Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 3 - Chambre 1
ARRET DU 11 JUILLET 2024
(n°2024/ , 13 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/11148 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF6Z7
Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Avril 2022 -Juge aux affaires familiales de CRETEIL - RG n° 21/01954
APPELANTE
Madame [J] [I] [A] [G]
née le [Date naissance 2] 1957 à [Localité 11] (59)
[Adresse 5]
[Localité 9]
représentée et plaidant par Me Clément PIALOUX, avocat au barreau de PARIS, toque : D0760
INTIME
Monsieur [Y] [W] [M] [L]
né le [Date naissance 1] 1961 à [Localité 20] (85)
[Adresse 3]
[Localité 8]
représenté et plaidant par Me Sandrine HENRY GUILLERMARD de la Société ALTER ALLIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0998
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Patricia GRASSO, Président, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de:
Mme Patricia GRASSO, Président
Mme Isabelle PAULMIER-CAYOL, Conseiller
M. Bertrand GELOT, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Emilie POMPON
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Isabelle PAULMIER-CAYOL, Conseiller faisant fonction de Président, et par Mme Emilie POMPON, Greffier.
***
EXPOSE DU LITIGE :
Mme [G] et M. [L] se sont mariés le [Date mariage 4] 1992 à [Localité 22] (58), sous le régime de la séparation de biens suivant contrat de mariage préalable reçu par Me [S], notaire à [Localité 21] (94).
Par acte authentique établi le 3 août 2000 par Me [S], notaire, les époux ont acquis la toute propriété indivise, à concurrence de la moitié chacun , d'un bien immobilier composé d'un terrain sur lequel est édifié un pavillon d'habitation sis [Adresse 5] à [Localité 21] (94), cadastré section N n°[Cadastre 6], pour une contenance de 3a 20ca, moyennant le prix de 1 900 000,00 francs, soit 289 653,13 €.
Par ordonnance de non-conciliation du 29 janvier 2010, le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Créteil, désormais le tribunal judiciaire, a notamment attribué à l'épouse la jouissance du domicile conjugal à titre gratuit.
Par jugement du 25 novembre 2015, confirmé par la cour d'appel de Paris par arrêt du 18 avril 2018, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Créteil, a notamment :
-prononcé le divorce des époux,
-ordonné la liquidation de leurs intérêts patrimoniaux,
-invité les parties à procéder amiablement aux opérations de compte, liquidation et partage de leurs intérêts patrimoniaux, devant tout notaire de leur choix, et en cas de litige, saisir le juge aux affaires familiales par assignation en partage.
Par acte de commissaire de justice du 2 mars 2021, M. [L] a fait assigner Mme [G] aux fins de liquidation et partage.
Par jugement contradictoire du 12 avril 2022, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Créteil a notamment :
-fixé la valeur vénale du bien immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 21] (94) cadastré section N n°[Cadastre 6] à la somme de 800 000 euros,
-ordonné qu'aux requêtes, poursuites et diligences de la partie la plus diligente, en présence de l'autre ou elle dûment appelée, il soit procédé aux opérations de compte, liquidation et partage du régime matrimonial ayant existé entre les parties et de l'indivision existant entre elles, notamment du bien sis [Adresse 5] à [Localité 21] (94), cadastré section N n°[Cadastre 6], acquis par acte authentique du 3 août 2000 à concurrence de la moitié indivise chacun en pleine propriété,
-désigné pour y procéder Me [K] [H], notaire à [Localité 15],
préalablement et pour y parvenir,
-autorisé, sur les poursuites de la partie le plus diligente et en présence de l'autre partie, ou celle-ci dûment appelée, la vente par adjudication, à l'audience des criées du tribunal judiciaire de Créteil, en un seul lot, du bien immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 21] (94), cadastré section N n°[Cadastre 6], pour une contenance de 3a 20ca, sur la mise à prix de 300 000 euros, avec faculté de diminuer la mise à prix du quart, puis de la moitié à défaut d'enchères,
-dit que Mme [G] est redevable envers l'indivision d'une créance au titre de l'indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 2 400 euros à compter du 21 novembre 2019 et jusqu'au partage ou jusqu'à complète libération des lieux,
-dit que M. [L] dispose d'une créance sur l'indivision d'un montant de 47 010,53 euros au titre du remboursement des échéances des emprunts d'acquisition du bien immobilier indivis après l'ordonnance de non-conciliation,
-dit que M. [L] dispose d'une créance sur l'indivision d'un montant de 229 222 euros au titre du financement de l'apport personnel versé pour l'acquisition du bien immobilier indivis,
-débouté M. [L] de sa demande de créance au titre du remboursement d'un prêt contracté pour le changement de la chaudière,
-débouté Mme [G] de sa demande de créance au titre des travaux réalisés dans le bien immobilier,
-dit que la somme de 26 500 euros devait être réintégrée à l'actif indivis,
-rejeté le surplus des demandes plus amples ou contraires formées en demande ou en défense,
-dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage, et supportés par les copartageants dans la proportion de leurs parts dans l'indivision,
-dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [J] [G] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 9 juin 2022.
