ARRÊT No
R.G : 04/03869
Epoux X...
C/
Y...
LEVY
X...
Maître Z...
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 21 NOVEMBRE 2007
Numéro d'inscription au répertoire général : 04/03869
Décision déférée à la Cour : Jugement du 2 novembre 2004 rendu par le Tribunal de Grande Instance de SAINTES.
APPELANTS :
Monsieur Bernard X...
né le 10 Février 1947 à CHENAC SAINT SEURIN D'UZET (17)
Madame Michèle A... épouse X...
née le 25 Mars 1953 à CHAMPAGNE (17)
demeurant ...
17120 CHENAC ST SEURIN D UZET
représentés par la SCP MUSEREAU-MAZAUDON, avoués à la Cour,
assistés de Maître Alain B..., substitué par Maître Pierre C..., avocat au barreau de SAINTES, qui a été entendu en sa plaidoirie ;
INTIMES :
Monsieur Ludovic Y...
né le 16 janvier 1977 à MORTAGNE SUR GIRONDE (17)
demeurant ...
17120 MORTAGNE SUR GIRONDE
représenté par la SCP PAILLE - THIBAULT - CLERC, avoués à la Cour,
assisté de Maître Jean-Paul D..., de la SCP MOULINEAU - ROSIER - MORICEAU, avocats au barreau de SAINTES, qui a été entendu en sa plaidoirie ;
Monsieur Dimitri E...
né le 28 avril 1974 à SAINTES (17)
Mademoiselle Stéphanie X...
née le 12 mai 1972 à SAINTES (17)
demeurant ...
17120 CHENAC ST SEURIN D UZET
représentés par la SCP TAPON - MICHOT, avoués à la Cour,
assistés de Maître Bernard F..., avocat au barreau de SAINTES, qui a été entendu en sa plaidoirie ;
Maître Catherine Z...
demeurant ...
17120 MORTAGNE SUR GIRONDE
représentée par la SCP ALIROL & LAURENT, avoués à la Cour,
assistée de Maître G... BROUTA, de la SCP F.MADY- N.GILLET, avocats au barreau de POITIERS, qui a été entendu en sa plaidoirie ;
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 25 Septembre 2007,en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Xavier SAVATIER, Président,
Madame Marie-Jeanne CONTAL, Conseiller,
Madame Catherine KAMIANECKI, Conseiller,
qui en ont délibéré
GREFFIER, lors des débats : Madame Sandra BELLOUET
ARRÊT:
- CONTRADICTOIRE
- Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Nouveau Code de Procédure Civile,
- Signé par Madame Marie-Jeanne CONTAL, Conseiller en remplacement du Président de Chambre légitiment empêché, et par Madame Sandra BELLOUET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Aux termes d'un acte sous seing privé en date du 21 septembre 2001, Monsieur et Madame Bernard X... ont vendu à Monsieur Ludovic Y... un ensemble immobilier sis à CHENAC SAINT SERIN D'UZET moyennant le prix de 120.000 F avec un dépôt de garantie fixé à 5.000 F.
La régularisation de l'acte était fixée au plus tard au 15 décembre 2001. Cette date a été prorogée, d'un commun accord le 30 novembre 2001, au 15 juin 2002, étant précisé que Monsieur Ludovic Y... a ajouté la mention "sous réserve de l'autorisation de construction d'un hangar de 240 m² sur le terrain".
Le 6 juin 2002, une nouvelle prorogation était acceptée par Monsieur X... jusqu'au 15 décembre 2002 avec la même réserve.
Le 3 septembre 2002, Monsieur et Madame Bernard X..., ayant constaté que le permis de construire du hangar n'était pas conforme à la demande initiale, ont indiqué que les parties n'avaient plus d'intérêts à la réalisation de la vente et qu'en conséquence le compromis devait être considéré comme caduc.
Monsieur Ludovic Y... souhaitant néanmoins la réalisation de la vente et devant le refus de Monsieur et Madame Bernard X... de réitérer l'acte devant Maître Z..., notaire, les a assignés devant le Tribunal de Grande Instance de SAINTES.
