LT/HB Numéro /03 COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre ARRÊT DU 29/09/2003
Dossier : 00/01956 Nature affaire : Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité Affaire : Nicole X... épouse Y..., Jean Pierre Y... C/ Compagnie GROUPE AZUR, Entreprise DETEC BOIS, Marie Elisabeth Z...
RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS A R R Ê T prononcé par Monsieur PUJO-SAUSSET, Président, en vertu de l'article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile, assisté de Mireille PEYRON, Greffier, à l'audience publique du 29 septembre 2003 date indiquée à l'issue des débats. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 26 mai 2003, devant : Monsieur PUJO-SAUSSET, Président Madame PONS, Conseiller Monsieur TIGNOL, Conseiller assistés de Mireille PEYRON, Greffier, présent à l'appel des causes. Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant :
APPELANTS : Madame Nicole X... épouse Y... née le 06 décembre 1940 à BAYONNE (64100) Avenue des Lacs La Tirantaine 40990 ST PAUL LES DAX Monsieur Jean Pierre Y... né le 15 octobre 1939 à DAX (40100) Avenue des Lacs La Tirantaine 40990 ST PAUL LES DAX représentés par la SCP LONGIN C. ET P., avoués à la Cour assistés de Me DECLETY, avocat au barreau de BAYONNE INTIMÉES :
Compagnie GROUPE AZUR 7 Avenue Marcel Proust 28032 CHARTRES prise en la personne de ses Président et Directeurs domiciliés en ces qualités audit siège
représentée par la SCP DE GINESTET / DUALE, avoués à la Cour assistée de Me DOMERCQ, avocat au barreau de PAU Entreprise DETEC BOIS 46 Avenue Maréchal Soult Résidence Soult 64100 BAYONNE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège représentée par la SCP F.PIAULT / M.LACRAMPE-CARRAZE, avoués à la Cour assistée de Me DUGUET-MORELLE, avocat au barreau de BAYONNE Madame Marie Elisabeth Z... 39 Rue Michel Ange 75016 PARIS 16EME représentée par Me Pierre MARBOT, avoué à la Cour assistée de Me HEUTY, avocat au barreau de DAX sur appel de la décision en date du 10 MAI 2000 rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE DAX FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé daté du 29 décembre 1995, était convenue entre Madame Marie Elisabeth Z... et Monsieur Jean Pierre Y..., la vente d'un immeuble situé impasse des Arbousiers, à HOSSEGOR, appartenant à Madame Z..., appelé villa ERRAVAN ;
Cet acte prévoyait au titre des conditions particulières la clause libellée comme suit : "délivrance attestation parasitaire : si celui-ci fait apparaître la présence de termites, le vendeur s'engage à supporter les frais de traitement afférents et ceci avant la signature de l'acte authentique" ;
Une première attestation avait été établie le 8 juin 1995 par l'entreprise DETEC BOIS, une seconde l'était par la même entreprise le 2 avril 1996 ; cette dernière attestation était rédigée ainsi : "- traces de termites au niveau du sous-sol, - traces de vrillettes dans toute la maison, - attaques de capricornes dans la charpente" ;
Dès le 22 mars 1996, Monsieur Y... obtenait un permis de construire, dont le projet avait été établi par l'architecte GASSAN ;
Par acte authentique reçu le 26 avril, la vente était réalisée entre Madame Z... et les époux Y... pour un prix de 2 620 000 Francs ; Cet acte reprend, page 8 au chapitre Etat parasitaire, in extenso l'attestation établie le 2 avril 1996 par DETEC BOIS et indique que l'original est joint et demeure annexé à l'acte, l'acquéreur déclarant "être parfaitement au courant de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle" ;
Pour être complet, l'attestation annexée à l'acte précise qu'elle est valable trois mois et qu'elle a été établie suite à une expertise sans dégradation et visite dans les parties accessibles ;
Monsieur Y... faisait établir une nouvelle attestation parasitaire le 4 juin 1996, par la société CENTRE DE PROTECTION DE L'HABITAT, qui indiquait :
"SOUS/SOL (rez-de-jardin : Traces anciennes de termites sans activité dans la porte gauche, façade Est, arrière de l'immeuble),
Traces anciennes de termites et mérule (champignon) dans les plinthes de la chambre gauche côté Est,
Traces de termites en activité dans le plancher de cette même chambre,
Traces de termites dans la deuxième chambre donnant sur garage côté Sud,
Traces anciennes de termites sur la solive de rive de la réserve face Ouest côté Nord,
