ARRET No
du 03 juillet 2018
R.G : No RG 17/01298
SCA N3B
c/
X...
SARL FHF
SCP Y... A...
Z...
VM
Formule exécutoire le :
à :
SCP ACG & ASSOCIES
SELARL FOSSIER-NOURDIN
SCP DELVINCOURT-CAULIER RICHARD,
COUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE-1o SECTION
ARRET DU 03 JUILLET 2018
APPELANTE :
d'un jugement rendu le 18 mai 2017 par le tribunal de grande instance de REIMS,
SCA N3B
[...]
COMPARANT, concluant par la SCP ACG & ASSOCIES, avocats au barreau de REIMS
INTIMES :
Maître Jean-Luc X... Administrateur judiciaire, demeurant [...] , en sa qualité d’'administrateur judiciaire de la SARL FHF, fonctions auxquelles il a été désigné par jugement du Tribunal de commerce de Reims du 28 février 2017
[...]
SARL FHF représentée par Maître Bruno A... de la SCP Y... A... liquidateur judiciaire désigné par jugement du Tribunal de Commerce de REIMS du 28 février 2017
[...]
SCP Y... A... , Mandataires judiciaires, demeurant [...] , prise en la personne de Maître Bruno A..., en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL FHF, fonctions auxquelles il a été désigné par jugement du Tribunal de commerce de Reims du 28 février 2017
[...]
COMPARANTS, concluant par la SELARL FOSSIER-NOURDIN, avocats au barreau de REIMS
PARTIE INTERVENANTE FORCEE
La SNC société HOTELIERE DE CHAMPAGNE représenté par Monsieur Georges Z...
[...]
COMPARANT, concluant par la SCP DELVINCOURT-CAULIER RICHARD, avocat au barreau de REIMS, ayant pour conseil Maître TELLECHEA avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
Monsieur Francis MARTIN, président de chambre
Madame Véronique MAUSSIRE, conseiller
Madame Florence MATHIEU, conseiller
GREFFIER :
Monsieur MUFFAT-GENDET, greffier, lors des débats et lors du prononcé,
DEBATS :
A l'audience publique du 29 mai 2018, où l'affaire a été mise en délibéré au 03 juillet 2018,
ARRET :
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 03 juillet 2018 et signé par Monsieur MARTIN, président de chambre, et Monsieur MUFFAT-GENDET, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
Par acte sous seing privé du 8 avril 2005, la SCA (société civile d'’attribution) N3B a consenti à la SAS CB INVEST un bail commercial sur des locaux situés 75 Place d’'Erlon à Reims pour une durée de neuf années commençant à courir à compter du 1er avril 2005 moyennant un loyer annuel de 107 000 euros HT.
Par acte notarié du 30 décembre 2011, la société CB INVEST a cédé à la SARL FHF le fonds de commerce d'’hôtel de tourisme 2 étoiles exploité dans l’'immeuble à l'’enseigne «Le Grand Hôtel du Nord» comprenant le bail commercial.
Suivant exploit délivré le 13 septembre 2013, la SCA N3B a fait délivrer à la SARL FHF un congé avec offre de renouvellement du bail moyennant un loyer annuel hors charges de 183 000 euros.
Suivant acte du 27 septembre 2013, la SARL FHF a notifié son acceptation pour le renouvellement du bail mais a contesté le nouveau loyer qui lui était proposé.
Par mémoire du 7 août 2015, elle a proposé le versement d’'un loyer annuel hors taxe et hors charge de 65 816 euros à compter du 1er avril 2014.
Par exploit du 22 décembre 2015, la SARL FHF a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Reims pour voir fixer le prix du loyer.
La liquidation judiciaire de la SARL FHF a été prononcée le 28 février 2017.
Par décision du 18 mai 2017, le juge:
- a constaté le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2014 pour une durée de neuf années,
- a fixé la valeur locative des locaux à la somme annuelle hors taxe et hors charge de 70 172 euros à compter du 1er avril 2014,
- a condamné la SCA N3B à verser à la SARL FHF, prise en la personne de Maître A..., liquidateur judiciaire, la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- a condamné la SCA N3B aux dépens,
- a ordonné l’exécution provisoire du jugement.
Par déclaration reçue le 23 mai 2017, la SCA N3B a formé appel de la décision.
Un plan de cession des actifs de la SARL FHF a été arrêté par jugement du tribunal de commerce de Reims du 31 août 2017 qui a ordonné la cession du droit au bail commercial à M. Georges Z....
Celui-ci a été appelé en intervention forcée par acte du 14 septembre 2017; c’est désormais la Société Hôtelière de Champagne qui vient aux droits de M. Z....
