ICM/PP
Numéro 3332/07
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRET DU 17/09/07
Dossier : 05/03012
Nature affaire :
Demande formée par le propriétaire de démolition
d'une construction ou d'enlèvement d'une plantation faite par un tiers sur son terrain
Affaire :
Léon X...,
Renée Y... épouse X...,
Jean Jacques Z...,
France A... épouse Z...,
Alain B...,
Elisabeth C...
épouse B...
Germaine D...
épouse E...
C/
Philippe F...,
Sandra G...
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
prononcé par Madame RACHOU, Conseiller,
en vertu de l'article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile,
assistée de Madame PEYRON, Greffier,
à l'audience publique du 17 Septembre 2007
date indiquée à l'issue des débats.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 12 Juin 2007, devant :
Madame CARTHE MAZERES, auditrice de justice, magistrat chargé du rapport, conformément à l'article 785 du Nouveau Code de Procédure Civile, siégeant en surnombre et participant, avec voix consultative, au délibéré
assistée de Madame PEYRON, Greffier, présente à l'appel des causes,
Monsieur PETRIAT, en application des articles 786 et 910 du Nouveau Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Madame RACHOU, et en a rendu compte à la Cour composée de :
Monsieur PARANT, Président
Monsieur PETRIAT, Conseiller
Madame RACHOU, Conseiller
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTS :
Monsieur Léon X...
Quartier Lacau
...
65390 ANDREST
Madame Renée Y... épouse X...
Quartier Lacau
...
65390 ANDREST
Monsieur Jean Jacques Z...
Quartier Lacau
...
65390 ANDREST
Madame France A... épouse Z...
Quartier Lacau
...
65390 ANDREST
Monsieur Alain B...
22 clos la Peyrelade
65460 BAZET
Madame Elisabeth C... épouse B...
22 clos la Peyrelade
65460 BAZET
Madame Germaine D... épouse E...
Quartier Lacau
...
65390 ANDREST
représentés par la SCP DE GINESTET / DUALE / LIGNEY, avoués à la Cour
assistés de Me I..., avocat au barreau de TARBES
INTIMES :
Monsieur Philippe F...
...
65140 LACASSAGNE
Mademoiselle Sandra G...
...
65140 LACASSAGNE
représentés par la SCP LONGIN, avoués à la Cour
assistés de Me J..., avocat au barreau de TARBES
sur appel de la décision
en date du 07 JUILLET 2005
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TARBES
FAITS ET PROCÉDURE :
Un lotissement simplifié de six lots a été créé à ANDREST suivant arrêté du Préfet des Hautes-Pyrénées en date du 27 décembre 1965 approuvant le projet de lotissement établi le 9 avril 1965 par les propriétaires des terrains concernés. Ces deux actes ont été déposés le 10 janvier 1966 au rang des minutes de Maître K..., notaire, avec un exemplaire du plan d'aménagement des terrains à lotir, du plan de masse et de situation. L'ensemble a été publié au bureau des hypothèques de TARBES le 11 février 1966.
Monsieur F... et Madame G... ont acquis le 18 avril 2001 les lots numéros 1 et 6 et, en vertu d'un permis de construire, ont fait édifier sur le premier de ces lots un garage d'une longueur de 20,20 mètres sur une largeur de 10 mètres et d'une hauteur de 5,05 mètres et, sur le second, une maison d'habitation. Estimant que ces constructions sont en violation des stipulations du cahier des charges du lotissement relatives aux zones non constructibles et à la hauteur des bâtiments, les consorts X..., Z..., B... et E..., représentant l'ensemble des autres colotis, ont saisi par assignation délivrée le 26 juillet 2004 le Tribunal de Grande Instance de TARBES d'une action tendant à voir ordonner la démolition des immeubles et à l'allocation de dommages intérêts. Monsieur F... et Madame G... ont présenté une demande reconventionnelle tendant au paiement de dommages intérêts.