Traces importantes de grosses vrillettes et mérule sur les solives de la réserve face Ouest côté Nord,
Traces de vrillettes sur tout le solivage du sous-sol,
REZ-DE-CHAUSSÉE HAUT :
Traces anciennes de termites et mérule sur plinthes et planchers des deux chambres et séjour du RDC côté Sud,
R + 1 : Traces de vrillettes,
CHARPENTE : Traces de capricornes,
IMPORTANT : L'ancienneté des traces de termites et de mérule responsables des dégâts occasionnés est d'évidence supérieure à 1 an" ;
Les époux Y... saisissaient alors le Juge des Référés et obtenaient une expertise confiée à Monsieur A..., puis un complément confié au même expert par ordonnance du 1er juillet 1997 ; ce complément devait finalement échoir à Monsieur B..., qui déposait son rapport le 6 août 1998 ;
Parallèlement, Monsieur Y... confiait une mission d'expertise officieuse à Monsieur Jean-Louis C..., gérant de la SARL ATTL, qui déposait un rapport le 27 octobre 1997 ;
Par actes des 3 décembre 1998 et 10 décembre 1998, les époux Y... ont fait assigner devant le Tribunal de Grande Instance de DAX, Madame Z..., l'entreprise DETEC BOIS et l'assureur de ce dernier, le GROUPE AZUR, aux fins d'obtenir leur condamnation solidaire à leur payer :
- la somme de 71 338,51 Francs TTC correspondant aux frais de traitement anti-parasitaire de la villa ERRAVAN ;
- la somme de 152 809,70 Francs TTC au titre des frais de remplacement des bois altérés ;
- la somme de 244 184 Francs au titre du préjudice financier subi par les époux Y... consécutivement à l'impossibilité de jouissance de la
villa ERRAVAN pendant deux années ;
- la somme de 524 000 Francs à titre de réduction du prix de vente de l'immeuble ;
Par jugement rendu le 10 mai 2000, le Tribunal de Grande Instance de DAX les déboutait ;
Les époux Y... relevaient appel de cette décision par acte du 20 juin 2000, intimant Madame Z..., l'entreprise DETEC BOIS et le GROUPE AZUR ; PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Dans leurs dernières conclusions déposées le 12 mars 2002, les époux Y..., appelants, demandent à la Cour de :
Réformant en toutes ses dispositions ledit jugement et statuant à nouveau,
Vu les articles 1382 et suivants du Code Civil ;
Vu les articles 1109 et suivants du Code Civil ;
Condamner solidairement Madame Marie Elisabeth Z..., Monsieur Christian D..., l'entreprise DETEC BOIS, et la compagnie d'assurances GROUPE AZUR à payer entre les mains des époux Jean Pierre Y... :
- la somme de 10 875,48 ä (71 338,51 Francs) TTC correspondant aux frais de traitement anti-parasitaire de la villa ERRAVAN ;
- la somme de 26 329,27 ä (172 708,70 Francs) TTC au titre des frais de remplacement des bois dégradés ;
- la somme de 37 225,61 ä (244 184 Francs) au titre du préjudice financier subi par les époux Y... consécutivement à l'impossibilité de jouissance de la villa ERRAVAN pendant deux années ;
- la somme de 79 883,28 ä (524 000 Francs) à titre de réduction du prix de vente de l'immeuble ;
Ces sommes étant augmentées des intérêts de retard au taux légal à compter de l'assignation jusqu'à parfait paiement ;
Condamner solidairement Madame Marie Elisabeth Z..., Monsieur Christian D..., l'entreprise DETEC BOIS, et la compagnie d'assurances GROUPE AZUR aux entiers dépens de la procédure, y compris les frais d'expertise judiciaire de Monsieur A... et de Monsieur B... dont distraction pour les dépens d'appel au profit de la SCP LONGIN, avoué sur son affirmation de droit ;
Condamner solidairement Madame Marie Elisabeth Z..., Monsieur Christian D..., l'entreprise DETEC BOIS, et la compagnie d'assurances GROUPE AZUR à une indemnité de 7 000 ä au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
Ils soutiennent que leur consentement à l'acquisition de la villa ERRAVAN s'est fondé au regard des deux certificats relatifs à l'état sanitaire et parasitaire de l'immeuble, délivrés par l'entreprise DETEC BOIS, le 8 juin 1995 et le 2 avril 1996 ;
Ils considèrent que l'entreprise DETEC BOIS, en délivrant ces deux certificats gravement erronés et insuffisants, ainsi que l'a démontré, selon eux, l'expertise réalisée par Monsieur B..., a engagé sa responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du Code Civil ;
Par ailleurs, ils estiment que Madame Z..., qui ne pouvait ignorer l'état parasitaire réel de l'immeuble vendu, n'a cependant rien révélé à ses acquéreurs, les amenant ainsi à se tromper sur une qualité substantielle de l'immeuble, a elle aussi engagé sa responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du Code Civil ;
