ARRET No
R.G : 04 / 00813
C.M. / R.B.
X...
JOSSET
C /
Y...
Z...
A...
INFIRMATION
PARTIELLE
COUR D'APPEL DE POITIERS
3ème Chambre Civile
ARRET DU 29 NOVEMBRE 2006
APPELANTS :
1o) Monsieur Robert X...
né le H... à ANGERS (49)
...
37550 SAINT-AVERTIN
2o) Madame Francoise B... épouse X...
née le 1er Décembre 1946 à CHATEAU RENAULT (37)
...
37550 SAINT-AVERTIN
représentés par la SCP MUSEREAU & MAZAUDON, avoués à la Cour
assistés de Me Alain ROUDET, avocat au barreau de SAINTES
Suivant déclaration d'appel du 17 Mars 2004 d'un jugement rendu le 2 Mars 2004 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINTES.
INTIMES :
1o) Monsieur Gabriel Y...
né le 20 Avril 1947 à AIXE-SUR-VIENNE (87)
Allée des Prés Fleuris
87110 BOSMIE L'AIGUILLE
2o) Madame Annie, Marguerite Z... épouse Y...
née le 31 Octobre 1947 à BOSMIE L'AIGUILLE (87)
Allée des Prés Fleuris
87110 BOSMIE L'AIGUILLE
représentés par la SCP LANDRY & TAPON, avoués à la Cour
assistés de Me E..., avocat au barreau de POITIERS
3o) Monsieur Jean-Yves A...
né le K... à SAINT-JUNIEN (87)
...
45400 SEMOY
représenté par la SCP PAILLE & THIBAULT, avoués à la Cour
assisté de Me Bernard F..., avocat au barreau de SAINTES
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
Madame Chantal MECHICHE, Présidente,
Madame Marie-Hélène PICHOT, Conseiller,
Monsieur Thierry RALINCOURT, Conseiller,
GREFFIER :
Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier, ayant assisté uniquement aux débats,
DEBATS :
A l'audience publique du 10 Octobre 2006,
La Présidente a été entendue en son rapport,
Les Conseils des parties ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,
Puis l'affaire a été mise en délibéré pour être mise à disposition des parties au greffe le 29 Novembre 2006,
Ce jour, a été rendu, contradictoirement et en dernier ressort, l'arrêt dont la teneur suit :
ARRET :
Statuant sur appel régulièrement formé par les époux G... d'un jugement du Tribunal de Grande Instance de SAINTES du 2 mars 2004 qui les a déboutés de toutes leurs demandes et les a condamnés à verser aux époux Y... d'une part et à Monsieur A... d'autre part la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions des époux X... du 7 septembre 2006 qui demandent à la Cour d'Appel de réformer le jugement, de condamner in solidum les époux Y... et Monsieur A... es-qualités sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter d'un mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir à remettre les lieux en l'état tels qu'ils existaient avant les travaux effectués sans autorisation, à savoir : ôter la porte indûment posée sur le passage commun situé entre les lots 16 et 17 et laisser libre le passage, procéder à la réfection de l'enduit de la façade de l'immeuble COLLET après dépose de la poutre servant de fixation à la porte, remettre en l'état antérieur leur terrain avec enlèvement du remblai pour que le terrain des époux Y... ne surplombe pas celui des époux X... de 60 centimètres, de condamner in solidum les époux Y... et Monsieur A... à leur verser la somme de 118,51 euros correspondant au coût des travaux de remise en état de la descente d'eaux pluviales que les époux X... ont été contraints d'engager du fait des modifications discrétionnaires effectuées par les époux Y... sans autorisation et sans que le syndic intervienne, de condamner in solidum les époux Y... et Monsieur A... à leur verser la somme de 5 000 euros en réparation du trouble de jouissance qu'ils ont subi outre la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions des époux Y... du 29 août 2006 qui concluent à la confirmation du jugement et à la condamnation des appelants au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions de Monsieur A... du 3 juillet 2006 qui conclut à la confirmation du jugement et à la condamnation des appelants au paiement de deux sommes de 3 500 euros l'une à titre de dommages intérêts pour procédure abusive et l'autre au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Vu l'ordonnance de clôture du 19 septembre 2006.
