ARRET No
R.G : 04/00747
C.M./R.B.
X...
REYNIER
C/
Y...
Z...
A...
EXPERTISE
COUR D'APPEL DE POITIERS
3ème Chambre Civile
ARRET DU 14 FEVRIER 2007
DEMANDEURS :
1o) Monsieur André X...
né le 09 Juillet 1957 à PERIGUEUX (24)
"Bas Faureille"
24530 LA CHAPELLE-FAUCHER
2o) Madame Monique B... épouse X...
née le 31 Juillet 1960 à VILLARS (24)
"Bas Faureille"
24530 LA CHAPELLE-FAUCHER
représentés par la SCP MUSEREAU & MAZAUDON, avoués à la Cour
assistés de Me C..., avocat au barreau de PERIGUEUX
Suivant déclaration de saisine du 10 Mars 2004 après arrêt de la Cour de Cassation du 17 décembre 2003, cassant et annulant l'arrêt rendu par la Cour d'Appel de BORDEAUX le 18 octobre 2001 sur appel d'un jugement du Tribunal de Grande Instance de PERIGUEUX en date du 8 septembre 1998.
DEFENDEURS :
1o) Monsieur Jean, Guy Y...
né le 04 Mars 1946 à LA CHAPELLE-FAUCHER (24)
"Les Grandes Vignes"
24530 LA CHAPELLE-FAUCHER
2o) Madame Martine Z...
née le 31 Octobre 1950 à SAINT-LO (50)
"Les Grandes Vignes"
24530 LA CHAPELLE-FAUCHER
représentés par la SCP LANDRY & TAPON, avoués à la Cour
assistés de Me D..., avocat au barreau de PERIGUEUX
3o) Maître Marianne A...
Notaire
Place du Commandant Gabriel-Beze
24530 CHAMPAGNAC-DE-BELAIR
représentée par la SCP ALIROL & LAURENT, avoués à la Cour
assistée de Me Francis E..., avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
Madame Chantal MECHICHE, Présidente,
Madame Marie-Hélène PICHOT, Conseiller,
Monsieur Thierry RALINCOURT, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Estelle RIBANNEAU, Greffier,
DEBATS :
A l'audience publique du 13 Décembre 2006,
La Présidente a été entendue en son rapport,
Les Conseils des parties ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,
Puis l'affaire a été mise en délibéré pour être mise à disposition des parties au greffe le 14 Février 2007,
Ce jour, a été rendu, contradictoirement et en dernier ressort, l'arrêt dont la teneur suit :
ARRET :
Statuant sur appel régulièrement formé par les époux F... MAZIERE-Monique REYNIER d'un jugement du Tribunal de Grande Instance de PERIGUEUX du 8 septembre 1998 qui les a déboutés de leur demande principale tendant à voir ordonner la démolition de la maison de Monsieur Jean TEILLOUT et de Madame Martine Z... et de leurs demandes accessoires en dommages intérêts et en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, qui a déclaré corrélativement sans objet l'action récursoire à l'encontre de Maître A... Marianne par Monsieur Jean Y... et Madame Martine Z..., qui a condamné les époux X... à verser aux sus-nommés la somme de 10 000 francs à titre de dommages intérêts et celle de 4 000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Vu l'arrêt de la Cour de Cassation du 17 décembre 2003 qui a cassé partiellement l'arrêt de la Cour d'Appel de BORDEAUX du 18 octobre 2001 statuant sur appel du jugement ci-dessus.
Vu la déclaration de saisine de la Cour d'Appel de POITIERS, Cour de renvoi.
Vu les dernières conclusions des époux X... du 27 septembre 2006 qui demandent à la Cour d'Appel de réformer le jugement et de:
- constater que les consorts G... ont contrevenu à la servitude de prospect instituée par acte du 22 août 1974 à eux opposable en construisant l'immeuble édifié sur la parcelle dont ils sont propriétaires,
- condamner en conséquence les consorts G... à démolir la construction édifier par eux et à remettre le fonds en l'état où il se trouvait avant ladite construction, le tout sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard une fois expiré le délai d'un mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir,
- condamner les consorts G... à leur verser la somme de 2 500 euros à titre de dommages intérêts
- condamner les consorts G... à leur verser la somme 10 000 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
- subsidiairement condamner les consorts G... à leur verser la somme de 80 000 euros à titre de dommages intérêts toutes causes de préjudices confondus.