M. [Y] [L] a constitué avocat le 7 juillet 2022.
L'appelante a remis ses premières conclusions au greffe le 8 septembre 2022.
L'intimé a quant à lui remis ses premières conclusions au greffe le 8 décembre 2022.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 12 juin 2023, Mme [J] [G], appelante, demande à la cour de :
-infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Créteil en date du 12 avril 2021 en ce qu'il a :
*ordonné la vente par adjudication en un seul lot, du bien immobilier sis [Adresse 5] [Localité 21] (94), cadastré section N n° [Cadastre 6] pour une contenance de 3 a 3 ca évalué à la somme de 800 000 euros et sur la mise à prix de 300 000 euros avec faculté de baisse et pour y procéder désigné Me [K] [H], notaire à [Localité 14],
*désigné la SCP [13], huissiers de justice à [Localité 17], pour décrire le bien sis [Adresse 5] à [Localité 21] (94), cadastré section N°n°[Cadastre 6] ainsi que les conditions d'occupation et faire procéder à la visite de celui-ci,
*dit que Mme [G] était redevable envers l'indivision d'une créance au titre de l'indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 2 400 euros à compter du 21 novembre 2019 et jusqu'au partage ou jusqu'à complète libération des lieux,
*dit que M. [L] dispose d'une créance sur l'indivision d'un montant de 47 010,53 euros au titre du remboursement des échéances des emprunts d'acquisition du bien immobilier indivis après l'ordonnance de non-conciliation,
*dit que M. [L] dispose d'une créance sur l'indivision d'un montant de 229 222 euros au titre du financement de l'apport personnel versé pour l'acquisition du bien immobilier indivis,
*dit que la somme de 26 500 euros devait être réintégrée à l'actif indivis,
*débouté Mme [G] de sa demande de délai pour parvenir à la vente amiable du bien avant la mise en 'uvre de la procédure de licitation,
*débouté Mme [G] de sa demande de créance au titre des travaux réalisés dans le bien immobilier,
statuant à nouveau,
-dire que le divorce a pris effet dans les rapports entre époux à la date de l'ordonnance de non-conciliation, soit à la date du 29 janvier 2010,
-débouter M. [Y] [L] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
plus précisément,
-débouter M. [Y] [L] de sa demande de désignation de Me [V] et désigner tel notaire qu'il plaira à la Cour pour procéder aux opérations de comptes liquidation et partage de l'indivision,
-accorder à Mme [J] [G] un délai de 2 ans pour procéder à la vente amiable du bien situé [Adresse 5] à [Localité 21] (94) et surseoir en conséquence à la procédure de licitation,
-débouter M. [L] de sa demande de fixation d'une indemnité d'occupation et subsidiairement fixer le montant d'indemnité de l'occupation due à compter du 21 novembre 2019 à la somme mensuelle de 870 euros,
-débouter M. [Y] [L] de sa demande de 668 978 euros au titre de la créance qu'il revendique à l'encontre de l'indivision pour un prétendu apport personnel dans l'acquisition du bien situé [Adresse 5] à [Localité 21] (94),
-dire et juger que la créance de M. [Y] [L] à l'encontre de l'indivision au titre de la prise en charge des mensualités des 4 emprunts immobiliers s'élève à la somme de 47 010,53 euros,
-débouter M. [Y] [L] de sa demande de réintégration de la somme de 26 500 euros à l'actif indivis,
-fixer la créance de Mme [J] [G] à l'encontre de l'indivision au titre des travaux qu'elle a réalisés sur le bien situé [Adresse 5] à [Localité 21] (94) à la somme de 4 756,83 euros,
-condamner M. [Y] [L] à payer à Mme [J] [G] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 17 mai 2024, M. [Y] [L], intimé, demande à la cour de :
-infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
*dit que Mme [G] est redevable envers l'indivision d'une créance au titre de l'indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 2 400 euros à compter du 21 novembre 2019 et jusqu'au partage ou jusqu'à complète libération des lieux,
*rejeté la demande de M. [Y] [L] de revalorisation de sa créance à l'encontre de l'indivision au titre de son apport dans le cadre du financement de l'ancien domicile conjugal situé [Adresse 5] à [Localité 21] (94), en application des dispositions combinées des articles 1543 et 1469 alinéa 3 du code civil,
*rejeté la demande de M. [Y] [L] de revalorisation de sa créance à l'encontre de l'indivision au titre du règlement des échéances des prêts immobiliers postérieurement à l'ordonnance de non-conciliation,
*débouté M. [L] de sa demande de créance au titre du remboursement d'un prêt contracté pour le changement de la chaudière,
*dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
statuant à nouveau,
au vu de l'évolution de la situation,
-fixer à la somme de 780 000 euros la valeur du bien indivis correspondant au prix de vente effectif,
-déclarer sans objet l'autorisation de vente par adjudication du bien immobilier,
-débouter Mme [G] de sa demande de sursis à statuer aux opérations de vente et partage sur 24 mois celle-ci étant également sans objet,
sur les créances entre époux et envers l'indivision,
-dire que Mme [G] est redevable envers l'indivision d'une créance au titre de l'indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 2 660 euros à compter du 21 novembre 2019 au 10 octobre 2023, date de la vente du bien indivis,
-confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que M. [Y] [L] dispose d'une créance sur l'indivision d'un montant de 229 222 euros au titre du financement de l'apport personnel versé pour l'acquisition du bien indivis,
