AB/ CD
Numéro 2715/ 11
COUR D'APPEL DE PAU EXPROPRIATIONS
ARRÊT DU 09/ 06/ 2011
Dossier : 10/ 01367
Nature affaire :
Demande de fixation de l'indemnité d'expropriation
Affaire :
SOCIÉTÉ D'EQUIPEMENT DES PAYS DE L'ADOUR,
C/
Marie Mathilde X...épouse Y...
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
prononcé par Monsieur BILLAUD, Président, en vertu de l'article 452 du Code de Procédure Civile,
assisté de Monsieur LOM, faisant fonction de Greffier,
à l'audience publique du 9 juin 2011 date indiquée à l'issue des débats.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 12 Mai 2011, devant :
Monsieur BILLAUD, Président suppléant de la chambre des expropriations, nommé pour 3 ans par Ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 07 Septembre 2009, chargé du rapport,
Madame MULLER, Juge suppléant de l'expropriation du département des Landes,
Madame LAUVERNIER, Juge titulaire de l'expropriation du département des Hautes Pyrénées,
ces deux derniers désignés conformément aux dispositions des articles R 13-1 et suivants du Code de l'Expropriation,
qui en ont délibéré conformément à la loi.
En présence de Monsieur CAZENAVE-LACROUTS, Commissaire du Gouvernement représentant le Directeur des Services Fiscaux des Pyrénées-Atlantiques.
Assistés de Madame DEBON, faisant fonction de Greffière
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
SOCIÉTÉ D'EQUIPEMENT DES PAYS DE L'ADOUR, 47 Avenue Norman Prince BP 7524 64075 PAU CEDEX
Représentée par Maître CHEN, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMÉE :
Madame Marie Mathilde X...épouse Y......
Représentée par Maître RAYNALDY, avocat au barreau de PARIS
sur appel de la décision en date du 04 MARS 2010 rendue par le JUGE DE L'EXPROPRIATION du Tribunal de Grande Instance de PAU
FAITS ET PROCÉDURE :
Suivant mémoire en date du 7 octobre 2009, la Société d'ÉQUIPEMENT DES PAYS DE L'ADOUR (SEPA) a saisi la juridiction départementale de l'expropriation des Pyrénées-Atlantiques afin que soit fixé le montant de l'indemnisation due à Madame Marie Mathilde X...épouse Y...en raison de l'expropriation de sa parcelle cadastrée AZ 32 commune de LONS d'une superficie de 3335 m ² sur la totalité de laquelle porte l'emprise.
La procédure d'expropriation entre dans le cadre de la création de la ZAC dite « Porte des Pyrénées » décidée par le conseil municipal de LONS le 21 mars 2007.
Le programme de la ZAC comprendra la réalisation d'environ 165 logements dont une partie sera affectée à des programmes de logements sociaux.
L'opération d'aménagement a été déclarée d'utilité publique le 5 décembre 2008.
Les enquêtes publiques et parcellaires ont eu lieu du 22 septembre 2008 au 13 octobre 2008.
L'arrêté de cessibilité a été pris le 24 avril 2009 et l'ordonnance d'expropriation a été rendue le 29 mai 2009 suivie d'une ordonnance modificative du 2 juillet 2009.
La date de référence pour l'estimation des biens est le 21 septembre 2007.
La parcelle expropriée est classée en zone N. du PLU de la commune de LONS approuvé le 19 juillet 2007.
L'autorité expropriante a proposé à Madame Y...une indemnisation du montant de 24. 295 € ce qui représente la valeur de 6, 35 €/ m ² compte tenu d'une indemnité de remploi de 3. 117, 73 €.
Par jugement en date du 4 mars 2010, la juridiction départementale de l'expropriation a fixé à la somme de 116. 725 € le montant de l'indemnité principale devant revenir à l'expropriée et à 12 672, 50 € le montant de l'indemnité de remploi sur la base d'une évaluation du terrain à hauteur de 35 €/ m ².
