ARRET NºCOUR D'APPEL DE REIMS
du 29 octobre 2007 CHAMBRE CIVILE-1º SECTION ARRET DU 29 OCTOBRE 2007 R.G : 06/02499
APPELANTE:
S.A.R.L. X...d'un jugement rendu le 04 Juillet 2006 par le Tribunal de Grande Instance de REIMS,
c/La S.A.R.L. X... exerçant sous l'enseigne "ANTIGONE" ...
S.C.I. JLM 9551100 REIMS
COMPARANT, concluant par la SCP DELVINCOURT - JACQUEMET - CAULIER-RICHARD avoués à la Cour, et ayant pour conseil Me Emmanuel Y..., avocat au barreau de REIMS
INTIMEE :
La S.C.I. JLM 95
10 place Drouet d'Erlon 51100 REIMS
Comparant, concluant par la SCP GENET - BRAIBANT, avoués à la Cour, et ayant pour conseil la SELARL BILLET - MOREL - BILLET-DER01 - LUCAS-THIBAUT, avocats au barreau de REIMS
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
Monsieur MAUNAND, Président de Chambre Monsieur MANSION, Conseiller
Madame HUSSENET, Conseiller
GREFFIER : AH
Formule exécutoire le : à:
Madame Maryline THOMAS, Greffier lors des débats et Madame Francine Z..., adjoint administratif, faisant fonction de Greffier lors du prononcé,
DEBATS :
A l'audience publique du 01 Octobre 2007, oÿ l'affaire a été mise en délibéré au 29 Octobre 2007,
ARRET:
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2007 et signé par Monsieur Yves MAUNAND, Président de Chambre, et Madame Francine Z..., adjoint administratif, faisant fonction de Greffier , auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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La SARL X..., exploitant sous l'enseigne ANTIGONE, a acquis le 4 mars 1987 auprès de la société anonyme PHOTO CINE SON le droit au bail d'un local commercial dépendant d'un immeuble en copropriété sis ...
..., pour un prix de 900 000 francs, soit 137 204,12 €.
Le lieu se compose d'un rez-de -chaussée avec magasin d'angle et cinq vitrines, courette, WC, et d'un sous-sol comprenant un local avec accès direct par le magasin.
Le propriétaire, Monsieur A... DELOGE, a dûment agréé comme nouvelle locataire la SARL X..., et accepté qu'il soit porté aux conditions du bail originaire, la modification de la clause afférente à l'activité à exercer dans les lieux loués, soit, dorénavant, le commerce de "prêt à porter hommes, femmes, enfants, accessoires de mode".
Le bail initial avait pris effet le 1 er mai 1985, pour se terminer le 30 avril 1994.
A compter du ter mai 1994, il a été renouvelé pour une période de 9 ans, avec un loyer porté à 60 420,86 francs, soit 9 852,27€.
Par jugement du 7 mai 1997, le juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de REIMS a notamment :
- dit qu'il n'existait pas en la circonstance d'éléments susceptibles d'entraîner une modification des facteurs locaux de commercialité, - dit et jugé que le prix du bail renouvelé serait calculé en application de l'article 23-6 du décret du 30 septembre 1953, basé sur les indices de la construction publiés par l'INSEE.
Par acte sous seing privé du 30 septembre 1998, le bail a été renouvelé pour 9 ans avec effet rétroactif à compter du 1er mai 1994, le loyer annuel étant porté à 62 913,60francs à compter du 1e` mai 1997.
Par acte sous seing privé du 19 décembre 2001, le loyer a été porté à la somme annuelle de 64 634,88 francs (9 853,54 €), la SCI JLM 95 venant désormais aux droits de Monsieur A... DELOGE.
Par acte d'huissier en date du 12 octobre 2002, ladite SCI a signifié à la SARL X... son refus de renouvellement de bail venant à expiration le 30 avril 2003 avec offre d'indemnité d'éviction au 1er mai 2003.
Par ordonnance rendue le 13 novembre 2002, le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de REIMS, saisi à la requête de la SCI JLM 95, a ordonné une mesure d'expertise confiée à Monsieur B....
L'expert a rédigé son rapport le 20 décembre 2004.
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C'est dans ces conditions que par exploit du 16 juin 2005, la SCI JLM 95 a fait assigner la SARL X... par-devant le Tribunal de Grande Instance de REIMS, statuant au fond, à l'effet, au visa des articles L 145-14 et L 145-28 du code de commerce, de voir :
-constater l'offre satisfactoire du local de remplacement proposé par ses soins au ..., qui aurait limité le préjudice de la SARL X... à 237 001€ ;
-fixer à 428 364 € le préjudice causé par la disparition du fonds de commerce ANTIGONE en cas d'absence de possibilité de transfert de celui-ci ;
-fixer à 343 000 € l'indemnité d'éviction due par elle-même à la SARL X...;
-fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par la SARL X... à compter du 1 er mai 2003 jusqu'au jour de la délivrance de l'assignation à la somme annuelle en principal hors taxes et hors charges de 36 400 €, puis à compter de l'assignation jusqu'à libération effective des lieux, à celle de 29 120 €, avec indexation à compter du r janvier 2006 sur l'indice du coût de la construction.