-dire que cette créance doit être revalorisée en fonction du profit subsistant, le coût d'acquisition du bien étant déterminé à hauteur de 323 082 euros et la valeur vénale du bien fixée à 780 000 euros correspondant au prix de vente effectif,
-confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que M. [Y] [L] dispose d'une créance sur l'indivision d'un montant de 47 010,53 euros au titre du remboursement des échéances d'emprunt d'acquisition du bien immobilier indivis après l'ordonnance de non-conciliation,
-dire que cette créance devra être revalorisée au profit subsistant à hauteur du capital remboursé de 35 587,69 euros et prise en compte à hauteur de la dépense faite pour le surplus, soit 11 422,84 euros,
-dire M. [Y] [L] dispose envers Mme [G] d'une créance de 979,56 euros correspondant à la moitié des échéances de l'emprunt commun souscrit auprès de [23] et intégralement remboursé par lui après l'ordonnance de non-conciliation,
-débouter Mme [G] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires en appel,
-condamner Mme [J] [G] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de 1ère instance et de 5 000 euros en appel en application de l'article 700 du code de procédure civile,
-confirmer pour le surplus les dispositions non contraires du jugement entrepris en ce qu'il a :
*ordonné qu'il soit procédé aux opérations de comptes liquidation et partage du régime matrimonial ayant existé entre les parties et de l'indivision entre elles,
*désigné pour y procéder Me [K] [H] notaire à [Localité 15],
*débouté Mme [G] de sa demande de créance au titre des travaux réalisés dans le bien immobilier,
*dit que la somme de 26 500 euros doit être réintégrée dans l'actif indivis,
*ordonné l'emploi des dépens en frais privilégiés de partage et dit qu'ils seront supportés par les copartageants en proportion de leurs parts dans l'indivision.
Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à leurs écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 juin 2024.
L'affaire a été appelée à l'audience du 12 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Le bien sis [Adresse 5] à [Localité 21] (94) a été vendu pour le prix 780 000 euros le 10 octobre 2023 et la demande de Mme [G] tendant à se voir accorder un délai de 2 ans pour procéder à la vente amiable du bien situé [Adresse 5] à [Localité 21] (94) et surseoir en conséquence à la procédure de licitation, est devenue sans objet.
Sur la désignation du notaire
Madame [G] demande à la cour de débouter M. [Y] [L] de sa demande de désignation de Me [V] et désigner tel notaire qu'il plaira à la cour pour procéder aux opérations de comptes liquidation et partage de l'indivision.
La cour n'est pas saisie de cette demande puisque ni l'appelante ni l'intimé ne demande l'infirmation du jugement en ce qu' il a a ordonné qu'aux requêtes, poursuites et diligences de la partie la plus diligente, en présence de l'autre ou elle dûment appelée, il soit procédé aux opérations de compte, liquidation et partage du régime matrimonial ayant existé entre les parties et de l'indivision existant entre elles, et désigné pour y procéder Me [K] [H], notaire à [Localité 15].
Sur la créance de l'indivision au titre de l'indemnité d'occupation due par Madame [G]
Le juge aux affaires familiales, ayant estimé que la valeur locative devait être fixée à 20€/m², soit 3.000 euros par mois, a dit que Mme [G] est redevable envers l'indivision d'une indemnité d'occupation, pour le bien sis [Adresse 5] à [Localité 21] (94), d'un montant mensuel de 2 400 euros à compter du 21 novembre 2019 et jusqu'au partage ou jusqu'à complète libération des lieux.
L'appelante demande à la cour que par infirmation du jugement, M. [L] soit débouté de cette demande et, subsidiairement, de fixer le montant d'indemnité de l'occupation due à compter du 21 novembre 2019 à la somme mensuelle de 870 euros.
Elle fait valoir que la valeur locative de 3 750 euros proposée par Monsieur [L] est totalement irréaliste, et ne tient absolument pas compte de l'état du bien, étant observé qu'elle portait sur une superficie erronée du bien qui est en réalité de 125 m2 sur une parcelle de 320 m2 ; que le bien n'étant pas louable en l'état, il n'y a pas lieu à fixation d'une indemnité d'occupation qui n'est que le substitut du revenu qu'aurait pu produire le bien litigieux s'il avait été donné en location; que subsidiairement, si par extraordinaire la cour entendait fixer une telle indemnité, elle ne pourrait en aucun cas retenir une valeur locative de 3 000 euros avant abattement et encore moins 3 750 euros ; que l'agence [18] a estimé que si les travaux étaient effectués, le bien aurait une valeur locative comprise entre 2 800 et 3 000 euros, soit une valeur moyenne de 2 900 euros par mois ; que la valeur locative figurant sur les taxes d'habitation est d'environ 11 500 euros annuels ; qu'elle produit des attestations de valeur locative plus récentes fixant une valeur locative moyenne de 2 300 euros, mais que compte tenu de l'état de vétusté du bien, la cour devra appliquer un abattement minimum de 50% augmenté d'un abattement de 20% pour tenir compte de la précarité de l'occupation et d'autant plus justifié qu'elle a vécu seule avec les trois enfants lorsque M. [L] a quitté le domicile conjugal en 2010, [Z] ayant quitté les lieux en octobre 2013 et [O] en mai 2018, soit au total un abattement de 70%, de sorte que l'indemnité d'occupation ne pourrait tout au plus être fixée qu'à la somme de 2 300 x 70% = 1 610 euros par mois (sic), en réalité 690 euros pour le même calcul , tout en demandant qu'elle soit fixée à 870 euros.
