 2022, M. [K] [F] conclut, par appel incident, à l'infirmation du jugement en ce qu'il rejette ses fins de non-recevoir, sa demande au titre des frais irrépétibles et en condamnation aux dépens.
Il demande à la cour de :
- dire MM. [C] et [G] [F] irrecevables en leurs prétentions,
- rejeter l'intégralité de leurs demandes,
- les condamner aux entiers dépens et à lui payer 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance,
à titre subsidiaire,
- dire MM. [C] et [G] [F] mal-fondés en leur appel,
- confirmer le jugement en ce qu'il les déboute de l'ensemble de leurs prétentions,
- les débouter de toutes leurs demandes,
en tout état de cause,
- condamner MM. [C] et [G] [F] à lui payer une somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamner MM. [C] et [G] [F] à lui payer une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel,
- les condamner aux dépens d'appel.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 septembre 2022.
* * * *
- 6 -
Motifs de la décision :
Sur la recevabilité des demandes :
Eu égard à leur rédaction :
M. [K] [F] soutient que la quasi totalité des demandes formulées par les appelants visent à «constater que» ou à «juger que» et ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4,5, 31 et 954 du code de procédure civile, mais seulement des moyens ou arguments au soutien de véritables prétentions. Il considère que les seules demandes de condamnation recevables sont celles relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.
Dans un souci de clarté et de lisibilité du présent arrêt, dans la mesure où effectivement certains chefs de demandes des six pages du dispositif des écritures des appelants ne correspondent pas à de véritables prétentions, leur recevabilité sera examinée dans le cadre de chaque point de discussion précis successivement abordé. Pour le surplus, toutes les «demandes» de MM. [C] et [G] [F] qui correspondent à une argumentation, ou qui se limitent à reprendre une règle de droit, ou qui rappellent les barèmes fiscaux de l'usufruit et de la nue-propriété sont déclarées irrecevables.
Eu égard à la clause d'inaliénabilité :
Selon l'article 900-1 du code civil, «les clauses d'inaliénabilité affectant un bien donné ou légué ne sont valables que si elles sont temporaires et justifiées par un intérêt sérieux et légitime. Même dans ce cas, le donataire ou le légataire peut être judiciairement autorisé à disposer du bien si l'intérêt qui avait justifié la clause a disparu ou s'il advient qu'un intérêt plus important l'exige».
L'acte de donation du 1er juin 1977 contient en page 10 la clause ci-après :
«Interdiction d'aliéner ou d'hypothéquer
En raison de la réserve d'usufruit et de la réserve de droit de retour stipulées aux présentes, la donatrice interdit formellement aux donataires d'aliéner ou d'hypothéquer les biens donnés durant la vie de la donatrice et celle de son mari, et ce sous peine de révocation de la présente donation. Mme [F] se réserve expressément l'action révocatoire à cet effet».
L'interdiction formulée concerne les donataires ayant reçu la nue-propriété. Or, en l'espèce, M. [C] [F], unique usufruitier et bénéficiaire de la clause d'inaliénabilité sa vie durant, sollicite aussi l'aliénation d'une partie des biens concernés par la donation. Son action est dès lors recevable.
Eu égard au défaut de qualité de l'usufruitier pour demander la vente de gré à gré ou la licitation du bien :
M. [C] [F] est unique usufuitier et il n'existe pas d'indivision entre les nus-propriétaires et lui-même, mais seulement entre les nus-propriétaires, M. [G] [F] et M. [K] [F].
Selon l'article 815-5 du code civil :
«Un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coindivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun.
- 7 -
Le juge ne peut, à la demande d'un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d'un bien grevé d'usufruit contre la volonté de l'usufruitier.
L'acte passé dans les conditions fixées par l'autorisation de justice est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut».
M. [G] [F], indivisaire en nue-propriété, peut donc demander à vendre la pleine propriété du bien grevé d'usufruit, si le refus de M. [K] [F] met en péril l'intérêt commun, dans la mesure où M. [C] [F], usufruitier, veut également la vente de la pleine propriété de l'immeuble. L'action de M. [G] [F] est dès lors recevable.
Eu égard à l'irrecevabilité formelle de la demande en partage :
M. [K] [F] oppose aux appelants le non-respect des dispositions de l'article 1360 du code de procédure civile, lequel dispose : «À peine d'irrecevabilité, l'assignation en partage contient un descriptif sommaire du patrimoine à partager et précise les intentions du demandeur quant à la répartition des biens ainsi que les diligences entreprises en vue de parvenir à un partage amiable».
