Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 3 - Chambre 1
ARRET DU 03 JUILLET 2024
(n° 2024/ , 16 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/11080 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF6UP
Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Février 2022 - T ribunal Judiciaire de [Localité 24] - RG n° 19/000014
APPELANTS
Madame [P] [K] [V] [Z] divorcée [H]
née le [Date naissance 8] 1956 à [Localité 26]
[Adresse 10]
[Localité 13]
Monsieur [Y] [M] [H]
né le [Date naissance 2] 1977 à [Localité 15]
[Adresse 11]
[Localité 14]
représentés par Me Nathalie DUQUESNE de la SCP DAGNEAU-BACHIMONT & DUQUESNE, avocat au barreau de MELUN
INTIMEE
Madame [B] [E]
née le [Date naissance 1] 1980 à [Localité 32]
[Adresse 12]
[Localité 13]
représentée par Me Roda FERARU, avocat au barreau de PARIS, toque : E1850
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Isabelle PAULMIER-CAYOL, Conseiller, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de:
Mme Patricia GRASSO, Président
Mme Isabelle PAULMIER-CAYOL, Conseiller
M. Bertrand GELOT, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Emilie POMPON
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Isabelle PAULMIER-CAYOL, Conseiller faisant fonction de Président, et par Mme Emilie POMPON, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
***
EXPOSE DU LITIGE :
Mme [B] [E] et M. [Y] [H] étaient concubins de 2001 au [Date mariage 5] [Date décès 29] 2008, date à laquelle ils ont conclu un pacte civil de solidarité. Ils ont mis fin à leur PACS le [Date mariage 7] 2016.
Par jugement du 12 janvier 2017, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Meaux a statué sur les conséquences de la séparation du couple à l'égard des enfants, sans ordonner le règlement de leurs intérêts pécuniaires.
Par acte reçu le 11 juin 2009 par Me [A], notaire à [Localité 25], M. [Y] [H], Mme [B] [E] et la mère de ce dernier, : Mme [P] [Z], ont acquis en indivision une parcelle de terrain à bâtir sise [Adresse 18], cadastrée section [Cadastre 39], moyennant le prix de 150 000 € et selon les quotités suivantes :
-56% pour Mme [P] [Z],
-22% pour M. [Y] [H],
-22% pour Mme [B] [E].
Il résulte de l'acte d'acquisition que le prix a été payé :
-à concurrence de 16 717 € par un prêt relais d'un montant de 129 500 € consenti par acte sous seing privé par le le [20],
-à concurrence de 133 283 € par un prêt dénommé « PC Liberté » d'un montant total de 325 796 € consenti par acte authentique par le [20].
Ces deux crédits, outre le financement de l'acquisition de la parcelle de terrain, permettaient de financer le coût des constructions devant être édifiées sur la parcelle acquise. Selon l'indication figurant sur les deux prêts, le coût total de l'opération immobilière entreprise par les trois coïndivisaires s'élevaient à la somme de 453 296 €.
Les trois propriétaires indivis ont ainsi fait construire sur cette parcelles deux maisons mitoyennes, l'une destinée à être occupée par Mme [P] [Z] et l'autre par M. [Y] [H] et Mme [B] [E].
A la séparation du couple, il a été procédé à la division de la parcelle suivant document d'arpentage en date du 2 mars 2016 en trois parcelles :
-une parcelle cadastrée section [Cadastre 36] sise [Adresse 10], comportant la maison d'habitation occupée par Mme [P] [Z],
-une parcelle cadastrée section [Cadastre 37] sise [Adresse 9],
-une parcelle cadastrée section [Cadastre 38] sise lieudit [Adresse 28] comportant la maison d'habitation qu'occupait le couple formé entre M. [Y] [H] et Mme [B] [E].
Les deux parcelles cadastrées ZB [Cadastre 3] et ZB [Cadastre 4] ont été vendues selon un acte authentique reçu le 28 juillet 2016 par Me [A], moyennant le prix de 221 000 €. Du fait de cette vente, M. [Y] [H] et Mme [B] [E] ont libéré les parcelle qu'ils occupaient ; Mme [P] [Z] pour sa part a continué à occuper le bien immobilier composé de la parcelle ZB 108 et de la maison qui y est édifiée.
Le prêt [27] consenti par la banque [20] a été partiellement remboursé avec les deniers provenant de cette vente.
En outre, les parties se sont adressées à Me [I] [A], notaire, afin de réaliser la liquidation et le partage de leurs droits dans l'indivision. Néanmoins faute d'accord amiable, un procès-verbal de difficultés a été dressé par le notaire le 5 juillet 2017.
