FA / CB
Numéro 08 /
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRET DU 17 / 06 / 08
Dossier : 07 / 01495
Nature affaire :
Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée
Affaire :
Lydie X...
C /
SYND. DES COPROPRIET DE L'IMMEUBLE 3 PLACE DE LA REPUBLIQUE
S. C. I. PRIV'IMMO
Philippe Y...
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
prononcé par Monsieur NEGRE, Président,
en vertu de l'article 452 du Code de Procédure Civile,
assisté de Madame LAFONTAINE, Greffier,
à l'audience publique du 17 Juin 2008
date à laquelle le délibéré a été prorogé
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 06 Mai 2008, devant :
Monsieur AUGEY, magistrat chargé du rapport,
assisté de Madame LASSERRE, Greffier présent à l'appel des causes,
Monsieur AUGEY, en application des articles 786 et 910 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Monsieur CASTAGNE et en a rendu compte à la Cour composée de :
Monsieur NEGRE, Président
Monsieur AUGEY, Conseiller
Monsieur CASTAGNE, Conseiller
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
Mademoiselle Lydie X...
...
64100 BAYONNE
représenté par la SCP RODON, avoués à la Cour
assisté de la SCP BONNET-ASTABIE-BASTERREIX, avocats au barreau de BAYONNE
INTIMES :
SYND. DES COPROPRIET DE L'IMMEUBLE 3 PLACE DE LA REPUBLIQUE prise en la personne de son syndic Monsieur Philippe Y...demeurant ...
64100 BAYONNE
S. C. I. PRIV'IMMO pris en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège
...
92110 CLICHY
Monsieur Philippe Y...
...
92110 CLICHY
représenté par la SCP LONGIN, LONGIN-DUPEYRON, MARIOL, avoués à la Cour
assisté de Me Z..., avocat au barreau de BAYONNE
sur appel de la décision
en date du 02 AVRIL 2007
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE
Par acte authentique du 23 avril 1996, Mademoiselle X...a acquis de la Société Civile PRIV'IMMO dont le gérant était Monsieur Y..., un appartement à usage d'habitation situé à BAYONNE, au cinquième étage d'un immeuble.
Le 16 novembre 2002, l'assemblée générale des copropriétaires a voté un programme de travaux d'étanchéité de l'édicule de sortie de l'ascenseur en toiture, ainsi que des travaux d'embellissement destinés à lutter contre la dégradation du crépis en rez-de-chaussée. Les travaux relatifs à l'ascenseur devaient être pris en charge par l'assureur du maçon intervenu sur les lieux. Il ressort du procès-verbal de l'assemblée des Copropriétaires du premier août 2003 que Monsieur Y..., copropriétaire et syndic bénévole, a informé l'assemblée de l'achèvement prochain de ce chantier, et de la prise en charge par la Société PRIV'IMMO du chantier en toiture, ainsi que de la répartition des charges correspondantes entre les copropriétaires du rez-de-chaussée, soit une somme de 872, 24 € pour Mademoiselle X....
Un procès-verbal de réception a été dressé le 27 août 2003.
Par ordonnance du 29 novembre 2005, le Président du Tribunal de Grande Instance de BAYONNE a désigné un géomètre expert comme administrateur provisoire de la copropriété.
Par acte d'Huissier du 03 juillet 2003, Mademoiselle X...a fait assigner le Syndicat des Copropriétaires, Monsieur Y..., ainsi que la Société PRIV'IMMO afin de les voir condamnés solidairement à exécuter les travaux d'étanchéité sur l'édicule de l'ascenseur, ainsi que des travaux d'isolation du local technique de la gaine et de la cage d'ascenseur, dans un délai d'un mois à compter du jugement à intervenir et elle a sollicité une indemnité pour trouble de jouissance liée à la privation de l'usage de l'ascenseur en faisant observer qu'elle réside au cinquième étage de l'immeuble.
Par acte d'Huissier du 17 décembre 2003, elle les a fait à nouveau assigner afin d'obtenir l'annulation de la résolution du 01 août 2003 relative aux travaux ainsi qu'à l'appel de fonds correspondant.
Elle s'est finalement désistée de sa demande d'exécution de travaux, ceux-ci ayant été exécutés entre-temps.
Elle soutient que la privation d'ascenseur a rendu son appartement impropre à sa destination et que cela engage donc la responsabilité de la Société PRIV'IMMO, réputée constructeur d'ouvrage en tant que vendeur de l'immeuble ; elle a soutenu d'autre part que la responsabilité du Syndicat de Copropriété est également engagée à ce titre sur le fondement des dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
Par jugement du 02 avril 2007, le Tribunal de Grande Instance de BAYONNE a débouté Mademoiselle X...de l'ensemble de ses demandes, et l'a condamnée à payer aux défendeurs une indemnité de procédure de 1800 €.