Au terme de ses écritures, la SCI demanderesse réduisait à 388 861€ le montant offert à la SARL X... en cas d'impossibilité de transfert du fonds de commerce, et à 311 088,80 € l'indemnité d'éviction.
De son côté, la SARL X... concluait à l'annulation des opérations d'expertise, motif pris de ce que l'expert avait fait appel à deux sapiteurs, l'ensemble des opérations ayant été mené sans coordination, direction ni contrôle.
Subsidiairement, elle sollicitait la fixation de son préjudice de la manière suivante :
- valeur du fonds de commerce : 518 814 €
-indemnité pour liquidation du stock : 37 194 €
-indemnité de licenciement du personnel: 8 996 €
- indemnité de remploi: 39 483 €
-incidence fiscale de la cessation d'activité: 308 110 €
Elle demandait en outre l'allocation d'une somme de 10 000 € au titre des frais irrépétibles, et le prononcé de l'exécution provisoire.
Par jugement rendu le 4 juillet 2006, le tribunal, après avoir rejeté l'exception de nullité des opérations d'expertise, et constaté le refus de la SARL X... de s'installer dans le local de remplacement proposé par la SCI JLM 95, comme dans tout autre, a condamné ladite SCI au paiement de la somme globale de 396 190 € au titre de l'indemnité d'éviction, condamné la SARL X... ,en l'absence de bail depuis le 1e` mai 2003, au paiement, à titre d'indemnité d'occupation, des sommes annuelles hors taxes et charges, de 36 400€ à compter du r mai 2003 jusqu'à la délivrance de l'assignation, puis de 29 120 €, de l'assignation jusqu'à la libération
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effective des lieux, avec indexation à compter du 1er janvier 2006 sur l'indice du coût de la construction, l'indice de base étant le dernier publié au 18r mai 2003.
Le tribunal a encore rejeté la demande en paiement fondée sur l'article 700 du nouveau code de procédure civile, ordonné l'exécution provisoire, et condamné la SCI JLM 95 aux dépens, en ce compris les frais d'expertise.
La SARL X... a relevé appel de ce jugement le 2 octobre 2006.
Au terme de ses dernières conclusions, notifiées le 24 mai 2007, elle poursuit l'infirmation du jugement entrepris et demande à la cour, statuant à nouveau, de :
Vu les articles L145-14, L 145-28 et suivants du code de commerce,
-Fixer comme suit l'indemnité d'éviction due par la SCI JLM 95 à la SARL X...:
. Valeur du droit au bail
188
000
€
. Valeur du fonds de commerce
518
184
€
. Indemnité de liquidation du stock
37
194
€
. Indemnité pour licenciement du personnel
50
233
€
. Incidence fiscale
111
300
€
. Indemnisation de Madame X...
50
000
€
TOTAL
767
099
€
- Condamner en conséquence la SCI JLM 95 au paiement de cette somme,
-Déclarer nulle l'offre de réinstallation formulée par la SCI JLM 95,
-Débouter cette dernière de toute demande afférente à cette proposition de réinstallation,
-Fixer l'indemnité d'occupation due par la SARL X... à 50% du loyer actuel réglé,
Y ajoutant,
Vu les dispositions de l'article L 145-28 du code de commerce :
- Dire et juger que la société X... dispose d'un droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement complet de l'indemnité d'éviction en principal, intérêts et frais,
-Condamner la SCI JLM 95 au paiement de la somme complémentaire de 10 000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'en tous les dépens, en ce compris les frais d'expertise, avec pour ceux d'appel, droit de recouvrement direct au profit de la SCP DELVINCOURT JACQUEMET CAULIER- RICHARD.
La société appelante conteste en effet l'évaluation de son préjudice en première instance, et rappelle qu'elle a été constituée en avril 1987, compte pour associées Madame X..., qui exerce par
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ailleurs les fonctions de gérante, et ses deux filles, et occupe selon les périodes entre 4 et 6 personnes, outre Mme X... et l'une de ses filles elles-mêmes, le magasin de la rue de Vesle représentant 90% de l'activité, les 10% restant correspondant au magasin situé passage Talleyrand.
Concernant la valeur du droit au bail retenue par l'expert la SARL X... considère qu'il a été insuffisamment tenu compte du prix initialement payé pour bénéficier d'un droit au bail en contrepartie d'une valeur locative modérée, et que les montants ainsi proposés aboutissent à un appauvrissement de la SARL corrélativement à un enrichissement sans cause de la SCI.
