ARRET No
du 17 décembre 2007
R. G : 06 / 01542
X...
Z...
c /
S. A. R. L. CAFE HOTEL RESTAURANT DU CHEVAL BLANC
Y...
A...
YM
Formule exécutoire le :
à : COUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE-1o SECTION
ARRET DU 17 DECEMBRE 2007
APPELANTS :
d'un jugement rendu le 05 Mai 2006 par le Tribunal de Grande Instance de CHARLEVILLE-MEZIERES,
Monsieur Jean-Pierre X...
...
Madame Solange Z... épouse X...
...
COMPARANT, concluant par la SCP THOMA-LE RUNIGO-DELAVEAU-GAUDEAUX avoués à la Cour, et ayant pour conseil la SCP FROUSSART LIEGEOIS, avocats au barreau de CHARLEVILLE MÉZIÈRES
INTIMES :
S. A. R. L. CAFE HOTEL RESTAURANT DU CHEVAL BLANC
...
08210 MOUZON
Comparant, concluant par la SCP DELVINCOURT-JACQUEMET-CAULIER-RICHARD, avoués à la Cour, et ayant pour conseil la SCP LEDOUX FERRI YAHIAOUI RIOU-JACQUES, avocats au barreau de CHARLEVILLE MEZIERES
Monsieur Emile Y...
...
08110 MATTON ET CLEMENCY
Madame Colette
A...
épouse Y...
...
08110 MATTON ET CLEMENCY
Comparant, concluant par la SCP SIX GUILLAUME SIX, avoués à la Cour, et ayant pour conseil JURILAW AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau de CHARLEVILLE MÉZIÈRES
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
Monsieur MAUNAND, Président de Chambre
Madame SOUCIET, Conseiller
Monsieur MANSION, Conseiller
GREFFIER :
Madame Maryline THOMAS, Greffier lors des débats et Madame Francine COLLARD, adjoint administratif, faisant fonction de Greffier lors du prononcé,
DEBATS :
A l'audience publique du 20 Novembre 2007, où l'affaire a été mise en délibéré au 17 Décembre 2007,
ARRET :
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2007 et signé par Monsieur Yves MAUNAND, Président de Chambre, et Francine COLLARD, adjoint administratif, faisant fonction de Greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
M. Emile Y... et son épouse, née Colette A..., sont propriétaires d'un immeuble sis... (08) dans lequel ils ont exploité un fonds de commerce de café hôtel restaurant.
Le fonds a été cédé le 27 décembre 1985 à M. et Mme D... qui l'ont cédé le 18 septembre 1986 à M. Jean-Pierre X... et à son épouse, née Solange Z....
Le 11 octobre 2002, M. et Mme X... ont signé avec M. et Mme E..., représentant la Sarl Le Café Hôtel Restaurant du Cheval Blanc alors en formation, un compromis de vente ayant pour objet l'acquisition du fonds de commerce.
L'acte de cession a été signé le 5 décembre 2002 et le fonds de commerce a été acheté par la Sarl Le Café Hôtel Restaurant du Cheval Blanc pour le prix de 500. 000 francs.
Prétextant la survenance d'un dégât des eaux entre la signature du compromis et celle de l'acte de cession, la Sarl Le Café Hôtel Restaurant du Cheval Blanc a fait assigner en référé le 30 janvier 2003 les époux Y... et les époux X... pour obtenir une expertise.
Par ordonnance du 26 février 2003, le président du Tribunal de grande instance de Charleville-Mézières a désigné M. Claude F... en qualité d'expert judiciaire.
Ce dernier a déposé son rapport le 30 septembre 2003.
Par acte du 12 août 2004, la Sarl Le Café Hôtel Restaurant du Cheval Blanc a fait assigner les époux X... et les époux Y... devant le Tribunal de grande instance de Charleville-Mézières afin notamment de voir condamner les premiers au paiement d'une somme de 28. 446, 43 euros au titre des travaux de réfection, de l'installation du chauffage, d'un ballon d'eau chaude et d'un radiateur dans la salle des banquets et au paiement de la somme de 6. 554, 15 euros au titre des travaux qu'ils ont déjà supportés, et les seconds au paiement de la somme de 15. 915, 57 euros au titre des travaux de remise en état de l'immeuble, ainsi que l'ensemble des défendeurs à lui payer la somme de 4. 238, 48 euros par mois à compter de décembre 2002 jusqu'au paiement des condamnations en réparation de la perte d'exploitation.
