ARRÊT No
R.G : 05/02077
MJC/VF
Epoux X...
Epoux Y...
C/
Epoux Z...
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 19 SEPTEMBRE 2007
APPELANTS :
Monsieur A..., Michel X...
né le 02 Septembre 1948 à DOLUS D'OLERON (17)
Madame Béatrice, Marie, Madeleine, Eliane D... épouse GUERIT
née le 18 Août 1949 à BORDEAUX (33)
demeurant ... - Résidence le Parc d'Aliénor
33200 BORDEAUX
Monsieur Roger, Edmond, Jean Y...
né le 20 Mai 1948 à ROCHEFORT (17)
Madame Nicole, Ginette X... épouse Y...
née le 28 Mai 1951 à DOLUS D'OLERON (17)
demeurant ...
17550 DOLUS D'OLERON
représentés par la SCP PAILLE & THIBAULT, avoués à la Cour,
assistés de Maître Carole F..., avocat au barreau de POITIERS, qui a été entendue en sa plaidoirie ;
Suivant déclaration d'appel du 1er Juillet 2005 d'un jugement du 18 Mai 2005 rendu par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de ROCHEFORT SUR MER.
INTIMÉS :
Monsieur Thierry Z...
Madame Véronique G... épouse Z...
demeurant ...
17550 DOLUS D'OLERON
représentés par la SCP MUSEREAU & MAZAUDON, avoués à la Cour,
assistés de Maître Marie Catherine H..., substituée par Maître I..., avocat au barreau de ROCHEFORT SUR MER, qui a été entendue en sa plaidoirie ;
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Monsieur Louis-Marie CHEMINADE, Président,
Monsieur Axel BARTHELEMY, Conseiller,
Madame Marie-Jeanne CONTAL, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Sandra BELLOUET, Greffier, présente uniquement aux débats,
DÉBATS :
A l'audience publique du 09 Mai 2007,
Le Président a été entendu en son rapport,
Les Conseils des parties ont été entendus en leurs conclusions et plaidoirie,
Puis l'affaire a été mise en délibéré au 05 Septembre 2007, prorogé au 19 septembre 2007,
Ce jour, a été rendu l'arrêt dont la teneur suit :
ARRÊT :
LA COUR
Vu le jugement contradictoire en date du 18 mai 2005 par lequel le Tribunal de Grande Instance de ROCHEFORT a :
- condamné Monsieur et Madame Roger Y... et Monsieur et Madame A... GUERIT à payer à Monsieur et Madame Thierry Z... la somme de 1.500 € au titre des dommages et intérêts pour violation du pacte de préférence liant Monsieur et Madame Roger Y... et Monsieur et Madame A... GUERIT aux époux Z... ;
- déclaré parfaite la vente du terrain cadastré AM 542, 546, 548, 576 et 578 situé au lieudit Les grandes Eppessis sur la commune de DOLUS D'OLERON, vente réalisée le 4 novembre 2004 par Monsieur et Madame Roger Y... et Monsieur et Madame A... GUERIT aux époux Monsieur et Madame Thierry Z... pour le prix de 228.673,53 € et 15.000 € de frais d'acte ;
- dit n'y avoir lieu à astreinte ;
- rejeté la demande en dommages et intérêts de Monsieur et Madame A... GUERIT et de Monsieur et Madame Roger Y... au titre du préjudice moral ;
- condamné Monsieur et Madame A... GUERIT et Monsieur et Madame Roger Y... aux entiers dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 1.200 € sur le fondement de l'article 700 du Nouveau code de Procédure civile ;
Vu l'appel de ce jugement interjeté par Monsieur et Madame A... GUERIT et Monsieur et Madame Roger Y... selon déclaration au greffe de la Cour en date du 1er juillet 2005 ;
Vu les conclusions récapitulatives de Monsieur et Madame Roger Y... et de Monsieur et Madame Roger Y... enregistrées au greffe le 7 mai 2007 ;
Vu les conclusions récapitulatives de Monsieur et Madame Thierry Z... enregistrées au greffe le 4 mai 2007 ;
Vu l'ordonnance de clôture de la procédure de mise en état intervenue le 7 mai 2007 ;
SUR CE
Par acte notarié en date du 24 mars 2001, les époux Z..., acquéreurs, ont signé un compromis de vente avec les époux Y... et les époux J..., vendeurs, pour un terrain à bâtir, cadastré AM 541,543,545, 547 et 549, sis Lieudit Les Grands Essepis, commune de DOLUS OLERON.