Par jugement contradictoire en date du 2 novembre 2004, le Tribunal de Grande Instance a :
- déclaré parfaite la vente convenue le 21 septembre 2001 entre Monsieur et Madame Bernard X... et Monsieur Ludovic Y... portant sur un corps de bâtiments sis au lieu-dit "Bel air" cadastré section A No791 et deux hectares à prendre dans le numéro 792 tel que délimité sur le plan joint avec un droit de passage sur 60 mètres ;
- dit que le jugement valait vente et devrait être publié à la Conservation des Hypothèques ;
- débouté Monsieur Ludovic Y... de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire ;
- condamné Monsieur et Madame Bernard X... à payer à Monsieur Ludovic Y... la somme de 1.200 € par application de l'article 700 du Nouveau code de Procédure civile ainsi que les dépens ;
LA COUR
Vu l'appel de ce jugement interjeté par Monsieur et Madame Bernard X... selon déclaration au greffe de la Cour en date du 28 décembre 2004 ;
Vu l'assignation en intervention devant la Cour d'Appel en date du 3 avril 2006 faite par Monsieur Ludovic Y... à l'encontre de la SCP CASTINCAUD-BOSSAT-LEGRAND et Maître Catherine Z..., notaire ;
Vu l'assignation en intervention devant la Cour d'Appel en date du 3 avril 2004 par Monsieur Ludovic Y... à l'encontre de Monsieur Dimitri E... et Mademoiselle Stéphanie X... ;
Vu les conclusions de Monsieur et Madame Bernard X... en date du 21 septembre 2007 aux termes desquelles ils demandent à la Cour de :
- déclarer Monsieur Ludovic Y... irrecevable en ses demandes et l'en débouter ;
- condamner solidairement la SCP CASTINCAUD-BOSSAT-LEGRAND et Maître Catherine Z... à leur payer une somme de 70.000 € à titre de dommages et intérêts ;
- condamner Monsieur Ludovic Y... à leur verser la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du Nouveau code de Procédure civile ;
- subsidiairement, dire que la SCP CASTINCAUD-BOSSAT-LEGRAND et Maître Catherine Z... devront les relever indemnes de toutes condamnations auxquelles ils pourraient être condamnés tant dans leurs rapports avec Monsieur Ludovic Y... que dans leurs relations avec Monsieur Dimitri E... et Mademoiselle Stéphanie X... ;
- condamner solidairement la SCP CASTINCAUD-BOSSAT-LEGRAND et Maître Catherine Z... à les garantir de toutes condamnations qui pourraient être mises à leur charge tant dans leurs rapports avec Monsieur Ludovic Y... que dans leurs relations avec Monsieur Dimitri E... et Mademoiselle Stéphanie X... ;
- condamner Monsieur Ludovic Y... aux entiers dépens d'instance et d'appel ;
Vu les conclusions de Monsieur Ludovic Y... du 22 août 2007 selon lesquelles il demande à la Cour de :
- déclarer recevables ses assignations en intervention forcée délivrées à Monsieur Dimitri E... et Mademoiselle Stéphanie X... et à Maître Z... ;
- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a fait droit à sa demande visant à voir déclaré parfaite la vente intervenue le 21 septembre 2001 et en condamnation de Monsieur et Madame Bernard X... à lui régler la somme de 1.200 € au titre de l'article 700 du Nouveau code de Procédure civile ;
- dire que la vente intervenue entre Monsieur et Madame Bernard X... et Monsieur Dimitri E... et Mademoiselle Stéphanie X... constitue la vente de la chose d'autrui ;
- dire qu'il est fondé à revendiquer la propriété de l'immeuble litigieux ;
- constater en tout état de cause la mauvaise foi de Monsieur Dimitri E... et Mademoiselle Stéphanie X... et de Monsieur et Madame Bernard X... et dire que l'acte authentique portant vente à leur profit reçu par Maître Z... le 21 septembre 2004 lui est inopposable et les débouter de toutes leurs demandes ;
- subsidiairement condamner la SCP Z... BOSSAT LEGRAND et Maître Z... à lui verser la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice subi du fait de la faute commise par le notaire et de la non-réalisation de la vente de l'ensemble immobilier litigieux à son profit ;
- subsidiairement, condamner solidairement Monsieur et Madame Bernard X... in solidum avec Monsieur Dimitri E... et Mademoiselle Stéphanie X... pris solidairement au paiement de la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1147 du Code Civil ;
- en toute hypothèse, débouter tous contestants en toutes leurs demandes ;
- condamner solidairement Monsieur et Madame Bernard X... à lui régler la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- condamner solidairement Monsieur et Madame Bernard X... in solidum avec la SCP Z... BOSSAT LEGRAND et Maître Z... solidairement et in solidum avec Monsieur Dimitri E... et Mademoiselle Stéphanie X... pris solidairement à lui régler la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du Nouveau code de Procédure civile ;
