JF/AM
Numéro 2326/07
COUR D'APPEL DE PAU
2ème CH - Section 1
ARRÊT DU 31 mai 2007
Dossier : 06/00042
Nature affaire :
Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance
Affaire :
Nicole X... épouse Y...
C/
S.A. HLM DES LANDES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
prononcé par Madame TRIBOT LASPIERE, Conseiller,
en vertu de l'article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile,
assisté de Madame HAUGUEL, Greffier,
à l'audience publique du 31 mai 2007
date indiquée à l'issue des débats.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 29 Mars 2007, devant :
Monsieur FOUASSE, magistrat chargé du rapport,
assisté de Madame HAUGUEL, greffier présent à l'appel des causes,
Monsieur FOUASSE, en application des articles 786 et 910 du Nouveau Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame METTAS, Président
Madame TRIBOT LASPIERE, Conseiller
Monsieur FOUASSE, Conseiller
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
Madame Nicole X... épouse Y...
née le 16 Juin 1949 à PARIS (75)
de nationalité française
Bâtiment A 1
Résidence de la Perle
...
40100 DAX
(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2005/007668 du 17/01/2006 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PAU)
représentée par la S.C.P. LONGIN C. ET P., avoués à la Cour
assistée de Maître DE BRISIS, avocat au barreau de PAU
INTIMEE :
S.A. HLM DES LANDES
...
40100 DAX
prise en la personne de son représentant légal dûment habilité et domicilié audit siège
représentée par Maître VERGEZ, avoué à la Cour
assistée de Maître A..., avocat au barreau de DAX
sur appel de la décision
en date du 21 JUIN 2005
rendue par le TRIBUNAL D'INSTANCE DE DAX
FAITS et PROCEDURE :
Par contrat du 13 octobre 1999, la SA HLM des LANDES a donné à bail à Mme Nicole Y... un appartement de type 2 situé ..., bâtiment A1 - 40100 DAX pour un loyer mensuel initial de 1 231,47 francs.
Selon un constat d'huissier établi le 11 octobre 2002, à la demande de la bailleresse, il apparaît que le logement est dégradé et nécessite des travaux de réparation.
L'expert de la compagnie d'assurance de Mme
Y...
établit le 20 novembre 2003 une liste des travaux de réparations à effectuer, liste entérinée par la SA HLM des LANDES qui a saisi un entrepreneur le 26 novembre 2003, et a avisé la locataire de l'intervention de ce dernier.
Le 9 décembre 2003, Mme Y... indique son refus de voir effectuer ces travaux et par acte d'huissier du 4 novembre 2004, elle fait assigner la bailleresse pour obtenir sa condamnation à faire effectuer les réparations préconisées par l'expert sous astreinte de 100 euros par jour de retard.
Par jugement avant dire droit du 11 janvier 2005, le Tribunal d'instance de DAX ordonne la réouverture des débats et la comparution personnelle de la demanderesse afin que soient explicitées les demandes faites par cette dernière, laquelle dans un courrier antérieur à l'audience, refusait la réalisation des travaux et sollicitait le paiement d'une indemnité et un échange de logement.
L'affaire faisait l'objet d'une radiation le 8 mars 2005, en raison de l'absence de Mme Y....
Cette dernière en sollicitait la réinscription et l'affaire était de nouveau évoquée à l'audience du 24 mai 2005.
A cette audience, Mme Y... sollicite la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice qu'elle estime avoir subi du fait du comportement du bailleur qui a mis à sa disposition, depuis novembre 1999, un logement ne répondant pas aux normes d'habitation et de sécurité. Elle indique avoir demandé à être relogée sans succès depuis plusieurs années.
La SA HLM des LANDES indique alors qu'elle s'oppose au paiement de dommages et intérêts et précise qu'elle est prête à effectuer les travaux nécessaires si la demanderesse accepte de faire entrer les ouvriers, ce qu'elle a refusé de faire jusqu'à présent.
