ARRET No
du 30 juin 2008
R. G : 07 / 1538
joint au 06 / 02799
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS 6 RUE PASTEUR 51450 BETHENY
c /
X...
AGENCE REIMS CATHEDRALE
ESPICH
AH
Formule exécutoire :
à : COUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE- 1o SECTION
ARRET DU 30 JUIN 2008
APPELANT :
d'un jugement rendu le 19 Septembre 2006 par le Tribunal de Grande Instance de REIMS
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS 6 RUE PASTEUR 51450 BETHENY
SARL SYNDIC HORIZON
64 rue Chanzy
51100 REIMS
COMPARANT, concluant par la SCP THOMA-LE RUNIGO-DELAVEAU-GAUDEAUX avoués à la Cour, et ayant pour conseil Me Olivier Y..., avocat au barreau de REIMS
INTIMES ET APPELANTS :
Monsieur Fabien X...
...
51450 BETHENY
Madame Bérangère Z...épouse X...
...
51450 BETHENY
COMPARANT, concluant par la SCP GENET-BRAIBANT, avoués à la Cour, et ayant pour conseil Me Béatrice LABEAU-BETTINGER, avocat au barreau de REIMS
INTIMEE :
L'AGENCE REIMS CATHEDRALE
23 Bd de la Paix
51100 REIMS
COMPARANT, concluant par la Me PIERANGELI, avoué à la Cour, et ayant pour conseil la SCP SCHAF-CODOGNET & VERRA, avocats au barreau de NANCY
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :
Monsieur MAUNAND, Président de Chambre et Madame HUSSENET, Conseiller, ont entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées ; en ont rendu compte à la Cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Monsieur MAUNAND, Président de Chambre
Monsieur ALESANDRINI, Conseiller
Madame HUSSENET, Conseiller
GREFFIER :
Madame Maryline THOMAS, Greffier lors des débats et du prononcé.
DEBATS :
A l'audience publique du 02 Juin 2008, où l'affaire a été mise en délibéré au 30 Juin 2008,
ARRET :
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2008 et signé par Monsieur Yves MAUNAND, Président de Chambre, et Madame THOMAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. Monsieur Fabien X...et son épouse, née Bérengère Z...sont propriétaires depuis le 13 juillet 2001, d'un appartement dépendant d'une copropriété sise à ......
.
Courant septembre 2002, ils ont informé le syndic de l'époque, Monsieur Guy C..., exerçant sous l'enseigne " Agence Reims Cathédrale ", de leur intention de changer leurs fenêtres, conformément au devis en date du 24 septembre.
Par courrier en réponse du 4 novembre 2002, Monsieur C...leur a donné son accord pour le changement des fenêtres à l'identique.
L'Agence Reims Cathédrale leur a toutefois adressé le 23 janvier 2003 une lettre recommandée avec demande d'avis de réception, par laquelle elle sollicitait des explications, considérant que le modèle posé n'était pas conforme à celui d'origine.
En l'absence de réponse, le nouveau syndic, la SARL Syndic Horizon a fait dresser un constat d'huissier le 3 février 2005, sur quoi le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble a assigné Monsieur et Madame X..., selon exploit du 14 avril 2005, par-devant le tribunal de grande instance de REIMS, à l'effet d'obtenir leur condamnation sous astreinte à procéder au remplacement des fenêtres litigieuses, outre une indemnité de 2 000 € au titre des frais irrépétibles, en sus des entiers dépens. Il était encore demandé le prononcé de l'exécution provisoire.
Les époux X..., de leur côté, s'opposaient aux réclamations adverses, faisant principalement valoir qu'aucun modèle particulier de fenêtre n'avait été voté lors de l'assemblée générale des copropriétaires réunie le 4 avril 1996, ni, de manière générale, n'était imposé, observation faite de ce que 5 modèles de châssis différents existaient en l'espèce au sein de l'immeuble. En tant que de besoin, ils appelaient en garantie par exploit du 25 juillet 2005 l'Agence Reims Cathédrale, à laquelle ils réclamaient, outre la garantie de toute éventuelle condamnation, le paiement de la somme de 2 000 € de dommages et intérêts, ainsi que celle de 1 500 € du chef des frais irrépétibles, sollicitant en tout état de cause une indemnité, de ce même chef, d'un montant de 2 000 € à la charge du syndicat des copropriétaires et sa condamnation aux dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat.
Monsieur C..., pour l'Agence Reims Cathédrale, concluait au débouté des demandes présentées contre lui par Monsieur et Madame X..., dont il sollicitait reconventionnellement la condamnation à lui verser la somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
C'est dans ces conditions que par jugement rendu le 19 septembre 2006, le tribunal, retenant qu'aucun modèle particulier n'était imposé aux propriétaires désireux de changer leurs fenêtres, alors même qu'il n'était nullement démontré par les pièces produites que les nouvelles fenêtres des époux X...étaient différentes des précédentes ou de celles d'origine, a rejeté l'ensemble des demandes formées par le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis
... à BETHENY, déclaré par suite sans objet les réclamations présentées contre Monsieur C..., condamné Monsieur et Madame X...aux dépens afférents à cette mise en cause, condamné le Syndicat des copropriétaires aux autres dépens, ainsi qu'au paiement aux époux X...d'une indemnité pour frais irrépétibles de 800 €, débouté Monsieur C...de sa demande du même chef, et dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire.
Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis
... à BETHENY a relevé appel de cette décision par déclaration du 7 novembre 2006.
Monsieur et Madame X...ont relevé appel provoqué à l'encontre de l'Agence Reims Cathédrale le 12 juin 2007, sur quoi les deux dossiers ont fait l'objet d'une jonction par le conseiller chargé de la mise en état.
* * *
Au terme de ses dernières conclusions, notifiées le 7 mars 2007, le Syndicat des Copropriétaires poursuit l'infirmation en toutes ses dispositions du jugement entrepris, et demande à la Cour, statuant à nouveau, de, vu l'article 25 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 :
- condamner solidairement les époux X...sous astreinte de 100 € par jour de retard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, à procéder à la remise en état des fenêtres conformément aux modèles autorisés dans la résidence ;
- les condamner à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 2 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec pour ces derniers, droit de recouvrement direct accordé à la SCP THOMA LE RUNIGO DELAVEAU GAUDEAUX, avoués.
Il relate tout d'abord que c'est au cours d'une visite sur site que l'ancien syndic s'est aperçu que les époux X...n'avaient pas procédé au remplacement à l'identique des fenêtres de leur appartement, puisque celles-ci ne présentaient plus que deux vantaux au lieu de trois.
Il rappelle ensuite les dispositions de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 faisant obligation aux propriétaires désireux d'entreprendre des travaux sur les parties commune de l'immeuble, ou en affectant l'aspect extérieur, d'obtenir l'autorisation préalable de la copropriété au terme d'un vote à la majorité des voix, à peine de se voir tenus de remettre les lieux en état.
Or il fait valoir qu'une telle autorisation n'a pas été délivrée en l'espèce, alors même qu'il résulte incontestablement du constat d'huissier dressé le 3 février 2005 que la modification intervenue a modifié l'harmonie générale de la façade de l'immeuble.
Il ajoute que le précédent syndic avait clairement indiqué à Monsieur et Madame X...que l'accord sur les travaux envisagés était donné sous réserve de fenêtres à l'identique de celles existantes.
* * *
Monsieur et Madame X..., par dernières écritures notifiées le 1er octobre 2007 au Syndicat des Copropriétaires, et dénoncées le 9 novembre 2007 à Monsieur C..., pour l'Agence Reims Cathédrale, conclut principalement à la confirmation du jugement dont appel sauf en ce qu'il les a condamnés aux dépens exposés par Monsieur C..., et à la condamnation du Syndicat au paiement d'une indemnité complémentaire de 2 500 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens avec pour ceux d'appel, faculté de recouvrement direct accordée à la SCP GENET BRAIBANT, avoués.
Subsidiairement, s'il était fait droit à la demande du Syndicat des Copropriétaires, la Cour devrait :
- dire et juger que l'Agence Reims Cathédrale sera tenue de les garantir pour la totalité des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre, en principal, frais et accessoires, en ce compris le coût de changement des fenêtres, l'astreinte et les indemnités pour frais irrépétibles,
- condamner l'Agence Reims Cathédrale à leur verser la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts compte tenu de la procédure initiée par le Syndicat des Copropriétaires, outre 2 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils contestent la violation de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 invoquée par l'appelant principal, en faisant valoir que l'accord pour le changement des fenêtres avait été donné officiellement à chacun des copropriétaires de l'immeuble aux termes de l'assemblée générale tenue le 4 avril 1996, qui n'exigeait que la conformité du modèle nouveau à celui d'origine, avec la précision : " même forme, même couleur, mais il sera admis des éléments en PVC avec volets roulants incorporés. Les allèges pleines ou vitrées devront obligatoirement avoir été préservées ", ce que n'a fait que confirmer le syndic alors en exercice par son courrier du 4 novembre 2002.
Ils soulignent ensuite qu'aucun modèle précis de fenêtre n'a été défini lors de l'assemblée générale du 4 avril 1996, ni ne figure dans le guide de la copropriété établi par le nouveau syndic, qu'il a été constaté par huissier le 13 juillet 2005 que l'immeuble en façade présentait 7 types différents de châssis, et qu'enfin les attestations produites
établissent quant à elles qu'à l'origine, les fenêtres étaient en châssis bois " 1 / 3 2 / 3 ", soit deux vantaux dont l'un plus large que l'autre, ce que respecte parfaitement le modèle qu'ils ont eux-mêmes installé.
Subsidiairement, ils sollicitent la garantie du précédent syndic, l'Agence Reims Cathédrale, lequel, si une faute devait leur être reprochée, doit voir sa responsabilité recherchée dans la commission de cette faute eu égard au conseil donné initialement, et à l'approbation qui a suivi sa visite sur place en janvier 2003.
