ARRET No
du 07 mai 2007
R.G : 05/03043
X...
DE Y...
c/
S.C.I. ESPACE LIBERTY
YM
Formule exécutoire le :
à :COUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE-1o SECTION
ARRET DU 07 MAI 2007
APPELANTS :
d'un jugement rendu le 09 Novembre 2005 par le Tribunal de Grande Instance de CHALONS-EN-CHAMPAGNE,
Monsieur Paul X...
...
51000 CHALONS EN CHAMPAGNE
Madame Evelyne DE Y... épouse X...
...
51000 CHALONS EN CHAMPAGNE
COMPARANT, concluant par la SCP THOMA - LE RUNIGO - DELAVEAU - GAUDEAUX avoués à la Cour, et ayant pour conseil Me Jacques Z..., avocat au barreau de LYON,
INTIMEE :
La S.C.I. ESPACE LIBERTY
4 avenue du Pré Félin
74940 ANNECY LE VIEUX
COMPARANT, concluant par la SCP SIX - GUILLAUME - SIX, avoués à la Cour, et ayant pour conseil la SCP VISIER-PHILIPPE OLLAGNON DELROISE, avocat au barreau de CHAMBERY
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
Monsieur MAUNAND, Président de Chambre
Madame SOUCIET, Conseiller
Monsieur MANSION, Conseiller
GREFFIER :
Madame Nicole A..., Adjoint Administratif faisant fonction de Greffier lors des débats et Madame Maryline THOMAS, Greffier lors du prononcé,
DEBATS :
A l'audience publique du 03 Avril 2007, où l'affaire a été mise en délibéré au 07 Mai 2007,
ARRET :
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2007 et signé par Monsieur Yves MAUNAND, Président de Chambre, et Madame THOMAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
Par acte du 18 février 1992, M. Paul X... et Mme Evelyne de Y... épouse X... ont acquis, en l'état futur d'achèvement, de la SCI Espace Liberty un appartement situé au cinquième étage d'un immeuble sis à l'angle de la place de la Libération et des rues Saint-François-de-Salle, Victor-Hugo et François-Charvet à Chambéry (73), avec cave et garage en sous-sol.
Par contrat du 15 juin 1995, les époux X... ont donné cet appartement à bail aux époux B... pour une durée initiale de trois années moyennant un loyer mensuel de 838,47 euros, charges comprises à hauteur de 76,22 euros, outre paiement d'un droit au bail de 19,06 euros.
Sur assignation du 14 mai 1996 des époux X..., le Tribunal de grande instance de Chambéry a, par jugement du 23 mars 2000, annulé le contrat de vente pour vice du consentement et condamné la SCI Espace Liberty à rembourser le prix de vente et le montant des travaux réalisés dans l'appartement et l'a condamnée au paiement de dommages-intérêts pour préjudice moral. Le tribunal a également prononcé la résolution des offres de prêt et la résiliation du contrat de bail conclu le 15 juin 1995 dont les effets ont été déclarés inopposables aux époux B..., le bail continuant avec la SCI Espace Liberty dans les termes initialement prévus.
Ce jugement a été confirmé par arrêt de la Cour d'appel de Chambéry du 23 septembre 2002.
Le 26 août 2003, la SCI Espace Liberty a fait assigner les époux X... devant le Tribunal de grande instance de Châlons-en-Champagne afin d'obtenir, au visa de l'article 549 du code civil, la restitution des sommes perçues par eux entre le 14 mai 1996 et le 23 septembre 2002 au titre des loyers afférents à l'appartement dont la vente a été résolue, soit une somme de 62.008,64 euros.
Par jugement du 9 novembre 2005, le Tribunal de grande instance de Châlons-en-Champagne a :
- déclaré recevable l'action de la SCI Espace Liberty à l'encontre des époux X... ;
- condamné in solidum M. et Mme X... à payer à la SCI Espace Liberty la somme de 43.402,44 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 26 août 2003 ;
- ordonné l'exécution provisoire du jugement ;
- condamné in solidum M. et Mme X... à payer à la SCI Espace Liberty la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
- débouté les époux X... de leur demande formée de ce chef ;
- condamné in solidum M. et Mme X... aux dépens.
M. et Mme X... ont relevé appel de ce jugement le 1er décembre 2005.
Par dernières conclusions notifiées le 27 février 2007, M. et Mme X... poursuivent l'infirmation du jugement entrepris et demandent à la Cour de :
- à titre principal, déclarer irrecevables les demandes de la SCI Espace Liberty sur le fondement de l'autorité de la chose jugée ;
- subsidiairement, au fond, débouter la SCI Espace Liberty de ses prétentions et la condamner à leur rembourser les sommes réglées dans le cadre de l'exécution provisoire, avec intérêts au taux légal à compter de la date de leur règlement et jusqu'au paiement effectif ;
- à titre infiniment subsidiaire, dire que les fruits qui pourraient être revendiqués par la SCI Espace Liberty ne sauraient être supérieurs à la somme de 30.926 euros après déduction des charges et des frais supportés par eux ;
- en toute hypothèse, condamner la SCI Espace Liberty à leur payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire et celle de 5.000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
- la condamner aux entiers dépens.