La vente a été réitérée par acte authentique en date du 29 mai 2002, moyennant le prix de 76.224,51 €. Le compromis de vente tout comme l'acte de vente comportaient une clause précisant que « pour le cas où le vendeur vendrait en tout ou partie le surplus de sa propriété, il s'oblige à le proposer par priorité à l'acquéreur aux présentes qui disposera d'un délai d'un mois pour donner son accord ou marquer son refus ».
Les consorts Y... et GUERIT ont vendu par acte en date du 18 mai 2004, une partie de la propriété visée par cette clause aux époux K..., sans en informer préalablement les époux Z....
Par la suite, Monsieur et Madame A... GUERIT et Monsieur et Madame Roger Y... ont souhaité procéder à la vente d'une nouvelle partie de leur terrain cadastré section AM 546, 548, 576, 578, d'une superficie totale de 2.864 m2. Le 14 septembre 2004, un compromis de vente est signé entre Monsieur et Madame A... GUERIT et Monsieur et Madame Roger Y... d'une part et la S.C.I. LE PLAISIR d'autre part. Le 24 septembre 2004, Monsieur et Madame Thierry Z..., par l'intermédiaire de leur notaire, Maître L..., informent les vendeurs de leur volonté de bénéficier de la clause de préférence au prix de 76,22 € le m².
Le 15 octobre 2004, le Notaire chargé de la vente a informé les époux Z..., de l'existence du compromis de vente du 14 septembre 2004 portant sur le terrain sus mentionné d'une superficie totale de 2.864 m2, moyennant le prix principal de 228.673,53 € payable comptant au jour de la signature outre les frais d'acte évalués à 15.000 € et la commission d'agence de 19.136 €.
Par un premier courrier en date du 3 novembre 2004, Maître L..., au nom de Monsieur et Madame Thierry Z..., a confirmé la volonté de Monsieur et Madame Thierry Z... de faire valoir leur droit de préférence sur ce terrain. Ce courrier mentionne que ce droit s'exercerait sur le prix net vendeur soit a priori un prix de 194.537,53 € soit 67,93 € le m². Puis par un courrier du même jour, Maître L... a indiqué que Monsieur et Madame Thierry Z... entendaient exercer leur droit de préférence au prix net vendeur de 228.673,53 €. Ce courrier a été confirmé par un courrier de Monsieur et Madame Thierry Z... en date du 4 novembre 2004.
Par un courrier du même jour soit le 4 novembre 2004, le notaire de Monsieur et Madame A... GUERIT et de Monsieur et Madame Roger Y..., Maître M..., a informé Monsieur et Madame Thierry Z... du refus des vendeurs d'accepter leur proposition et du fait qu'ils entendaient retirer les biens de la vente pour le conserver.
Monsieur et Madame Thierry Z... ont saisi le Tribunal de Grande Instance de ROCHEFORT pour voir dire que la vente était devenue parfaite suite à leur accord sur le prix et ce en vertu de leur droit de préférence et pour voir condamner Monsieur et Madame A... GUERIT et Monsieur et Madame Roger Y... à leur verser la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour la première vente intervenue le 18 mai 2004 sans qu'ils aient pu faire jouer leur droit de préférence.
Le premier juge a fait droit à leur demande et a simplement réduit les dommages et intérêts concernant la première vente.
SUR LA NULLITÉ DE L'ACTION DES EPOUX Z...