Par acte d'huissier de justice du 17 novembre 2017, Mme [P] [Z] et M. [Y] [H] ont fait assigner Mme [B] [E] devant le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Meaux afin qu'il ordonne l'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l'indivision.
Par ordonnance du 15 novembre 2018, le juge aux affaires familiales s'est déclaré incompétent pour connaître des demandes au profit du tribunal de grande instance de Meaux.
Par jugement contradictoire du 10 février 2022, ce tribunal désormais dénommé judiciaire a notamment :
-ordonné l'ouverture des opérations de liquidation et partage de l'indivision existant entre Mme [P] [Z], M. [Y] [H] et Mme [B] [E],
-commis pour y procéder Me [I] [A], notaire,
-désigné en qualité de juge commis le magistrat président la troisième section de la première chambre civile du tribunal judiciaire de Meaux pour surveiller ces opérations et faire son rapport sur le partage en cas de difficulté,
-dit que le notaire ainsi désigné se fera remettre tous documents financiers utiles à sa mission, en intervenant directement tant auprès des parties qu'auprès des tiers, sans que le secret professionnel ne puisse lui être opposé,
et pour parvenir à ces opérations de compte, liquidation et partage,
-constaté l'accord des parties pour qu'il soit inclus dans l'actif de l'indivision :
*le bien immobilier constitué d'une parcelle cadastrée section [Cadastre 34] située [Adresse 10] comportant la maison d'habitation occupée par Mme [P] [Z], dont les parties ont d'un commun accord fixé la valeur à 160 000 €,
*le prix de 221 000 € provenant de la vente des parcelles cadastrées [Cadastre 35] et [Cadastre 33] situées lieudit [Adresse 28] comportant la maison d'habitation qui était occupée par M. [H] et Mme [E], lesquelles ont été vendues selon acte authentique du 28 juillet 2016,
*l'indemnité due par Mme [Z] pour son occupation du bien immobilier situé [Adresse 10],
-rejeté la demande de Mme [P] [Z] et M. [H] de fixation de l'actif d'indivision à la somme de 381 000 €,
-dit que doivent être inclus dans le compte d'administration de Mme [P] [Z] :
*sa créance au titre de la facture de la société [30] en date du 3 mars 2016 d'un montant de 560 €,
*sa dette au titre de l'indemnité due pour son occupation du bien immobilier situé [Adresse 10],
*sa dette au titre du trop-perçu de provision sur frais de 2 968,52 €,
-rejette la demande de Mme [P] [Z] et de M. [Y] [H] de fixation au passif de l'indivision de la somme de 462 355,66 € et de fixation du compte d'administration de Mme [P] [Z] à la somme de 136 857,42 € ;
-rejeté la demande de Mme [Z] et M. [H] de constatation de l'accord des parties pour l'attribution à Mme [P] [Z] du bien immobilier sis [Adresse 10] [Localité 23] (77),
-fixé les droits des parties dans l'indivision à 56 % pour Mme [P] [Z], 22 % pour M. [Y] [H] et 22 % pour Mme [B] [E], sauf meilleur accord de leur part,
-rejeté les demandes de Mme [P] [Z] et M. [Y] [H] de fixation des droits de Mme [P] [Z] à la somme de 227 531,18 €, des droits de M. [H] à la somme négative de 10 786 € et des droits de Mme [E] à la somme négative de 10 786 €,
-dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage,
-rejeté la demande de Mme [P] [Z] et M. [Y] [H] ainsi que la demande de Mme [B] [E] formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [P] [Z] et M. [Y] [H] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 10 juin 2022 intimant Mme [B] [E].
Mme [B] [E] a constitué avocat le 7 juillet 2022.
Les appelants ont remis et notifié leurs premières conclusions par RPVA le 8 [Date décès 29] 2022.