Le Tribunal a fait valoir que les travaux d'étanchéité et de réfection des revêtements du rez-de-chaussée n'incombaient pas à la Société PRIV'IMMO et à Monsieur Y..., en faisant observer que par lettre du 03 novembre 2002, elle avait donné son accord en tant que copropriétaire pour participer aux dits travaux, à l'exception de ceux relatifs à la cage d'ascenseur.
Le Tribunal a ajouté qu'il n'y a pas eu d'abus de majorité lors de l'Assemblée Générale du 01 août 2003, dans la mesure où les travaux étaient conformes aux intérêts de la copropriété, et il a indiqué d'autre part que le syndic a fait preuve d'une diligence normale en vue de les exécuter et de faire remettre en marche l'ascenseur, et qu'ainsi la responsabilité de ces parties ne peut être engagée..
Cette juridiction a fait observer par ailleurs que l'ascenseur est un élément d'équipement et non de gros oeuvre, et que son arrêt temporaire ne compromet pas l'usage ou la destination de l'immeuble, et qu'en conséquence il ne relève pas des dispositions de l'article 1792 du Code Civil.
Mademoiselle X...a interjeté appel de ce jugement.
Mademoiselle X...a fait valoir d'une part que la Société Civile Immobilière PRIV'IMMO et son gérant Monsieur Y...ont procédé à une opération de construction-rénovation très lourde d'un ancien immeuble à usage d'hôtel pour édifier l'immeuble dont il s'agit, et qu'en conséquence, ils doivent être considérés comme des constructeurs et des promoteurs au sens des dispositions des articles 1792-1-2 et 1831-1 et suivants du Code Civil et qu'ils sont donc responsables de tous les dommages subis par l'immeuble, en application des dispositions de l'article 1792 du même Code. Elle soutient d'autre part que Monsieur Y...a bénéficié personnellement des profits résultant de cette opération immobilière, alors que d'autre part il s'est fait désigner comme syndic de l'immeuble et qu'il a manqué gravement à ses obligations en privant les copropriétaires de l'usage de l'ascenseur depuis le 24 juillet 2002 jusqu'au 31 juillet 2003.
Elle fait donc valoir que sa responsabilité est engagée en tant que syndic sur le fondement de l'article 14 de la loi de juillet 1965.
Elle prétend par ailleurs que l'assemblée du 01 août 2003 est entachée de nullité au motif que la durée des fonctions du syndic ne peut dépasser une année lorsqu'il a participé directement ou indirectement à la construction de l'immeuble, en violation des dispositions de l'article 28 alinéa deux du décret du 17 mars 1967 ; et que d'autre part il n'a pas été élu à la fonction de président du syndicat ; qu'il s'est enfin autoproclamé secrétaire de séance alors qu'il aurait dû obtenir une délibération de l'assemblée générale.
Le Syndicat des Copropriétaires, Monsieur Y..., ainsi que la Société PRIV'IMMO ont conclu à la confirmation du jugement, ainsi qu'à la condamnation de Mademoiselle X...au paiement d'une somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts, et d'une indemnité pour frais irrépétibles à chacun des concluants d'un montant de 5 700 €.
Monsieur Y...et la Société PRIV'IMMO soutiennent que leur responsabilité ne peut être engagée sur le fondement de l'article 1792 du Code Civil dans la mesure où ils n'ont pas fait édifier un ouvrage ni réalisé une opération de promotion immobilière, et en ce qui concerne la Société PRIV'IMMO, les dommages constatés n'étaient pas de nature à nuire à la solidité de l'immeuble ou à le rendre impropre à sa destination, et elle fait observer qu'avant son acquisition, cet immeuble était déjà organisé en appartements.
Ils font valoir que les désordres n'étaient pas de nature décennale et qu'ils n'ont pas contribué à rendre l'appartement de Mademoiselle AIZCORBE impropre à sa destination.
Le syndicat des copropriétaires ajoute qu'il a fait preuve d'une diligence normale pour faire exécuter les travaux de remise en état de l'ascenseur, mais que ceux-ci ont été retardés exclusivement en raison du comportement de Mademoiselle X...qui a voté sans aucun motif légitime contre la résolution de l'assemblée relative à ces travaux.