Si l'immeuble de [Localité 15] est vendu, le prix de cession de la nue-propriété se substituera dans l'indivision entre nus-propriétaires à la nue-propriété vendue. Il n'y aura donc pas lieu véritablement à un partage des biens mais plutôt à une répartition des fonds, selon les modalités développées dans les écritures des appelants.
Par ailleurs, les pièces produites aux débats établissent les désaccords persistants entre M. [C] [F] et M. [G] [F], d'une part, et M. [K] [F], d'autre part, quant à la vente du bien immobilier sis à [Localité 15] (courrier de M. [C] [F] du 20 mars 2017, courrier de Me Guigui, avocate de MM. [C] et [G] [F], du 18 juillet 2017). Au surplus, MM. [C] et [K] [F] sont allés jusqu'à échanger des coups, en juin 2006, suite à un différend concernant la gestion de ce bien, M. [C] [F] ne supportant pas que son fils pose des questions et demande des comptes à ses parents (procès-verbal de plainte de M. [K] [F] du 11 juin 2006). En conséquence, la demande de MM. [C] et [G] [F] est recevable au sens de l'article 1360 précité.
Sur la demande en «dissolution de l'indivision» existant entre les deux frères :
Les appelants demandent à la cour de constater que le tribunal a omis de statuer sur ce chef de prétention. La motivation du jugement révèle plutôt que MM. [C] et [G] [F] en ont été déboutés, au motif qu'il n'existait pas d'indivision entre eux, mais seulement entre les deux frères nus-propriétaires.
Les écritures des appelants reprennent la demande en dissolution, comme formée par M. [G] [F] seul, la fondant sur la mise en péril de l'intérêt commun des indivisaires en nue-propriété, tout en précisant que l'usufruitier a donné son accord exprès sur la vente du bien immobilier.
Le partage de l'indivision dont il est ici question ne concerne que le bien immobilier sis à [Localité 15] et ne doit pas être confondu avec le partage de la succession de Mme [Z] [F], sur lequel les parties restent taisantes.
- 8 -
«Un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coindivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun», selon l'article 815-5 alinéa 1er du code civil.
Il est constant que le refus de vendre un immeuble inoccupé, qui n'est productif d'aucun revenu et qui engendre des charges importantes par rapport à sa valeur, met en péril l'intérêt commun de copropriétaires indivis.
L'article 605 du code civil dispose : «L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu».
L'article 606 complète : «Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien».
Il est permis de déroger dans l'acte de donation à cette répartition des charges. Or l'acte notarié du 1er juin 1977 précise, en page 8, que la donation est faite à la charge pour les donataires «2° de faire aux immeubles et droits immobiliers donnés toutes les réparations grosses ou menues qui deviendront nécessaires pendant la durée de l'usufruit».
Selon l'article 608 du code civil, «L'usufruitier est tenu, pendant sa jouissance, de toutes les charges annuelles de l'héritage, telles que les contributions et autres qui dans l'usage sont censées charges des fruits».
Cependant, l'article 608 n'étant pas d'ordre public, une convention contraire peut parfaitement dispenser l'usufruitier de supporter la taxe foncière. Tel est le cas en l'espèce, puisque les charges et conditions de la donation du 1er juin 1977 prévoient, en page 8 de l'acte notarié :
«La présente donation est faite à la charge par les donataires (...) 4° d'acquitter, à partir du jour de l'entrée en jouissance, tous les impôts, contributions et taxes auxquelles les immeubles et droits immobiliers donnés sont et pourront être assujettis».
Les appelants exposent que le bien immobilier sis à [Adresse 6], composé de plusieurs bâtiments, est constitué d'un ensemble de locaux commerciaux au sein d'une copropriété en centre ville. Seul le rez-de-chaussée a été loué périodiquement pour des loyers de plus en plus modestes à mesure que les locataires se succèdent et que la situation économique se dégrade. Ils indiquent qu'à ce jour et depuis plusieurs années, les locaux ne sont plus loués, qu'ainsi la gestion de l'ensemble immobilier inoccupé est déficitaire et engendre des charges conséquentes au regard de sa valeur décroissante.
En illustration de ces propos, sont versés aux débats, en pièces n°15, un acte de résiliation intervenu le 2 août 2017 d'un bail commercial du 4 janvier 2016 par la SAS L'Entrepôt, un accord amiable de résiliation anticipée le 4 octobre 2021 d'un bail du 11 avril 2021 contracté par Mme [W], ainsi qu'un courriel du 20 juillet 2022 informant M. [C] [F] de ce que M. [S] ne donne pas suite à la location du local commercial en rez-de-chaussée du [Adresse 7].