Par dernières conclusions notifiées le 23 mars 2007, la SCI Espace Liberty poursuit la confirmation du jugement déféré dans son principe et son infirmation pour le surplus et demande à la Cour de :
- fixer le montant des loyers perçus par les époux X... entre le 14 mai 1996 et le 23 septembre 2002 à la somme de 56.282,71 euros ;
- fixer le montant des impenses exposées par les époux X... pour la conservation de l'immeuble à la somme de 11.139,07 euros ;
- condamner in solidum M. et Mme X... à lui payer la somme de 45.143,64 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 26 août 2003 ;
- condamner in solidum M. et Mme X... au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et aux entiers dépens.
SUR CE, LA COUR,
Attendu que pour s'opposer aux prétentions de la SCI Espace Liberty, les époux X... soutiennent que la procédure qu'elle a engagée à leur encontre tend à remettre en cause la décision définitive rendue par la Cour d'appel de Chambéry qui a fixé de manière précise les conséquences financières de la nullité du contrat de vente en état futur d'achèvement ; qu'ils font observer que le Tribunal de grande instance de Chambéry, suivi en cela par la cour d'appel, a statué sur les conséquences de l'annulation de la vente et n'a pas retranché de la somme qu'elle leur a allouée le montant des loyers perçus ; qu'ils rappellent que le Tribunal de grande instance de Chambéry les a déboutés de leur demande d'intérêts capitalisés du jour de la vente au motif de la jouissance de l'appartement et de la perception des loyers à compter d'août 1995 ;
Que les appelants font par ailleurs valoir que les premiers juges auraient violé le principe de l'effet dévolutif de l'appel en relevant, dans le jugement entrepris, que la Cour d'appel de Chambéry avait réformé le jugement de première instance en ce qu'il avait rejeté la demande d'anatocisme, et ce, sans prendre en compte la perception des loyers, mais au motif que les conditions d'application de l'article 1154 du code civil, à savoir une demande judiciairement formée et l'existence d'intérêts échus pour au moins une année entière, étaient remplies ; que les époux X... estiment qu'en réformant la décision de première instance sur la capitalisation des intérêts, la cour d'appel a pris position sur leur préjudice global dans lequel se trouvait incluse la perception des loyers ;
Mais attendu que, comme l'ont justement relevé les premiers juges, l'autorité de la chose jugée, au sens de l'article 1351 du code civil, n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement et a été tranché dans son dispositif dont la portée doit s'apprécier à la lecture des motifs ;
Qu'en l'espèce, il ressort de la lecture des pièces de procédure versées aux débats que la SCI Espace Liberty n'a jamais saisi les juridictions de Chambéry d'une demande tendant à la restitution des loyers perçus par les époux X... ; que la demande qu'elle a formée de ce chef devant le Tribunal de grande instance de Châlons-en-Champagne est donc une prétention nouvelle qui n'a jamais été examinée par le Tribunal de grande instance ou la Cour d'appel de Chambéry ; que les époux X... ne peuvent, en effet, valablement se prévaloir du motif erroné retenu par le Tribunal de grande instance de Chambéry pour rejeter leur demande d'anatocisme et soutenir qu'en réformant le jugement de ce chef la Cour d'appel de Chambéry aurait "pris position concernant le préjudice global des requérants, en principal, frais et intérêts, dans lequel se trouvait inclus la perception des loyers" alors qu'elle a seulement rappelé les conditions d'application de l'article 1154 du code civil ; que la question des loyers perçus par les époux X... n'a pas été envisagée par la Cour d'appel de Chambéry comme une des conséquences de la nullité de la vente dès lors que cette juridiction n'avait pas été saisie de cette prétention ;
Que les époux X... ne peuvent, par ailleurs, faire grief à l'intimée de ne pas avoir présenté, devant les juridictions de Chambéry, l'ensemble des moyens qu'elle estimait de nature à fonder ses prétentions dès lors qu'elle a formé une demande nouvelle devant le Tribunal de grande instance de Châlons-en-Champagne ;
Que c'est donc sans violer le principe de l'autorité de la chose jugée ni celui de l'effet dévolutif de l'appel que les premiers juges ont déclaré recevable l'action de la SCI Espace Liberty tendant à la restitution des loyers perçus par les époux X... ;
Attendu qu'en vertu de l'article 549 du code civil, le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi ; que dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique ;
Qu'aux termes de l'article 550 du code civil, le possesseur est de bonne foi quand il possède comme propriétaire en vertu d'un titre translatif de propriété dont il ignore les vices ; qu'il cesse d'être de bonne foi du moment où ces vices lui sont connus ;
Que les premiers juges ont fait une exacte application de ces dispositions en relevant, d'une part, que les époux X... ont fait assigner la SCI Espace Liberty en annulation du contrat de vente le 14 mai 1996 et qu'ils ne pouvaient plus invoquer leur bonne foi à partir de cette date et, d'autre part, qu'ils étaient tenus à la restitution des loyers pour la période comprise entre le 14 mai 1996 et le 23 septembre 2002, date de la résiliation judiciaire du contrat de bail ;