Par jugement du 5 mai 2006, le Tribunal de grande instance de Charleville-Mézières a :
-rejeté l'exception de nullité soulevée par les époux X... et la fin de non-recevoir soulevée par les époux Y... ;
-condamné solidairement M. et Mme X... à payer à la Sarl Le Café Hôtel Restaurant du Cheval Blanc la somme de 17. 816, 50 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;
-condamné solidairement M. et Mme Y... à payer à la Sarl Le Café Hôtel Restaurant du Cheval Blanc la somme de 1. 800 euros au titre des travaux de réfection restant à accomplir, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;
-condamné M. et Mme X... in solidum avec M. et Mme Y... à payer à la Sarl Le Café Hôtel Restaurant du Cheval Blanc la somme de 12. 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;
-autorisé la Sarl Le Café Hôtel Restaurant du Cheval Blanc à réaliser les travaux de réfection ;
-débouté M. et Mme X... et M. et Mme Y... de leur demande en paiement de dommages-intérêts et de leur demande d'indemnité de procédure ;
-condamné M. et Mme X... in solidum avec M. et Mme Y... à payer à la Sarl Le Café Hôtel Restaurant du Cheval Blanc la somme de 1. 500 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de l'instance comprenant ceux de la procédure de référé et les frais d'expertise.
M. et Mme X... ont relevé appel de ce jugement le 7 juin 2006.
Par dernières conclusions notifiées le 9 octobre 2006, M. et Mme X... demandent à la Cour de :
-infirmer le jugement en ce qu'il a prononcé des condamnations à leur encontre et les a déboutés de leur demande de dommages-intérêts et d'indemnité de procédure ;
-statuant à nouveau, leur donner acte de qu'ils réitèrent leur offre de prendre à leur charge le coût de la fourniture d'une chaudière neuve pour la somme de 2. 500, 50 euros suivant le devis de l'entreprise Christy ;
-dire la Sarl Le Café Hôtel Restaurant du Cheval Blanc irrecevable et à tout le moins mal fondée à davantage ou autrement prétendre ;
-condamner la Sarl Le Café Hôtel Restaurant du Cheval Blanc à leur payer la somme de 5. 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et injustifiée et en raison de l'opposition abusive manifestée quant au paiement du solde du prix de la cession du fonds de commerce ;
-condamner la Sarl Le Café Hôtel Restaurant du Cheval Blanc au paiement de la somme de 3. 000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et aux entiers dépens.
Par dernières conclusions notifiées le 26 juin 2007, M. et Mme Y... poursuivent l'infirmation du jugement entrepris et demandent à la Cour de débouter la Sarl Le Café Hôtel Restaurant du Cheval Blanc des prétentions formées contre eux et de la condamner au paiement de la somme de 3. 000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et aux entiers dépens.
Par dernières conclusions notifiées le 22 mars 2007, la Sarl Le Café Hôtel Restaurant du Cheval Blanc demande à la Cour de :
-débouter les époux X... de leur appel et, faisant droit à son appel incident, infirmer le jugement dans la mesure utile et statuant à nouveau :
-condamner solidairement M. et Mme X... à lui payer la somme de 28. 446, 43 euros et celle de 6. 554, 15 euros avec intérêts au taux légal à compter du dépôt du rapport d'expertise ;
-condamner solidairement M. et Mme Y... à lui payer la somme de 15. 915, 57 euros avec intérêts au taux légal à compter du dépôt du rapport d'expertise ;
-condamner in solidum M. et Mme X... et M. et Mme Y... à lui payer la somme de 4. 238, 48 euros par mois à compter du mois de décembre 2002 jusqu'au paiement des condamnations qui seront prononcées en réparation de la perte d'exploitation subie ;
-débouter les époux X... et les époux Y... de leurs demandes plus amples ou contraires ;
-les condamner in solidum au paiement de la somme de 3. 000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris ceux de la procédure de référé et les frais d'expertise.
SUR CE, LA COUR,
Sur la demande en paiement des travaux de réfection dirigée contre les époux X...