Vu les dernières conclusions des consorts G... du 17 novembre 2006 qui concluent:
- à titre principal au rejet des demandes des appelants et à leur condamnation au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, à la condamnation de Maître A... au paiement de la somme de 30 000 euros à titre de dommages intérêts pour préjudice moral et de celle de 10 000 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
- subsidiairement, au cas où des dommages intérêts seraient attribués aux appelants, dire que Maître A... serait condamnée à les relever indemnes de toutes condamnations, de condamner en outre Maître A... au paiement de la somme de 30 000 euros à titre de dommages intérêts pour préjudice moral et de celle de 10 000 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
- plus subsidiairement au cas où la démolition serait ordonnée, condamner Maître A... à les relever indemnes de toutes les conséquences de l'arrêt, de la condamner notamment au paiement des frais de déménagement, de démolition de l'immeuble, de la valeur de reconstruction de l'immeuble et des frais de relogement pendant 18 mois, de la condamner au paiement de la somme de 50 000 euros à titre de dommages intérêts pour préjudice moral,
- encore plus subsidiairement ordonner une expertise sur les conséquences pécuniaires de la démolition de l'immeuble et condamner Maître A... à leur verser une provision de 150 000 euros à valoir sur leur préjudice
- condamner Maître A... au paiement d'une somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions de Maître A... du 24 octobre 2006 qui conclut à la confirmation du jugement et à la condamnation des époux X... à la restitution de la somme de 16 847,67 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt de la Cour de Cassation.
Vu l'ordonnance de clôture du 5 décembre 2006.
Suivant acte notarié du 22 août 1974 les consorts H... ont vendu une partie des parcelles de terrain anciennement cadastrées 680, 681, 683, 1495, 1496, 789 et 771 leur appartenant sur la commune de LA CHAPELLE FAUCHER à Monsieur Robert I... en constituant à son profit une servitude de prospect grevant des parcelles restant à leur appartenir. Les vendeurs se faisaient interdiction "tant pour eux que pour tous futurs ayants droit de faire sur toute l'étendue desdites parcelles section A no 1497 et 687 aucune construction, ouvrage ou plantation dont l'effet serait d'établir un obstacle à la vue et à l'aspect dont on jouit des immeubles section A 683, 680, 1495, 1496 présentement vendus". Cette servitude a été publiée à la Conservation des Hypothèques. Cet immeuble sera ensuite vendu aux époux J... avant de devenir la propriété des époux X....
Suivant acte notarié du 19 mars 1997 les consorts H... ont vendu les parcelles A 1497 et 687 grevées de la servitude de prospect aux époux K... qui les ont ensuite revendues aux consorts G....
Les consorts G... ont fait édifier une maison d'habitation sur les parcelles qu'ils avaient acquises. Les époux X... ont engagé une action à leur encontre aux fins de voir démolir la construction édifiée en méconnaissance de la servitude de prospect. Les consorts G... ont attrait à la procédure Maître A..., notaire qui avait reçu l'acte de vente LAPOUMEROLIE/TEILLOUT-LEFORTIER.
La procédure a conduit au jugement du 8 septembre 1998 qui a été déféré à la Cour d'Appel de BORDEAUX sur appel des époux X....
Par arrêt du 18 octobre 2001 la Cour d'Appel de BORDEAUX a infirmé le jugement en décidant que la servitude de prospect instituée par acte du 22 août 1974 n'avait pas été l'objet d'aucune cause d'extinction et qu'elle était opposable aux consorts G..., qu'il n'y avait pas lieu à démolition de la construction et elle a condamné les consorts G... à payer une somme de 100 000 francs à titre de dommages intérêts outre une indemnité de 10 000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Maître A... a été condamnée à relever les consorts G... indemnes de toutes les condamnations.