Dans ses dernières conclusions déposées le 13 novembre 2002, Madame Z... demande à la Cour de :
Statuant sur l'appel interjeté par les époux Y... du jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de DAX le 10 mai 2000,
- dire cet appel infondé et débouter en conséquence les époux Y... de leurs demandes, fins et conclusions ;
Accueillant l'appel incident de la concluante,
- condamner les époux Y... au paiement de la somme de 7 622,45 ä (50 000 Francs) à titre de dommages et intérêts, et 6 860,21 ä (45 000 Francs) au titre des frais irrépétibles de procédure sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
Madame Z... rappelle que le certificat du 2 avril 1996, avait été repris in extenso dans l'acte authentique ; dès lors, les acquéreurs ne peuvent se prévaloir d'un manque d'information sur l'état parasitaire, d'autant que l'acte indique "l'acquéreur déclare être parfaitement au courant de cette situation et vouloir en faire son affaire" ;
Sans vouloir entrer dans le débat technique sur le caractère erroné ou non des certificats, elle fait valoir toutefois que le premier certificat de 1995 est étranger aux débats, nonobstant son caractère certainement erroné puisque non connu de ses acquéreurs à la date du sous seing privé comme à celle de l'acte authentique ;
Elle soutient avoir été parfaitement ignorante de la situation parasitaire de l'immeuble, les arguments avancés par les époux Y..., à savoir, son origine familiale, les travaux qu'elle a fait réaliser dans l'immeuble par des artisans, sa décision de baisser le prix de vente, sont parfaitement inopérants et ne peuvent démontrer son intention dolosive ;
A titre subsidiaire, elle sollicite la garantie de l'entreprise DETEC
BOIS et de son assureur ;
Enfin, elle considère que les époux Y... se sont livrés à un véritable acharnement procédurier, attitude qui justifie sa propre demande de dommages et intérêts ;
Par voie de ses dernières conclusions déposées le 2 octobre 2001, la société DETEC BOIS demande à la Cour de :
A TITRE PRINCIPAL
- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de DAX le 10 mai 2000 en ce qu'il a purement et simplement mis hors de cause l'entreprise DETEC BOIS ;
- Débouter les époux Y... de l'ensemble de leurs demandes, fins, moyens et conclusions ;
- Condamner les époux Y... à régler à l'entreprise DETEC BOIS une somme de 25 000 Francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
- Condamner les époux Y... aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise ;
A TITRE SUBSIDIAIRE
Si, par extraordinaire, la Cour retenait une quelconque part de responsabilité à l'encontre de l'entreprise DETEC BOIS :
- Dire et juger que la limitation de garantie invoquée par la compagnie d'assurances GROUPE AZUR n'est pas opposable à l'entreprise DETEC BOIS ;
- Dire et juger que la compagnie d'assurances GROUPE AZUR, ainsi que la venderesse, Madame Z..., doivent relever et garantir indemne
l'entreprise DETEC BOIS de toutes condamnations qui pourraient être mises à sa charge ;
- Dire et juger que les sommes sollicitées par les époux Y... sont non seulement excessives mais également fantaisistes ;
- Les ramener à de justes proportions conformément aux observations développées par l'entreprise DETEC BOIS dans les présentes écritures ;
- Condamner les époux Y... à verser à l'entreprise DETEC BOIS une somme de 25 000 Francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
Elle soutient que l'attestation du 8 juin 1995 n'est pas entrée dans le champ contractuel, connue des appelants seulement à l'occasion de la communication des pièces dans la procédure de première instance, elle n'a pu jouer aucun rôle dans leur décision d'acquérir l'immeuble ;
Elle rappelle que l'attestation délivrée le 2 avril 1996 doit être comprise dans le cadre de l'arrêté préfectoral du 2 juillet 1993, et ne vise qu'à avertir acquéreur et vendeur de l'état sanitaire du bâtiment, après une visite dans les parties accessibles sans dégradation ;
Cette attestation qui signale la présence de termites, vrillettes et capricornes, permettait donc aux acquéreurs de connaître l'état de l'immeuble ;
C'est à tort, et sans le prouver, que les époux Y... tentent d'imputer à Monsieur D..., les propos rassurants tenus par l'agent immobilier ;