Attendu qu'à l'appui de ses prétentions, la Sarl Le Café Hôtel Restaurant du Cheval Blanc fait, tout d'abord, valoir que les époux X... ont reconnu que la chaudière était hors service et qu'ils se sont engagés à prendre à leur charge l'achat d'une chaudière au gaz ; que l'intimée estime que la chaudière doit être d'une puissance suffisante pour assurer le chauffage de l'ensemble de l'immeuble et la production de l'eau chaude sanitaire et non d'une puissance équivalente à l'existante ; qu'elle rappelle que les conventions doivent être exécutées de bonne foi, qu'en cas d'interprétation il convient de retenir la plus vraisemblable et qu'en toute hypothèse, en application de l'article 1602 du code civil, tout pacte obscur ou ambigu s'interprète contre le vendeur ;
Que la Sarl Le Café Hôtel Restaurant du Cheval Blanc poursuit en conséquence la confirmation du jugement déféré dans son principe, mais son infirmation sur le quantum et demande à la Cour de condamner les époux X... à leur payer le coût de remplacement de la chaudière et de tous les travaux annexes, soit la somme de 23. 140, 02 euros retenue par l'expert judiciaire ;
Que l'intimée soutient, par ailleurs, que les époux X... ont contracté une obligation générale relative à l'installation du chauffage central et non une obligation limitée au simple changement de la chaudière ; qu'elle rappelle que, pour des raisons de sécurité, l'expert judiciaire a proscrit toute utilisation de l'installation de chauffage telle qu'elle existe et a indiqué que c'était toute l'installation de chauffage central qu'il convenait de remplacer, ce qui nécessite notamment divers branchements et raccordements, le changement du ballon d'eau chaude et la réfection des radiateurs ; que la Sarl Le Café Hôtel Restaurant du Cheval Blanc poursuit en conséquence le paiement d'une somme totale de 28. 446, 43 euros ;
Attendu, par ailleurs, que la Sarl Le Café Hôtel Restaurant du Cheval Blanc poursuit la réformation du jugement déféré en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande en paiement de la somme de 6. 554, 15 euros au titre de la restauration de la salle des banquets (réparation des murs effondrés, réfection des plafonds endommagés, réfection du sol) alors qu'elle justifie avoir acheté à cette fin des fournitures pour un montant de 4. 054, 15 euros, outre une dépense de 2. 500 euros correspondant au temps passé par son gérant pour faire les travaux ;
Mais attendu que les époux X..., qui font justement observer qu'ils sont vendeurs du fonds de commerce et non de l'immeuble, peuvent se prévaloir utilement de la clause insérée dans l'acte de cession du fonds de commerce, intitulée " déclarations sur les normes d'hygiène et de sécurité " et libellée ainsi : " L'acquéreur renonce expressément à exiger du vendeur quelque réfection, remise en état, adjonction d'équipements supplémentaires ou travaux que ce soit, même s'ils étaient rendus nécessaires par l'inadaptation des locaux à l'activité exercée, par la vétusté ou par les vices cachés, ou même pour mettre les locaux ou matériels cédés en conformité avec la réglementation existante en matière d'hygiène et de sécurité. En outre, l'acquéreur reconnaît expressément avoir été informé que le matériel et les locaux ne répondent plus par certains aspects aux normes d'hygiène et de sécurité et que le prix stipulé dans les présentes conventions a été arrêté eu égard à cet état de fait. Il est ici précisé que la chaudière actuelle est hors service. Le cédant s'engage à prendre à sa charge personnelle l'achat d'une chaudière au gaz, le cessionnaire prenant à sa charge le coût de l'installation et de la mise en service. " ;
Que cette clause, qui est claire et précise et qui ne souffre aucune interprétation, ne permet pas à la Sarl Le Café Hôtel Restaurant du Cheval Blanc d'exiger autre chose des époux X... que l'achat
d'une chaudière au gaz, et ce, d'une même puissance que la chaudière existante, dès lors que l'adaptation des installations et l'adjonction d'équipements supplémentaires incombent au cessionnaire ;
Que la Sarl Le Café Hôtel Restaurant du Cheval Blanc sera déboutée des prétentions qu'elle forme contre les époux X... à qui il sera donné acte de ce qu'ils réitèrent leur offre de prendre à leur charge le coût de la fourniture d'une chaudière neuve pour la somme de 2. 500, 50 euros ;
Que le jugement déféré sera réformé en ce sens ;
Attendu que, pour les mêmes raisons, la Sarl Le Café Hôtel Restaurant du Cheval Blanc ne peut prétendre obtenir des époux X... le remboursement des sommes qu'elle aurait engagées pour remettre en état la salle des banquets ;
Que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté la Sarl Le Café Hôtel Restaurant du Cheval Blanc de ce chef de demande, les motifs du présent arrêt se substituant à ceux retenus par les premiers juges ;
Sur la demande en paiement des travaux de réfection dirigée contre M. et Mme Y...