- 9 -
MM. [C] et [G] [F] produisent les appels de charges mentionnant les travaux votés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] de 2004 à 2018. En 2004, 2005 et 2006 les appels de charges sont adressés à M. et Mme [F] ou à Mme [F], à partir de l'année 2012 ils sont destinés à M. [C] [F]. La quote-part due au titre des travaux atteint 1 024,92 euros en 2012, 442,05 euros en 2013-2014 (selon les relevés bancaires de M. [C] [F]), 2 882,56 euros en 2015-2016, 3 091,66 euros en 2017 et 3 546,15 euros en 2018, pour un total de 25 380,56 euros sur les années 2004 à 2018.
Par ailleurs, les taxes foncières sont à la charge des nus-propriétaires. Lors du décès de Mme [Z] [F], le service des impôts des particuliers (SIP) de [Localité 15] lui réclamait paiement des taxes foncières de 2008 à 2011, pour un montant de 19 763 euros. Le SIP établit à 21 725 euros sa créance contre M. [C] [F] au titre des taxes foncières de 2017 à 2020 incluses, et lui réclame paiement de la même taxe pour l'année 2021 à hauteur de 7 321 euros.
M. [C] [F] justifie en outre de ce qu'il est redevable des charges de copropriété pour 11 385,76 euros au 31 janvier 2022 et a reçu les appels de fonds des deux premiers trimestres 2022 pour des montants de 1 072,29 euros par trimestre (pièces n° 12,13 et 17).
Il apparaît ainsi que l'ensemble immobilier carolomacérien engendre des charges fort importantes, disproportionnées par rapport à sa valeur et à l'absence de revenus locatifs produits, charges dont certaines doivent être supportées par les nus-propriétaires (grosses et menues réparations nécessaires, taxes foncières), alors qu'ils n'en reçoivent aucun profit actuel.
Il est manifeste que le refus de M. [K] [F] de vendre l'ensemble immobilier met en péril l'intérêt commun des coindivisaires en nue-propriété. Il apparaît au surplus que, lors d'une tentative de vente précédente, ce dernier avait proposé d'imputer une baisse du prix de vente sur sa part afin de faire aboutir un compromis de vente du 6 octobre 2009, la vente ayant finalement échoué. Enfin, si M. [K] [F] conclut à l'irrecevabilité et, subsidiairement, au débouté de toutes les prétentions adverses, il déclare en pages 15 et 16 de ses écritures qu'il ne s'oppose pas à la vente du bien, mais refuse d'être contraint de vendre en raison de la carence de l'usufruitier dans sa gestion.
En conséquence, M. [G] [F] est autorisé à vendre la nue-propriété de l'ensemble immobilier de [Localité 15] et, vu l'accord de M. [C] [F], usufruitier, la cour ordonne la vente de la pleine propriété du dit ensemble. Le jugement combattu est réformé en ce sens.
MM. [C] et [G] [F] demandent à la cour de juger que la valeur vénale de l'ensemble immobilier a été fixée par trois «expertises» à la somme de 167 333 euros. Il résulte des pièces communiquées (pièces n°7) que le 28 août 2017 une agence immobilière a apprécié le bien entre 150 000 euros et 180 000 euros, que, le 12 septembre 2017, une autre agence l'a évalué entre 163 000 euros et 181 000 euros et que, le 22 septembre 2017, un office notarial l'a estimé entre 160 000 euros et 170 000 euros, ce qui correspond effectivement à un prix moyen de 167 333 euros. Cette appréciation peut constituer une référence, mais elle date de plus de cinq ans. Il n'est pas demandé à la cour de statuer sur le prix de vente amiable à proposer. La demande en constat de la valeur vénale fixée par trois «expertises» ne constitue pas une prétention et n'est pas recevable.
- 10 -
Sur l'application du barème fiscal :
M. [C] [F] est né le 24 novembre 1944, donc âgé de bientôt 78 ans. La valeur de son usufruit évolue en fonction de son âge, de 30% (et non 40% comme il le prétend) à partir de 71 ans à 10% à partir de 91 ans. Cette valeur variera dès lors en fonction de l'âge de l'usufruitier à la date de la vente du bien et ne peut être fixée par le présent arrêt.
Les demandes tendant à l'application du barème fiscal ne constituent pas de véritables prétentions et s'en trouvent irrecevables.