Au terme d'une analyse des rapports d'expertise, la société DETEC BOIS considère que le but de son intervention le 2 avril 1996 était atteint puisque c'est sur la base de son attestation qu'ont été
entreprises d'autres recherches, avec dégradations, qui ont permis de confirmer la présence de termites qui se sont avérés en activité ;
Elle critique l'intervention de Monsieur C..., du CENTRE DE PROTECTION DE L'HABITAT, dont les conclusions n'ont pas de caractère contradictoire et qui a procédé sans objectivité ni impartialité pour le compte de ses clients, les époux Y..., avec une mission d'exploration assortie d'une totale liberté de dégradation, ce qu'elle même ne pouvait réaliser ;
Enfin, à titre subsidiaire, elle appelle en garantie son assureur, la compagnie d'assurances GROUPE AZUR, et ceci sans limitation faute d'avenant à la police, tout en critiquant les prétentions des époux Y... qui dérogent au principe de la réparation à l'identique ;
La compagnie d'assurances GROUPE AZUR, par voie de ses dernières conclusions déposées le 13 novembre 2001, demande à la Cour de :
- Au principal, déclarer irrecevables et mal fondés les époux Y... tant en leur appel qu'en leurs demandes, fins et conclusions, et en conséquence, de les débouter ;
- Condamner les appelants à la somme de 40 000 Francs à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- Les condamner à la somme de 20 000 Francs au titre des frais irrépétibles ;
- Les condamner eux ou tous succombants aux entiers dépens qui seront recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile par les avoués soussignés ;
- Subsidiairement, pour le cas improbable où la responsabilité de
DETEC BOIS serait retenue, juger qu'elle ne peut être tenue que du coût du traitement retenu par l'expert B..., évalué à la somme de 29 323,89 Francs ;
- Débouter les époux Y... de toutes demandes différentes ;
- Dire dans tous les cas, que la compagnie d'assurances GROUPE AZUR ne saurait être tenue au-delà de sa garantie contractuelle de 30 000 Francs ;
La compagnie d'assurances GROUPE AZUR soutient tout d'abord que sa garantie est limitée contractuellement à 30 000 Francs, ainsi qu'elle en avait avisé la société DETEC BOIS par lettres recommandées des 9 et 30 avril 1997, conformément au Code des Assurances ;
Quant à la responsabilité de DETEC BOIS, la compagnie d'assurances GROUPE AZUR reprend globalement l'argumentation de son assurée et, à titre subsidiaire, considère que les demandes financières des appelants sont extravagantes et injustifiées ;
MOTIFS DE LA DÉCISION
Attendu qu'il convient d'emblée de relever que le premier juge a statué au visa de l'article 1641 du Code Civil relatif à la garantie des vices cachés alors qu'il était saisi sur le fondement principal de l'article 1382, responsabilité pour faute, dans le cadre d'un manquement professionnel concernant l'entreprise DETEC BOIS et d'une réticence dolosive concernant Madame Z... ;
Qu'il sera donc statué à nouveau en application de l'article 1382, lequel fonde les demandes des appelants ;
Sur la responsabilité de DETEC BOIS
Attendu tout d'abord que la responsabilité de cette entreprise ne saurait être engagée vis à vis des époux Y... à propos du certificat délivré le 8 juin 1995 ;
Qu'en effet ce document, quand bien même serait-il erroné, n'a pas été connu des appelants avant la présente procédure et ne peut en aucune façon être à l'origine du préjudice dont ils demandent réparation ;
Attendu que la seconde attestation délivrée le 2 avril 1996, préalablement à l'acte authentique, a été sollicitée pour satisfaire aux prescriptions réglementaires en vigueur à l'époque, l'arrêté préfectoral du 30 avril 1993 modifié le 30 juillet 1993, ainsi que cela est expressément indiqué dans ce document ;
Que la faute éventuelle de l'entreprise DETEC BOIS doit être comprise notamment par rapport à ces prescriptions réglementaires qui prévoient l'engagement de la responsabilité du professionnel chargé de rédiger l'attestation si la présence de termites non signalée est établie après la vente ;
Attendu que l'attestation litigieuse, ainsi qu'il a été dit plus haut, fait état de "traces de termites au niveau du sous-sol" ;
Attendu que le terme trace, dans son acception première et la plus courante, a pour signification "empreinte ou suite d'empreintes sur le sol marquant le passage d'un corps ou d'un animal" ; que cette définition, tirée du Larousse, ne comporte intrinsèquement aucune idée d'ancienneté ;