L'intimé demande que, par infirmation du jugement, cette indemnité d'occupation soit fixée à la somme mensuelle de 2 660 euros à compter du 21 novembre 2019 au 10 octobre 2023, date de la vente du bien indivis.
Il soutient que le fait que [X], enfant majeur de 28 ans, vit toujours avec sa mère est sans incidence sur le montant de l'indemnité d'occupation ; que la valeur locative moyenne des biens immobiliers situés à [Localité 21] est de 21 euros par m² en fourchette basse et de 24 euros m² en fourchette haute en mai 2019 ; que compte-tenu de la progression des prix sur le marché locatif en Île de France depuis 4 ans, la valeur locative a progressé jusqu'à 25 €/m² ; que compte tenu de sa surface, la valeur locative de l'ancien domicile conjugal s'élèverait donc à la somme de 3.750 euros (150 m² 25 €/m² ) par mois ; qu'il convient donc de fixer la valeur locative de l'ancien domicile conjugal à la somme de 3.325 euros par mois et de faire application de l'abattement classique de 20% pour précarité, soit un montant mensuel au profit de l'indivision de 2.660 €.
Il résulte de l'article 815-9 du code civil que l'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité.
L'indemnité d' occupation, qui a pour objet de réparer le préjudice causé à l'indivision par la jouissance privative d'un coïndivisaire, est due à l'indivision jusqu'au partage et doit entrer dans la masse active partageable. La jouissance privative des lieux par un coïndivisaire ne se compare pas à celle d'un locataire en vertu d'un bail soumis à une réglementation et des contraintes spécifiques, de sorte que le fait que le bien ne serait pas louable en l'état est sans incidence.
Néanmoins, l'état du bien influe sur sa valeur locative et le coindivisaire débiteur de l'indemnité d'occupation doit bénéficier d'un abattement pour compenser la précarité de son occupation non protégée, précisément, par un bail.
En l'espèce, il s'agit d'un pavillon d'habitation élevé sur sous-sol total avec garage, composé d'un rez-de-chaussée divisé en salon, salle à manger, bureau, salle de bains, cuisine et water-closets et d'un étage composé de 4 chambres et d'une salle d'eau avec WC ; il bénéficie d'un jardin de 320 m2.
Il avait été indiqué en première instance que la surface habitable de ce bien situé dans un quartier résidentiel et recherché était d'environ 150 m².
Le bien ayant été évalué à 800 000 euros, Mme [G] avait fourni une évaluation à hauteur moyenne de 2 900 euros mensuels et M. [L] une évaluation entre 18 et 25 euros par m².
Le premier juge, sur une superficie de 150 m², a retenu une valeur mensuelle de 3 750 euros mensuels en prenant la fourchette haute de 25 euros par m², puis au vu des éléments produits a fixé la valeur locative à 3 000 euros mensuels.
Le certificat de superficie privative réalisé le 12 septembre 2022 indique une surface Loi Carrez de 131,82 m² correspondant aux pièces principales majorées de 71,60 m² de surfaces annexes situées au sous-sol (buanderie, garage, pièces annexes etc').
Madame [G] se réfère à tort à la valeur locative inscrite sur son avis de taxe d'habitation 2020 de 12.008 €/an, qui est une valeur locative brute, objet d'un calcul fiscal faisant référence à la valeur cadastrale, calculée sur plusieurs dizaines d'années, qui ne se compare pas aux loyers en vigueur sur le marché locatif libre.
Elle occupe privativement le bien depuis 2010, et le notaire a relevé qu'elle avait effectué des travaux d'entretien et notamment des travaux d'électricité, de plomberie, de chauffage, de peinture, changement de robinetterie, mise aux normes, évalués à la somme de 8 000 euros de 2008 à 2013. D'autres travaux étaient nécessaires qu'elle n'a pu faire réaliser.
L'agence [18] a estimé que si les travaux étaient effectués, le bien aurait une valeur locative comprise entre 2 800 et 3 000 euros.
Cette valeur est donc celle de 3 000 euros retenue par le jugement qui avait tenu compte de l'état du bien puisque la moyenne des estimations produites initialement par les parties en première instance était de (3.750 + 2.900) /2 = 3.325 euros.