Par jugement en date du 7 juillet 2005 cette juridiction a :
- débouté les consorts X..., Z..., B... et E... de leurs demandes ;
- débouté Monsieur F... et Madame G... de leur demande de dommages intérêts ;
- condamné les consorts X..., Z..., B... et E... à payer à Monsieur F... et Madame G... la somme de 1.500 € en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et aux dépens.
Par déclaration reçue au greffe de la Cour d'appel de PAU le 9 août 2005, les consorts X..., Z..., B... et E... ont relevé appel de ce jugement.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Aux termes de leurs dernières écritures en date du 13 février 2007 les consorts X..., Z..., B... et E... demandent à la Cour de :
- réformer le jugement et ordonner la démolition de la maison d'habitation et du garage édifiés ou à édifier sur les lots numéros 1 et 6 du lotissement dans le délai de deux mois suivant l'arrêt à intervenir et sous astreinte de 1.500 € par jour de retard passé ce délai ;
- condamner solidairement Monsieur F... et Madame G... à leur payer la somme de 5.000 € à titre de dommages intérêts ;
- condamner solidairement Monsieur F... et Madame G... à leur payer la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP d'avoués DE GINESTET / DUALÉ / LIGNEY conformément à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Les consorts X..., Z..., B... et E... soutiennent que :
- le garage est construit en violation des stipulations du cahier des charges du lotissement car, implanté à l'Ouest, le plan d'implantation annexé à ce document prévoit les constructions seulement à l'Est ; par ailleurs, il excède la hauteur maximale de 3 mètres autorisée pour les bâtiments annexes par ledit cahier des charges ; en outre, sa superficie de plus de 220 m² excède celle de 176,50 m² autorisée, eu égard à la superficie du lot ; de même la maison d'habitation est en infraction avec les stipulations du cahier des charges car la totalité du lot numéro 6 est inconstructible ;
- le permis de construire étant délivré sous réserve des droits des tiers, ils invoquent les stipulations dont s'agit du cahier des charges ;
- si Monsieur et Madame B... ont en effet vendu leur lot, ils conservent un intérêt pour agir car, en raison des constructions litigieuses, notamment du garage, ils ont été contraints de vendre leur bien pour le prix de 210.500 € le 8 janvier 2005 alors que le prix avait été fixé à 229.000 € en 2004 ; ils ont donc subi un préjudice du fait des constructions ;
- le jugement a été rendu en méconnaissance des dispositions de l'article L. 315-2-1 du Code de l'Urbanisme et de l'article 1134 du Code Civil ; en effet, le cahier des charges du lotissement n'est soumis à aucune approbation administrative de sorte que ses stipulations ne sont pas concernées par la caducité prévue à l'article L. 315-2-1 du Code de l'Urbanisme ; au contraire il relève du 3ème alinéa de cet article ;
- en outre, le cahier des charges n'est pas de nature réglementaire mais contractuelle car, même s'il a été approuvé par l'arrêté préfectoral auquel il est annexé, cet acte a été déposé au rang des minutes d'un notaire et publié au bureau des hypothèques ; il s'agit, à ce titre, d'un document purement contractuel ; la jurisprudence a posé pour principe que le cahier des charges est toujours contractuel, approuvé ou non, et quel que soit son contenu ;
- le premier juge ne pouvait imposer une démarche volontaire des colotis pour contractualiser les règles d'urbanisme du règlement du lotissement car cette exigence ne concerne que le cas de modification du cahier des charges pour l'adapter au plan d'occupation des sols ; or, en l'espèce, il n'est demandé que le respect du cahier des charges ;
- l'article L. 111-5 du Code de l'Urbanisme n'est pas applicable car il ne concerne pas le cahier des charges qui contient ses règles propres d'implantation des constructions ;
- les consorts X..., Z..., B... et E... craignent que Monsieur F... ne développe une activité de carrossier dans le garage, qui entraînera une dévalorisation des villas résidentielles, des nuisances sonores et des pollutions.