Les époux Y... ont acquis dans la copropriété " le Domaine de Nauzan " à Vaux sur Mer (17), suivant acte authentique du 2 avril 2001, le lot no 16 composé d'une maison d'habitation donnant droit à la jouissance exclusive du jardin attenant. Ce lot est séparé par un passage dépendant des parties communes de la copropriété du lot no 17 composé également d'une maison d'habitation avec droit de jouissance exclusive du jardin attenant acquis par les époux X... suivant acte authentique du 22 mai 2001.
Les époux X... ont reproché aux époux Y... d'avoir installé sans autorisation à l'entrée du passage une porte fixée dans le mur de leur maison à dix centimètres de leur porte d'entrée, d'avoir remblayé le terrain du jardin dont ils ont la jouissance, qui désormais surplombe leur propriété de 60 centimètres et procure une vue directe tant sur le terrain qu'à l'intérieur du rez de chaussée de leur maison et d'avoir modifié la descente d'eaux pluviales de la maison COLLET qui se déversait dans le passage et pour se jeter dans le chéneau de la toiture de leur garage au risque de débordement.
En cause d'appel les époux X... qui ont été déboutés de toutes leurs demandes par le tribunal reprennent les mêmes griefs à l'encontre des époux Y... et de Monsieur A... qui était le syndic de la copropriété et auquel ils reprochent d'avoir couvert les agissements qu'ils imputent à leurs voisins.
-Sur le passage
Lors de l'Assemblée Générale qui s'est tenue le 30 juin 2001 les copropriétaires de la copropriété du Domaine de Nauzan ont adopté à l'unanimité des présents au nombre desquels figuraient les époux X... la résolution no9 rédigée ainsi qu'il suit : " la copropriété à l'unanimité adopte la modification extérieure des lots 1-2-3-15 et 16 ainsi que les claustrats sur les lots 7-10-3-4, toute pose ultérieure de claustrats devra être soumise à l'accord de la copropriété. La demande du permis de construire sera réalisée avant le 30 septembre 2001. ".
La Cour constate que cette résolution n'a fait l'objet d'aucun recours et qu'elle n'a en conséquence jamais été annulée. Toute discussion sur la majorité légale nécessaire à son adoption est donc sans objet dans le cadre du présent litige, ses stipulations doivent s'appliquer et elles sont opposables aux époux X... qui étaient présents (cf fiche de présence signée par eux) et n'y étaient pas opposés.
Il convient de rechercher quelles étaient les modifications extérieures intéressant le lot no 16 des époux Y... visées à la résolution du 30 juin 2001, puisque la résolution ne donne aucune précision et de déterminer l'intention des copropriétaires.
Si les époux X... affirment que lesdites modifications n'intéressaient que la création de fenêtres et la transformation de fenêtres en portes-fenêtres, force est de constater qu'ils ne font état d'aucune modification d'une des ouvertures de la maison BOULESTEIX. Ils ne font d'ailleurs état d'aucune autre modification de l'aspect extérieur de cette maison autre que la pose de la porte litigieuse.
Les époux Y... soutiennent que la porte à l'entrée du passage avait été décidée par le promoteur qui avait fait installer le grillage séparant les lots dans le prolongement du mur du lot no17.
Le plan annexé à l'acte de vente du 2 avril 2001 des époux Y... fait apparaître que la limite des lots 16 et 17 est située dans le prolongement de la maison COLLET et que le passage litigieux donne uniquement accès au jardin dont la jouissance exclusive est attribuée au lot no16.A l'opposé la limite des lots 15 et 16 se situe dans le prolongement de la maison BOULESTEIX et le passage entre ces deux lots ne donne accès qu'au jardin du lot no 15. Ces modifications au moment où elles ont été faites ne sont donc pas à l'initiative des époux Y... qui n'avaient pas la jouissance de leur lot même si le compromis de vente avait été signé le 17 juillet 2000, elles ressortent de la volonté du promoteur et elles existaient avant même l'achat fait par les époux X... comme l'établit une photographie développée en décembre 2000, le compromis de vente des époux X... étant en date du 3 mars 2001.
En janvier 2001 un devis a été établi par un artisan pour la fourniture et la pose d'une porte avec partie fixe. Certes, il est au nom des époux Y... mais il a été adressé au promoteur Monsieur I... qui dans un courrier du 11 janvier 2001 le transmet aux époux Y... en leur précisant qu'ils pouvaient se mettre en rapport directement avec l'artisan. Il se déduit de cette correspondance que Monsieur I... avait donné son accord à la modification de l'accès au passage litigieux et qu'à la suite il faisait sienne cette modification du lot no16.