* * *
Par conclusions notifiées le 2 mai 2008, l'Agence Reims Cathédrale demande à la Cour de débouter Monsieur et Madame X...de l'ensemble de leurs demandes dirigées contre elle, de dire n'y avoir lieu d'entrer en voie de condamnation sur le fondement d'un appel en garantie ni d'allouer des dommages et intérêts, et de condamner solidairement les époux X...à lui verser une indemnité pour frais irrépétibles de 2 000 €, en sus des entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Estelle PIERANGELI.
Elle reprend les termes de la résolution adoptée à l'occasion de l'assemblée générale du 4 avril 1996 concernant le remplacement des fenêtres à l'initiative des différents copropriétaires, ainsi que son courrier du 4 novembre 2002 ayant rappelé les restrictions contenues dans cette résolution (remplacement à l'identique), et en conclut qu'il ne peut être sérieusement soutenu qu'elle avait donné son accord sans réserve au projet de Monsieur et Madame X....
Elle ajoute s'être rendue compte lors de la visite sur place du 20 janvier 2003 du défaut de conformité des fenêtres posées, et s'en être inquiétée, vainement, auprès des intéressés.
Elle estime par suite n'avoir de son côté commis aucune faute.
* * *
SUR CE, LA COUR
Sur la demande principale
Attendu que l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant (...) l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;
Qu'il est constant qu'à défaut d'une telle autorisation, la remise en état peut être ordonnée à la demande du syndicat des copropriétaires ;
Attendu qu'en l'espèce, il résulte des pièces produites que l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis
... à BETHENY, réunie le 4 avril 1996, a décidé d'autoriser le remplacement des fenêtres constituant des éléments privatifs, à la condition que le modèle choisi respecte celui d'origine (même forme et même couleur), et que les allèges pleines ou vitrées soient préservées, étant admis en revanche le choix d'éléments en PVC avec volets roulants incorporés ;
Qu'un certain nombre de modèles a été retenu à cette occasion (page 3 du procès-verbal) ; que le syndicat des copropriétaires produit en pièce 4 un courrier daté du 20 octobre 2003, adressé au nouveau syndic, et auquel est joint le dessin des différents modèles effectivement autorisés, pour deux d'entre eux avec deux vantaux ;
Qu'un procès verbal a été dressé par huissier de justice le 3 février 2005, assorti de photographies, dont il résulte que sur l'ensemble de la façade, les fenêtres comportent trois battants, à l'exception de celles de l'appartement WAHARTE, qui n'en comptent que deux ;
Que si la référence aux modèles objet de la pièce 4 du dossier du syndicat des copropriétaires est de peu d'utilité puisqu'ils concernent tous les types de fenêtres de la résidence, les attestations produites mettent en évidence que, côté rue, le modèle d'origine, auquel Monsieur et Madame X...devaient se conformer, comportait effectivement trois vantaux (pièces 9 à 12), tandis que celles posées côté parking en avaient 3, partagés 1 / 3 2 / 3 ;
Attendu qu'il s'ensuit que contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges, la preuve est suffisamment rapportée de ce que les intimés ont méconnu l'obligation qui leur incombait de respecter les normes arrêtées en assemblée générale, et que la demande de remise en état des lieux sous astreinte est fondée ; que le jugement entrepris sera réformé en ce sens ;
Sur l'appel en garantie de l'Agence Reims Cathédrale
Attendu que contrairement à ce que soutiennent les époux X..., Monsieur C...ne les a jamais autorisés à poser le modèle de fenêtres dont ils avaient fait choix, puisqu'au contraire, il leur a rappelé, aux termes de son courrier du 4 novembre 2002, l'obligation de respecter le modèle d'origine, avant, le 23 janvier 2003, à l'issue d'une visite sur site après travaux, de leur faire connaître sa désapprobation, ce dont il s'ensuit que sa responsabilité à l'occasion des manquements reprochés aux intéressés n'est nullement engagée ;
Sur les frais et dépens
Attendu que les époux X..., qui succombent, supporteront la charge des entiers dépens de première et instance et d'appel, et verseront au syndicat des copropriétaires, d'une part, à Monsieur C..., exerçant sous l'enseigne Agence Reims Cathédrale, d'autre part, une indemnité de 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, leur propre demande du même chef étant rejetée ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 19 septembre 2006 par le tribunal de grande instance de REIMS, et, statuant à nouveau ;
Condamne solidairement Monsieur Fabien X...et son épouse, née Bérengère Z..., sous astreinte de 30 € par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, à procéder à la remise en état des fenêtres côté rue de leur appartement, en conformité avec les modèles autorisés dans la résidence ;
Déboute les époux X...de leurs demandes formées contre Monsieur C..., exerçant sous l'enseigne Agence Reims Cathédrale ;
Les condamne à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'Immeuble sis
..., à BETHENY, d'une part, à Monsieur C..., exerçant sous l'enseigne Agence Reims Cathédrale, d'autre part, une indemnité de 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette leur propre demande du même chef ;
Condamne Monsieur et Madame X...aux entiers dépens de première instance et d'appel, et admet pour ces derniers la SCP THOMA LE RUNIGO DELAVEAU GAUDEAUX ainsi que Maître Estelle PIERANGELI, avoués, au bénéfice de l'article 699 du code précité.
Le Greffier, Le Président,