Le 6 avril 2010, Maître CHEN, le conseil de la Société d'ÉQUIPEMENT DES PAYS DE L'ADOUR a relevé appel de cette décision.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Dans son mémoire d'appel et dans ses dernières conclusions en réplique du 27 octobre 2010, la Société d'ÉQUIPEMENT DES PAYS DE L'ADOUR demande à la Cour « d'annuler » le jugement du 4 mars 2010 et d'allouer à l'expropriée une indemnité globale de dépossession de 24. 295 €, tous préjudices confondus.
Elle précise que la parcelle expropriée est en nature de prairie et qu'elle ne peut pas être qualifiée de terrain à bâtir, qu'elle constitue l'assiette du bassin de rétention des eaux pluviales, que les références citées par l'expropriée ne concernent que des terres constructibles et qu'elles ne sont donc pas pertinentes pour évaluer son bien dont la valeur vénale est nécessairement très inférieure à 20 €/ m ².
Par conclusions déposées au greffe de la Cour le 29 juin 2010, Monsieur le Commissaire du Gouvernement demande à la Cour de fixer à 21. 178 € l'indemnité principale et à 3. 118 € l'indemnité de remploi dues à Madame Y..., soit une indemnisation à hauteur de 6, 35 €/ m ².
Dans ses dernières conclusions en date du 15 novembre 2010, Madame X...épouse Y...demande à la Cour de confirmer en toutes ses dispositions la décision du 4 mars 2010 ; elle rappelle que l'évaluation faite par le juge de l'expropriation correspond parfaitement à la valeur intermédiaire entre le prix de terres agricoles et le prix de terrains à bâtir, que la valeur des terres qui ont servi à la construction de la médiathèque voisine ont été acquises pour le prix de 35 €/ m ² en 2007, que d'autres ventes ont eu lieu pour des terrains à bâtir à proximité immédiate de la zone expropriée sur la base de 98 € le mètre carré et que finalement, le premier juge a procédé à une analyse circonstanciée des termes de comparaison avant de dégager la valeur de 35 €/ m ².
SUR QUOI :
Sur la qualification du terrain exproprié :
Attendu qu'il n'est ni contestable ni contesté que la parcelle expropriée se situe en zone N du PLU de la commune de LONS ;
Attendu qu'il est également constant et qu'il résulte de la réglementation d'urbanisme applicable que la zone N recouvre habituellement des espaces à caractère naturel, boisés ou non boisés, équipés ou non, à protéger et à préserver en raison de la qualité de leur milieu écologique, de leurs paysages ou plus simplement de l'intérêt de les conserver ou de les préserver de l'urbanisation, afin de favoriser des espaces verts, des quartiers et espaces intégrant des aires de jeux, de retenue d'eau, que par ailleurs la zone N n'intègre généralement que des constructions en relation avec les activités sportives ou classées pour la protection de l'environnement ;
Attendu que dans leurs dernières écritures, les parties ne contestent pas que la parcelle AZ 32 sur laquelle porte l'emprise ne peut recevoir juridiquement la qualification de terrain à bâtir ; que toutefois l'expropriée soutient pour demander la confirmation du jugement entrepris que la valeur de 35 €/ m ² retenue par le premier juge correspond à une valeur intermédiaire entre des terrains non constructibles, c'est-à-dire agricoles, et des terrains à bâtir ;
Attendu en effet qu'il ressort de la motivation du jugement du 4 mars 2010, qu'il a été procédé à une évaluation moyenne du bien exproprié, retenant des valeurs comprises entre 2 €/ m ² pour un terrain agricole et 63 €/ m ² pour des terrains à bâtir dans ce secteur de la commune en général ;
Mais attendu qu'en procédant ainsi il n'est absolument tenu compte ni de la réalité des documents d'urbanisme ni de la réalité de la situation du bien concerné puisque au contraire, la simple lecture d'une carte détaillée, du plan des lieux et du cadastre fait apparaître que si la parcelle AZ 32 expropriée est effectivement située à peu près en face de la médiathèque et en face de parcelles évaluées au prix d'environ 60 €/ m ², il n'en demeure pas moins que cette parcelle AZ 32 est située en zone N, alors que les autres parcelles citées par l'expropriée et le premier juge sont situées en zone 2 Auf, et surtout qu'elle en est séparée par une importante artère de circulation, l'avenue Santona qui constitue une séparation naturelle effective entre le périmètre de la ZAC du Pesqué au nord et celui de la ZAC « Porte des Pyrénées » au sud, la parcelle AZ 32 se situant dans une bande de terrains neutralisés pour constituer un espace naturel important actuellement composé de bois qui entourent manifestement cette parcelle ;
Attendu par ailleurs, que pour parvenir à cette évaluation, le jugement du 4 mars 2010 a dû écarter deux références valables de cession de terrains situés en zone N.