Sur pourvoi des époux X... la Cour de Cassation, dans son arrêt du 17 décembre 2003, a considéré que la sanction de la transgression d'un droit réel était la démolition et elle a cassé l'arrêt de la Cour d'Appel de BORDEAUX sauf en ce qu'il a dit que la servitude de prospect instituée par acte du 22 août 1974 n'avait été l'objet d'aucune cause d'extinction et qu'elle était opposable aux consorts G.... La procédure a été renvoyée en cet état devant la présente Cour.
En premier lieu les consorts G... soutiennent que les époux X... sont irrecevables à agir comme ayant réglé les indemnités mises à leur charge par l'arrêt de la Cour d'Appel de BORDEAUX, donc comme ayant acquiescé à la décision. Mais l'arrêt de la Cour d'Appel était exécutoire malgré le pourvoi qui avait été formé à son encontre et les époux X... étaient tenus de répondre à ses dispositions. Ce moyen d'irrecevabilité est rejeté.
Il est désormais constant :
- que les parcelles appartenant aux consorts G... sont grevées d'une servitude de prospect au profit des parcelles qui sont la propriété des époux X....
- que cette servitude a fait l'objet d'une publication et qu'elle leur est opposable.
En faisant édifier une maison d'habitation sur l'une de ces parcelles les consorts G... ont méconnu l'obligation à laquelle ils étaient soumis puisque conformément à l'article 701 du Code Civil ils ne devaient rien faire qui tendent à diminuer l'usage de la servitude ou à la rendre plus incommode.
La fixité de la servitude impose une remise des lieux en l'état où ils se trouvaient avant toute modification. En l'espèce seule la démolition de la maison permettra de mettre fin à la violation du droit réel de servitude.
La demande de démolition est la demande principale des bénéficiaires de la servitude, elle doit être privilégiée avant examen de toute demande subsidiaire et ce sans que la bonne foi des contrevenants ou le coût de remise en état puissent être utilement invoqués. Il n'est excipé d'aucune circonstance de nature à rendre impossible la démolition.
Aucun reproche ne peut être fait aux époux X... qui ont acquis une propriété profitant d'une servitude de prospect et qui entendent la voir respecter et il importe peu que les travaux de construction de la maison des consorts TEILLOUT-LEFORTIER aient été entrepris avant l'acquisition des époux X..., ceux-ci n'étaient soumis qu'au délai de la prescription pour agir.
Le jugement est en conséquence infirmé en ce qu'il a rejeté la demande de démolition formée par les époux X....
Les consorts G... sont condamnés à démolir la maison et toutes les constructions qu'ils ont édifiés sur les parcelles de terrain grevées de la servitude de prospect..
Les consorts G... sollicitent la garantie du notaire qui a reçu l'acte de vente du 28 février 1995 par lequel ils ont acquis les parcelles grevées de la servitude de prospect.
Le notaire a l'obligation d'assurer la validité et l'efficacité des actes qu'il reçoit. Il doit notamment vérifier la situation du bien qui est l'objet de la transaction. Ainsi il doit rechercher son origine de propriété et les droits susceptibles d'y être attachés.
La mention de servitude de prospect ne figurait ni dans l'acte de vente du 19 mars 1977 conclu entre les consorts H... (qui avaient consenti la servitude litigieuse le 22 août 1974 à Monsieur I...) et les époux K..., ni dans celui conclu entre ces derniers et les consorts G... le 28 février 1995.
Aucune recherche sur des actes intéressant les parcelles objet de la vente antérieurement à 1977 n'aurait pu révéler la servitude de prospect. En effet les parcelles appartenant respectivement aux parties dépendaient d'une propriété plus vaste appartenant aux consorts de L..., qui en 1974 ont vendu certaines parcelles aux auteurs des époux X..., puis en 1977 certaines autres aux auteurs des consorts G.... L'acte de 1977 ne fait pas référence à une vente antérieure de parcelles voisines appartenant aux mêmes vendeurs, lesquels auraient pu consentir une servitude à leur acquéreur. La consultation des actes par le notaire serait donc restée vaine.
Maître A... a fait une demande de renseignements sommaires urgents à la conservation des hypothèques qui n'a révélé l'existence d'aucune servitude selon certificat du 12 janvier 1995.