Monsieur Y...a soutenu par ailleurs que sa responsabilité personnelle en tant que syndic ne peut être engagée dès lors que d'une part il exerçait à titre bénévole et qu'il a fait toutes diligences pour faire effectuer les travaux de réparation de l'ascenseur dans les meilleurs délais possibles. Ils ajoutent enfin que l'assemblée générale du 01 août 2003 n'est pas entaché de nullité.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 février 2008.
MOTIFS DE L'ARRET
Il résulte des pièces du dossier que l'immeuble situé ...est une copropriété composée de :
- la S. C. I. Privimmo, gérée par Monsieur Y...;
- Monsieur Philippe Y...en son nom propre ;
- Mademoiselle X...;
- Madame Solange A...;
- Monsieur Régis B....
Monsieur Y...qui était copropriétaire majoritaire a été nommé syndic bénévole de cette copropriété par l'assemblée des copropriétaires qui s'est tenue le 1er octobre 1994.
C'est la Société PRIV'IMMO dont il est le gérant qui a entrepris de faire réaliser des travaux de restauration de l'immeuble qui se sont achevés au mois de novembre 1995.
Dans le courant de l'année 2000, des infiltrations d'eau se sont produites dans la cage d'ascenseur de l'immeuble et Monsieur Y...a contacté la Société INGECOBAT qui s'est rendue sur les lieux au mois de septembre 2000, afin de déterminer l'origine des infiltrations d'eau et du défaut d'étanchéité de la cage d'ascenseur.
Il ressort du rapport d'étude du 22 décembre 2000 que des infiltrations d'eau se sont produites dans la cage d'ascenseur par les microfissures situées sur l'édicule de cet ascenseur sortant en toiture. Il a également été constaté des remontées d'eau dans le hall d'entrée de l'immeuble provoquant des dégradations au niveau des enduits des murs.
1) sur la responsabilité de Monsieur Y...et de la Société PRIV'IMMO.
Mademoiselle X...soutient que la Société PRIV'IMMO et Monsieur Y...se sont livrés à une opération de construction et de rénovation lourde de cet immeuble, et que de ce fait ils sont assimilés à des constructeurs au sens de l'article 1792-1 du Code Civil, et qu'ainsi ils encourent la responsabilité édictée par l'article 1792 du même Code.
Or, il ressort des pièces du dossier et notamment des documents relatifs aux travaux effectués dans cet immeuble, que cette opération ne peut pas être assimilée à la construction d'un ouvrage et qu'il ne s'est pas agi de la transformation d'un immeuble à usage d'hôtel en immeuble à usage d'habitation. En effet, la division de l'immeuble et son organisation en copropriété sont intervenus en avril 1987 lorsque Monsieur Y...a cédé l'Hôtel LOUSTAU situé ...en conservant la propriété de locaux techniques situés au rez-de-chaussée de l'immeuble du numéro .... Ce n'est donc pas la SCI PRIVIMMO qui a acquis l'immeuble et qui a procédé à son organisation en copropriété.
Il s'agit donc de travaux de rénovation d'un immeuble à usage d'habitation existant, et il n'y a donc pas eu changement de sa destination ni de l'essentiel de sa distribution.
En conséquence, la Cour d'Appel juge que Madame X...ne rapporte pas la preuve de ce que Monsieur Y...et la Société PRIV'IMMO auraient la qualité de constructeurs ou de promoteurs, au sens des dispositions de l'article 1792-1 du Code Civil.
Dès lors, leur responsabilité éventuelle ne peut pas être recherchée sur le fondement des dispositions de l'article 1792 du Code Civil.
2) sur les désordres.
Il s'agissait donc d'infiltrations d'eau s'étant produites dans la cage d'ascenseur par les microfissures situées sur l'édicule de cet élément d'équipement, et d'autre part, des remontées d'eau ont été constatées dans le hall d'entrée de l'immeuble provoquant des dégradations au niveau des enduits des murs.
Un ascenseur est un élément d'équipement et non de gros oeuvre, et en conséquence la garantie prévue par l'article 1792 du Code Civil ne peut s'appliquer, d'autant que la solidité de l'immeuble n'a pas été affectée, puisque les dommages n'ont pas eu d'incidence sur sa structure. D'autre part les désordres invoqués par Mademoiselle X...ne sont pas de nature décennale puisqu'elle voulait faire supporter par Monsieur Y...et la Société PRIV'IMMO des travaux de peinture du hall et de l'escalier du rez-de-chaussée, ainsi que les travaux de maçonnerie qui ont permis de supprimer les remontées d'humidité et ceux relatifs à la platrerie de l'entrée de l'immeuble, alors que ces travaux ne relèvent pas de cette garantie..