Attendu que la valeur retenue par le premier juge ne saurait être confirmée en l'état de ces constatations ;
Attendu qu'il est constant que la parcelle expropriée ne remplit pas les deux conditions exigées par l'article L. 13-15- II du Code de l'expropriation pour recevoir la qualification de terrain à bâtir ;
Attendu par conséquent que l'immeuble exproprié doit être évalué en fonction de son usage effectif ;
Attendu toutefois qu'on ne saurait déduire qu'un terrain est de nature agricole et d'une valeur voisine de 6, 35 €/ m ² au seul constat qu'il n'a pas la qualification de terrains à bâtir ;
Attendu en effet qu'il résulte de ce qui précède et de l'analyse de la situation exacte des lieux par la Cour, que la parcelle AZ 32 de Madame Y...se situe dans une zone naturelle, zones auxquelles nos concitoyens sont aujourd'hui très attachés, qu'elle se trouve donc en situation relativement privilégiée par rapport à un simple terrain agricole ;
Attendu qu'il résulte des valeurs citées par la SEPA et le Commissaire du Gouvernement, mais aussi de l'analyse des plans et photos produits aux débats que les termes de comparaison les plus appropriés sont relatifs à la cession BOSC du 3 juin 2008, pour les parcelles BO 221 et BL 257 à hauteur de 8, 34 € le m ² ou encore BO 49, en date du 15 avril 2010 à hauteur de 9 €/ m ², ces références étant situées en zone N du PLU de la commune de LONS, du même côté de l'avenue Santona que la parcelle expropriée ;
Attendu qu'il y a donc lieu d'infirmer la décision déférée et de retenir la valeur de 9 € pour le calcul de l'indemnisation revenant à Madame Y...soit :
Indemnité principale :
3335 m ² x 9 € = 30. 015 €
indemnité de remploi :
5. 000 € x 20 % = 1. 000 € 2 x10. 000 € x 15 % = 3. 000 € 5. 015 € x 10 % = 501, 50 € soit 4. 501, 50 € et une indemnisation totale de 34. 516, 50 €.
La charge de dépens doit rester à l'autorité expropriante ;
Il n'y a pas lieu en l'espèce de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Après en avoir délibéré, statuant publiquement contradictoirement en dernier ressort,
Infirme le jugement rendu le 4 mars 2010, par la juridiction départementale de l'expropriation des Pyrénées-Atlantiques,
Fixe comme suit le montant de l'indemnisation revenant à Madame X...épouse Y...pour l'expropriation par la Société d'ÉQUIPEMENT DES PAYS DE L'ADOUR (SEPA) de sa parcelle AZ 32 commune de LONS :
Indemnité principale : 30. 015 €
Indemnité de remploi : 4. 501, 50 €
Confirme ledit jugement en ce qu'il a alloué à Madame Y...la somme de 2. 000 € pour ses frais irrépétibles en application de l'article 700 du Code de procédure civile et a condamné la Société d'ÉQUIPEMENT DES PAYS DE L'ADOUR (SEPA) aux entiers dépens de première instance.
Laisse les dépens d'appel à la charge de l'autorité expropriante.
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Patrick LOM Alain BILLAUD