Néanmoins, la valeur locative du bien pendant l' occupation de Madame [G] était moindre, puisque les travaux n'étaient pas faits.
Madame [G] indique qu'elle est restée seule avec les trois enfants lorsque M. [L] a quitté le domicile conjugal en 2010, [Z] ayant quitté les lieux en octobre 2013 et [O] en mai 2018, mais l'ordonnance de non-conciliation lui attribuant la jouissance gratuite du domicile conjugal était une modalité d'exécution du devoir de secours et de la contribution aux frais d'entretien et d'éducation des enfants de M. [L] et cette occupation gratuite s'est poursuivie jusqu'au 21 novembre 2019, date à laquelle le jugement de divorce est devenu définitif. Le fait qu'elle héberge encore l'enfant majeur [X] est sans incidence sur sa dette.
Au vu des élément produits, il incombe, par infirmation du jugement, d'évaluer la valeur locative à 2 500 euros par mois, qui tient compte de l'état du bien, et d'y appliquer un abattement de précarité de 20% qui conduit à fixer l'indemnité d'occupation à 2 250 euros par mois.
Sur les créances de Mme [G]
Déboutée par le juge aux affaires familiales de sa demande de créance au titre des travaux réalisés dans le bien immobilier, pour un montant de 2.864,83 euros, Mme [G] demande à la cour, par infirmation du jugement, de fixer sa créance à l'encontre de l'indivision au titre des travaux qu'elle a réalisés sur le bien indivis à la somme de 4 756,83 euros.
Reprochant au notaire d'avoir considéré qu'il s'agissait de travaux d'entretien, elle se prévaut de travaux qu'elle qualifie de « gros » :
- travaux de plomberie suivant facture du 4 janvier 2012 d'un montant de 1 046,03 euros (fourniture de 10 robinets et 2 purgeurs)
- travaux d'isolation électrique suivant facture du 26 janvier 2011 d'un montant de 413 euros
- remplacement du portillon suivant facture du 23 juillet 2021 d'un montant de 1 405,80 euros
soit au total 2.864,83 euros correspondant à la créance que Madame [G] détient à l'encontre de l'indivision.
Devant la cour, elle ajoute à sa demande initiale les réparations qu'elles a entreprises pour le remplacement du portail sur rue le 15 janvier 2022, soit postérieurement à l'audience de 1ère instance, à hauteur de 1 892 euros.
M. [L] répond qu'il s'agit de travaux d'entretien courant et que s'agissant du remplacement du portail postérieurement au jugement querellé portant le total des demandes de l'appelante à la somme de 4.756,83 euros, il ne s'agit en réalité encore une fois que de petits travaux d'entretien de remplacement de paumelles, changement de serrure et peinture antirouille.
Aux termes de l'article 815-13 du code civil, lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés.
Mme [G] verse aux débats :
-la facture du 26/01/2011 Sté En Phase pour 413,00 € TTC qui démontre qu'il s'agit d'un simple dépannage pour réparer un court-circuit dans une chambre au 1er étage,
-la facture du 04/01/2012 Sté [10] pour 1.046,03 €, correspondant au remplacement de robinets entartrés susceptibles de créer des fuites,
-la facture du 23/07/2021 Sté [19] pour 1.405,80 € correspondant à la réparation à l'identique d'un panneau du portillon en fer sur rue et du remplacement de la serrure hors service avec traitement antirouille,
-la facture SARL [19] du 15 janvier 2022 correspondant au remplacement de paumelles, changement de serrure et peinture antirouille du portail sur rue pour 1 892 euros.
L'ensemble de ces prestations correspondent par leur nature et leur faible montant à des travaux d'entretien courant liés à la charge de l'occupant d'un logement.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [G] au titre de sa première demande et elle sera pareillement déboutée de sa demande nouvelle.
Sur les créances de M. [L]
le remboursement du prêt
Le juge aux affaires familiales ayant dit, sur le fondement de l'article 815-13 du code civil, que M. [L] dispose d'une créance sur l'indivision d'un montant de 47 010,53 euros au titre du remboursement des échéances des emprunts d'acquisition du bien immobilier indivis après l'ordonnance de non-conciliation, le montant de cette créance n'est pas contesté par les parties.
Cependant M. [L] demande à la cour de dire que cette créance devra être revalorisée au profit subsistant à hauteur du capital remboursé de 35 587,69 euros et prise en compte à hauteur de la dépense faite pour le surplus, soit 11 422,84 euros.
Il fait valoir que le premier juge a considéré à tort que « s'agissant d'une impense nécessaire à la conservation du bien, pour le calcul de l'indemnisation, il doit être tenu compte, lors du partage de l'indivision des seuls débours, sans qu'il y ait lieu de rechercher la plus-value résultant de ces débours » et que la part de cette créance qui correspond au capital remboursé devra être revalorisée.
Mme [G] s'oppose à la demande en faisant valoir que compte tenu du faible montant remboursé par M. [L], sa créance contre l'indivision du chef du remboursement de l'emprunt correspond au montant de la seule dépense faite.