Vu les conclusions de la SCP Z... BOSSAT LEGRAND et de Maître Z... en date du 24 septembre 2007 dans lesquelles elles demandent à la Cour de :
- révoquer l'ordonnance de clôture en date du 24 septembre 2007 et de prononcer la réouverture des débats et le report de l'ordonnance de clôture au jour de l'audience ;
- débouter Monsieur Ludovic Y... de toutes ses demandes à leur encontre ;
- débouter Monsieur et Madame Bernard X... de toutes leurs demandes à leur encontre ;
- condamner Monsieur Ludovic Y... ou tout succombant à payer à Maître Z... une somme de 2.400 € sur le fondement de l'article 700 du Nouveau code de Procédure civile ainsi qu'au paiement des entiers dépens ;
Vu les conclusions de Monsieur Dimitri E... et Mademoiselle Stéphanie X... en date du 1er février 2007 aux termes desquelles ils demandent à la Cour de :
- débouter Monsieur Ludovic Y... de son assignation en intervention forcée dirigée à leur encontre ;
- dire et juger recevable leur tierce opposition à l'encontre du jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de SAINTES le 2 novembre 2004 ;
- mettre à néant ledit jugement et débouter Monsieur Ludovic Y... de ses demandes ;
- leur donner acte de ce qu'ils se réservent le droit d'agir à l'encontre du notaire ayant reçu l'acte authentique du 21 septembre 2004 ;
- à titre subsidiaire, constater l'intervention volontaire accessoire de Monsieur Dimitri E... et Mademoiselle Stéphanie X... ;
- condamner Monsieur Ludovic Y... à leur verser la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles ;
SUR CE
SUR LE RABAT DE L'ORDONNANCE DE CLÔTURE
La SCP Z... BOSSAT LEGRAND et Maître Z... sollicitent la révocation de l'ordonnance clôture afin que leurs conclusions signifiées le 24 octobre 2007 soient déclarées recevables.
Cependant il convient de relever que l'ordonnance de clôture étant en date du 24 octobre 2007 et les parties ne demandant pas que ces conclusions déposées le jour de l'ordonnance de clôture soient écartées comme étant tardives, celles-ci ont été régulièrement déposées. La demande est donc sans objet.
SUR LE FOND
Dans l'acte sous seing privé en date du 21 septembre 2001, les parties ont convenu entre elles ce qui suit :
- Monsieur et Madame Bernard X... vendent à Monsieur Ludovic Y... qui accepte sous réserve de la faculté de rétractation qui lui est ouverte, les biens et droits immobiliers désignés...
- RÉGULARISATION : les présentes seront régularisées et réitérées par acte authentique ... L'établissement de cet acte ne pourra avoir lieu que si l'Acquéreur, ou la personne qu'il aura substitué, a déposé entre les mains du Vendeur ou du notaire le prix stipulé ou la fraction de prix payable comptant et éventuellement justifié de l'emprunt sollicité pour solder le prix d'acquisition et s'il a également consigné entre les mains du notaire, les frais de son acquisition. Cet acte devra être régularisé au plus tard le 15 décembre 2001
- l'Acquéreur aura la propriété des biens vendus à compter du jour de la réitération des présentes par acte authentique
- DÉPÔT DE GARANTIE : En garantie de ses engagements, l'Acquéreur verse la somme de CINQ MILLE FRANCS ... Si l'Acquéreur ne pouvait ou ne voulait passer l'acte de régularisation des présentes ... la somme serait acquise au Vendeur à titre de dommages et intérêts.
Il ressort de la lecture de cet acte clair et précis que contrairement aux affirmations des époux X..., il s'agit bien d'une promesse synallagmatique se caractérisant par un double engagement de vendre et d'acheter de la part des parties.
L'existence de la clause permettant à l'acquéreur de ne pas passer l'acte de régularisation en abandonnant le montant du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts constitue une simple clause de dédit en faveur de celui-ci. En effet cette stipulation parfaitement régulière permet à son bénéficiaire de revenir sur son consentement et de remettre la vente en cause en se libérant par le versement d'une somme non révisable.
Il n'est pas contesté par les parties que la date initialement prévue pour la réitération de l'acte authentique a fait l'objet d'une première prorogation qui a reporté la date ultime au 15 juin 2002, une nouvelle condition suspensive étant mentionnée à savoir l'autorisation de la construction d'un hangar de 240 m² sur le terrain
Il apparaît qu'à la suite d'un nouvel accord en date du 6 juin 2002, Monsieur X... et Monsieur Ludovic Y... ont convenu de proroger cette date au 15 décembre 2002.