L'intimée a quant à elle remis ses premières conclusions au greffe le 6 décembre 2022 et les a en même temps notifiées aux appelants.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 3 mars 2023, Mme [P] [Z] et M. [Y] [H], appelants, demandent à la cour de :
-dire l'appel de Mme [Z] et M. [H] recevable,
-confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné l'ouverture des opérations de liquidation et partage de l'indivision existant entre Mme [P] [Z], M [Y] [H] et Mme [B] [E] et commis pour y procéder Me [I] [A], notaire, demeurant [Adresse 6],
-confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé les droits des parties dans l'indivision à 56 % pour Mme [P] [Z], 22 % pour M. [Y] [H], et 22 % pour Mme [B] [E],
-infirmer le jugement entrepris pour le surplus,
statuant à nouveau
-fixer le montant de l'actif d'indivision à la somme de 381 000 €,
-débouter Mme [E] de toute demande relative à une indemnité d'occupation antérieure au mois de décembre 2017, pour cause de prescription,
-fixer le montant du passif de l'indivision à la somme de 462 355,66 € et la fixation du compte d'administration de Mme [Z] à la somme de 177 032 € comprenant le montant du prêt relais remboursé par Mme [Z] à hauteur de 140 575,32 €, la facture du géomètre pour un montant de 960 € et la créance de Mme [Z] détenue sur l'indivision d'un montant de 35 497 € ainsi que le montant des taxes foncières à parfaire,
-fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [Z] à compter de décembre 2017 à hauteur de 250 € uniquement,
-attribuer à Mme [P] [Z] le bien immobilier situe [Adresse 10],
-condamner Mme [B] [E] à payer à Mme [Z] et M. [H] la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de ses uniques conclusions notifiées le 6 décembre 2022, Mme [B] [E], intimée, demande à la cour de :
-confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de Mme [E] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-statuant à nouveau sur ce point, condamner solidairement M. [H] et Mme [Z] à payer à Mme [E] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de première instance,
ajoutant au jugement déféré,
-si par extraordinaire l'accord des parties concernant le principe de l'indemnité d'occupation due par Mme [Z] devait être remis en question, juger que la dette de Mme [Z] au titre de l'indemnité d'occupation du bien sis [Adresse 10] doit être intégrée à la masse active de l'indivision,
-fixer le montant de cette indemnité d'occupation à la somme de 600 € par mois après abattement de 20 %, due à compter du mois d'août 2016 inclus, au profit de l'indivision,
-débouter Mme [Z] et M. [H] de leur demande de prescription et plus généralement de toutes leurs demandes visant à voir écarter l'indemnité d'occupation due par Mme [Z],
-juger que le notaire en charge des opérations de partage devra déterminer le solde du prêt PC Liberté et le cas échéant, dans quelle proportion il doit être intégré au passif de l'indivision,
-débouter Mme [Z] et M. [H] de toutes leurs demandes plus amples ou contraires,
-condamner solidairement M. [H] et Mme [Z] à payer à Mme [E] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l'instance d'appel.
Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à leurs écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 avril 2024.
L'affaire a été appelée à l'audience du 21 mai 2024.
MOTIF DE LA DECISION :
Sur la demande d'ouverture des opérations de liquidation et de partage et la désignation du notaire
Saisi par les parties d'une demande de partage judiciaire, le premier juge a ordonné l'ouverture des opérations de liquidation et partage de l'indivision existant entre Mme [P] [Z], M. [Y] [H] et Mme [B] [T] aux motifs que les parties ont souhaité sortir amiablement de l'indivision, sans y parvenir. De plus, en raison de l'existence d'un bien immobilier soumis à la publicité foncière, d'une part, et de supposées créances détenues Mme [Z] à l'encontre de l'indivision, d'autre part, le tribunal judiciaire a désigné Me [I] [A], notaire, afin que celui-ci procède aux opérations de liquidation selon les modalités indiquées dans le dispositif.
***
Bien que les chef du jugement ayant ordonné l'ouverture des opérations de compte liquidation partage, ayant désigné Me [A] en tant que notaire commis et ayant rappelé et déterminé les modalités des opérations de partage aient été dévolus à la cour par l'acte d'appel, ni les appelants ni l'intimée ne sollicitent l'infirmation du jugement sur ces chefs, la cour ne pourra donc que les confirmer.
Sur les droits des parties dans l'indivision
Saisis par les parties d'une demande de fixation des droits de chacune dans l'indivision, les premiers juges ont fixé leurs droits conformément aux parts et portions de l'acte d'acquisition du 11 juin 2009, soit 56 % pour Mme [F] [Z], 22 % pour M. [Y] [H] et 22 % pour Mme [B] [E], motivant précisément leur décision au regard des quotités acquises par chacune des parties telles que déterminées par l'acte authentique d'acquisition
Bien que ce chef du jugement ait été dévolu à la cour par la déclaration d'appel, les appelants en demandant la confirmation et l'intimé n'ayant pas formé appel incident de ce chef, il sera en conséquence confirmé.
Il est rappelé à cet égard qu'en application de l'article 552 du code civil, la propriété du dessous emporte celle du dessus. Ainsi, à défaut de convention contraire, les quotités indivises figurant à l'acte d'acquisition de la parcelle de terrain à bâtir se sont étendues à l'ensemble du bien immobilier constitué non seulement de cette parcelle mais aussi des constructions qui y ont été édifiées.