Par conclusions du 17 mai 2018, la SCA N3B demande à la cour:
- de rejeter la fin de non recevoir présentée par la Société Hôtelière de Champagne,
- en tout état de cause, de rejeter ses pièces no5 à 8 non communiquées,
- d'’infirmer le jugement,
Et statuant à nouveau:
- de fixer la valeur locative à la somme de 140 000 euros annuels HT et hors charges à compter de la date de renouvellement, soit le 1er avril 2014,
- de dire et juger que le différentiel de loyer entre celui fixé par la cour d’'appel et celui fixé avec exécution provisoire par le tribunal de grande instance produira intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2014,
- de condamner les intimées à verser une somme de 12 000 euros au titre de l’'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner les intimées en tous les dépens avec distraction.
Par conclusions du 11 mai 2018 , la SCP Y... A... , en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL FHF, demande à la cour:
A titre principal
- de dire et juger la SCA N3B mal fondée en son appel,
L’'en débouter,
- de dire et juger y avoir lieu à fixation du loyer du bail commercial du 29 avril 2005, renouvelé le
1er avril 2014, à la valeur locative à compter de cette date, par application de la méthode hôtelière,
- de dire et juger que la SCA N3B ne produit pas d’'éléments de nature à justifier l’'infirmation de la
décision critiquée en ce qu’'elle aurait sous-évalué le loyer,
- de confirmer purement et simplement, par adoption de motifs, la décision du juge des loyers du 18 mai 2017 en ce qu’'il a fixé à la somme de 70 172 € hors taxe par an le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2014, date du renouvellement,
A titre subsidiaire,
Si la Cour se livrait à un nouvel examen de la valeur locative, distinct de celui du juge des loyers,
Vu la fiabilité des données de l’'établissement, conformes aux données statistiques de secteur, et au rapport amiable de Monsieur C...,
- de fixer le prix du loyer en considérant que la décision de première instance est allée au-delà des éléments factuels résultant de ces données,
- de dire et juger que le loyer pourra être revu à la baisse par la Cour, conformément aux données de première instance aboutissant à la somme de 40 806,47 € HT, mais qu’'en tout état de cause, le loyer ne pourra en aucun cas être fixé à un montant supérieur à la somme de 70 172 € HT,
- de fixer entre la somme de 40 806,74 € HT et la somme de 70 172 € HT le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er avril 2014, date du renouvellement,
En tout état de cause,
- de condamner la société N3B à payer à la société FHF une somme de 10 000 € en application de
l’'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,
Par conclusions du 18 mai 2018, la Société Hôtelière de Champagne demande à la cour:
- de déclarer recevable et bien fondée la société Hôtelière de Champagne, venant aux droits de Monsieur George Z..., en toutes ses demandes et prétentions,
A titre principal,
Sur l'’assignation aux fins d’'intervention forcée de la société Hôtelière de Champagne :
- de dire et juger que la demande aux fins d’'intervention forcée de la société Hôtelière de Champagne formulée par la société N3B est mal fondée dans la mesure où, conformément au jugement du tribunal de commerce de Reims du 31 août 2017, le contrat de bail a été repris aux conditions fixées par le jugement du 18 mai 2017 rendu par le tribunal de grande instance et que ce jugement n’'est plus susceptible de recours, de sorte qu'’il est devenu définitif et a autorité de chose jugée,
L'’en débouter;
Sur l’'appel de la société N3B :
- de dire et juger la société N3B mal fondée en son appel,
L’'en débouter
En conséquence,
- de dire et juger y avoir lieu à fixation du loyer du bail commercial du 29 avril 2005, renouvelé le 1er avril 2014, à la valeur locative à compter de cette date, par application de la méthode hôtelière,
- de dire et juger que la société N3B ne produit pas d’'éléments de nature à justifier l’'infirmation de la décision critiquée en ce qu’'elle aurait sous-évalué le loyer,
- de confirmer purement et simplement la décision du juge des loyers du 18 mai 2017 en ce qu'’il a fixé à la somme de 70 172,00 € hors taxe par an le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2014, date du renouvellement,
A titre subsidiaire :
- de fixer le prix du loyer en considérant que la décision de première instance est allée au-delà des éléments factuels résultant de ces données,
- de dire et juger que le loyer pourra être revu à la baisse par la Cour, conformément aux données de première instance aboutissant à la somme de 40 806,47 € HT, mais qu'’en tout état de cause, le loyer ne pourra en aucun cas être fixé à un montant supérieur à la somme de 70 172 € HT,
- de fixer entre la somme de 40 806,74 € HT et la somme de 70 172,00 € HT le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er avril 2014, date du renouvellement,
En tout état de cause,
- de condamner la société N3B à payer à la société Hôtelière de Champagne une somme de 9 000 euros en application de l'’article 700 du code de procédure civile outre les dépens,
- d'’assortir la décision à intervenir de l’'exécution provisoire.
