AP/CP Numéro /04 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRET DU 10/05/04
Dossier : 02/02892 Nature affaire : Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité Affaire : Christian X... BALOUS Y... Sylvie Z... épouse X... BALOUS Y... A.../ Norbert B... Muriel C... épouse B...
RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS
A R R E T prononcé par Monsieur PARANT, Président, en vertu de l'article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile, assisté de Madame D..., Greffier, à l'audience publique du 10 mai 2004 date indiquée à l'issue des débats. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 16 Mars 2004, devant : Monsieur PARANT, magistrat chargé du rapport, assisté de Madame D..., Greffier présent à l'appel des causes, Monsieur PARANT, en application des articles 786 et 910 du Nouveau Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Madame RACHOU et en a rendu compte à la Cour composée de : Monsieur PARANT, PrésidentMadame PONS, Conseiller Madame RACHOU, Conseiller qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant : APPELANTS : Monsieur Christian X... BALOUS Y... 6 route de l'Armagnac 65350 SOUYEAUX
Madame Sylvie Z... épouse X... BALOUS Y... Résidence BEAULIEU E... 2 15 avenue d'AZEREIX 65000 TARBES représentés par Me Michel VERGEZ, avoué à la Cour assistés de Me TANDONNET, avocat au barreau de TARBES (bénéficient d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2002/06631 du 31/01/2003 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PAU)
INTIMES : Monsieur Norbert B... 8 Chemin du Moulin 65350 SOUYEAUX Madame Muriel C... épouse B... 8 Chemin du Moulin 65350 SOUYEAUX
représentés par la SCP LONGIN A... ET P., avoués à la Cour assistés de la SCP MONTAMAT CHEVALLIER FILLASTRE LARROZE GACHASSIN, avocats au barreau de TARBES
sur appel de la décision en date du 20 JUIN 2002 rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TARBES FAITS ET PROCEDURE Par acte authentique du 22 novembre 1999, les époux B... ont acheté aux époux X... une maison individuelle à usage d'habitation située à SOUYEAUX 8 chemin du Moulin et rue de l'Eglise, cadastrée section B 420 lieudit Lashailles d'une contenance de 7 a 66 ca pour un prix de 650.000 F ; Peu après la prise de possession de l'immeuble les acquéreurs se sont plaints de certains vices ou non conformités du bien vendu et, par actes d'huissier des 29 décembre 1999 puis 3 janvier 2000, ont assigné les vendeurs devant le Tribunal de Grande Instance de TARBES en restitution d'une partie du prix de vente 68.500 F outre 10.000 F de dommages et intérêts et la même somme au titre de l'article 700 du nouveau code procédure civile ; Par jugement du 20 juin 2002 le Tribunal de Grande Instance de TARBES a déclaré les époux B... recevables en leur action en garantie des vices cachés et a condamné Monsieur Christian X... ainsi que Madame Sylvie Z... son ex épouse à leur payer 16.293,50 ä outre 2000 ä de dommages et intérêts ; Le 15 juillet 2002 Monsieur X... et Madame Z... ont relevé appel ;
Aux termes de leurs dernières conclusions du 18 juin 2003, ils demandent à la Cour de : - réformer le jugement en ce qu'il les a condamnés à payer 16.293,50 ä au titre de la réparation des désordres liés à l'étanchéité des maçonneries et à l'isolation des combles ; -
le confirmer en ce qu'il a débouté les époux B... pour le surplus ; - les condamner à une indemnité de 4.573,47 ä de dommages et intérêts pour abus de procédure outre 1525 ä au titre de l'article 700 du nouveau code procédure civile Selon les appelants : - la clause de non recours pour mauvais état du sol ou vice caché est licite car elle est le corollaire du fait que la négociation est intervenue par l'intermédiaire d'un professionnel de la vente et que des discussions ont eu lieu en toute connaissance de cause au sujet du prix ; l'acheteur est en outre un artisan ; - l'humidité dans la cave est tolérée par les DTU et ne cause aucun préjudice ; elle est parfaitement visible depuis des années et ne rend pas l'ouvrage impropre à sa destination ; - aucun engagement des concluants ne permettait aux époux B... de penser que l'isolation était réalisée en laine de verre, les intimés n'en rapportent pas la preuve ; comme il existait des panneaux de polystyrène, il s'agirait d'une non conformité si les parties l'avaient précisé à l'acte ; - l'embuage des vitrages était apparent et les époux B... ne peuvent prétendre ne pas l'avoir vu ; - on ignore si le DTU 24 imposait une évacuation distincte pour chaque chaudière qui fonctionne normalement depuis 20 ans ; l'anomalie était visible et décelable ; - les époux B... ne font pas la preuve du dysfonctionnement du réseau d'évacuation des sanitaires ; - à titre subsidiaire, si une condamnation était prononcée il convient de condamner chacun d'eux à la moitié des sommes, le divorce définitif ayant été prononcé et le prix de vente de l'immeuble ayant fait l'objet d'un partage dans le cadre de la liquidation de la communauté.