Attendu que le document incriminé, considéré par l'expert B... comme insuffisant dans sa rédaction, comportait cependant une indication essentielle qui s'est révélée exacte et qui aurait du inciter l'acquéreur de faire réaliser des mesures d'investigation plus poussées : les traces relevées dans le sous-sol correspondaient à un foyer de termites actifs, dans un point précis et limité du
sous-sol, qui pouvait être le début d'une nouvelle infestation ;
Attendu que le certificat imposé par la réglementation a pour fonction, au terme d'une inspection sans dégradation et dans les seules parties visibles, d'informer et donc d'alerter le futur acquéreur sur l'état parasitaire de l'immeuble ;
Attendu qu'en l'espèce, le certificat du 2 avril 1996, aussi sommaire soit-il, était suffisamment alarmant pour avertir un acheteur normalement diligent et avisé qui, de surcroît, habitait le département des Landes depuis suffisamment longtemps pour, sans être un professionnel, savoir que l'infestation parasitaire est un problème récurrent dans cette aire géographique ;
Qu'il n'est de surcroît pas inutile de rappeler que si l'acquéreur a été "rassuré" avant son acquisition, ceci n'a pas été le fait de l'entreprise DETEC BOIS mais, ainsi qu'il l'a dit lui-même, par l'agent immobilier MOSER, lequel lui aurait indiqué "traces anciennes de termites mais rien de vivant" ;
Attendu dans ces conditions, qu'il y a lieu de considérer que l'entreprise DETEC BOIS n'a pas failli à sa mission d'information et d'alerte ;
Qu'en conséquence, les époux seront déboutés de leurs demandes à son encontre et le jugement confirmé ;
Sur la responsabilité de Madame Z...
Attendu que les appelants, en prétendant que Madame Z... a celé les informations qu'elle tenait sur l'état parasitaire de l'immeuble, se placent sur le terrain du dol susceptible d'engager sa
responsabilité ;
Qu'il appartient dès lors de démontrer l'existence de ce dol qui ne se présume pas ;
Attendu qu'il est constant que Madame Z..., quand bien même serait-elle apparentée à une famille spécialisée dans l'industrie du bois, n'est pas elle-même une professionnelle du bois étant médecin à PARIS ;
Attendu que Madame Z... avait confié l'entretien de la villa ERRAVAN à des artisans, Messieurs E... et LABORDE, qui ne l'ont pas avisée d'une quelconque infestation, n'ayant pas eux-mêmes, peut-être à tort, relevé la présence de termites ;
Que Madame Z... a contacté les services de l'entreprise DETEC BOIS pour s'assurer de la présence ou non de termites dès le mois de juin 1995, et a reçu une réponse négative ;
Que dès lors, il n'est aucunement établi par les appelants que Madame Z... ait eu connaissance de la présence d'insectes xylophages, sauf à démontrer, ce qu'ils ne font pas, l'existence d'une collusion frauduleuse entre la vendeuse, les artisans, l'entreprise DETEC BOIS et l'agent immobilier MOSER ;
Que force est de constater que les époux Y... ne rapportent pas la preuve qui leur incombe ;
Qu'ils seront donc déboutés de leurs demandes à l'encontre de Madame Z..., la Cour confirmant en cela le jugement entrepris ;
Sur les demandes de dommages et intérêts exposées par Madame Z... et la compagnie d'Assurances GROUPE AZUR
Attendu qu'aucune de ces parties ne démontrent que la procédure intentée par les époux Y... ait été abusive et leur ait causé un préjudice distinct de ce qu'ils pourront obtenir au titre des frais
irrépétibles ;
Qu'ils seront donc déboutés de ces chefs de demande ;
Attendu que les époux Y..., qui succombent en appel, supporteront les dépens et frais irrépétibles qu'ils ont contraint leurs adversaires d'exposer ;
PAR CES MOTIFS
La COUR,
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
Substituant ses propres motifs à ceux du premier juge,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré ;
Condamne les époux Y... à payer une somme de 1 500 ä à l'entreprise DETEC BOIS et à Madame Z..., une somme de 1 000 ä à la compagnie d'Assurances GROUPE AZUR par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
Condamne les époux Y... aux entiers dépens d'appel ; autorise la SCP F.PIAULT / M.LACRAMPE-CARRAZE, la SCP DE GINESTET / DUALE et Maître MARBOT, avoués, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance, sans avoir reçu
provision.
LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT
Mireille PEYRON
Philippe PUJO-SAUSSET