Sur la composition de l'actif de l'indivision
Il résulte de la lettre du [19] du 9 août 2016 (pièce 44 des appelants) que le prix de la vente de la partie du bien indivis qui était occupée par M. [Y] [H] et Mme [B] [E] a servi à rembourser partiellement le prêt immobilier [27]. Selon cette lettre, la somme de 197 272 € a été affectée au remboursement partiel du capital restant dû au titre de ce prêt ; au vu du tableau d'amortissement afférent à ce prêt actualisé à la date du 9 [Date décès 29] 2016 (pièce 35 des appelants), le capital restant dû s'est ainsi trouvé ramené de 303 264,69 € à 105 992,69 € ; le restant de la somme 206 550 € versée au [19] a été affecté au règlement d'une indemnité de remboursement anticipé, au règlement d'un solde débiteur, ainsi qu'à d'autres frais de réajustement.
Le décompte de Me [A] en date du 15 juillet 2020 (pièce 21 des appelants) montre que le prix de vente de la partie du bien indivis qui était occupée par M. [Y] [H] et Mme [B] [E] s'est élevé en fait à 229 000 € et que le montant de la commission due à l'agence immobilière qui a effectué la négociation était de 8 000 €. Les parties ont déduit le montant de cette commission du prix de vente, pour ne plus faire état que d'un prix de vente 221 000 €. Sur ce décompte apparaît au débit la somme de 206 550 € versée au [19] pour apurer en partie le crédit [27] ; après ce versement et le règlement des différents impôts et taxes ainsi que le coût du procès-verbal de difficultés (448,02 €), ce décompte montre qu'il restait sur le prix de vente, en faveur de l'indivision, un solde créditeur d'un montant de 10 657,98 €.
Les premiers juges ont constaté l'accord des parties pour que l'actif de l'indivision comprenne :
-le bien immobilier constitué de la parcelles cadastrée section [Cadastre 34] sise [Adresse 10] comportant la maison d'habitation occupée par Mme [F] [Z], ce bien étant estimé à la somme de 160 000 €,
-le prix de 221 000 € résultant de la vente des parcelles cadastrées section [Cadastre 35] et section [Cadastre 38], sises [Adresse 9], comportant la maison initialement occupée par le couple [H]-[T], lesquelles parcelles ont été vendues selon acte authentique du 28 juillet 2016.
Mais le jugement a débouté Mme [P] [Z] et M. [Y] [H] de leur demande tendant à voir limiter l'actif de l'indivision à la somme de 381 000 € représentant l'addition des montants de 160 000 € et 221 000 € au motif que l'indemnité d'occupation due par Mme [P] [Z] au titre de sa jouissance privative du bien immobilier qu'elle continue à occuper après la vente de celui anciennement occupé par M. [Y] [H] et Mme [B] [E], doit être incluse dans l'actif de l'indivision.
***
En application de l'article 480 du code de procédure civile, l'autorité de la chose jugée s'attache aux contestations que le jugement tranche ; il en résulte que le chef du jugement ayant constaté l'accord des parties pour que l'actif de l'indivision soit composé du bien immobilier occupé par Mme [P] [Z] estimé à une valeur de 160 000 € et de la somme de 221 000 € représentant le prix de la vente de la partie du bien indivis anciennement occupée par M. [Y] [H] et Mme [B] [E], du fait de son caractère consensuel n'est pas revêtu de l'autorité de la chose jugée.
En revanche, l'autorité de la chose jugée s'est attachée dès son prononcé au chef du jugement ayant rejeté la demande de Mme [P] [Z] et M. [Y] [H] tendant à voir fixer le passif de l'indivision à la somme de 381 000 €, chef du jugement qui a été dévolu à la cour par l'effet de l'appel.
L'inclusion dans l'actif de l'indivision du montant du prix de la vente aurait été logique si ce prix était resté séquestré dans l'attente du partage entre les mains du notaire qui a reçu la vente ; mais tel n'a pas été le cas puisque sa quasi intégralité a été affectée au remboursement partiel de la dette indivise afférente au prêt [27], diminuant d'autant le passif relatif à ce prêt.
Mme [B] [E] rappelle ainsi que la somme de 206 550 € provenant de la vente partielle du bien indivis a été affectée au remboursement du prêt [27] et demande au dispositif de ses conclusions de « juger que le notaire en charge des opérations de partage détermine le solde du prix [27] et le cas échéant, dans quelle proportion il doit être intégré au passif de l'indivision. ».
Il importe ainsi, pour procéder aux opérations de partage, que la composition de l'actif de l'indivision soit actualisée à la date la plus proche possible du partage, ce qui implique nécessairement son corolaire, à savoir l'actualisation à la même date du passif ; il sera donc fait droit à la demande de Mme [P] [Z] dans les termes du dispositif du présent arrêt.