MOTIFS DE LA DECISION:
La fixation du loyercommercial:
L'’article 144 du code de procédure civile dispose que les mesures d’'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'’éléments suffisants pour statuer.
Aux termes de l’'article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d’'accord, cette valeur est déterminée d’après:
1o Les caractéristiques du local considéré;
2o La destination des lieux;
3o Les obligations respectives des parties;
4o Les facteurs locaux de commercialité;
5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
L’'article R 145-10 du même code dispose que le prix du bail des locaux construits en vue d’'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L 145-33 et R 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’'activité considérée.
En l’'espèce, le litige porte sur la fixation de la valeur locative de l’'Hôtel du Nord, sis 75 Place Drouet d’'Erlon à Reims.
Aucune expertise judiciaire n’'a été réalisée et les deux estimations faites, l’'une par M. C... le 30 décembre 2013 à la demande du preneur dont s'’est inspiré très largement le premier juge pour fixer la valeur du loyer, l'’autre par M. D... le 5 avril 2018 à la demande du bailleur, proposent une valeur locative très éloignée l’'une de l’'autre – 65 816 euros/an pour M. C... et 140 000 euros/an pour M. D...–.
Le caractère monovalent des locaux justifiant l'’application de l’'article R 145-10 du code de commerce n’'est pas contesté par les parties qui s’'accordent sur la détermination de la valeur locative par application de la méthode hôtelière, leurs divergences portant essentiellement sur le calcul de la recette théorique maximale de l’'hôtel, sur la détermination du taux de recette ainsi que sur l’'abattement sur la valeur locative pour charges exorbitantes et paiement de l’'impôt foncier par le preneur, le rapport du bailleur ne pratiquant aucun abattement de ce chef.
Il s’'avère nécessaire d’'ordonner une expertise judiciaire qui se justifie par la nature très spécifique du bail – locaux monovalents - et qui aura en outre l'’avantage de conférer un caractère objectif et contradictoire à la mesure d’'instruction dont les modalités seront fixées dans le dispositif de la décision.
L’'avance des frais de l’'expertise incombera à la SCA N3B, demanderesse à la procédure.
Cet arrêt avant dire droit rend sans objet la contestation formée par la SCA N3B sur la réception des pièces no 6, 7 et 8 produites par la société Hôtelière de Champagne, de même que la notification des conclusions de celle-ci en date du 18 mai 2018 dont l’'historique du dossier via le RPVA révèle qu'’elles ont été notifiées en tout état de cause avant l'’ordonnance de clôture.
Les autres demandes seront réservées, y compris la fin de non recevoir tirée de l’'autorité de chose jugée attachée à la décision du tribunal de commerce de Reims du 31 août 2017 soulevée par la société Hôtelière de Champagne.
PAR CES MOTIFS:
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et avant dire droit;
ORDONNE une mesure d’'expertise et nomme pour y procéder Mme Anne-Elisabeth E..., expert inscrit près la cour d’'appel de Reims, [...] , avec mission:
- d'’entendre les parties en leurs explications,
- de se rendre sur les lieux, de les décrire et de les photographier,
- de se faire remettre tous documents,
- d'’entendre tout sachant,
- de procéder à l’examen des faits allégués par les parties et à celui des éléments mentionnés aux articles L 145-33 et R 145-10 du code de commerce,
- de fournir tous éléments d’'information permettant de déterminer si le montant du loyer du bail renouvelé est susceptible ou non de fixation à la valeur locative,
- de donner son avis sur la valeur locative des lieux loués à la date de renouvellement du bail, soit le 1er avril 2014.
DIT que l'’expert établira un pré-rapport d’'expertise qu'’au plus tard un mois avant le dépôt de son rapport définitif, il communiquera aux parties et à leurs avocats, pour solliciter leurs observations éventuelles sur le mérite desquelles il donnera son avis dans son rapport définitif.
DIT que de ses opérations, l’'expert dressera un rapport écrit qu’'il déposera au greffe de la cour dans le délai de SIX MOIS de la date à laquelle il aura été averti du versement de la provision.
DIT que la SCA N3B devra verser une provision d’un montant de SIX MILLE EUROS
(6 000 euros) auprès de la régie de la cour d'’appel de Reims, et ce, avant le 3 septembre 2018, faute de quoi la désignation de l’'expert sera caduque.
DIT qu'’en cas de refus ou d’empêchement de l'’expert désigné, il sera procédé à son remplacement par voie d’ordonnance.
DIT que les opérations d'’expertise se dérouleront sous la surveillance de M. Martin, président de chambre chargé du contrôle des expertises.
RESERVE les autres demandes et les dépens.
Le greffier Le président
