DDS/AM
Numéro 797 /08
COUR D'APPEL DE PAU
2ème CH - Section 1
ARRET DU 19 février 2008
Dossier : 05/02646
Nature affaire :
Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion
Affaire :
SARL DA CARPENE GIOVANNI
C/
Dominique Anne Adrienne Z... épouse A...
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 19 février 2008, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Nouveau Code de Procédure Civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 08 Janvier 2008, devant :
Monsieur BERTRAND, Président
Madame TRIBOT LASPIERE, Conseiller
Monsieur DE SEQUEIRA, Conseiller chargé du rapport
assistés de Madame MARI, Greffier, présent à l'appel des causes.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
SARL DA CARPENE GIOVANNI
101 Rue de la Grotte
65100 LOURDES
agissant poursuites et diligences de son gérant Monsieur Jean Louis CARPENE, domicilié de droit audit siège
représentée par la SCP LONGIN C. ET P., avoués à la Cour
assistée de Maître MONTAMAT, avocat au barreau de TARBES
INTIMEE :
Madame Dominique Anne Adrienne Z... épouse A...
née le 14 juillet 1955 à TARBES (65)
31 Cité Albert 1er
65100 LOURDES
représentée par la SCP DE GINESTET / DUALE / LIGNEY, avoués à la Cour
assistée de Maître ARIES, avocat au barreau de TARBES
sur appel de la décision
en date du 07 JUILLET 2005
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TARBES
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé en date du 5 décembre 1995, Mme Dominique A... et M. Jean-Louis CARPENE ont conclu un contrat de location-gérance portant sur un fonds de commerce d'objets de piété, souvenirs de Lourdes et articles touristiques, sis à Lourdes, au 101 rue de la Grotte.
Par acte d'huissier de justice en date du 26 octobre 2004, la S.A.R.L. DA CARPENE GIOVANNI a assigné Mme Dominique Z... épouse D... devant le tribunal de grande instance de Tarbes, aux fins de voir constater qu'elle bénéficie depuis le 3 avril 2004 d'un bail commercial, et condamner la partie défenderesse à lui payer une somme de 3 050 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Par jugement prononcé le 7 juillet 2005, le tribunal de grande instance de Tarbes a :
- prononcé l'expulsion de la S.A.R.L. DA CARPENE GIOVANNI des lieux loués, sis 101 rue de la Grotte à Lourdes ;
- dit que la S.A.R.L. DA CARPENE GIOVANNI dispose d'un délai de deux mois à compter de la présente décision pour quitter effectivement les lieux loués ;
- dit qu'à défaut d'exécution volontaire, dans le délai imparti, la S.A.R.L. DA CARPENE GIOVANNI sera redevable d'une astreinte de 15 euros par jour de retard, le concours de la force publique pouvant être requis ;
- condamné la S.A.R.L. DA CARPENE GIOVANNI à payer à Mme A... Dominique une indemnité d'occupation équivalente au loyer et charges courantes, à compter du 1er décembre 2004, en deniers ou quittances, d'un montant mensuel de 1 016,25 euros,
- condamné la S.A.R.L. DA CARPENE GIOVANNI à verser à Mme A... Dominique les sommes de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts et 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, outre les dépens.
La S.A.R.L. DA CARPENE GIOVANNI a interjeté appel contre ce jugement, par déclaration enregistrée le 20 juillet 2005.
La S.A.R.L. DA CARPENE GIOVANNI a déposé des conclusions les 19 septembre 2005, 15 décembre 2005, 2 juin 2006, 5 décembre 2006, et 24 avril 2007.
Mme Dominique Z... épouse A... a déposé des conclusions les 25 octobre 2005, 21 mars 2006, 26 septembre 2006, 27 février 2007 et 12 juin 2007.
Par ordonnance du 2 octobre 2006, le Magistrat de la mise en état a constaté que la procédure était en état et l'affaire susceptible d'être jugée au fond, déclaré l'instruction close, et fixé la date des plaidoiries au 8 janvier 2008.