Les appelants, qui poursuivent l'infirmation du jugement qui les a déboutés de leur demande de voir fixer l'actif de l'indivision à la somme de 381 000 €, veulent ainsi voir cantonner l'actif de l'indivision à ces deux seuls éléments d'actifs.
Aux termes de l'article 815-9 alinéa 2 du code civil, l'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité.
En l'espèce, il n'est pas contesté que depuis la vente d'une partie du bien indivis intervenue le 28 juillet 2016, seule Mme [P] [Z] continue à occuper le bien indivis restant. Les conditions pour voir mettre à la charge de cette dernière, une indemnité d'occupation sont donc remplies.
L'indemnité de jouissance mise à la charge d'un coïndivisaire qui occupe privativement un bien indivis est destinée à réparer le préjudice causé à l'indivision par son occupation privative qui en empêche un autre usage, notamment sa mise en location. Cette indemnité constitue ainsi un succédané de loyer qui vient en application de l'article 815-10 du code civil, accroitre l'indivision.
Cette indemnité continuant à courir tant que Mme [P] [Z] occupe le bien indivis, elle ne peut être liquidée ; c'est donc à juste titre que les premiers juges ont rejeté sa demande et celle de M. [Y] [H] de voir arrêter l'actif de l'indivision à la somme de 381 000 €.
Partant, le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription partielle de l'indemnité d'occupation due par Mme [P] [Z]
Les appelants soulèvent sur le fondement des articles 815-9 et 815-10 du code civil, la prescription partielle de l'indemnité d'occupation due par Mme [P] [Z] pour la période antérieure au mois de décembre 2017, faisant valoir que la première demande de Mme [B] [E] sur l'indemnité d'occupation a été présentée par ses conclusions remises devant la cour au mois de décembre 2022, que le procès-verbal de difficultés ne contenait aucune demande de Mme [B] [E] au titre de l'indemnité d'occupation, et qu'elle n'avait formé aucune demande à ce titre devant le tribunal.
S'appuyant sur l'article 2240 du code civil, Mme [B] [E] conteste que l'indemnité d'occupation due par Mme [P] [Z] puisse être partiellement prescrite ; elle soutient que les parties avaient convenu d'inclure dans l'actif de l'indivision l'indemnité d'occupation résultant de l'occupation privative du bien indivis par Mme [Z] ; que les appelants n'avaient élevé aucune opposition quant au principe, à la durée et au montant de cette indemnité lors des discussions initiées devant le notaire ; que d'ailleurs cette indemnité d'occupation était prévue dans le projet d'état liquidatif établi par Me [A].
***
L'article 815-10 du code civil édicte qu'aucune recherche relative aux fruits et revenus ne sera recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l'être.
Aux termes de l'article 2241 du code civil, une demande en justice interrompt la prescription.
Après avoir rappelé que Mme [B] [E] invoquait le fait que Mme [P] [Z] occupait seule le bien indivis et qu'elle était redevable d'une indemnité d'occupation et sur le constat qu'aucune demande n'avait été formée à ce titre, le jugement dont appel n'a pas statué sur le principe, le montant et la durée de cette indemnité d'occupation.
En l'absence de demande sur l'indemnité d'occupation à la charge de Mme [P] [Z] présentée par Mme [B] [E] devant le tribunal, la prescription n'a pas été interrompue en première instance.
Pour échapper à la prescription partielle de l'indemnité d'occupation, Mme [B] [E] se fonde sur l'article 2240 du code civil qui dispose que la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.
Le procès-verbal de difficultés dressé le 5 juillet 2017 par Me [A] dans le cadre des tentatives de partage amiable reprend les demandes des coïndivisaires dans un développement intitulé « dires des parties ». Si Mme [P] [Z] a exprimé son souhait de rester dans la maison qu'elle reconnaît occuper, il n'apparaît pas qu'elle ait admis de façon non équivoque qu'elle était redevable d'une indemnité d'occupation depuis la vente partielle du bien indivis.
Les appelants produisent sous leur pièce n° 20 un document intitulé par leur bordereau de pièces ''projet d'état liquidatif du 16 juin 2020'' ; ce document comporte une rubrique '' indemnité d'occupation depuis juillet 2016 : 27 600 €'' . Cette pièce ne constitue pas un projet d'état liquidatif au sens qu'en donne l'article 1368 du code de procédure civile, mais un simple document de travail préparé par le notaire dans le cadre des pourparlers en vue d'un partage amiable. Ce document n'a pas été signé par les parties; au vu des éléments du dossier, il n'apparaît pas qu'il ait reçu ultérieurement l'assentiment de Mme [P] [Z] quant au point de départ d'une indemnité d'occupation mise à sa charge.