Le remboursement par un seul des époux séparé de biens, après l'ordonnance de non conciliation qui met fin à la contribution aux charges du mariage et qui ne constitue pas une exécution en nature du devoir de secours qui perdure lui jusqu'à ce que le prononcé du divorce soit définitif, d'un prêt souscrit avec son conjoint en vue de financer le logement de la famille acquis en indivision génère un flux financier entre un indivisaire et l'indivision lui ouvrant droit à une indemnité à l'encontre de l'indivision.
Le montant de la créance de Monsieur [L] telle que fixé par le premier juge à 47 010,53 euros n'est pas contesté.
S'agissant du remboursement de l'emprunt ayant servi à acquérir le bien, la dépense faite tend à la conservation juridique du bien.
Sous couvert du pouvoir d'équité offert au juge, la créance susceptible d'être due à l'indivisaire qui a financé la dépense au-delà de sa quote-part indivise est égale à la plus forte des deux sommes que représentent respectivement la dépense qu'il a faite et le profit subsistant ».
Selon l'article 815-13 du code civil, le juge doit fixer la créance selon l'équité eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation, c'est-à-dire en l'espèce au seul montant de la seule dépense faite.
En l'espèce, le profit subsistant devrait être fixé en déduisant de la valeur actuelle du bien, la valeur qu'il aurait eue si l'emprunt n'avait pas été remboursé au cours de l'indivision post communautaire.
Or M. [L] a remboursé pour les quatre prêts entre le 28 janvier 2010 (date de l'ordonnance de non-conciliation) et le mois de juillet 2013 (date du remboursement anticipé) la somme de 21.608,72 euros en capital, puis celle de 13.978,97 euros de manière anticipée, soit un total de = 35.587,69 euros.
Eu égard à ce faible montant par rapport à la valeur du bien, qui n'a pu générer de plus value, la créance de l'époux [B] contre l'indivision du chef du remboursement de l'emprunt doit, en équité, correspondre au montant de la seule dépense faite.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de revalorisation.
l'apport personnel
Le juge aux affaires familiales ayant dit que M. [L] dispose d'une créance sur l'indivision d'un montant de 229 222 euros au titre du financement de l'apport personnel versé pour l'acquisition du bien immobilier indivis, Mme [G] conclut à l'infirmation du jugement sur ce point, faisant valoir que le premier juge a retenu à tort que M. [L] avait financé l'apport personnel pour l'acquisition du bien immobilier indivis à partir d'un compte ouvert à son seul nom au [16], alors que le compte ouvert auprès du [16] n° [XXXXXXXXXX07] est un compte joint et non un compte personnel de Monsieur [L] ; qu'elle a elle-même contribué à alimenter ce compte joint à l'aide des revenus fonciers qu'elle percevait des biens dont elle était propriétaire ; que dans le compte rendu du notaire, il est indiqué, tant pour le virement de la somme séquestre de 190 000 francs versée lors du compromis de vente que pour l'apport de 137 000 francs, que ces sommes proviennent du compte [16] [L] n° [XXXXXXXXXX07] ; que la mention effectuée par Maître [V] en page 5 de son rapport suivant laquelle Mme [G] reconnaîtrait l'apport personnel de M. [L] est erronée et en contradiction avec le dire que le conseil de Madame [G] de l'époque a adressé au notaire le 8 juillet 2014 ; que M. [L] qui prétend avoir financé en partie l'acquisition indivise par un apport personnel doit, pour être indemnisé, se soumettre à la double exigence probatoire de l'origine de ses deniers et surtout du droit à restitution que ce transfert de valeur implique.
M. [L] demande à la cour de dire que cette créance doit être revalorisée en fonction du profit subsistant, le coût d'acquisition du bien étant déterminé à hauteur de 323 082 euros et la valeur vénale du bien fixée à 780 000 euros correspondant au prix de vente effectif.
Il fait valoir que cet apport personnel a été reconnu par l'appelante devant le notaire ce qui constitue un aveu extra judiciaire au sens de l'article 1356, alinéa 1er du code civil ; que Mme [G] n'était pas à l'époque financièrement en mesure de contribuer au paiement de l'apport initial ; que pendant le mariage, les époux utilisaient les comptes ouverts au nom de la [12] pour gérer les dépenses communes du mariage, et que les comptes ouverts au [16], son employeur, étaient gérés et utilisés exclusivement par lui-même.
Il souligne que le juge aux affaires familiales a omis de statuer sur sa demande de revalorisation alors que s'agissant d'une dépense d'acquisition, cette créance doit être revalorisée au profit subsistant en application de l'article 1543 du code civil.
Les dépenses d'acquisition d'un immeuble indivis financées par un apport personnel d'un époux séparé de biens relèvent l'article 1543 du code civil aux termes duquel les règles de l'article 1479 sont applicables aux créances que l'un des époux peut avoir à exercer contre l'autre, ce dernier texte énonçant :
« Les créances personnelles que les époux ont à exercer l'un contre l'autre ne donnent pas lieu à prélèvement et ne portent intérêt que du jour de la sommation.
Sauf convention contraire des parties, elles sont évaluées selon les règles de l'article 1469, troisième alinéa, dans les cas prévus par celui-ci ; les intérêts courent alors du jour de la liquidation ».