D'autre part, Mademoiselle X...a soutenu que la responsabilité de Monsieur Y.... serait engagée en sa qualité de syndic sur le fondement des dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, pour défaut d'entretien des parties communes. Il résulte de l'examen des procès-verbaux d'assemblée générale ainsi que des correspondances échangées entre les parties que Monsieur Y...a été normalement diligent pour faire exécuter les travaux de remise en état de l'ascenseur. En effet, il a fait établir une étude technique par la Société INGECOBAT, dès qu'il a eu connaissance de l'existence des problèmes de fonctionnement de l'ascenseur liés aux infiltrations d'eau. Il justifie d'autre part avoir informé régulièrement les copropriétaires, dont Mademoiselle X..., des démarches effectuées et des difficultés rencontrées (cf notamment le courrier du 12 mars 2001). D'ailleurs, par lettre du 1er avril 2001 Mademoiselle X...lui a indiqué qu'elle confirmait sa participation au suivi des travaux avec l'accord du syndic. Plusieurs autres courriers des 18 et 30 novembre 2001, 21 janvier 2002 et 02 août 2002 relatent toutes les diligences du syndic pour faire effectuer les travaux de remise en état. L'assemblée générale des copropriétaires a été régulièrement tenue informée de la situation et aucune preuve n'est donc rapportée par Mademoiselle X...d'un défaut de diligence du syndic. Il convient enfin de constater que le retard pris dans l'exécution des travaux incombe en fait à Mademoiselle X...qui a voté contre l'exécution de ces travaux alors qu'ils étaient nécessaires et justifiés.
Elle sera donc également déboutée de ses demandes fondées sur ce moyen.
3) sur la demande en nullité de l'assemblée générale des copropriétaires du 1er août 2003.
Il résulte des pièces versées aux débats que Mademoiselle X..., bien que régulièrement convoquée était absente lors de l'assemblée générale du 1er août 2003, et que d'autre part elle affirme sans en rapporter la moindre preuve que Monsieur et Madame Y...auraient été respectivement désignés sans vote en tant que président et secrétaire de séance pour cette assemblée. Il n'est donc pas établi de manquement aux règles édictées par l'article 15 du décret du 17 mars 1967.
D'autre part, en ce qui concerne l'application de l'article 28 de ce décret Mademoiselle X...ne rapporte pas la preuve que Monsieur Philippe Y...se serait maintenu irrégulièrement au-delà de la première année suivant la réception des travaux de rénovation.
Il convient d'autre part d'ajouter que la résolution numéro cinq de cette assemblée générale portait sur l'appel de fonds consécutif aux travaux qui avaient été précédemment votés par l'assemblée générale du 16 novembre 2002 et que cette résolution n'est donc que la conséquence logique d'une précédente décision de l'assemblée générale, étant précisé enfin que l'abus de majorité invoqué par Mademoiselle X...n'est pas caractérisé dans la mesure où il y a eu aucune manoeuvre de la part de Monsieur Y...et que par ailleurs, la décision prise était conforme aux intérêts de la copropriété.
En définitive, Mademoiselle X...sera déboutée de l'ensemble de ses demandes, y compris celle relative à la réparation d'un préjudice de jouissance dont elle ne rapporte pas la preuve, puisqu'elle se borne à affirmer mais sans le démontrer, que la privation de l'usage de l'ascenseur lui aurait causé un préjudice manifeste. Il en est de même pour la réparation du préjudice résultant du comportement prétendument injurieux de Monsieur Y...à son égard, puisque le fait de faire état dans ses conclusions de « procédés mensongers » et de « contrevérités systématiques » n'est pas constitutif d'une injure.
Le jugement déféré sera donc confirmé en toutes ses dispositions.
La demande reconventionnelle en dommages-intérêts présentée par les intimés sera rejetée, faute par eux de rapporter la preuve d'un préjudice indemnisable.
Par contre, il serait inéquitable de laisser à leur charge les frais irrépétibles qu'ils ont été contraints d'exposer en cause d'appel ; Mademoiselle X...sera donc condamnée à payer à chacun d'eux une indemnité de 800 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
PAR CES MOTIFS,
La Cour,
Après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort.
Confirme en toutes ses dispositions le jugement du 02 avril 2007 rendu par le Tribunal de Grande Instance de BAYONNE..
Y ajoutant.
Condamne Mademoiselle Lydie X...à payer à chacun des intimés une indemnité de 800 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Déboute les parties de leurs autres demandes.
Condamne Mademoiselle Lydie X...aux dépens et autorise la SCP LONGIN à recouvrer directement ceux d'appel, en application des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
Angélique LAFONTAINERoger NEGRE