MOTIFS
Vu les conclusions déposées le 24 avril 2007 par la S.A.R.L. DA CARPENE GIOVANNI et celles déposées le 12 juin 2007 par Mme Dominique A..., auxquelles la Cour se réfère expressément pour l'exposé des prétentions et des moyens des parties, en application des dispositions de l'article 455 du nouveau code de procédure civile ;
Attendu que les parties ont conclu le 5 décembre 1995 un contrat de location-gérance portant sur un fonds de commerce d'objets de piété, souvenirs de Lourdes et articles touristiques, comprenant l'enseigne, le nom commercial, la clientèle et l'achalandage y attachés, le matériel et le mobilier commercial, ainsi que, à titre accessoire à la location-gérance, le local dans lequel le fonds est exploité, comprenant un magasin, WC et sous-sol de trois pièces ;
Qu'il est ainsi établi et non contesté qu'à la date de conclusion du contrat de location-gérance, l'occupation de l'immeuble était un accessoire de ce contrat et ne faisait donc pas l'objet d'un bail commercial ;
Qu'à cet égard, le contrat excluait formellement l'application du statut des baux commerciaux, en ces termes : "le locataire-gérant renonce à se prévaloir des dispositions du décret du 30 septembre 1953, et notamment renonce à prétendre à toute propriété commerciale et à toute indemnité de plus-value" ;
Qu'au titre de la destination du fonds, le contrat de location-gérance prévoyait que le locataire-gérant devrait conserver au fonds sa destination et son genre de commerce, "sans pouvoir adjoindre aucune autre activité à l'exception de l'activité de confiserie, boissons à emporter, à titre accessoire du fonds de commerce loué",
Et attendu que par acte sous seing privé en date du 23 février 1998, intitulé "avenant à bail commercial", les parties substituaient, au "bail initialement conclu le 15 décembre 1995", la S.A.R.L. DA CARPENE GIOVANNI à M. Jean CARPENE, le contrat étant "transféré dans les mêmes conditions et aux mêmes charges que précédemment" ;
Que par acte sous seing privé en date du même jour, et pareillement intitulé "avenant à bail commercial", Mme Dominique Z... épouse A... donnait à M. Jean-Louis CARPENE , ès qualités de gérant de la S.A.R.L. DA CARPENE GIOVANNI, l'autorisation d'exercer dans les lieux loués les activités suivantes : "objet de piété - souvenirs de Lourdes et articles touristiques - confiseries - glaces - alcools - produits alimentaires - et autres articles de consommation courante" ;
Qu'il était en outre indiqué dans cet acte que toutes les autres charges et conditions du bail de location-gérance du 5 décembre 1995 et les actes subséquents, notamment l'avenant sous seing privé du 23 février 1998, demeuraient inchangés ;
Attendu que le 3 juin 2003, survenait un incendie qui occasionnait des dégâts importants dans le local commercial, et entraînait la fermeture provisoire du fonds ;
Que par courrier du 1er octobre 2003, Mme A... signifiait à la S.A.R.L. DA CARPENE GIOVANNI qu'elle entendait reprendre la disposition de son magasin à compter de 2004 ; Que cependant, par courrier du 17 décembre 2003, elle indiquait à la S.A.R.L. DA CARPENE GIOVANNI que la compagnie d'assurances ayant pris
l'engagement de remettre en l'état l'immeuble pour la saison 2004, elle était prête à "continuer la location-gérance aux mêmes clauses et conditions que le bail d'origine en date du 5 décembre 1995 et avenant en date du 23 février 1998" ; Que ce courrier était remis en main propre à M. CARPENE, qui indiquait l'accepter en qualité de gérant de la société ;
Qu'il n'est pas contesté que le commerce rouvrait au mois d'avril 2004, après réalisation des travaux rendus nécessaires par l'incendie ;