Ces circonstances sont confirmées par les attestations de :
-Monsieur J... qui a assisté à l'entretien entre Messieurs I... et Y... et qui a entendu le premier reconnaître qu'il avait accepté avant l'acte notarié de vente que le second ait la jouissance personnelle de l'escalier-passage et qu'il avait fait lui-même fait procéder aux travaux de mise en place de la porte.
-Madame K..., Monsieur L..., Monsieur M..., Monsieur N... qui déclarent que la porte d'accès au passage avait été posée avant que les époux Y... prennent possession des lieux le 2 avril 2001.
-Madame O... qui avait été intéressée par l'achat du lot 16 et à laquelle le promoteur avait dit qu'il y avait la possibilité de fermer l'escalier en haut des marches donnant accès au jardin privatif.
Il se déduit de ce qui précède que la porte du passage faisait partie des modifications que le promoteur avait décidé d'apporter au plan de la copropriété, même si c'était à la demande des futurs acquéreurs.L'attestation de Madame P... n'est pas susceptible d'apporter une preuve contraire puisque cet acquéreur potentiel du lot no16 qui aurait souhaité voir poser une porte à l'entrée du passage n'a pas eu à faire au promoteur mais à une agence qui était simplement chargée de la vente des lots et qui ne pouvait prendre aucune décision sur d'éventuelles modifications.
L'objet de la résolution no9 de l'Assemblée Générale du 30 juin 2001 est explicité par les copropriétaires : Monsieur M..., Monsieur N..., Monsieur Q..., Madame K..., Madame O..., Madame R..., Madame S... qui tous déclarent que la modification qui concernait le lot no16 était relative à la mise en place d'une porte à l'entrée du passage donnant accès au jardin de ce lot. Monsieur M... et madame O... apportent le détail qu'il " nous a bien été précisé qu'il s'agissait de la mise en place d'une porte pleine fermant le passage donnant accès au jardin attenant à la villa no16 ".
Les époux X... sont vains à soutenir que les modifications votées par les copropriétaires ne pouvaient pas concerner la porte qui n'a fait l'objet d'aucune autorisation administrative avant le 30 septembre 2001 au contraire des autres. Ce défaut de déclaration de travaux ne peut constituer qu'une éventuelle infraction aux règles d'urbanisme mais il n'a pas d'incidence sur la portée de la résolution prises par les copropriétaires.
La pose d'une porte à l'entrée du passage ayant été approuvée par une résolution d'assemblée générale des copropriétaires qui couvre les irrégularités qui auraient été susceptibles d'être imputées par les époux X... au promoteur, aucun grief ne peut être fait aux époux Y... et les époux X... ne sont pas fondés à demander l'enlèvement de la porte à l'entrée du passage entre les lots 16 et 17.
Le jugement est donc confirmé de ce chef.
-Sur le remblaiement du jardin.
Les époux Y... ne contestent pas avoir apporté un remblai de 60 centimètres dans le jardin attenant à leur maison, partie commune dont ils ont la jouissance exclusive.
Même si les époux Y... ont la jouissance de ce jardin, il reste une partie commune et il ne peut subir de modifications dans l'une de ses composantes essentielles au nombre desquelles figure son niveau sans une autorisation de l'Assemblée Générale des copropriétaires.
Une surélévation de 60 centimètres du niveau du sol constitue une modification substantielle qui devait être ainsi autorisée. En effet toute différence de niveau est susceptible de modifier les vues, de contrarier l'écoulement des eaux pluviales ou d'exercer des pressions sur des ouvrages.
Les époux X... sont donc fondés à demander la suppression de ce remblai qui devra être réalisée dans un délai trois mois à compter de la signification du présent arrêt et au delà sous astreinte.
Le jardin de la maison des époux BOULESTEIX n'est séparé du jardin et de la maison des époux COLLET que par une simple haie dont la hauteur doit être limitée à un mètre quatre vingts empêchant toute vue sur la propriété voisine. Un remblai de soixante centimètres a pour effet de réduire la hauteur de la haie et de permettre une vue directe. Les plans et les photographies des lieux permettent de conclure que cette vue s'exerce tant sur le jardin de la maison COLLET qu'à l'intérieur des pièces du rez de chaussée, en l'occurrence le séjour. Elle a pour effet de troubler l'intimité auquel chacun a droit à l'intérieur de son domicile censé être protégé par une haie. Le trouble de jouissance a perduré pendant plusieurs années et sera intégralement réparé par une somme de 1 500 euros à titre de dommages intérêts.