Dans le dernier état de leurs écritures en date du 19 décembre 2006 Monsieur F... et Madame G... demandent à la Cour de :
- confirmer le jugement ;
- y ajoutant, condamner les consorts X..., Z..., B... et E... à leur payer la somme de 5.000 € à titre de dommages intérêts et celle de 1.500 € en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et, solidairement, aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP d'avoués LONGIN, conformément à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Monsieur F... et Madame G... soutiennent que :
- les époux B... ont vendu leur lot si bien qu'ils ne disposent plus d'aucune action permettant qu'ils invoquent les règles du lotissement ;
- ils opposent à l'action des appelants les dispositions de l'article L. 315-2-1 du Code de l'Urbanisme sur la caducité des règles d'urbanisme issues des documents approuvés d'un lotissement au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir en présence d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu ; le prétendu cahier des charges n'est rien d'autre que le document annexé et visé à l'arrêté préfectoral approuvant le projet de lotissement ; il s'agit donc d'un document faisant partie intégrante de l'arrêté et qui se trouve ainsi revêtu du caractère réglementaire ;
- l'article L. 111-5 du Code de l'Urbanisme issu de la loi SRU fait obstacle à ce qu'un tel règlement du lotissement ne soit automatiquement contractualisé ; il appartient à ceux qui se prévalent de la contractualisation de la prouver, le critère étant maintenant celui de l'intention commune des parties ; les colotis n'ont pas manifesté la volonté de maintenir quelque règle que ce soit ; en outre, l'acte d'achat de Monsieur F... et Madame G... mentionne que les colotis n'ont pas demandé le maintien des règles du lotissement ; il va de soi que la possibilité de conférer un caractère contractuel au cahier des charges ne s'entend que pour la période avant qu'il ne devienne caduque et non point après ;
- les constructions entreprises sont conformes au plan d'occupation des sols de la commune ; en application de l'article L. 480-13 du Code de l'Urbanisme le permis de construire doit être annulé par la juridiction administrative préalablement à toute action judiciaire du fait de la méconnaissances des règles d'urbanisme ; tel n'est pas le cas en l'espèce ; le permis de construire n'a pas été attaqué ;
- le garage se trouve bien à l'Est conformément aux voeux des colotis ; la hauteur de ce bâtiment est certes supérieure à trois mètres, ce qui est parfaitement conforme au plan d'occupation des sols en vigueur ; la superficie n'est que de 200 m² et la hauteur de 5,05 mètres mais au pignon seulement ; le garage ne fait aucune nuisance visuelle ; il est dissimulé à la vue des autres lots et protégé par une haie d'arbres fruitiers qui sera renforcée par une haie végétale ; contrairement aux craintes des colotis, Monsieur F... n'a nullement l'intention d'y exercer l'activité de carrossier ; il s'agit d'y abriter ses cinq ou six véhicules ; il est inexact de prétendre que la superficie du garage ne saurait excéder 176,50 m² eu égard à la superficie du lot car c'est oublier que Monsieur F... et Madame G... sont propriétaires du lot numéro 6 et du lot numéro 1, soit au total 3.476 m² ce qui fait un droit de construire, selon la thèse des appelants, une surface habitable de 695,20 m² ;
- l'action des consorts X..., Z..., B... et E... vise à bloquer les constructions de Monsieur F... et Madame G... et à leur causer ainsi un évident préjudice.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la recevabilité de l'action présentée par Monsieur et Madame B...
L'intérêt au succès d'une prétention s'apprécie au jour de l'introduction de la demande en justice.
L'appréciation de cet intérêt ne peut donc dépendre de circonstances postérieures qui l'auraient rendu sans objet.
