PhB/BLL
Numéro 657 /08
COUR D'APPEL DE PAU
2ème CH - Section 1
ARRET DU 12 février 2008
Dossier : 06/03223
Nature affaire :
Autres demandes en matière de vente de fonds de commerce
Affaire :
Jocelyne X... épouse Y...
C/
Franck Z...
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 12 février 2008, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de Procédure Civile.
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APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 18 décembre 2007, devant :
Monsieur BERTRAND, Président chargé du rapport
Madame TRIBOT LASPIERE, Conseiller
Monsieur DE SEQUEIRA, Conseiller
assistés de Madame MARI, Greffier, présent à l'appel des causes.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
Madame Jocelyne X... épouse Y...
née le 14 novembre 1967 à MONTREUIL (93100)
de nationalité Française
...
40510 SEIGNOSSE
représentée par la SCP LONGIN C. ET P., avoués à la Cour
assistée de Me A..., avocat au barreau de DAX
INTIME :
Monsieur Franck Z...
né le 25 juin 1970 à Tarbes (65)
...
40150 HOSSEGOR
représenté par la SCP DE GINESTET / DUALE / LIGNEY, avoués à la Cour
assisté de Me B..., avocat au barreau de DAX
sur appel de la décision
en date du 23 AOUT 2006
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE DAX
Exposé succinct du litige-Prétentions et arguments des parties
Vu l'appel interjeté le 13 septembre 2006 par Madame Y... à l'encontre d'un jugement du tribunal de grande instance de Dax du 23 août 2006 ;
Vu les conclusions de Monsieur Z... du 11 septembre 2007 ;
Vu l'ordonnance du magistrat chargé de la mise en état du 28 novembre 2007 ;
Vu les conclusions de Madame Y... du 11 décembre 2007 ;
Vu l'ordonnance de clôture du 17 décembre 2007 pour l'affaire fixée au 18 décembre 2007.
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Monsieur C... et une SCI RÉSIDENCE MAITRE D..., dont Monsieur C... est le gérant, ont consenti par acte notarié du 16 mai 2001 un bail commercial à une SARL BINOME sur des locaux situés au ..., pour une durée de neuf annnées.
Le droit au bail a été cédé par acte notarié du 26 mai 2001, en présence du bailleur qui a donné son autorisation, à Monsieur Z..., coiffeur, au prix de 25.916,33 €.
Par acte sous seing privé du 3 mai 2005 Monsieur Z... s'est engagé à céder son droit au bail à Madame Y..., au prix de 45.734,71 €, moyennant un dépôt de garantie de 2.300 €, la réitération en cas de réalisation des conditions suspensives devant intervenir au plus tard le 15 juin 2005 devant Maître E..., notaire à Soustons (avec prorogation possible relativement à des travaux au 30 juin 2005).
Au titre des conditions suspensives figurait la condition suivante:
que Monsieur C... et la SCI RÉSIDENCE MAÎTRE D..., sus-désignés, BAILLEUR aux présentes, donnent leur accord à la présente cession, et acceptent de régulariser un nouveau bail directement au profit du CESSIONNAIRE.
Soutenant qu'alors que toutes les conditions suspensives avaient été levées, le cédant s'est refusé à passer l'acte pour des raisons qui relèvent de sa seule responsabilité, Madame Y... a fait assigner Monsieur Z... par acte du 29 octobre 2005 en réparation de son préjudice estimé à 26.437,21 €, outre 15.000 € à titre de dommages intérêts pour perte d'exploitation.
Par le jugement entrepris, le tribunal de grande instance de Dax l'a débouté de sa demande, considérant que Monsieur Z... n'était en rien responsable de la non réalisation de la condition suspensive, liée uniquement au refus du bailleur, et déboutant Monsieur Z... de sa demande reconventionnelle en dommages intérêts, relevant en outre qu'aucune des parties n'a appelé Monsieur C... en la cause.
Madame Y... demande aux termes de ses conclusions du 11 décembre 2007 de:
-enjoindre Monsieur Z... d'avoir à produire au greffe de la cour la copie de l'acte de vente établie par Maître F...