Le jugement est infirmé de ce chef de demande.
-Sur la descente d'eau pluviale
Les époux X... justifient par la production de photographies que la descente d'eaux pluviales de leur maison allait jusqu'au sol pour déverser l'eau sous le passage litigieux.D'autres photographies montrent qu'elle a été déviée dans sa partie supérieure pour se diriger vers le chéneau du garage X... où elle risque de provoquer des engorgements.
Même à supposer que cette modification du cheminement de la descente d'eau ne profite qu'à la propriété Y..., il ne peut qu'être constaté que les époux X... n'établissent par aucun moyen que les époux Y... seraient les auteurs de cette dérivation.
Leur demande de ce chef a été exactement rejetée par le tribunal.
-Sur la responsabilité du syndic
Monsieur A... était syndic bénévole de la copropriété au moment des faits invoqués par les époux X....
Aucune faute ou irrégularité n'étant à la charge des époux Y... au titre de la porte du passage et de la descente d'eaux pluviales, aucun grief ne peut être adressé au syndic de la copropriété.
En ce qui concerne le remblai, les époux X... invoquent un courrier que Monsieur A... a adressé le 17 janvier 2002 aux époux Y... par lequel il leur écrit " concernant l'installation de rondins de bois pour retenir un apport de terre je vous informe que rien ne n'oppose à ces travaux à condition que ces rondins soient placés côté intérieur des haies privatives et qu'ils ne soient donc pas visibles de l'extérieur ". Il est constaté ce courrier ne contient aucune autorisation de procéder à un remblaiement du jardin sur une hauteur de 60 centimètres.
Les époux X... n'établissent aucun manquement précis du syndic et se borne à des généralités sur la responsabilité des syndics de copropriété.
Les époux X... ont par courrier du 14 juin 2002 saisi le syndic d'une demande tendant à voir mettre à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2002 la question relative au remblai du sol du.... Le syndic a régulièrement mis la demande de résolution présentée par les époux X... à l'ordre du jour en joignant à la convocation la proposition. Il a régulièrement exercé sa mission.
Les demandes dirigées contre Monsieur A... sont donc rejetées.
-Sur les autres demandes
Le jugement est infirmé partiellement sur le remblaiement du jardin des époux BOULESTEIX. Les époux X... qui succombent majoritairement doivent avoir la charge des dépens d'instance et d'appel. Ils sont déboutés de leur demande de paiement de frais irrépétibles.
Il est équitable de condamner les époux X..., au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile à verser d'une part aux époux Y... et d'autre part à Monsieur A... la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Monsieur A... n'établit pas le caractère abusif de la procédure engagée par les époux X... à son égard. Il ne fait état d'aucun préjudice. Sa demande de dommages intérêts de ce chef est rejetée.
PAR CES MOTIFS,
La Cour,
INFIRME partiellement le jugement du Tribunal de Grande Instance de SAINTES du 2 mars 2004,
STATUANT à NOUVEAU,
CONDAMNE in solidum les époux Y... à procéder ou faire procéder à l'enlèvement du remblai d'une hauteur de 60 centimètres qu'ils ont posé dans le jardin dont ils ont la jouissance privative attenant à leur maison d'habitation formant le lot no16 de la copropriété du Domaine de Nauzan à VAUX sur MER dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt et passé ce délai sous une astreinte de 50 euros par jour de retard pendant trois mois à la suite duquel il sera à nouveau statué.
CONDAMNE in solidum les époux Y... à verser aux époux X... une somme de 1 500 euros à titre de dommages intérêts pour trouble de jouissance.
CONFIRME le jugement dans toutes ses autres dispositions non contraires au présent arrêt.
DÉBOUTE Monsieur A... de sa demande de dommages intérêts.
DÉBOUTE les époux X... de leur demande de paiement de frais irrépétibles.
CONDAMNE in solidum les époux X... à verser d'une part aux époux Y... et d'autre part à Monsieur A... la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile
CONDAMNE in solidum les époux X... aux dépens de première instance et d'appel et autorise les SCP LANDRY-TAPON et PAILLE-THIBAULT à recouvrer ceux dont elles ont fait l'avance sans avoir reçu provision,
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Ainsi prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Nouveau Code de procédure civile,
Signé par Madame Chantal MECHICHE, Présidente et Madame Estelle RIBANNEAU, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière, La Présidente,