Mme [B] [E] soutient qu'au cours des réunions ou rendez-vous qui se sont tenus chez Me [A] ou en présence de ce dernier, Mme [P] [Z] n'a pas contesté qu'elle était redevable d'une indemnité d'occupation ; outre que le contenu des échanges qui ont eu lieu n'est pas connu, l'absence de contestation exprimée par Mme [P] [Z] ne constitue pas une reconnaissance de sa part au sens de l'article 2240 du code civil de ce qu'elle était redevable envers l'indivision d'une indemnité d'occupation à compter de la vente d'une partie du bien indivis.
Il ne peut donc être déduit de l'existence des pourparlers en vue d'un partage amiable, une reconnaissance de la part de la part de Mme [P] [Z] de ce qu'elle est redevable à l'égard de l'indivision formée entre elle-même, M. [Y] [H] et Mme [B] [E] d'une indemnité d'occupation.
Il apparaît ainsi que la prescription a été interrompue par les premières conclusions de Mme [B] [E] remises le 6 décembre 2022 par lesquelles elle a demandé pour la première fois en justice que soit mise à la charge de Mme [P] [Z] une indemnité d'occupation et qu'en soit fixé le montant ; ajoutant au jugement, il y a lieu en conséquence de déclarer prescrite la demande de Mme [B] [E] pour la période antérieure de cinq ans à ses conclusions, soit donc avant le 6 décembre 2017.
Sur le montant de l'indemnité d'occupation
Les appelants soutiennent que la somme retenue par le notaire à hauteur de 600 € par mois ne correspond ni aux caractéristiques du bien occupé d'une superficie de 53 m², ni au aux quotités acquises par les trois coïndivisaires et que le projet du notaire ne mentionne pas s'il y a eu prise en compte d'un abattement de précarité.
Ils estiment que l'indemnité d'occupation devant être payée par Mme [P] [Z] à Mme [B] [E] et M. [H] ' ne peut être supérieure à la somme de 250 € par mois, « soit 22 % de la valeur locative et après déduction de l'abattement ».
Mme [B] [E], qui soutient que Mme [P] [Z] est redevable d'une indemnité d'occupation au profit de l'indivision, demande de fixer son montant à la somme de 600 € par mois après abattement de 20%.
L'indemnité due par un coïndivisaire au titre de sa jouissance privative d'un bien indivis est calculée de façon globale ; selon le langage juridique courant, cette indemnité est due à l'indivision ; il n'y a donc pas lieu à ce stade de calculer l'indemnité due par Mme [P] [Z] en fonction des seules quotités que détient cette dernière sur le bien indivis ; c'est seulement au stade de la liquidation des comptes d'administration, que sera déterminée la somme restant à sa charge.
Cette précision étant apportée, il apparaît que les parties ne sont pas contraires sur le montant de cette indemnité, le montant de la demande de Mme [B] [E] allant même en deçà de ce que proposent les appelants.
Selon le descriptif de l'agent immobilier qui a estimé la valeur vénale du bien indivis restant, il s'agit d'une maison d'une surface habitable de 55 m² construite sur un terrain de 550 m². Cette maison comprend trois pièces réparties entre un rez-de-chaussée et un étage; s'y ajoute un garage.
Les appelants versent une estimation émanant d'un professionnel de l'immobilier de la valeur locative du bien occupé par Mme [P] [Z] à hauteur de 710 € par mois. Mme [B] [E] produit pour sa part cinq extraits d'annonces de biens mis en location dans le même secteur géographique que le bien indivis ; ces annonces portent sur un studio, trois appartements dont un en duplex et un pavillon de quatre pièces d'une superficie de 86 m²; selon ces annonces, les prix à la location au m² s'échelonnent entre 14,63 € le m² et 26,26 € le m², le prix au m² étant d'autant plus élevé que la surface est réduite.
Au vu de ces éléments, la valeur locative du bien indivis est appréciée à hauteur de 750 € par mois.
La situation d'indivision ne pouvant toutefois être assimilée à celle d'un locataire, étant notamment frappée de précarité et ne donnant pas lieu aux frais et débours qu'entraine le plus souvent la mise en location d'un bien, il est d'usage de pratiquer un abattement sur la valeur locative afin de déterminer le montant de l'indemnité de jouissance due par l'indivisaire qui occupe privativement un bien indivis.
Ajoutant au jugement, l'indemnité due par Mme [P] [Z] à l'indivision sera en conséquence fixée à la somme de 600 € par mois.