Par jugement du 21 juin 2005, le Tribunal d'instance de DAX a :
- débouté Mme Y... de sa demande en dommages et intérêts,
- donné acte à la SA HLM des LANDES qu'elle est prête à effectuer les travaux de remise en état du logement occupé par Mme Y... dès lors que cette dernière acceptera de faire entrer les ouvriers.
Cette décision a été signifiée le 28 novembre 2005 et Mme Y... en a relevé appel par déclaration au Greffe le 23 décembre 2005.
MOYENS et PRETENTIONS des PARTIES :
Mme Y... fait valoir qu'en première instance, elle demandait déjà l'allocation de dommages et intérêts : sa demande n'est donc pas nouvelle.
Au vu du très mauvais état d'entretien du logement donné à bail, il est évident que Mme Y... a subi des troubles de jouissance, étant privée de toilettes, d'eau chaude et de chauffage, avec un très fort taux d'humidité existant à l'intérieur. Si le bailleur a proposé en fin d'année 2003 de réaliser des travaux, Mme Y... a été contrainte de vivre dans un appartement en très mauvais état d'entretien depuis la signature du bail, soit le 13 0ctobre 1999.
Mme Y... demande à la Cour de :
Réformer dans son intégralité le jugement dont appel,
Voir constater le mauvais état d'entretien du logement donné à bail par la SA HLM des LANDES,
Voir constater les manquements du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent en bon état d'entretien,
En conséquence,
Condamner la SA HLM des LANDES à verser à Mme Y... une indemnité d'un montant de 8 000 euros au titre des troubles subis dans la jouissance de l'appartement donné à bail,
Ordonner le relogement de Mme Y... par la SA HLM des LANDES dans un logement décent au moins équivalent.
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La SA HLM des LANDES s'oppose à ces demandes et expose que l'appelante sollicite sa condamnation à lui verser une somme de 8 000 euros au titre du trouble de jouissance : qu'il s'agit là d'une demande nouvelle présentée pour la première fois devant la Cour. Cette demande ne pourra donc qu'être déclarée irrecevable par application de l'article 564 du Nouveau Code de Procédure Civile.
La SA HLM des LANDES indique par ailleurs que dès le 11 octobre elle a fait établir un constat d'huissier, et que dès l'année 2003, elle a tout mis en oeuvre pour effectuer les travaux de réparation auxquelles Mme Y... s'est toujours opposée.
Enfin, la SA HLM des LANDES mentionne que Mme Y... ne démontre pas s'être manifestée avant 2003 ; par ailleurs, elle ne rapporte pas la preuve que le bien loué était dans cet état au moment de la signature du bail.
La SA HLM verse aux débats l'état des lieux d'entrée établi le 28 octobre 1999. Enfin elle souligne que Mme Y... a toujours interdit l'accès de son logement aux entreprises mandatées par la SA HLM, comme l'établit l'échange de courriers des 12 et 13 juillet 2006.
La SA HLM des LANDES demande à la Cour de :
Dire et juger recevable en la forme l'appel de Mme Y...,
Au fond, le déclarer irrecevable par application de l'article 564 du Nouveau Code de Procédure Civile,
Subsidiairement,
Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 juin 2005 par le Tribunal d'instance de DAX,
Condamner Mme Y... à verser à la SA HLM des LANDES la somme de 1 000 euros par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile pour obligation de plaider et frais irrépétibles.
L'instruction a été clôturée par ordonnance du 30 janvier 2007, et l'affaire fixée à l'audience du 29 mars 2007 pour y être plaidée.
MOTIFS de la DECISION :
Sur l'article 564 du Nouveau Code de Procédure Civile :
La SA HLM des LANDES soutient que la demande de 8 000 euros de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance, présentée par l'appelante constitue une demande nouvelle présentée pour la première fois devant la Cour ; elle ne pourra donc qu'être déclarée irrecevable par application de l'article 564 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Cependant, dans l'exposé du litige, le Tribunal d'instance de DAX indique :
" A cette audience, Mme Y... sollicite la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice qu'elle estime avoir subi du fait du comportement du bailleur qui a mis à sa disposition, depuis novembre 1999, un logement ne répondant pas aux normes d'habitation et de sécurité. Elle indique avoir demandé à être relogée sans succès depuis plusieurs années."