Qu'à cet égard, les développements des époux X... sur le fait que la vente ait été annulée aux torts de la société venderesse sont inopérants ; que n'est pas plus opérant le raisonnement par analogie des appelants sur l'indemnité d'occupation laquelle est sans rapport avec les fruits perçus au sens de l'article 549 du code civil ;
Attendu que les époux X... ne peuvent valablement opposer à la demande de la SCI Espace Liberty, tendant à la restitution des loyers perçus comme possesseurs de mauvaise foi, une prétendue violation du principe d'équité sauf à remettre en cause la décision rendue par la Cour d'appel de Chambéry sur l'indemnisation de leur préjudice ; que la demande de remboursement des loyers ne constitue pas un nouveau chef de préjudice, mais une conséquence de l'annulation de la vente qui a pour effet de remettre les parties dans leur état antérieur à cette dernière, les acquéreurs ne pouvant conserver les fruits qu'ils ont perçus de la chose dès lors que leur connaissance du vice affectant celle-ci les a rendus possesseurs de mauvaise foi ;
Attendu qu'au titre du bail conclu avec les époux B..., M. et Mme X... ont perçu, du 16 mai 1996 au 31 août 2000, soit pendant cinquante et un mois et demi, un loyer mensuel hors charges et hors taxe sur le droit au bail de 762,24 euros, soit une somme totale de 39.255,62 euros ;
Qu'au titre du bail conclu avec les époux C... le 28 octobre 2000, ils ont perçu pour la période de 1er novembre 2000 au 30 juin 2001 la somme de 381,12 euros par mois, soit un total de 3.048,96 euros, et pour la période du 1er juillet 2001 au 23 septembre 2002, un loyer mensuel de 762,24 euros, soit sur 14 mois et 23 jours, un somme totale de 11.255,74 euros, ramenée à 11.230,46 euros compte tenu de la réclamation formée de ce chef par les appelants ;
Que le montant des loyers perçus au titre de la période litigieuse sera par conséquent fixée à la somme de 53.535 euros ;
Attendu que le propriétaire doit rembourser au possesseur de mauvaise foi les impenses exposées par ce dernier pour parvenir à la perception des fruits ; qu'il sera tenu compte des primes d'assurances (365,88 euros), de la taxe foncière pour la période considérée (7.857,36 euros) et des charges de copropriété qui sont seulement justifiées pour la période comprise entre le 1er juillet 1997 au 30 juin 2001 et dont il convient de déduire les charges effectivement récupérées auprès des locataires (soit un solde de 3.093,83 euros) ; qu'il ne sera pas tenu compte des frais de mutation qui sont afférents à l'acquisition de l'immeuble et non à la perception des loyers et de la taxe sur le droit au bail qui n'a pas été retenue au titre des sommes perçues par les appelants ;
Que le total des impenses sera fixé à la somme de 11.317,07 euros ;
Attendu que les époux X... seront, par conséquent, condamnés in solidum à payer à la SCI Espace Liberty une somme de 42.217,93 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
Que le jugement entrepris, confirmé dans somme principe, sera réformé quant au montant de la condamnation ;
Attendu que la SCI Espace Liberty devra, le cas échéant, rembourser aux époux X... la différence entre la somme réglée en exécution du jugement déféré et celle allouée par le présent arrêt, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'arrêt ;
Attendu que les époux X..., qui succombent dans leurs prétentions devant la Cour, ne démontrent pas que la SCI Espace Liberty aurait fait dégénérer en abus son droit d'agir en justice à leur encontre, de sorte que leur demande de dommages-intérêts sera rejetée ;
Qu'ils seront condamnés in solidum aux dépens d'appel et ne peuvent donc pas obtenir l'indemnité qu'ils sollicitent au titre de leurs frais de procédure non compris dans les dépens ;
Que l'équité ne commande pas qu'il soit fait droit à la demande formée en cause d'appel au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile par la SCI Espace Liberty ;
PAR CES MOTIFS,
Statuant publiquement et par arrêt contradictoire ;
Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris, à l'exception du montant de la condamnation ;
Le réformant de ce seul chef et statuant à nouveau :
Condamne in solidum M. Paul X... et Mme Evelyne de Y... épouse X... à payer à la SCI Espace Liberty la somme de 42.217,93 euros (quarante-deux mille deux cent dix-sept euros et quatre-vingt-treize centimes) avec intérêts au taux légal à compter du 26 août 2003 ;
Dit que la SCI Espace Liberty devra, le cas échéant, rembourser à M. Paul X... et Mme Evelyne de Y... épouse X... la différence entre la somme réglée en exécution du jugement déféré et celle allouée par le présent arrêt, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'arrêt ;
Rejette la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par M. Paul X... et Mme Evelyne de Y... épouse X... et les demandes formées en cause d'appel par les parties au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Condamne in solidum M. Paul X... et Mme Evelyne de Y... épouse X... aux dépens d'appel et admet la SCP Six Guillaume D..., avoués, au bénéfice de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
Le GreffierLe Président