Monsieur et Madame B... demandent à la Cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les époux X... à leur
payer des dommages et intérêts, les recevoir en leur appel incident et les condamner à leur payer 2091,30 ä pour la remise en état des vitrages, 5080,74 ä pour l'isolation des combles, 8041,69 ä pour la remise en conformité du chauffage, 7600 ä de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance et 1500 ä au titre de l'article 700 du nouveau code procédure civile ; Selon les intimés : - les vices nécessitant des réparations immédiates ont été évalués à 12.934,30 F pour la remise en état du double vitrage et à 52.700 F pour celle de la chaudière, outre 1002 F pour le chauffage et 1809 F du sanitaire ; - s'ils avaient su que leur maison ne serait habitable qu'après un investissement de 68.500 F ils n'auraient pas accepté de payer 650.000 F pour son achat ; - il n'a jamais été artisan, il a reçu une formation d'ébéniste et n'exerce plus depuis plusieurs années ; - les infiltrations dans la cave ne sont pas un vice apparent remarqué lors d'une visite approfondie ; l'expert n'a pas remarqué que l'eau coule dans les caniveaux de la cave et qu'il y ait un réseau d'évacuation ; - lors de la visite de la maison, Monsieur X... avait annoncé la présence de laine de verre dans les combles alors qu'il n'en est rien ; cela a altéré l'appréciation de la valeur de la villa ; - les acquéreurs sont en droit d'exiger une mise en conformité et un fonctionnement sans danger du chauffage ; seul un professionnel connaît les DTU ; - la canalisation des sanitaires ne fonctionne pas bien car il existe une contre-pente ; s'il le faut la Cour ordonnera une expertise ; - les vendeurs ont caché les traces de ruissellement d'eau dans la cave en y laissant des encombrements, ils ont affirmé que le chauffage fonctionnait bien et que les combles étaient isolées ; il y a eu réticence dolosive de leur part. DÉCISION DE LA COUR Attendu que la clause de non recours pour mauvais état du sol, vice apparent ou caché est efficace entre particuliers mais ne peut exonérer de sa garantie le vendeur de mauvaise foi qui soit par
manoeuvre soit par réticence dissimule un vice caché ; Attendu que par ailleurs la clause s'adressait à un acheteur profane en matière immobilière, sa qualification d'ébéniste ne donnant compétence à Monsieur B... qu'en matière de bois ; I- L'appel principal de Monsieur X... et de Madame Z... a) l'étanchéité des maçonneries Attendu que des infiltrations se manifestent à la base ou au travers des parties basses des maçonneries enterrées dans le sous sol inférieur et le sous-sol du rez-de-jardin ; Attendu qu'une cave qui n'est pas une pièce d'habitation n'est pas rendue impropre à sa destination par la présence d'humidité, laquelle n'est pas permanente et dépend des saisons ; Attendu qu'hormis le stockage dont ils ne précisent pas la nature, les époux B... n'indiquent pas dans leurs écritures qu'ils se proposaient de donner à ce local une affectation particulière incompatible avec son humidité et à fortiori qu'ils en auraient fait part à leur cocontractant ; Attendu d'autre part qu'une visite des lieux ayant révélé la situation de cette cave en contrebas du sol naturel, le problème de l'écoulement des eaux de pluie était rendu manifeste par l'existence de rigoles ayant pour objet de les récupérer ; Qu'étant tenu d'informer son acquéreur des vices cachés affectant les qualités substantielles du bien vendu, le vendeur n'est pas obligé de lui signaler les défauts habituels d'un bien, l'humidité d'une cave, qui ne la rendent pas impropre à son usage ou ne justifient pas une diminution du prix et sont rendus apparents par la situation des lieux ; Attendu que la Cour déboute les époux B... de leur demande de ce chef et réforme le jugement entrepris ; b) l'isolation thermique Attendu qu'en mentionnant dans leurs écritures "qu'il s'agit d'un défaut de conformité dont l'acte de vente ne vient en rien établir que les parties avaient précisé que l'isolation était en laine de roche", les appelants entendent invoquer les règles de la preuve écrite des articles 1341 et suivants du Code Civil ; qu'à cet
égard aucun document ne donne aux acheteurs une description de l'isolation et ne précise qu'elle est assurée par de la laine de verre ;