Attendu que la Sarl Le Café Hôtel Restaurant du Cheval Blanc fonde ses prétentions sur les dispositions de l'article 1719-2 du code civil aux termes desquelles le bailleur doit entretenir la chose en état de servir à l'usage pour laquelle elle a été louée ; qu'elle rappelle que la réalité du dégât des eaux affectant la salle des banquets et certaines chambres n'est pas contestable ainsi que les époux X... l'ont reconnu dans l'acte de vente du 5 décembre 2002 et soutient qu'à l'occasion des visites des lieux, effectuées en été, elle n'a pas pu se rendre compte de l'état réel de la toiture ; que l'intimée fait observer que l'accord conclu avec les époux X... ne concerne pas les bailleurs, qu'aucun accord entre le bailleur et l'acquéreur n'est intervenu sur les désordres, objet du litige et que les époux Y... ont fait réaliser des travaux de toiture après l'expertise ; que la Sarl Le Café Hôtel Restaurant du Cheval Blanc rappelle que l'expert judiciaire a constaté de nombreux désordres affectant les chambres, les peintures et les menuiseries ; que, dès lors que l'état de la couverture et du clos était la conséquence d'un manque d'entretien du bâtiment par le propriétaire de l'immeuble, ainsi que l'a retenu l'expert judiciaire, et que les locaux situés en dessous de la couverture avaient subi d'importants dégâts des eaux, la Sarl Le Café Hôtel Restaurant du Cheval Blanc soutient que ce n'est pas seulement le coût de la réfection de la toiture qui doit être mis à la charge des époux Y..., mais également le coût du remplacement des menuiseries extérieures, de la réfection de la chambre détériorée et de la réfection des peintures ;
Mais attendu que les époux Y... ont fait procéder à d'importants travaux de couverture au cours de l'année 2003 suivant trois factures de la Sarl Daniel Zac & Fils pour des montants respectifs de 5. 479, 51 euros, de 3. 899, 79 euros et de 9. 171, 41 euros ; que la Sarl Le Café Hôtel Restaurant du Cheval Blanc ne verse aux débats aucun élément permettant d'établir que les bailleurs n'auraient pas satisfait à leur obligation d'assurer le couvert de l'immeuble ; que la facture du 27 octobre 2003, d'un montant de 3. 899, 79 euros TTC, concerne la couverture de la salle de banquets pour laquelle l'expert judiciaire, dans son rapport clos le 30 septembre 2003, avait retenu un montant de travaux de 1. 800 euros hors taxes ; qu'il n'est pas démontré que les travaux réalisés à la demande des époux Y... par la Sarl Daniel Zac & Fils n'auraient pas donné satisfaction et n'auraient pas correspondu aux prescriptions de l'expert judiciaire ;
Qu'il s'ensuit que le jugement déféré sera réformé en ce qu'il a mis à la charge des époux Y... une somme de 1. 800 euros au titre des travaux de réfection restant à accomplir ;
Attendu que suivant procès-verbal de constat dressé le 30 octobre 2002 par Me G..., huissier de justice, les époux Y..., qui avaient fait délivrer aux consorts X... un congé avec offre de renouvellement contenant la proposition de porter à la somme de 1. 525 euros hors taxes par mois le montant du loyer à compter du 1er mai 2003, ont accepté, compte tenu de l'engagement pris par M. E..., représentant la Sarl Le Café Hôtel Restaurant du Cheval Blanc, alors en formation, d'effectuer des travaux dans l'établissement pour le rendre aux normes et faciliter son exploitation, de ramener à la somme de 1. 219, 59 euros hors taxes le montant mensuel du loyer ;
Que la Sarl Le Café Hôtel Restaurant du Cheval Blanc, dont le responsable avait pu se convaincre de l'état de l'immeuble avant d'acquérir le fonds de commerce et qui avait obtenu une diminution du loyer compte tenu de l'état de l'immeuble et des travaux que devait entreprendre le preneur ne peut prétendre à la condamnation des bailleurs à prendre en charge le coût du remplacement des menuiseries extérieures, de la réfection de la chambre détériorée et de la réfection des peintures alors, de surcroît, que, contrairement à ce qu'elle avait soutenu, le dégât des eaux reconnu et visé précédemment ne s'était produit entre la signature du compromis et celle de l'acte de cession du 5 décembre 2002, mais antérieurement, et que les bailleurs ont procédé aux travaux de toiture qui leur incombaient ;