En tout état de cause, M. [G] [F] et M. [K] [F], tous deux nus-propriétaires, ont vocation à recevoir la moitié du solde du prix de vente, après déduction de la valeur de l'usufruit de leur père.
Sur les diverses créances invoquées :
Charges de copropriété dont M. [C] [F] est débiteur :
Selon le plus récent appel de fonds au titre des charges de copropriété produit aux débats, M. [C] [F] est débiteur d'une somme de 13 030,34 euros selon décompte arrêté au 14 avril 2022. Il verse aux débats un appel de provisions de 309,92 euros concernant les charges du 2e trimestre intéressant l'appartement de [Localité 13], qui n'est pas concerné par la présente instance.
La cour déboute M. [C] [F] de sa demande tendant au constat de ce qu'il est débiteur envers la copropriété d'une somme de 12 458,05 euros au titre des charges de copropriété de l'immeuble sis à [Localité 15], demande qui ne concerne pas le présent partage. Il lui appartiendra de régler cette dette avec les fonds tirés de la vente du bien immobilier en cause.
Créance invoquée par M. [C] [F] au titre des taxes foncières :
M. [C] [F] fait valoir que les nus-propriétaires sont codébiteurs d'une somme de 19 763 euros au titre des taxes foncières réclamées par l'administration fiscale à Mme [Z] [F] et d'une somme de 18 878 euros au titre des taxes foncières réclamées par la même administration à M. [C] [F].
Le premier juge a exactement analysé que les taxes foncières réclamées à Mme [Z] [F] appartiennent au passif de la succession de celle-ci et ne sont pas concernées par le partage de l'indivision entre les nus-propriétaires. La décision querellée est approuvée en ce qu'elle rejette la demande de ce chef.
M. [K] [F] objecte avec pertinence que les baux commerciaux souscrits pour l'occupation des locaux de l'ensemble immobilier prévoient le remboursement par les preneurs à bail de la quote-part de l'impôt foncier incombant aux locaux objet du bail (ses pièces n°6 et 18). M. [C] [F] produit le bordereau de situation établi à son encontre par le SIP de [Localité 15] au titre des taxes foncières de 2012 à 2021, pour un montant de 18 878 euros. Concrètement, seules restent
- 11 -
dues les taxes foncières des années 2017 (500 euros) et 2019 à 2021. Il appartient à M. [C] [F] de justifier du montant de sa créance à l'encontre des nus-propriétaires indivis en précisant les versements éventuellement effectués par ses locataires.
À défaut de ce faire, il est débouté de sa demande en reconnaissance d'une créance au titre des taxes foncières.
Créance invoquée par M. [C] [F] au titre des travaux sur l'immeuble :
L'usufruitier rappelle que, d'après l'acte de donation, les nus-propriétaires indivis ont la charge de supporter «toutes les réparations grosses ou menues qui deviendront nécessaires pendant la durée de l'usufruit».
Il produit en pièces n°6/1 à 6/17 les appels de charges adressés par le syndic de 2004 à 2018, précisant les quotes-parts des factures travaux, et ses propres relevés bancaires d'août 2013 et avril et juin 2014, sur lesquels quelques chèques sont suivis de mentions manuscrites relatives à des travaux de toiture ou vitrage. Il soutient qu'il dispose à ces titres d'une créance sur les nus-propriétaires indivis de 25 380,56 euros.
Le premier juge a rejeté les demandes de M. [C] [F] au motif que les travaux concernés par les appels de charges et factures n'entraient pas dans la liste limitative de l'article 606 du code civil. Cependant, l'acte de donation déroge à cet égard aux dispositions du dit article.
M. [K] [F] oppose la prescription de la créance, en vertu de l'article 2224 du code civil, qui dispose : «Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer».
L'assignation du 23 février 2018 saisissait le tribunal d'une demande en constat de travaux financés par M. [C] [F] sur le bien immobilier à hauteur de 44 935,48 euros. Il s'ensuit que l'action relative aux paiements antérieurs au 23 février 2013 est prescrite.
M. [K] [F] fait valoir que M. [C] [F] ne prouve pas avoir payé les charges générées par les travaux en cause. De fait, les mentions portées par l'intéressé sur ses relevés bancaires 2013 et 2014 sont dépourvues de toute force probante et aucune pièce n'est produite pour étayer la réalité de paiements effectifs par M. [C] [F] des quotes-parts des factures de travaux de 2015 à 2018.