Dans le courrier en date du 3 septembre 2002 par lequel les époux X... ont manifesté leur volonté de reprendre leur liberté, ils n'ont nullement mentionné un quelconque dépassement de délai pour la réitération pas plus qu'ils ne justifient avoir mis en demeure Monsieur Ludovic Y... de réitérer la vente pour le 15 juin 2002.
Il apparaît ainsi que par ce courrier du 3 septembre 2002, les vendeurs ont entendu renoncer à la réalisation de la vente prévue dans l'acte sous seing privé du 21 septembre 2001. Par courrier en date du 9 septembre 2002, Monsieur Ludovic Y... a fait savoir qu'il souhaitait voir se poursuivre la vente renonçant à se prévaloir de la condition suspensive relative à la construction du hangar, condition suspensive prévue dans son seul intérêt. Monsieur et Madame Bernard X... sommés de se présenter devant le notaire par un acte en date du 27 novembre 2002, ont refusé de signer l'acte et par un courrier en date du 9 décembre 2002 ont clairement confirmé qu'ils annulaient la vente litigieuse.
Par acte en date du 12 février 2003, Monsieur Ludovic Y... les a assignés devant le Tribunal d'instance de SAINTES pour les voir condamner à lui restituer l'acompte de 762,25 € (5.000 F) et à lui payer une somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi.
L'article 1134 du Code Civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu'elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel.
La renonciation à un droit, si elle ne se présume pas, peut néanmoins être tacite à condition que cette renonciation soit certaine et qu'elle résulte de faits positifs non équivoques qui l'impliquent nécessairement.
En l'espèce, le fait d'assigner Monsieur et Madame Bernard X... pour obtenir la restitution de l'acompte versé ainsi que des dommages et intérêts démontre à l'évidence que Monsieur Ludovic Y... n'entendait poursuivre la réalisation de la vente et renonçait à cette acquisition.
Ainsi à la date du 12 février 2003, Monsieur Ludovic Y... a renoncé au bénéfice de cet acte sous seing privé du 21 septembre 2001 comme Monsieur et Madame Bernard X... l'avaient fait dans leur courrier du 9 décembre 2002.
La révocation produisant le même effet que l'accomplissement d'une condition résolutoire, les choses se sont trouvées remises au même état que si l'obligation n'avait pas existé. Le fait que Monsieur Ludovic Y... se soit désisté de cette action et ait assigné par la suite Monsieur et Madame Bernard X... pour voir déclarer la vente parfaite à son profit, ne peut annuler cette révocation qui était acquise.
En conséquence, il y a lieu d'infirmer le jugement déféré et de débouter Monsieur Ludovic Y... de ses demandes.
Monsieur Ludovic Y... succombant dans ses demandes dirigées à l'encontre de Monsieur et Madame Bernard X..., il y a lieu de le débouter de ses demandes contre la SCP Z... BOSSAT LEGRAND et Maître Z..., de même que ses demandes à l'encontre de Monsieur Dimitri E... et Mademoiselle Stéphanie X... qui sont ainsi privés de fondement.
De même il convient de constater que les demandes de Monsieur et Madame Bernard X... dirigées à l'encontre de la SCP Z... BOSSAT LEGRAND et de Maître Z... sont devenues sans objet.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Dit n'y avoir à révocation de l'ordonnance de clôture.
Infirme le jugement entrepris.
Statuant à nouveau,
Déboute Monsieur Ludovic Y... de l'ensemble de ses demandes tant à l'égard de Monsieur et Madame Bernard X... que de la SCP Z... BOSSAT LEGRAND, de Maître Z... et de Monsieur Dimitri E... et Mademoiselle Stéphanie X....
Constate que les demandes de Monsieur et Madame Bernard X... dirigées à l'encontre de la SCP Z... BOSSAT LEGRAND et de Maître Z... sont devenues sans objet.
Condamne Monsieur Ludovic Y... à verser à Monsieur et Madame Bernard X... la somme de 2.000 €, à la SCP Z... BOSSAT LEGRAND et de Maître Z... la somme de 1.000 € et à Monsieur Dimitri E... et Mademoiselle Stéphanie X... la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du Nouveau code de Procédure civile
Condamne Monsieur Ludovic Y... aux entiers dépens d'instance et d'appel.
Autorise l'application de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