G... de son droit au bail,
-dire et juger le refus de Monsieur Z... d'honorer l'engagement souscrit par lui le 3 mai 2005 fautif,
-de le condamner à réparer son préjudice, soit les sommes de 26.437,21 €, de 15.000 € à titre de dommages intérêts pour perte d'exploitation.
Elle maintient que la totalité des conditions suspensives ont été levées, que cela résulte de la correspondance du notaire des bailleurs transmettant un projet de bail rectifié, que si les bailleurs ont demandé compte à Monsieur Z... de l'installation d'une climatisation, ils ne s'opposaient pas à la cession du bail, que leur demande relative à la réalisation de travaux ou au paiement d'une indemnité ne la concernait pas, que le contrat de cession de bail présentait un caractère parfait, que Monsieur Z... a tenté de s'en délier à tort.
Madame Y... précise que, contrairement à ses déclarations, Monsieur Z... a cédé son droit au bail à un tiers, que s'il a pu indemniser son propriétaire à hauteur des sommes réclamées, rien ne l'empêchait d'y procéder avec elle, ce qui justifie sa demande de communication de cette pièce.
Monsieur Z... demande de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté Madame Y... de ses demandes, d'accueillir sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 20.000 € à titre de dommages intérêts sur le fondement de l'article 1382 du code civil.
Il soutient que, compte tenu des exigences du bailleur soumettant leur acceptation à la cession du droit au bail, sur le versement d'une indemnité forfaitaire de 14.000 € ou la remise en état des lieux, opposables à Madame Y..., celle-ci ne peut soutenir que la condition suspensive a été remplie, qu'en réalité c'est Madame PHILIPPE qui n'a pas tenu son engagement de prendre en charge la moitié de la somme, soit 7.000 €, et a participé à l'échec de la cession projetée à son profit.
Il précise qu'il a été dans l'obligation de continuer l'exploitation du fonds avec l'embauche d'un coiffeur et le réaménagement des lieux, qu'il se réserve le droit de demander réparation de cet échec à Monsieur C..., que néanmoins la responsabilité de Madame Y... est établie.
Sur ce
Sur la demande principale de Madame Y...
L'acte sous seing privé du 3 mai 2005 comprend, au nombre des sept conditions suspensives, la condition "f" qui ne prévoit pas seulement l'accord du bailleur, Monsieur C... et la SCI RÉSIDENCE MAÎTRE D..., à la cession du droit au bail, mais aussi leur acceptation de régulariser un nouveau bail directement au profit du CESSIONNAIRE, c'est-à-dire de Madame Y....
C'est à cette double condition que se réfère Maître I..., notaire à Saint Vincent de Tyrosse, pour son client Monsieur C..., dans sa correspondance adressée le 8 juin 2005 à sa consoeur Maître E..., notaire à Soustons, chargée aux termes de l'acte de cession de sa réitération par acte authentique au plus tard le 15 juin 2005, avec prorogation au 30 juin 2005 (pour des travaux effectués par le cédant, qui ne concernent apparemment pas le présent litige), puisque ce notaire, en même temps que la communication du premier projet de bail rédigées d'après les conditions que m'a communiquées mon client, ce qui conduit à s'interroger sur d'éventuels autres projets de bail, lui précise que vous aurez à tenir compte dans le cadre de la cession que vous êtes chargée de rédiger des éléments suivants:
le bail initial n'autorisait pas d'installation de climatisation ni de sortie de WC ...Monsieur C... a toléré l'installation d'une climatisation... et pourrait exiger la remise en état initial lors du départ de Monsieur Z....
Maître I... poursuit dans cette correspondance que deux solutions se présentent donc à nous:
-le futur locataire pourra conserver pendant la durée du bail la climatisation pendant la durée du bail à condition de souscrire un contrat d'entretien, de nettoyage et de bonne marche et d'en justifier régulièrement ; une indemnité forfaitaire en raison des travaux à engager par Monsieur C... pour la remise en état du mur et la mise en conformité de l'évacuation d'un montant de 14.000 € sera versée à Monsieur C... le jour de l'acte,
-il n'est pas signé de nouveau bail ; Monsieur Z... reste garant de son cessionnaire...il sera demandé à Monsieur Z... de procéder à la remise en état initial, dépose de la climatisation...