Attendu que les vendeurs ne s'étaient nullement engagés à livrer une maison équipée d'une isolation en laine de verre, l'attestation de Monsieur F..., le négociateur immobilier ne donnant aucune indication probante en raison de son caractère hypothétique : "la présence de laine de verre autour de la cheminée laissait supposer suivant les dires une isolation identique sous les plaques" ; Qu'enfin si l'acte de vente faisait référence à un permis de construire délivré le 23 février 1979, il n'annexait pas le plan en façades et coupes indiquant la présence de laine de verre qui avait été remis à l'autorité administrative à l'appui de la demande d'autorisation de construire ; qu'ainsi ce document ne présentait pas un caractère contractuel et n'avait pas même été soumis aux acquéreurs pour leur information ; Que de même, ni l'expert ni les époux B... n'allèguent une non conformité à une règle de l'art applicable lors de l'édification de la maison ; Attendu que n'est rapportée aucune preuve d'un engagement pris par le vendeur de livrer une maison équipée de laine de verre en sous toiture ; Qu'il conviendra de réformer de ce chef le jugement entrepris ; II- L'appel incident des époux B... a) la remise en état des vitrages Attendu que la buée à l'intérieur de double vitrages masque la vue et les rend impropres à leur destination ; Attendu que les époux X... connaissaient la difficulté car, admettent-ils, ils avaient tenté en vain de remédier à cette défectuosité ; Qu'enfin les époux B... font valoir à juste titre que ce vice n'était pas apparent en saison sèche où s'était effectuée la visite et qu'il s'était seulement révélé en période hivernale ; Attendu que manque à son obligation de
renseignement le vendeur occasionnel qui connaît l'existence d'un vice caché rendant le bien impropre à l'usage auquel il est destiné et omet de le signaler à son acquéreur ; Qu'ainsi les époux X... seront condamnés au paiement de 2091,30ä au titre de la remise en état des vitrages dans le cadre de l'action estimatoire intentée par les époux B... ;
b) la remise en conformité du chauffage Attendu que le présence d'un seul conduit d'évacuation n'est pas un vice, le chauffage fonctionne, le contraire n'est pas allégué, mais une non conformité à la réglementation des DTU à laquelle l'acte de vente ne fait pas référence ; Attendu qu'il ne s'agit pas d'une non conformité aux stipulations contractuelles puisque le chauffage remis aux acquéreurs lors de la livraison est exactement celui en place lors de la signature du contrat de vente ; Qu'en l'absence de vice la clause de non garantie doit recevoir son plein effet ; c) le système d'évacuation des sanitaires Attendu que l'expert n'a pas noté l'existence d'un défaut dans le système d'évacuation des eaux usées et, à la rubrique travaux de réfection, a mentionné : "sans objet" ; Attendu que les acquéreurs ne prouvent donc pas l'existence d'un vice caché antérieur à la vente ; III- Les dommages et intérêts sollicités de part et d'autre Attendu que les demandeurs succombent donc sur l'essentiel de leurs prétentions et ne recevront que 1000 ä en réparation du préjudice causé par la buée dans les double-vitrages ; Attendu que l'action des demandeurs ne peut être taxée d'abusive puisqu'elle est couronnée de succès dans leurs prétentions au changement des double vitrage ; qu'il convient donc de débouter Monsieur X... et Madame Sylvie Z... de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; Attendu qu'au regard des succombances respectives il convient de débouter chaque partie de
sa demande formée au titre de l'article 700 du nouveau code procédure civile et des dépens que chacun supportera. PAR CES MOTIFS LA COUR Après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Reçoit Monsieur X... et Madame Z... en leur appel ; Réforme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les vendeurs au paiement de dommages et intérêts au profit des époux B... pour défaut d'étanchéité des maçonneries, défaut d'isolation des combles ; Déboute les époux B... de leurs demandes de ces chefs ; Reçoit les époux B... en leur appel incident ; Réforme le jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre de la remise en état des vitrages ; Condamne solidairement Monsieur G... et Madame Z... à payer aux époux B... 2091,30 ä pour la remise en état des vitrages ainsi que 1000 ä en réparation du trouble de jouissance causé par ce vice ; Confirme pour le surplus le jugement entrepris ; Déboute les époux B... de leurs autres demandes ; Déboute Monsieur G... et Madame Z... de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; Déboute chaque partie de sa demande formée au titre de l'article 700 du nouveau code procédure civile ; Dit que chaque partie supportera les dépens de l'instance d'appel dont elle a fait l'avance. LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT Mireille D...
André PARANT