Monsieur et Madame B..., au jour de l'introduction de la demande par assignation devant le Tribunal de Grande Instance de TARBES délivrée le 26 juillet 2004, tenaient de leur qualité de colotis du lotissement où se trouvent les constructions de Monsieur F... et Madame G... un intérêt pour demander en justice la démolition des dites constructions et l'allocation de dommages intérêts pour le préjudice subi du fait de celles-ci.
Ainsi, Monsieur et Madame B... conservent un tel intérêt.
Sur la demande en démolition des constructions :
Aux termes de l'article L. 315-2-1 du Code de l'Urbanisme : "Lorsqu'un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu a été approuvé, les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement cessent de s'appliquer au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir. / Toutefois, lorsqu'une majorité de colotis ... a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s'appliquer qu'après décision expresse de l'autorité compétente prise après enquête publique. / Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports des colotis entre eux contenus dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes en vigueur". Et aux termes de l'article L. 111-5 du même Code : "La seule reproduction ou mention d'un document d'urbanisme ou d'un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel".
Ce n'est que par l'effet de la loi du 31 décembre 1976 portant réforme de l'urbanisme et du décret numéro 77-860 du 26 juillet 1977 que la distinction entre règlement et cahier des charges a été rendue obligatoire pour la création des lotissements.
Il suit de là que la circonstance que le cahier des charges du lotissement dont s'agit conclu le 9 avril 1965 par ses auteurs, qui constitue le seul document du lotissement, outre les plans annexés, a été approuvé par le préfet des Hautes-Pyrénées par arrêté en date du 27 décembre 1965, conformément à l'article 83 de la loi du 15 juin 1943 alors applicable, ne peut faire regarder ce cahier des charges comme le règlement du lotissement, notion qui n'existait pas encore à l'époque de la rédaction de cet acte, et n'a pas eu pour effet de lui ôter son caractère contractuel intrinsèque.
Or, les droits et obligations régissant les rapports des colotis entre eux contenus dans le cahier des charges du lotissement sont présumés s'appliquer conformément au troisième alinéa de l'article L. 315-2-1 du Code de l'Urbanisme précité, même après dix ans à compter de l'autorisation de lotir et quel que soit le règlement d'urbanisme, plan local d'urbanisme ou document en tenant lieu, applicable ultérieurement au lotissement.
En outre, les dispositions du cahier des charges et le plan annexé du lotissement auquel il se réfère ne constituent pas, en eux-mêmes, un règlement du lotissement ou un document d'urbanisme préexistant susceptible d'être reproduit dans un cahier des charges. En conséquence, l'article L. 111-5 du Code de l'Urbanisme précité n'est pas applicable dans les circonstances de l'espèce où il n'existe qu'un seul document du lotissement.
Il résulte de tout ce qui précède que le cahier des charges conclu le 9 avril 1965 constitue la loi des colotis et s'impose à Monsieur F... et Madame G... qui ont cette qualité sauf, à ce qu'ils démontrent, que les stipulations de cet acte ne leur sont pas opposables. Mais tel ne peut être le cas dès lors qu'il a été publié au bureau des hypothèques de Tarbes le 11 février 1966, volume 1802 numéro 28, et qu'en outre, l'acte notarié de vente des lots numéros 1 et 6 à Monsieur F... et Madame G... qui porte cette information, mentionne que les documents visés à l'article L. 316-3 du Code de l'Urbanisme ont été remis aux acquéreurs. Il s'agit, selon ces dispositions notamment, du cahier des charges du lotissement.
La volonté des auteurs du cahier des charges fixant les conditions de vente des lots en 1965 était que le lot numéro 6 soit "totalement frappé de zone non aedificandi" et que, s'agissant des autres lots, si les bâtiments annexes ne sont pas incorporés aux bâtiments principaux à usage d'habitation ils soient implantés "dans les zones d'isolement de trois mètres, sur limite séparative de propriété à condition que leur hauteur n'excède pas trois mètres". Or, il n'est pas contesté que Monsieur F... et Madame G... ont entrepris la construction d'une maison d'habitation sur le lot numéro 6 et qu'ils ont fait édifier sur le lot numéro 1, dans cette implantation, un garage de plus de 5 mètres de haut.