Mais la consultation des actes antérieurs doit également concerner leurs annexes. Or à l'acte du 19 mars 1977 (vente de L.../K...) sont joints, outre la notification à la SAFER, s'agissant alors de terres agricoles, un état hypothécaire sur formalités comportant la mention des documents transcrits ou publiés. Or cet état porte la mention manuscrite de la servitude de prospect sur les immeubles A 687 et 1497 au profit des immeubles A 683, 680, 1495 et 1496, ainsi qu'un pacte de préférence au profit de Monsieur I.... Un trait a été tiré sous ces mentions. Dans les colonnes réservées aux noms des parties a été apposée une mention d'une autre écriture "mainlevée radiation 14/6/77". La position anormale de cette mention dans le document et l'écriture différente du reste du texte auraient dû alerter Maître A.... Elle aurait pu constater que cette "mainlevée" portait une date postérieure à la date de délivrance de l'état hypothécaire du 21 avril 1977.
Cette anomalie aurait du l'inciter à poursuivre ses recherches en demandant un nouvel état hypothécaire et cadastral avant d'établir un acte de vente sur un terrain désigné comme étant à bâtir et elle aurait avoir la confirmation que sur l'original détenu à la Conservation des Hypothèques la mention de la radiation n'y figurait pas, ainsi que l'a écrit le Conservateur des Hypothèques de PERIGUEUX dans un courrier du 27 mai 1997 en réponse à un jugement avant dire droit qui l'interrogeait sur les mentions figurant aux différents états hypothécaires.
Maître A... avait une raison objective de douter de l'exactitude des renseignements figurant sur les documents annexés à l'acte de vente du 19 mars 1977. Il ne s'agissait pas pour elle de vérifier l'exactitude du travail du conservateur des hypothèques mais de s'assurer que les mentions figurant l'état hypothécaire avaient bien été apposées par lui. Elle a commis une faute en ne poursuivant pas ses recherches sur la situation du bien qui était vendu aux consorts G....
Maître A... a commis une faute dont elle doit assumer la responsabilité.
L'acte du 28 février 1995 porte sur la vente d'un terrain à bâtir pour lequel un certificat d'urbanisme avait été demandé et obtenu.
Les consorts G... procédaient donc à l'acquisition du terrain à la seule fin d'édifier une maison d'habitation, ce qu'ils ont fait. Ils avaient d'ailleurs attendu d'avoir le permis de construire qui leur a été délivré le 23 février 1995 pour signer l'acte authentique de vente le 28 février suivant.
Leur préjudice matériel est notamment représenté par les frais qu'ils ont engagé pour la construction désormais destinée à la démolition mais également par le coût de cette démolition et de remise en état du sol dans son état antérieur, outre des préjudices liés à un déménagement et à un relogement.
En l'état la Cour ne dispose pas d'éléments d'appréciation suffisants pour évaluer le montant de ces chefs de préjudice et une expertise est ordonnée. Il est sursis à statuer sur l'ensemble des chefs de préjudice tant matériels que moral invoqués par les consorts G...
Il doit être sursis à la démolition de l'immeuble tant que les opérations d'expertise n'ont pas eu lieu et tant qu'il n'a pas été statué sur les éléments du préjudice nécessitant une vérification sur les lieux. En l'état il n'y a pas lieu à versement d'une provision.
En exécution de l'arrêt de la Cour d'Appel de BORDEAUX qui l'avait condamnée à garantir le consorts G... de la condamnation à verser des dommages intérêts aux époux X..., M...
A... a versé une somme de 16 847,67 euros aux époux X... dont elle demande restitution.
La transgression de l'interdiction de construire est sanctionnée la démolition et non par une condamnation à verser des dommages intérêts. En conséquence toutes les sommes versées à ce titre doivent être restituées avec intérêts de droit à compter de l'arrêt de cassation.
Les époux X... sollicitent la condamnation des consorts G... au paiement d'une somme de 2 500 euros à titre de dommages intérêts. Il sera statué sur cette demande par la décision fixant également le préjudice des consorts G....
Les dépens et les indemnités au titre des frais irrépétibles sont réservés en fin de cause.