Que le jugement déféré sera, par conséquent, confirmé en ce qu'il a débouté la Sarl Le Café Hôtel Restaurant du Cheval Blanc de ce chef de demande ;
Sur la demande relative à la perte d'exploitation
Attendu que la Sarl Le Café Hôtel Restaurant du Cheval Blanc, qui avait connaissance de l'état des locaux lors de la cession du fonds de commerce et d'une absence d'exploitation de la partie hôtellerie, ainsi que des désordres dus à l'humidité par l'absence de chauffage et aux dégâts des eaux antérieurs au compromis, ne justifie pas de la demande qu'elle forme au titre de la perte d'exploitation dont elle se prévaut à l'appui de sa demande de dommages-intérêts ; qu'elle ne peut pas se prévaloir utilement de la circonstance selon laquelle les chambres ne pouvaient pas être louées en l'état alors que les visites des lieux antérieures à son acquisition lui avaient permis de s'en convaincre, qu'elle avait acquis le fonds de commerce à un prix tenant compte de l'inadaptation des locaux et qu'elle avait obtenu du bailleur une diminution du loyer ; que le bilan prévisionnel qu'elle verse aux débats, qui a été établi de manière théorique et a pris en compte une activité d'hôtellerie qui n'était plus assurée lors de la cession du fonds de commerce, n'est pas de nature à établir la réalité du préjudice invoqué par l'intimée ;
Qu'elle ne peut pas davantage se prévaloir d'une perte de chance, qui a été retenue par les premiers juges motif pris notamment du retard mis par les bailleurs à réparer la toiture, alors qu'il ressort de ses propres indications que c'est de décembre 2004 à février 2005 qu'elle a fait procéder aux travaux permettant le fonctionnement de l'hôtel ;
Qu'il convient, dès lors, de débouter la Sarl Le Café Hôtel Restaurant du Cheval Blanc de la demande formée au titre de la perte d'exploitation et de réformer le jugement déféré en ce qu'il a partiellement fait droit à cette demande ;
Attendu que les époux X... ne démontrent pas que la Sarl Le Café Hôtel Restaurant du Cheval Blanc aurait fait dégénérer en abus son droit d'agir en justice, pas plus qu'ils n'établissent le caractère abusif de l'opposition manifestée par l'acquéreur au paiement du prix de cession, de sorte que leur demande de dommages-intérêts sera rejetée ;
Attendu que la Sarl Le Café Hôtel Restaurant du Cheval Blanc, qui succombe dans ses prétentions, sera condamnée aux dépens de première instance, comprenant les frais de référé et les frais d'expertise, et d'appel ; qu'elle ne peut donc pas prétendre à l'indemnité qu'elle sollicite au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens ;
Que l'équité ne commande pas qu'il soit fait droit aux demandes formées au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile par les autres parties ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et par arrêt contradictoire ;
Infirme en toutes ses dispositions le jugement déféré, sauf en ce qu'il a débouté la Sarl Le Café Hôtel Restaurant du Cheval Blanc de sa demande tendant à la condamnation de M. Emile Y... et de Mme Colette A... épouse Y... à prendre en charge le coût du remplacement des menuiseries extérieures, de la réfection de la chambre détériorée et de la réfection des peintures et de sa demande tendant à la condamnation de M. Jean-Pierre X... et de Mme Solange Z... épouse X... à lui rembourser les sommes engagées pour remettre en état la salle des banquets ;
Statuant à nouveau des autres chefs :
Déboute la Sarl Le Café Hôtel Restaurant du Cheval Blanc du surplus de ses prétentions ;
Donne acte à M. Jean-Pierre X... et à Mme Solange Z... épouse X... de ce qu'ils réitèrent leur offre de prendre à leur charge le coût de la fourniture d'une chaudière neuve pour la somme de 2. 500, 50 euros ;
Déboute M. Jean-Pierre X... et Mme Solange Z... épouse X... de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et injustifiée et opposition abusive ;
Rejette les demandes formées par les parties au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Condamne la Sarl Le Café Hôtel Restaurant du Cheval Blanc aux dépens de première instance, comprenant les frais de référé et les frais d'expertise, et d'appel et admet la SCP Thoma Le Runigo Delaveaux Gaudeaux et la SCP Six Guillaume Six, avoués, au bénéfice de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
Le Greffier Le Président