A l'actif de l'indivision s'ajoutera donc la somme due par Mme [P] [Z] à l'indivision au titre de sa jouissance privative du bien indivis ; le jugement est donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de Mme [P] [Z] et de M. [Y] [H] de voir fixer l'actif de l'indivision à la somme de 381 000 €.
Sur la détermination du passif de l'indivision et du compte d'administration de Mme [P] [Z]
Les appelants, qui demandent de voir fixer le montant du passif de l'indivision à la somme de 462.355,66 €, n'indiquent pas le détail des sommes qui leur permettent d'arriver à ce montant.
Comme il a été vu ci-avant, le passif de l'indivision en vue du partage doit être actualisé à la date la plus proche de celui-ci.
Les sommes réglées par les indivisaires afférentes au bien indivis sont susceptibles de faire partie des comptes d'administration de l'indivision.
Les appelants exposent que le prêt [21] est toujours en cours, que ce crédit se termine en mars 2042, que depuis la vente partielle du bien indivis, il est intégralement prélevé sur le compte de Mme [P] [Z], qu'auparavant, elle a payé 43 % de ce crédit au lieu de 33,33 %, que Mme [B] [E] et M. [Y] [H] ont payé d'avril 2011 à juillet 2016 seulement 57 % du montant de l'échéance. Un autre passage de leurs écritures fait état du remboursement par Mme [P] [Z] au titre du prêt [27] de la somme de 53 784 € et d'une créance revendiquée par cette dernière d'un montant de 35 497 €, soit environ les deux tiers de cette somme.
On comprend ainsi à la lecture des écritures des appelants qu'ils entendent voir appliquer la règle qui découle de l'article 1317 du code civil selon laquelle la contribution à la dette entre des co-débiteurs solidaires se partagent à parts égales entre eux.
Certes, les parties sont co-emprunteurs solidaires des deux prêts consentis par le [19] ; sur ce point, la cour relève que l'affirmation des appelants selon laquelle le prêt relais n'aurait été souscrit que par Mme [P] [Z] est formellement contredite par l'offre de ce prêt qu'ils produisent sur laquelle cette dernière, M. [Y] [H] et Mme [B] [E] figurent en tant qu'emprunteurs solidaires.
Cependant, en cas d'indivision, cette règle sur la contribution des co-débiteurs solidaires se voit supplantée par les règles de l'indivision. Ainsi, en application de l'article 815-13 du code civil, il est tenu compte des dépenses de conservation engagées par un coïndivisaire au bénéfice d'un bien indivis. Il est admis que le remboursement d'un prêt ayant servi au financement de l'acquisition d'un bien indivis constitue une dépense de conservation au sens de l'article 815-13 du code civil
Cette prise en compte des dépenses de conservation se fait en fonction des quotités indivises détenues par les différents coïndivisaires. L'indivision comporte donc, outre sa dimension active, une dimension passive.
Il suit donc que le chef du jugement fixant les droits des parties dans l'indivision à hauteur de 56 % pour Mme [P] [Z] et de 22 % chacun pour M. [Y] [H] et Mme [B] [E] concerne également leurs participations aux frais et dépenses générés par le bien indivis, étant rappelé qu'en l'absence de demande d'infirmation, ce chef est confirmé.
En conséquence, c'est seulement au cas où la participation de Mme [P] [Z] au remboursement des deux emprunts ait excédé ses droits dans l'indivision et soit donc allée au delà de 56 % que cette participation pourrait générer une créance à son profit sur son compte d'administration de l'indivision.
Or, les appelants exposent que Mme [P] [Z] a remboursé avant la vente partielle du bien indivis, pendant 60 mois, 43 % du crédit [27] et que Mme [B] [E] et M. [Y] [H] ont payé d'avril 2011 à juillet 2016, 57 % du montant des échéances. Au vu de leurs déclarations, sur cette période, la participation de Mme [P] [Z] au remboursement de cet emprunt a été moindre que ses quotités sur le bien indivis ; en conséquence, il n'apparaît pas que Mme [P] [Z] puisse détenir une créance à l'égard de ses coïndivisaires au titre du remboursement de cet emprunt pour la période antérieure à la vente partielle du bien indivis.
Mme [P] [Z] ayant droit à 56 % du montant du prix de la vente partielle du bien indivis et M. [Y] [H] et Mme [B] [E] à 22 % chacun, le remboursement du prêt [27] par l'affectation de ce prix s'est fait dans les rapports entre les trois indivisaires en fonction de leurs droits sur l'indivision et n'a pas donc pas généré ou profit de l'un ou l'autre une créance à l'égard de ses coïndivisaires.