Cette demande n'est donc pas nouvelle et doit être déclarée recevable en la forme.
Mme Y... soutient que le logement était en mauvais état dès son entrée dans les lieux ; mais elle ne produit aucune réclamation antérieure à 2003 ; ce n'est qu'à la suite du constat d'huissier établi à la demande de la SA HLM des
LANDES le 11 octobre 2002, que la question des travaux à réaliser va être posée, et depuis cette date, Mme Y... va refuser toute intervention des entreprises dûment sollicitées par la bailleresse.
Dans le cadre du débat devant la Cour, la SA HLM des LANDES verse aux débats l'état des lieux d'entrée du 28 octobre 1999, il y est mentionné : "des sols carrelage d'origine, des murs tapisseries et plafond peintures en bon état, une moquette vétuste à changer dans la salle de séjour et dans la chambre à coucher, et l'absence d'abattant dans les WC."
Ce constat contradictoire, dressé au moment de l'entrée dans les lieux loués de Mme Y... est à rapprocher du constat d'huissier établi, à la requête du bailleur, le 11 octobre 2000 : l'huissier indique être saisi par la bailleresse, la SA HLM des LANDES " qui a appris de la locataire l'existence de différents sinistres qui ont été à déplorer dans cette habitation, et notamment un bris de glace dans la salle de bains et un dégât des eaux, toujours dans cette même pièce. Que ces sinistres n'ont à ce jour fait l'objet d'aucun recours valable et donc fructueux auprès de la compagnie d'assurance de la locataire."
L'huissier dans son constat relève : "des plafonds peints en état correct, mais des tapisseries à remplacer, griffées, arrachées (entrée, salle de séjour, cuisine, chambre), une salle de bains entièrement dégradée, moisissure en abondance sur les murs, des WC dont les murs sont sales, avec une cuvette très sale à détartrer, dans la cuisine, la bouche d'aération est obstruée par un meuble placé devant, et un évier bac blanc d'origine dont le côté droit extérieur est très sale et des installations sous évier et plan de travail vétustes."
De ces documents, il ressort que l'appartement loué était dans un état moyen en 1999 mais il apparaît dégradé en 2000 avec défaut manifeste d'entretien de la part de la locataire : pas d'aération, tapisseries déchirées et griffées. Ces éléments objectifs ne peuvent être mis à la charge du bailleur.
De plus le comportement de Mme Y... refusant à plusieurs reprises de permettre à la SA HLM des LANDES de procéder aux travaux envisagés doit être souligné ; il importe de rappeler qu'en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de laisser exécuter, dans les lieux loués, les travaux d'amélioration des parties communes ou privatives de l'immeuble ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
Aussi Mme Y... est mal fondée dans sa demande en dommages et intérêts du fait de l'état défectueux des lieux loués alors qu'elle en est largement responsable, d'une part pour défaut d'entretien et d'autre part pour opposition aux travaux prévus par la bailleresse.
Sur les frais irrépétibles :
Compte tenu des éléments de la cause, il serait inéquitable de laisser à la charge de l'intimée les frais irrépétibles engagés pour la défense de ses droits.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Statuant publiquement, par décision contradictoire et en dernier ressort,
Déclare recevable mais mal fondé l'appel de Mme Y...,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 juin 2005 par le Tribunal d'instance de DAX,
Y ajoutant,
Condamne Mme Y... à verser à la SA HLM des LANDES la somme de 500 euros par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
Condamne Mme Y... aux entiers dépens et autorise Me VERGEZ à recouvrer les frais d'appel conformément à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
Sylvie HAUGUELRoberte METTAS