Elle soutient ensuite que l'offre de relogement faite 16 mois après la délivrance du congé n'est qu'une manoeuvre destinée à diminuer l'indemnisation légitimement due au preneur, en ce qu'elle concerne des locaux situés dans un secteur de moindre commercialité et qu'il est impossible d'envisager sérieusement d'y transférer le magasin ANTIGONE.
Elle expose par ailleurs que l'estimation de la valeur du fonds de commerce est elle aussi sans rapport avec la réalité, l'appelante contestant à cet égard le recours à la méthode dite de "valeur de rendement", et rappelant que par jugement définitif rendu le 7 mai 1997, le juge des loyers commerciaux a considéré qu'aucun élément n'était susceptible d'entraîner une modification des facteurs locaux de commercialité, de sorte que le prix du bail renouvelé ne pouvait varier qu'en fonction des indices du coût de la construction. Elle ajoute que s'agissant d'un commerce "haut de gamme", un pourcentage de 65% du chiffre d'affaires TTC moyen des trois derniers exercices apparaît cohérent.
Concernant enfin le montant de l'indemnité d'occupation, elle fait valoir que l'annonce de la fin prochaine de l'activité entraîne d'ores et déjà des conséquences négatives pour le chiffre d'affaires.
De son côté, la SCI JLM 95, intimée et appelante incidente, conclut au terme de ses dernières écritures notifiées le 9 août 2007, à la confirmation partielle du jugement dont appel, et demande à la Cour de :
- constater que la demande en paiement d'une indemnité de 50 000 € au profit de Madame X... est irrecevable comme nouvelle et intéressant de surcroît une personne non partie à l'instance,
Pour le surplus :
-constater le caractère satisfactoire de l'offre d'un local de remplacement proposé par la SCI,
-constater le refus réitéré de cette offre par la SARL X...,
-limiter le préjudice de ladite SARL à 237 001 €,
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Subsidiairement,
- fixer à 388 861€ le préjudice causé par la disparition du fonds ANTIGONE en cas d'impossibilité de transfert de celui-ci, - fixer à 311 088,80€ l'indemnité d'éviction due par la SCI,
- confirmer purement et simplement les dispositions du jugement déféré concernant la fixation de l'indemnité d'occupation à compter du 1er mai 2003,
- condamner la société X... au paiement d'une indemnité de 5 000€ au titre des frais irrépétibles devant la Cour d'appel,
- la condamner aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct accordé à la SCP GENET- BRAIBANT.
Elle conteste les prétentions adverses à voir cumuler une indemnisation pour perte du droit au bail et une autre, correspondant à la valeur complète du fonds de commerce, rejoignant sur ce point la décision des premiers juges.
Considérant qu'en l'espèce, c'est la valeur du fonds, plus avantageuse, qui doit être retenue, et observant que les parties ne discutent pas la base du chiffre d'affaires utile au calcul, elle indique accepter la méthode par le barème pourcentage du chiffre d'affaire à laquelle l'expert s'est référé, à la condition toutefois de pondérer les résultats ainsi obtenus par ceux tirés de la méthode par la rentabilité, prenant en compte la valeur locative réelle de l'immeuble et les frais de personnel en l'espèce non conformes aux usages de la profession.
Elle expose ensuite que la demande présentée au titre de l'"incidence fiscale" ne repose sur rien, les impôts générés par la perception d'une indemnité d'éviction ne pouvant en tout état de cause être pris en compte dans l'appréciation du préjudice du preneur dans la mesure oÿ ils ne sont que la conséquence d'un enrichissement de ce dernier.
Concernant l'offre de relogement, elle fait valoir que le transfert du magasin était parfaitement possible dans les locaux proposés, en raison notamment de la proximité des lieux, et qu'un abattement doit être pratiqué en conséquence sur l'indemnité allouée.
SUR CE, LA COUR
Sur la recevabilité de la demande formée au titre de Madame X...