En conséquence, MM. [C] et [G] [F] sont déboutés de leurs demandes tendant à reconnaître que M. [C] [F] a fait procéder à 25 380,56 euros de travaux sur l'ensemble immobilier et que les nus-propriétaires sont débiteurs envers lui d'une créance d'un tel montant.
Sur les autres demandes :
La vente amiable du bien immobilier étant autorisée, les demandes formées à titre subsidiaire par MM. [C] et [G] [F] ne sont pas examinées.
- 12 -
M. [K] [F] sollicite la condamnation de MM. [C] et [G] [F] à lui payer une somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. Toutefois, ceux-ci étant reconnus partiellement fondés en leurs prétentions, le caractère fautif et vexatoire de leur recours n'est nullement démontré, de sorte que la demande de l'intimé est rejetée.
Le sens du présent arrêt conduit à condamner M. [K] [F] aux dépens de première instance, le jugement étant infirmé de ce chef, et à le condamner également aux dépens d'appel.
Aucune considération d'équité ne commande en revanche d'accueillir les prétentions respectives des parties sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
* * * *
Par ces motifs,
- Dit que le jugement du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières du 23 mars 2021 n'est pas affecté d'une omission de statuer s'agissant de la demande de dissolution de l'indivision formée par M. [G] [F] ;
- Infirme partiellement ledit jugement en ce qu'il a débouté MM. [C] et [G] [F] de l'ensemble de leurs prétentions et laissé à chaque partie la charge de ses dépens ;
Statuant à nouveau,
- Autorise M. [G] [F] à vendre la nue-propriété de l'ensemble immobilier situé à [Adresse 6], comprenant :
. un bâtiment en façade sur le [Adresse 16], n°51 et 53, composé d'un magasin et d'une réserve au rez-de-chaussée, d'un appartement de deux pièces au premier étage et d'un appartement de trois pièces au deuxième étage,
. un bâtiment à droite du précédent, en façade sur le [Adresse 16], n°55, composé d'un magasin sur trois niveaux (rez-de-chaussée, premier et deuxième étages),
- un bâtiment en aile derrière le bâtiment n°55, composé d'un magasin et d'une cour couverte au rez-de-chaussée et d'un magasin aux premier et deuxième étages,
l'ensemble d'une contenance de 505 m², anciennement cadastré section [Cadastre 12], [Cadastre 1] et [Cadastre 2] et tenant du nord à [Adresse 11], du sud à la société Fresco, de l'est à [Adresse 17] et de l'ouest au [Adresse 16], puis cadastré section [Cadastre 18] pour 4 a 67 ca «[Adresse 16]» et [Cadastre 19] pour 23 ca «[Adresse 5]» (couloir indivis avec l'immeuble [Adresse 4]), puis repris au cadastre rénové de la ville de [Localité 15] sous les [Cadastre 18], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] de la section AS, selon un état descriptif de division du 11 mars 2005 ;
Vu l'accord de M. [C] [F], usufruitier, ordonne la vente amiable de la pleine propriété du dit ensemble immobilier,
- 13 -
- Dit qu'il sera ensuite procédé au partage de la nue-propriété du dit bien immobilier entre M. [G] [F] et M. [K] [F] ;
- Dit que le président de la chambre interdépartementale des notaires près la cour d'appel de Reims désignera un notaire pour procéder aux dites opérations de liquidation et partage de cette indivision ;
- Désigne le vice-président de la chambre civile du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières pour surveiller lesdites opérations ;
- Dit irrecevables les demandes de MM. [C] et [G] [F] en constat de ce que la valeur du bien immobilier a été fixée par trois «expertises» et en application du barème fiscal relatif à l'usufruit et la nue-propriété ;
- Confirme le jugement en ce qu'il déboute MM. [C] et [G] [F] de leur demande tendant au constat de ce que M. [C] [F] est débiteur envers la copropriété d'une somme de 12 458,05 euros au titre des charges de copropriété de l'immeuble, ainsi que de leur demande en reconnaissance au profit de M. [C] [F] d'une créance de 25 380,56 euros au titre de travaux effectués sur l'ensemble immobilier ;
- Dit irrecevables les autres «demandes» formulées par MM. [C] et [G] [F] et qui de fait ne constituent pas de véritables prétentions ;
Y ajoutant,
- Déboute MM. [C] et [G] [F] de leur demande en reconnaissance d'une créance de M. [C] [F] au titre des taxes foncières ;
- Déboute M. [K] [F] de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- Condamne M. [K] [F] aux dépens de première instance et d'appel ;
- Déboute les parties de leurs demandes respectives en condamnation au paiement d'indemnités sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