Le coût total de l'acquisition a été de :
Prix d'achat : 1.900.000 ,00 francs, soit 289.653,13 €
+ Frais d'acquisition : 119.022,22 francs, soit 18.144,79 €
+ Frais d'agence : 100.000,00 francs, soit 15.244,90 €
Total : 2.119.022,02 francs, soit 323.042,82 €
Le tableau de synthèse intitulé « Modalités de financement » indique que le bien a été financé de la manière suivante :
- souscription de quatre emprunts immobiliers auprès du [16] pour un montant total de de 689 603,23 euros soit 105.237,92 euros
-apports personnels en numéraires d'un montant total de 1.503.600 francs ou 229.222, 34 euros,
se décomposant comme suit :
o versement de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 190.000 francs (soit 28.965,31 euros)
o versement de 43.600,00 frs soit 6.646,78 euros à titre de consignation sur les frais de vente
o apport complémentaire en numéraire de 1.137.000,00 frs (soit 173.334,53 €)
o apport complémentaire en numéraire de 33.000,00 frs (soit 5.030,82 €), partie du prix de vente.
Le compte du notaire indique que le virement de la somme de 190 000 francs correspondant à l'indemnité d'immobilisation et l'apport de 1 137 000 francs, proviennent du compte [16] [L] n° [XXXXXXXXXX07].
Mme [G] produit un relevé de ce compte n°92.6523.00.01.0 de décembre 1996 au nom de M. [Y] [L] ou Mlle [J] [G] et un relevé du même compte daté de décembre 2001.
Il s'agissait donc bien d'un compte joint.
Il incombe donc à M. [L] d'établir que les fonds tirés de ce compte joint ayant servi à payer l'apport initial lui appartenaient personnellement comme provenant, ainsi qu'il le soutient, de la vente d'un bien immobilier qui lui appartenait à titre personnel ainsi qu'au moyen d'un plan épargne entreprise et d'un plan épargne logement, et il ne peut, pour ce faire, soutenir que seule Mme [G] détiendrait les relevés de compte.
Certes, le fait que le notaire a indiqué dans son rapport que l'apport personnel effectué au titre du financement de l'ancien domicile conjugal « a été réalisé entièrement par lui [Monsieur [L]], ce que Madame reconnaît, au moyen de la vente d'un bien immobilier en 1996 acquis avant son mariage ainsi que d'un plan épargne entreprise et d'un plan épargne logement.
De plus, Monsieur déclare (et Madame le reconnaît) qu'il a remboursé seul les prêts immobiliers » ne saurait suffire à constituer un aveu extrajudiciaire qui suppose de la part de son auteur une manifestation non équivoque de sa volonté de reconnaître pour vrai un fait de nature à produire contre lui des conséquences juridiques, cette mention étant rédigée sous la seule plume du notaire comme retraçant une indication purement verbale de Mme [G].
Cependant, la reconnaissance par Mme [G] de la créance de son ex-époux est corroborée par :
- le dire adressé à Me [P] , notaire, par le conseil de l'époque de Mme [G], en date du 10 décembre 2013 où il est indiqué : « ce bien a été acquis en partie au moyen d'un apport en numéraire de M. [L] et d'un prêt ».
-les conclusions signifiées dans l'intérêt de Mme [G] le 30 mars 2017 dans le cadre de la procédure d'appel du jugement de divorce où elle reconnaît dans le cadre de développements sur l'épargne salariale de l'époux que : « Pour l'achat du bien commun en 2000, M. [L] a opéré un retrait de la somme de 129.056 € (sur le PEE). En 2013, après de nombreux retraits effectués lors des précédentes années, il pouvait encore disposer de 84.196,36 € ».
De plus, bien que joint, ce compte n°92.6523.00.01.0 était ouvert dans les livres de la banque employeur de M. [L] et Madame [G] n'a pu, comme elle le soutient, l'avoir alimenté à l'aide des revenus fonciers qu'elle percevait des biens dont elle était propriétaire puisqu'elle n'a hérité desdits biens que postérieurement à l'acquisition du pavillon indivis.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a dit que M. [L] dispose d'une créance sur l'indivision d'un montant de 229 222 euros au titre du financement de l'apport personnel versé pour l'acquisition du bien immobilier indivis.
Monsieur [Y] [L] demande à la cour de dire que sa créance à l'encontre de l'indivision au titre de son apport personnel pour l'acquisition du bien indivis doit être revalorisée en fonction du profit subsistant, le coût d'acquisition du bien étant déterminé à hauteur de 323.082 € et la valeur vénale du bien à 780.000 euros correspondant au prix de vente effectif.
L'apport de fonds propres ou personnels pour financer l'achat d'un bien immobilier constitue une dépense d'acquisition et cette créance doit être revalorisée au profit subsistant.
La créance se calcule donc en fonction de la plus-value du bien immobilier par comparaison avec le coût d'acquisition (prix + frais).
En l'espèce, le coût d'acquisition en août 2000 est de 323.082,42 €.