Attendu que ce chef de réclamation, quand bien même il est présenté au nom de la SARL X..., tend à l'allocation d'une indemnité de départ de Madame X..., associée et gérante de ladite SARL, laquelle n'est pas partie à la procédure, tandis que la SARL ne peut se prévaloir d'aucune qualité à agir en ses lieu et place ;
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Qu'il s'ensuit que ladite demande est irrecevable ; Sur le montant de l'indemnité d'éviction
Attendu que l'article L 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur qui refuse le renouvellement de la location doit payer au locataire évincé une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ;
Que cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais de déménagement et de réinstallation ;
Que dans l'hypothèse oÿ le commerçant déclare ne pas vouloir se réinstaller, l'indemnité doit être limitée à la valeur du fonds ;
Attendu qu'en l'espèce, la SARL X... a expressément déclaré, très rapidement après réception du congé, puis à l'occasion des opérations d'expertise, vouloir cesser son activité ;
Que, par suite, l'appréciation du sérieux de l'offre de local de remplacement est sans objet, d'une part, et la SARL X... ne saurait d'autre part prétendre à l'indemnisation de postes de préjudices liés à une réinstallation ;
Attendu par ailleurs que le fonds de commerce incluant la valeur du droit au bail, il est constant que ne peuvent être indemnisés cumulativement perte du fonds et perte du droit au bail ;
Que l'argumentation développée à cet égard par la SARL X..., tendant à voir indemniser à titre exceptionnel l'une et l'autre, motif pris de la nécessaire compensation avec le prix élevé d'acquisition du droit au bail, est inopérante en ce que les sommes invoquées n'ont pas été perçues par le propriétaire mais par le précédent locataire, qu'elles ont permis au surplus la fixation d'un loyer particulièrement modeste au regard des tarifs en vigueur dans le quartier d'implantation du magasin ANTIGONE, de sorte qu'un tout état de cause, la dépense initiale a été largement amortie entre-temps ;
Attendu, ainsi que l'ont pertinemment retenu les premiers juges, que seuls doivent être pris en compte pour le calcul de l'indemnité d'éviction, la valeur du fonds, le coût du licenciement du personnel, et la valeur du stock ;
Attendu, concernant la valeur du fonds de commerce, que l'expert, au terme de son rapport, retient une évaluation moyenne entre la fourchette haute du pourcentage du chiffre d'affaires TTC et la valeur de rentabilité, méthode qui correspond aux usages locaux, le caractère luxueux du commerce dont s'agit, susceptible de voir appliquer au chiffre d'affaires un coefficient de 65% présentant un
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caractère exceptionnel, au lieu des 50% proposés par l'expert, habituel pour un magasin de prêt à porter, n'étant par ailleurs pas démontré par les pièces produites ;
Que le montant de 350 000 €, qui tient compte des frais de personnel anormalement élevés, d'une part, du montant exceptionnellement bas du loyer (un tiers de la valeur réelle) d'autre part, l'un et l'autre de ces éléments n'étant pas sérieusement contestés par le preneur, apparaît dès lors correspondre à la réalité, ainsi que relevé par le tribunal de grande instance de REIMS ;
Que doivent s'y ajouter la valeur du stock et les frais normaux de licenciement du personnel, soit respectivement 37 194 € et 8 996 €, portant le total de l'indemnité à 396 190 €, les incidences fiscales dont il est demandé le remboursement n'entrant pas dans le champ d'indemnisation fixé par l'article L 145-14 du code de commerce ;
Sur le maintien dans les lieux et l'indemnité d'occupation
Attendu que par application de l'article L 145-28 du code de commerce, tout locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue; que le maintien dans les lieux sollicité est donc de droit ;
Attendu que l'indemnité d'occupation n'a pas nécessairement vocation à s'ajuster sur le montant du loyer précédemment perçu, mais à réparer objectivement le préjudice résultant pour le propriétaire du maintien dans les lieux du locataire ;
Or attendu qu'en l'espèce, il n'est pas discuté que le montant normal d'un loyer annuel dans le secteur concerné et en considération des particularités de tous ordres du magasin ANTIGONE, serait de 36 400 € par an, auquel il convient, en l'absence de preuve d'une diminution réelle et effective du chiffre d'affaires, d'appliquer l'abattement usuel de 20 % pour précarité à compter de la délivrance de l'assignation et jusqu'à libération effective des lieux, soit la somme de 29 120 € ;
Attendu que le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions, en ce compris celles afférentes aux frais irrépétibles et aux dépens ;
Sur les frais irrépétibles et les dépens d'appel
Attendu que l'équité commande de condamner la SARL X..., qui succombe en son appel, au paiement d'une indemnité de 1 500 € en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, de rejeter sa propre demande du même chef, et de la déclarer tenue des entiers dépens d'appel ;
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PAR CES MOTIFS Statuant publiquement et contradictoirement,
Déclare irrecevable la demande formée par la SARL X... tendant à se voir allouer une indemnité de 50 000 € au titre de Madame X... ;
Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ; Y ajoutant,
Dit que la SARL X... dispose d'un droit au maintien dans les lieux jusqu'à paiement de son indemnité d'éviction en vertu de l'article L 145-28 du code de commerce ;
Condamne la SARL X... à payer à la SCI JLM 95 la somme de 1500€ en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure pénale ;
Rejette sa demande du même chef ;
La condamne aux dépens d'appel, et admet la SCP d'avoués GENET BRAIBANT au bénéfice de l'article 699 du code précité.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