Monsieur et Madame A... GUERIT et Monsieur et Madame Roger Y... soutiennent que tant l'assignation introductive d'instance que les conclusions ultérieures devant le Tribunal de Grande Instance n'étaient motivées ni en fait ni en droit contrairement aux dispositions des articles 56 et 753 du Nouveau code de Procédure civile et que dans ces conditions, la Cour ne pourra que prononcer la nullité de l'action introduite par Monsieur et Madame Thierry Z....
L'article 56 -2o du Nouveau Code de Procédure Civile dispose en effet que l'assignation contient, à peine de nullité, l'objet de la demande avec un exposé des moyens en fait et en droit.
En l'espèce, il ressort de la lecture de l'assignation à jour fixe en date des 20 et 28 décembre 2004 que Monsieur et Madame Thierry Z... ont intenté leur action sur le fondement contractuel et sur la vente puisqu'ils visaient expressément l'article 1583 du Code Civil. Les termes de cette assignation suffisent à définir l'objet de la demande et le fondement juridique de l'action.
Il convient de déclarer recevable l'action engagée par Monsieur et Madame Thierry Z....
SUR LE FOND
Monsieur et Madame A... GUERIT et Monsieur et Madame Roger Y... reconnaissent que la clause insérée à l'acte de vente du 29 mai 2002 comme un pacte de préférence néanmoins ils soutiennent que l'éventuelle inobservation d'un tel pacte ne saurait se résoudre qu'en l'octroi de dommages et intérêts et non en la constatation de la réalisation d'une vente. Enfin ils relèvent qu'ils ont parfaitement respecté ce pacte de préférence.
En droit, le pacte de préférence est la convention par laquelle le vendeur s'engage envers une autre personne à lui vendre par préférence un bien, le jour où elle sera décidée à l'aliéner. Le promettant doit ainsi faire connaître au bénéficiaire de la clause les conditions qui lui ont été offertes par des tiers qui se portent acquéreurs. Si le bénéficiaire accepte, la vente est conclue, s'il refuse, le vendeur reprend sa liberté.
En l'espèce, il convient de constater que l'acte notarié du 29 mai 2002 a inclus la clause rappelée ci-dessus devant effectivement s'analyser comme un pacte de préférence opposable à l'ensemble des parties, le fait que Monsieur et Madame A... GUERIT n'aient pas eu connaissance de l'existence de cette clause dans le compromis et ayant donné pouvoir à Monsieur et Madame Roger Y... pour la signature de l'acte authentique ne saurait suffire à établir qu'une telle clause ne leur serait pas opposable dans la mesure où ils étaient représentés à la signature de cet acte du 29 mai.
Il est établi par la production des différents courriers échangés entre les parties que Monsieur et Madame Thierry Z... ont été officiellement informés de la vente du terrain litigieux par courrier en date du 15 octobre 2004 du notaire de Monsieur et Madame A... GUERIT et de Monsieur et Madame Roger Y.... Ce courrier indiquait clairement les conditions de la vente à savoir un prix de 228.673,53 € ainsi que des frais d'acte à hauteur d'environ 15.000 € et la commission de l'agence immobilière soit 19.136 €.
Il ressort des courriers en réponse tant du notaire de Monsieur et Madame Thierry Z... que de Monsieur et Madame Thierry Z... eux-même en date des 3 et 4 novembre 2004 que Monsieur et Madame Thierry Z... n'entendaient régler que le prix net vendeur soit 228.673,53 € à l'exclusion de toutes autres sommes notamment le frais d'acte puisqu'ils demandaient qu'ils restent à la charge des vendeurs à titre de dommages et intérêts et la commission due à l'agence.
Il apparaît ainsi que contrairement aux affirmations de Monsieur et Madame Thierry Z..., les parties ne s'étaient pas entendues sur le prix. En outre, par un courrier en date du 4 novembre 2004 soit le même jour que le courrier de Monsieur et Madame Thierry Z..., le notaire de Monsieur et Madame A... GUERIT et de Monsieur et Madame Roger Y... a informé Monsieur et Madame Thierry Z... du fait que les vendeurs entendaient retirer le bien de la vente.