La créance de M. [L] envers l'indivision se calcule donc selon la formule suivante :
Montant de la créance x (Valeur du bien / coût d'acquisition), soit, compte-tenu de la vente intervenue, 229.222 € x (780.000 / 323.082) = 553.398,70 euros.
Il y a donc lieu, ajoutant au jugement, de dire que la créance de M. [L] à l'encontre de l'indivision au titre de son apport personnel pour l'acquisition du bien indivis doit être revalorisée à hauteur de 553.398,70 euros.
l'emprunt chaudière Solendi
M. [Y] [L] soutient qu'il dispose envers Mme [G] d'une créance de 979,56 euros correspondant à la moitié des échéances de l'emprunt commun souscrit auprès de [23] et intégralement remboursé par lui après l'ordonnance de non-conciliation.
Mme [G] répond que l'intimé ne démontre pas que le prêt [23] auquel il fait référence a été contracté pour le changement de la chaudière de sorte que ce prêt ne pourra pas être pris en compte.
Les ex-époux ont souscrit conjointement auprès de [23] un emprunt d'un capital initial de 5.900,00 euros sur 120 mois, la 1ère échéance débutant le 5/02/2003 et se terminant le 5/01/2013 pour des échéances mensuelles de 54,42 €.
Le premier juge a rejeté la demande au motif qu'il n'était pas justifié que le prêt avait été souscrit pour financer le changement de la chaudière ni que M. [L] s'était acquitté seul des remboursements après l'ordonnance de non-conciliation .
Seul le tableau d'amortissement du prêt est produit de sorte que pas plus devant la cour que devant le premier juge, M. [L] ne justifie du bien fondé de la créance qu'il invoque.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande.
Sur l'actif indivis
Mme [G] demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a dit que la somme de 26 500 euros devait être réintégrée à l'actif indivis.
Elle soutient que si elle a prélevé sur le compte joint la somme de 26 500 euros le 6 mars 2009, elle l'a utilisée pour faire face aux dépenses de la vie courante, M. [L] étant totalement défaillant dans le paiement des charges familiales et elle-même se retrouvant seule à élever les enfants et à devoir faire face à leurs besoins ; que cette somme a été utilisée pendant le mariage ; que le notaire a expressément indiqué dans son rapport en page 9, qu'elle avait elle-même versé sur le compte indivis entre 1997 et 2005 la somme totale de 91 976,75 euros, somme qui de la même façon a été utilisée pour les dépenses de la vie courante.
M. [L] demande la confirmation du jugement sur ce point en faisant valoir que le compte joint venait d'être alimenté, deux semaines auparavant, par des fonds provenant de la clôture d'un compte plan épargne logement ouvert à son nom ; que ce prélèvement de fonds a eu lieu quelques mois avant le prononcé de l'ordonnance de non-conciliation rendue le 29 janvier 2010 et alors que la procédure de divorce venait d'être annoncée et que la requête en divorce sera déposée le 2 avril 2009 ; que l'appelante ne justifie pas de l'affectation des sommes en question aux frais de la vie courante de la famille et encore moins de l'absence de contribution aux charges du mariage de son époux à la même époque.
Mme [G], qui ne conteste pas avoir prélevé sur le compte joint la somme assez conséquente de 26 500 euros le 6 mars 2009, ne justifie aucunement de l'emploi de ces fonds pour les besoins de la vie courante de la famille.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.
L'équité ne justifie pas qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de l'une ou de l'autre des parties.
Eu égard à la nature du litige, il convient d'ordonner l'emploi des dépens en frais généraux de partage et de dire qu'ils seront supportés par les copartageants dans la proportion de leurs parts dans l'indivision.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Statuant publiquement par décision contradictoire et en dernier ressort,
Infirme le jugement en ce qu'il a dit que Mme [G] est redevable envers l'indivision d'une indemnité d'occupation, pour le bien sis [Adresse 5] à [Localité 21] (94), d'un montant mensuel de 2 400 euros à compter du 21 novembre 2019 et jusqu'au partage ou jusqu'à complète libération des lieux ;
Y substituant,
Dit que Mme [G] est redevable envers l'indivision d'une indemnité d'occupation, pour le bien sis [Adresse 5] à [Localité 21] (94), d'un montant mensuel de 2 250 euros à compter du 21 novembre 2019 et jusqu'au partage ou jusqu'à complète libération des lieux ;
Confirme le jugement des autres chefs dévolus à la cour ;
Y ajoutant,
Dit que la créance de M. [L] à l'encontre de l'indivision au titre de son apport personnel pour l'acquisition du bien indivis doit être revalorisée en fonction du profit subsistant, le coût d'acquisition du bien étant déterminé à hauteur de 323.082 € et la valeur vénale du bien à 780.000 euros correspondant au prix de vente effectif ;
Déboute Mme [G] de sa demande supplémentaire au titre des travaux effectués sur le bien ;
Dit n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Ordonne l'emploi des dépens en frais généraux de partage et dit qu'ils seront supportés par les copartageants dans la proportion de leurs parts dans l'indivision.
Le Greffier, Le Président,