PAR CES MOTIFS,
La Cour,
DECLARE les époux X... recevables à agir,
INFIRME le jugement du Tribunal de Grande Instance de PERIGUEUX du 8 septembre 1998,
STATUANT à NOUVEAU,
CONDAMNE les consorts G... à démolir toutes les constructions édifiées sur les parcelles actuellement cadastrées A 1751 (autrefois 687 pour partie) et 1753 (autrefois 1497 pour partie) au lieudit les Grandes Vignes à LA CHAPELLE FAUCHER (24) et à remettre ces fonds en l'état où ils se trouvaient avant la construction.
ORDONNE la restitution à Maître A... par les époux X... de la somme de 16 847,67 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2003.
DECLARE Maître A... responsable du préjudice subi par les consorts G... et la CONDAMNE à le réparer.
DIT qu'il est sursis à la démolition de la maison d'habitation des consorts G... jusqu'à ce que les opérations d'expertise, ci-après ordonnée, soient accomplies et jusqu'à ce qu'il soit statué sur les éléments du préjudice des consorts G... nécessitant des vérifications matérielles.
ORDONNE une expertise et commet pour y procéder:
Monsieur N... Daniel, ...
Lequel aura pour mission, en s'entourant de tous renseignements utiles à charge d'en indiquer la source, en entendant tous sachants, dont les identités et liens éventuels de parenté ou d'alliance ou de subordination ou de communauté d'intérêts avec les parties seront précisés de :
- se rendre à LA CHAPELLE FAUCHER (24) au lieu dit Les Grandes Vignes au domicile des consorts G... et visiter les lieux,
- se faire remettre tous documents nécessaires à la réalisation de sa mission et notamment toutes les factures de travaux des constructions édifiées sur les parcelles débitrices de la servitude de propect,
- donner tous renseignements sur le calendrier des travaux de construction de la maison des consorts TEILLOUT-LEFORTIER,
- rechercher tous éléments permettant de déterminer le coût des constructions,
- rechercher tous éléments permettant de chiffrer le coût des travaux de démolition des constructions et de remise en état du sol en son état initial,
- donner tous renseignements sur la valeur actuelle des constructions,
DIT que d'une manière générale l'expert devra accomplir sa mission contradictoirement en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, les entendre en leurs observations et recevoir leurs dires, annexer à son rapport les documents ayant servis à sa mission, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension et restituer les autres contre récépissé aux personnes les ayant fournis et dit qu'il ne pourra concilier les parties mais que si elles y parviennent il constatera que sa mission est devenue sans objet et en cas de conciliation partielle dit qu'il poursuivra sa mission en la limitant aux parties exclues de l'accord.
DIT que l'expert devra accomplir personnellement sa mission et dresser de ses opérations un rapport après avoir donné connaissance auparavant aux parties de ses conclusions et après avoir recueilli leurs éventuelles dernières observations écrites qui devront être faites dans un délai de 10 jours et qu'il consignera et auxquelles il répondra.
DIT que l'expert devra déposer au Greffe de la Cour d'Appel de POITIERS son rapport avant le 1er septembre 2007 sauf prorogation des opérations autorisée par le magistrat chargé du contrôle et sur demande de l'expert.
DIT que les consorts G... devront consigner au greffe de la Cour d'Appel de POITIERS une provision de 1 500 euros à valoir sur les honoraires de l'expert avant le 30 avril 2007 faute de quoi il sera fait application de l'article 271 du Nouveau Code de Procédure Civile.
DIT que l'expert si le coût probable de l'expertise s'élève à une somme plus importante que la provision fixée, devra communiquer à la Cour et aux parties l'évaluation prévisible de ses frais et honoraires en sollicitant éventuellement le versement d'une provision complémentaire.
RENVOIE la procédure devant le Conseiller de la Mise en Etat de la Troisième Chambre Civile de la Cour d'Appel de POITIERS.
DIT n'y avoir lieu à versement d'une provision à valoir sur le préjudice des consorts G....
RÉSERVE les autres demandes
RÉSERVE les dépens en fin de cause
****************************
Ainsi prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Nouveau Code de procédure civile,
Signé par Madame Chantal MECHICHE, Présidente et Madame Estelle RIBANNEAU, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière, La Présidente,