Que par courrier du 17 septembre 2004, Mme A... notifiait à la S.A.R.L. DA CARPENE GIOVANNI sa décision de mettre fin à la location-gérance, avec effet au 30 novembre 2004 ; Que nonobstant ce congé, la S.A.R.L. DA CARPENE GIOVANNI se maintenait dans les lieux, continuant à verser le loyer, que Mme A... indiquait, par courrier de son avocat, recevoir à titre d'indemnité d'occupation, étant observé que ce courrier est valablement versé aux débats et ne peut être tenu pour confidentiel, alors même qu'il a de toute évidence été rédigé à des fins probatoires, ce que son destinataire ne pouvait ignorer ;
Et attendu que la S.A.R.L. DA CARPENE GIOVANNI conteste la validité du congé délivré par la bailleresse, au motif qu'elle serait titulaire d'un bail commercial verbal, qui lui conférerait la propriété commerciale ;
Qu'au soutien de cette prétention, elle expose que le contrat de location-gérance portait sur un commerce d'objets de piété, et qu'à partir de l'avenant du 23 février 1998, elle avait créé avec l'assentiment de la bailleresse un fonds de commerce distinct, portant sur des boissons et articles alimentaires ; Que le contrat de location-gérance ayant été résilié le 30 novembre 2003, par l'effet du congé donné par Mme A... dans son courrier du 1er octobre 2003, elle avait ensuite exploité le seul commerce de produits alimentaires à compter de son ouverture au mois d'avril 2004, ce en vertu d'un bail verbal que lui avait consenti Mme A..., ainsi qu'en attestait notamment une quittance de loyer que cette dernière lui avait adressée ;
Attendu que la Cour constate qu'il est établi que la société DA CARPENE GIOVANNI a, entre 1998 et 2004, modifié la destination du fonds, en adjoignant puis en substituant à la vente d'objet de piété et articles touristiques, celle de boissons et produits alimentaires ;
Mais attendu qu'il n'en résulte pas pour autant, ainsi que l'appelante tente de le soutenir, la création d'un nouveau fonds de commerce, dès lors qu'il n'est pas établi qu'une clientèle nouvelle serait attachée à l'activité ainsi développée ;
Qu'il sera en premier lieu observé que la S.A.R.L. DA CARPENE GIOVANNI ne produit aucun document comptable pour justifier d'une modification de son volume d'affaires, que l'adjonction d'une nouvelle activité commerciale n'aurait pas manqué de générer ;
Qu'en réalité, son activité de vente de produits alimentaires et boissons, telle qu'elle résulte des procès-verbaux de constats versés aux débats, a de toute évidence la même clientèle que celle exploitée antérieurement par Mme A..., cette clientèle étant composée essentiellement sinon exclusivement de pèlerins et de touristes, amenés tout aussi bien à acquérir des souvenirs de leur séjour que des articles alimentaires ayant la même vocation ou destinés à pourvoir à leurs besoins immédiats ;
Attendu que cette identité de clientèle explique parfaitement que les parties aient voulu, dans le contrat de location-gérance, prévoir l'adjonction possible d'une activité de confiserie et boissons à emporter, tout en excluant formellement l'application du statut des baux commerciaux et le bénéfice de la propriété commerciale au locataire-gérant ; Qu'il en va de même de l'acte du 23 février 1998, par lequel Mme A... autorisait la S.A.R.L. DA CARPENE GIOVANNI à adjoindre l'activité de glaces, alcools, produits alimentaires et articles de consommation courante, les parties prenant là encore le soin de rappeler que toutes les autres charges et conditions du bail de location-gérance et des actes subséquents demeuraient inchangées ;
Attendu qu'il convient par voie de conséquence d'écarter le moyen de la S.A.R.L. DA CARPENE GIOVANNI, selon lequel elle aurait créé un fonds de commerce distinct de celui qui lui avait été donné en location-gérance par Mme A... ;
Et attendu que la S.A.R.L. DA CARPENE GIOVANNI ne saurait plus utilement soutenir que le contrat de location-gérance s'est trouvé rompu par l'effet du courrier de Mme A... en date du 1er octobre 2003 ;