En vertu de l'article 1143 du Code Civil , les consorts X..., Z..., B... et E... ont le droit de demander que ce qui a été fait par contravention à l'engagement résultant du cahier des charges soit détruit, indépendamment de l'existence ou de l'importance du dommage, dès lors que, l'infraction étant établie, aucune impossibilité d'exécution de la démolition n'est invoquée. Ainsi, la démolition des constructions litigieuses doit être ordonnée dans le délai et sous l'astreinte précisés ci-dessous.
Il résulte de tout ce qui précède que le jugement déféré doit être réformé.
Sur la demande de dommages intérêts présentée par les consorts X..., Z..., B... et E... :
Si Monsieur et Madame B... ont vendu leur lot, voisin du garage irrégulièrement construit, pour le prix de 210.500 € le 8 janvier 2005 alors que cette propriété avait été estimée à 229.000 € en 2004, avant que le garage ne soit édifié, cette circonstance n'établit pas, à elle seule, que la différence entre les sommes dont s'agit aurait pour cause la construction du garage. En outre, contrairement à leurs affirmations, rien ne montre que Monsieur et Madame B... étaient contraints de vendre leur propriété du fait de cette construction.
Par ailleurs, les appelants en faisant état de leurs craintes de ce que Monsieur F... n'exerce une activité de carrossier dans le garage litigieux ne justifient pas d'un préjudice actuel et certain.
Il résulte de tout ce qui précède que les consorts X..., Z..., B... et E... ne sont pas fondés à demander l'allocation de dommages intérêts.
Sur la demande de dommages intérêts présentée par Monsieur F... et Madame G... :
Il résulte de ce qui précède sur la demande en démolition des constructions litigieuses qu'en invoquant la circonstance que l'action des consorts X..., Z..., B... et E... vise à les empêcher de réaliser ces constructions, Monsieur F... et Madame G... n'invoquent pas un préjudice indemnisable.
Sur l'application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile :
Aux termes de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile : "... dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation".
En application des dispositions précitées, Monsieur F... et Madame G..., parties perdantes, verseront globalement aux consorts X..., Z..., B... et E... la somme de 1.000 €. Les demandes contraires des parties sont rejetées.
Sur les dépens :
Aux termes de l'article 696 du Nouveau Code de Procédure Civile : "La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie."
En application des dispositions précitées, Monsieur F... et Madame G..., parties perdantes, sont condamnés aux dépens de première instance et d'appel. Les demandes contraires des parties sont rejetées.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;
Réforme le jugement du Tribunal de Grande Instance de TARBES en date du 7 juillet 2005 en toutes ses dispositions ;
Et statuant à nouveau :
Ordonne la démolition du garage implanté sur le lot numéro 1 du lotissement, situé à ANDREST, autorisé par arrêté du Préfet des Hautes-Pyrénées en date du 27 décembre 1965, et la démolition de la maison d'habitation édifiée, ou en cours d'édification, sur le lot numéro 6 du même lotissement, dans un délai de deux mois suivant la notification du présent arrêt et sous astreinte de cinq cents Euros (500 €) par jour de retard à compter de l'expiration de ce délai ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
Condamne Monsieur F... et Madame G... à payer la somme de mille Euros (1.000 €) globalement aux consorts X..., Z..., B... et E... en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et rejette la demande de Monsieur F... et Madame G... sur ce fondement ;
Condamne Monsieur F... et Madame G... au paiement des dépens exposés en première instance et en cause d'appel. Ces dépens pourront être recouvrés par la SCP DE GINESTET / DUALÉ / LIGNEY, avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
LE GREFFIER,Pour LE PRESIDENT empêché,
Mireille PEYRONJean PETRIAT