Dans ces conditions, la Cour ne peut que constater que les bénéficiaires de la clause n'ayant pas accepté les conditions de la vente, les vendeurs avaient la possibilité de retirer les biens litigieux de la vente en l'absence d'un accord.
Il convient de réformer le jugement entrepris sur ce point et de débouter les époux Z... de leur demande visant à voir déclarer parfaite la vente du terrain au prix de 228.673,53 €.
En ce qui concerne la première vente passée le 18 mai 2004 au profit des époux K..., Monsieur et Madame A... GUERIT et Monsieur et Madame Roger Y... affirment que les époux Z... ont été informés de cette vente par un entretien téléphonique du 25 mars 2004 et qu'ils ont renoncé à cette acquisition.
Monsieur et Madame Thierry Z... contestent avoir reçu cette information et sollicitent l'octroi de dommages et intérêts en raison du non respect du pacte de préférence.
C'est par une exacte appréciation des faits de la cause que le premier juge a relevé que l'absence de publicité de cette clause à la Conservation des Hypothèques était sans conséquence dans les relations entre les parties et qu'en outre les vendeurs ne rapportaient pas la preuve de l'information faite aux époux Z....
En effet, la production d'un relevé de téléphone sur lequel ne figure pas le nom du titulaire de la ligne et faisant apparaître le numéro de Monsieur et Madame Thierry Z... à la date du 25 mars 2004 ne permet pas d'établir la teneur de l'entretien des parties. L'existence d'une simple communication téléphonique ne permet de constater que les vendeurs ont respecter les termes du pacte de préférence.
Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Monsieur et Madame A... GUERIT et Monsieur et Madame Roger Y... au paiement d'une somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts pour non respect des termes du contrat.
Monsieur et Madame A... GUERIT et Monsieur et Madame Roger Y... sollicitent l'octroi de dommages et intérêts à hauteur de 15.000 € chacun en raison de cette procédure.
Cependant l'exercice d'une action en justice constitue en son principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que s'il caractérise un acte de mauvaise foi ou de malice ou une erreur grossière équipollente au dol. En l'espèce, il échet de relever que Monsieur et Madame A... GUERIT et Monsieur et Madame Roger Y... ne démontrent ni l'existence d'une telle attitude de la part de Monsieur et Madame Thierry Z... ni même l'existence d'un dommage. Il convient en conséquence de les débouter de ce chef de demande.
Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu'elles ont dû exposer. Il convient de les débouter de leurs demandes fondées sur l'article 700 du Nouveau code de Procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Confirme le jugement en ce qu'il a condamné Monsieur et Madame Roger Y... et Monsieur et Madame A... GUERIT à payer à Monsieur et Madame Thierry Z... la somme de 1.500 € au titre des dommages et intérêts pour violation du pacte de préférence liant Monsieur et Madame Roger Y... et Monsieur et Madame A... GUERIT aux époux Z....
Réforme pour le surplus et statuant à nouveau,
Déboute Monsieur et Madame Thierry Z... de leur demande visant à voir déclarer parfaite la vente du terrain cadastré AM 542, 546, 548, 576 et 578 situé au lieudit Les grandes Eppessis sur la commune de DOLUS D'OLERON par Monsieur et Madame Roger Y... et Monsieur et Madame A... GUERIT aux époux Monsieur et Madame Thierry Z....
Déboute Monsieur et Madame A... GUERIT et Monsieur et Madame Roger Y... de leurs demandes en dommages et intérêts.
Déboute Monsieur et Madame A... GUERIT et Monsieur et Madame Roger Y... ainsi que Monsieur et Madame Thierry Z... de leurs demandes fondées sur l'article 700 du Nouveau code de Procédure civile.
Dit que les dépens d'instance et d'appel resteront à la charge de ceux qui les ont exposés.
Autorise l'application de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Ainsi prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 de Nouveau code de procédure civile ;
Signé par Madame Marie-Jeanne CONTAL, Conseiller en remplacement du Président de Chambre légitimement empêché et Madame Sandra BELLOUET, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