Attendu en effet qu'en écrivant, dans ce courrier, "je vous confirme que j'entends reprendre la disposition de mon magasin sis ..., à compter de 2004", ce sans respecter les termes du contrat, qui prévoyait un congé devant être donné avant le 30 septembre de chaque année pour le 30 novembre suivant, Mme A... se bornait à proposer au locataire-gérant une rupture amiable du bail, proposition à laquelle ce dernier n'a pas donné suite ; Que la bailleresse a ensuite, par courrier du 17 décembre 2003, proposé à la S.A.R.L. DA CARPENE GIOVANNI la poursuite du contrat de location-gérance aux charges et conditions antérieures, cette proposition ayant été implicitement acceptée par le locataire-gérant, qui a par la suite repris l'exploitation du fonds en continuant à s'acquitter des loyers dans les conditions antérieures ;
Et attendu que s'il est avéré que le commerce n'a rouvert qu'à partir du mois d'avril 2004, et qu'à cette date, la société DA CARPENE GIOVANNI n'y vendait plus que des articles alimentaires, il ne résulte pas pour autant de ces circonstances qu'un nouveau commerce se serait ainsi substitué à l'ancien ;
Attendu en effet que l'interruption pour quelques mois, de l'activité du magasin, le temps nécessaire pour remettre les lieux en état après l'incendie, ne saurait avoir eu pour effet de faire disparaître une clientèle essentiellement constituée de chalands ;
Et attendu par ailleurs que la S.A.R.L. DA CARPENE GIOVANNI ne peut invoquer la disparition totale d'articles de piété dans le magasin, pour en conclure qu'il s'agissait d'un commerce nouveau, alors que ce fait constitue une suppression fautive de l'activité commerciale y afférente, commise au mépris des engagements du preneur, qui ne saurait invoquer sa turpitude pour prétendre en tirer des droits ;
Attendu qu'il suit que c'est à juste titre que le premier juge a validé le congé, donné par Mme A... dans des formes et délais conformes aux stipulations du contrat de location-gérance qui continuait à lier les parties, et prononcé l'expulsion de la S.A.R.L. DA CARPENE GIOVANNI, et sa condamnation sous astreinte faute de libérer les lieux dans le délai imparti ;
Attendu que le premier juge a, de la même façon fait une exacte appréciation des faits et du Droit pour condamner la S.A.R.L. DA CARPENE GIOVANNI à acquitter une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux, et à payer à Mme A... une indemnité de 5 000 euros en réparation du préjudice qu'elle lui a causé en transformant sans autorisation sa propriété ;
Que le jugement sera par voie de conséquence confirmé en toutes ses dispositions et que la S.A.R.L. DA CARPENE GIOVANNI sera déboutée de l'ensemble de ses prétentions ;
Attendu que la S.A.R.L. DA CARPENE GIOVANNI paiera les dépens, dont distraction de droit, outre une indemnité de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, par application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS,
LA COUR,
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
- Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Tarbes, en toutes ses dispositions ;
- Déboute la S.A.R.L. DA CARPENE GIOVANNI de l'ensemble de ses prétentions ;
- Condamne la S.A.R.L. DA CARPENE GIOVANNI à payer à Mme Dominique A... une indemnité de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;
- Condamne la S.A.R.L. DA CARPENE GIOVANNI aux dépens, avec, au profit de la S.C.P DE GINESTET - DUALE - LIGNEY, société d'avoués, le droit de recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens dont elle a fait l'avance, sans avoir reçu de provision, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
Signé par Monsieur Philippe BERTRAND, Président, et par Madame Brigitte MARI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