Il termine en demandant à Maître E... : vous voudrez bien me faire part de la décision de votre client.
Par conséquent à la seule lecture de cette correspondance adressée par Maître I..., pour son client Monsieur C..., à Maître E..., notaire chargée de la réitération par acte authentique de l'engagement de cession, mais aussi d'assister Madame Y... en qualité de locataire lors de l'acte contenant bail commercial, tel que cela résulte du projet de bail communiqué avec la correspondance du 8 juin 2005, Madame Y... était concernée, contrairement à ce qu'elle soutient, autant que Monsieur Z..., quant aux conditions posées par le bailleur, en sa double qualité de cessionnaire et de future locataire, puisqu'aussi bien dans l'hypothèse de la première solution, elle devait s'engager à souscrire un contrat d'entretien..., Monsieur C... ne précisant pas, en toute hypothèse, qui devait lui verser l'indemnité de 14.000 € le jour de l'acte.
Il résulte de la télécopie du 20 juin 2005 adressée par Madame Y... à Monsieur Z..., dont copie à Maître E..., que Madame Y... a confirmé son accord pour prendre à sa charge 50% de la somme forfaitaire réclamée par le propriétaire Monsieur C..., soit 7.000€, ce qui démontre suffisamment que, quelque soit le caractère légitime ou non de la prétention du bailleur, elle entendait, en qualité de cessionnaire et de future locataire, participer à la réalisation de cette condition, à parité avec le cédant.
Il est constant que par l'effet d'une cession du droit au bail, le cessionnaire devient débiteur à l'égard du bailleur des obligations mises à la charge du preneur par le bail, que Madame Y... avait donc intérêt à régler la difficulté tenant à l'installation de climatisation, soulevée opportunément par le bailleur au moment de l'agrément de la cession, mais aussi de la signature d'un nouveau bail, que s'agissant de l'agrément du bailleur à une cession, il n'est pas indifférent de rappeler que son refus éventuel n'est pas discrétionnaire, pas plus que les exigences ou conditions préalables posées.
Par conséquent Madame Y... n'était pas fondée à délivrer, dans ces conditions, une sommation à Monsieur Z... le 28 juin 2005 d'avoir à régulariser la cession dans les termes de la convention du 3 mai 2005 et d'avoir à remplir les conditions posées par Monsieur C... au préalable, qui relèvent toutes des obligations du cédant; dés lors il convient de confirmer le jugement entrepris qui l'a débouté de sa demande.
La demande de communication de l'acte de cession du droit au bail passé par Monsieur Z... courant juillet 2007, objet d'un incident formé courant octobre 2007 dans le cadre de la mise en état, ne présente pas d'intérêt dans le cadre du litige, pas plus que la difficulté relative à l'installation de climatisation, sauf à observer que le coût de la remise en état, selon les communications effectuées le 17 décembre 2007 (démontage de l'installation et rebouchage pour 418 €) paraît hors de proportion avec la prétention émise par le bailleur deux ans plus tôt, mais sans aucune incidence sur les rapports du cédant et du cessionnaire.
Sur la demande reconventionnelle de Monsieur Z...
Si Monsieur Z... précise dans ses écritures qu'il se réserve le droit de demander réparation à Monsieur C... pour la responsabilité dans l'échec du projet de cession, il se contente de réclamer à Madame PHILIPPE la somme de 20.000 € à titre de dommages intérêts sur le fondement de l'article 1382 du code civil, sans argumenter ni justifier de cette demande.
Par conséquent le jugement entrepris sera également confirmé de ce chef.
L'équité commande d'allouer à Monsieur Z... la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ces motifs
La cour,
Statuant en audience publique, contradictoirement et en dernier ressort,
-Déboute Madame Y... de sa demande de communication de pièce,
-Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Dax du 23 août 2006 en toutes ses dispositions,
-Condamne Madame Y... à payer la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
-La condamne aux dépens de l'appel, autorise la distraction au profit de la SCP DE GINESTET DUALE LIGNEY, conformément à l'article 699 du même code,
Arrêt signé par Monsieur BERTRAND, Président et par Madame MARI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