S'agissant de la période postérieure à ce remboursement, il appartiendra à Mme [P] [Z], si elle veut se voir reconnaître une créance au titre du remboursement du prêt [27], de produire devant le notaire les justificatifs de ce qu'elle s'est acquittée seule comme le prétendent les appelants, du paiement des échéances.
Par ailleurs, s'agissant du prêt relais souscrit également auprès du [19] d'un montant de 129 500 €, les premiers juges n'ont pas fait droit à la demande de Mme [P] [Z] et M. [Y] [H] tendant à voir reconnaître la créance alléguée de Mme [P] [Z] au titre du remboursement de prêt aux motifs que cette dernière ne rapportait pas la preuve de l'avoir intégralement remboursé ; qu'il ressortait du décompte de Me [A] que ce prêt relais avait servi également à rembourser divers crédits à la consommation ; qu'au vu d'une lettre de la [31], ce prêt a servi à rembourser une dette personnelle de Mme [P] [Z] d'un montant de 69 396,74 €.
Devant la cour, les appelants exposent que ce prêt relais a été remboursé par Mme [P] [Z] seule avec le produit de la vente de son bien immobilier situé à [Localité 16] le 26 novembre 2010.
Il ressort, en effet, du décompte de Me [A] relatif à la vente du bien personnel de Mme [P] [Z] que le prix de vente était de 180 000 €. Sur ce montant, la somme de 140 575 € a été versée au [19] au titre du remboursement du prêt relais (Pièce 37 des appelants). La preuve du remboursement intégral du prêt relais est ainsi rapportée devant la cour.
Il résulte, par ailleurs, de l'offre de prêt afférente à ce crédit relais qu'il était destiné à financer non seulement l'opération immobilière projetée par l'indivision existant entre Mme [P] [Z], M. [Y] [H] et Mme [B] [E], mais encore à rembourser immédiatement à hauteur de la somme de 71 766 € le capital restant dû sur le bien personnel de Mme [P] [Z] mis en vente, ce prêt relais ayant précisément été consenti dans l'attente des fonds devant provenir de cette vente.
Le décompte (pièces 18 et 19 des appelants) de Me [A] relatif à l'opération immobilière indivise (acquisition Laverie ' du nom du vendeur du terrain à bâtir) montre que le prêt relais a servi non seulement, au remboursement des sommes de 3 452,11 € et 67 572 € (71 024,11 €) au titre du prêt immobilier consenti par [31] qui avait financé l'acquisition du bien personnel de Mme [P] [Z], mais encore au remboursement de deux prêts [17] à hauteur de 14 963,86 € et de 6 413,57 €.
Mme [B] [E] ne conteste pas le remboursement au moyen du crédit relais de la somme de 14 963,86 € correspondant à un crédit [17] souscrit par le couple qu'elle formait avec M. [Y] [H].
Sur la somme de 140 575,32 € remboursée par Mme [P] [Z] au titre du crédit relais, la somme de 77 347,68 € a servi à rembourser des dettes qui lui étaient personnelles, la somme de 14 963,86 € une dette indivise entre M. [Y] [H] et Mme [B] [E]. Il suit que le crédit relais a servi seulement à hauteur de 48 263,78 € au financement du bien indivis. Sur cette somme de 48 263,78 €, seule la portion de remboursement de Mme [P] [Z] qui dépasse la quotité de 56 % (27 027,16 €) qu'elle détient dans le bien indivis lui ouvre droit à une créance sur ses coïndivisaires.
Même si le montant exact du passif de l'indivision existant à ce jour ainsi que le compte d'administration de Mme [P] [Z] ne peuvent pas être arrêtés pas le présent arrêt, les éléments qui précèdent sont suffisants pour considérer que ce passif ne peut pas s'élever à la somme de 462 355,66 €.
Mais, ajoutant au jugement, il peut d'ors et déjà être jugé que que Mme [P] [Z] dispose d'une créance de 14 963,96 à l'égard de Mme [B] [E] et de M. [Y] [H] afférente au remboursement d'un crédit à la consommation souscrit par ces derniers.
Par ailleurs, Mme [B] [E] se verra déboutée de sa demande de déduction de la somme supplémentaire de 1 988,20 €, celle-ci ayant déjà été comprise dans celle de 3 452,11 €.
Les appelants demandent à la cour de fixer le compte d'administration de Mme [P] [Z] à la somme de 177 032 €. Selon leurs calculs, cette somme est composée du montant du remboursement du [22] à hauteur de 140 575,32 €, de la somme de 960 € représentant le montant d'une facture de géomètre et de la somme de 35 497 €.
Comme il vient d'être vu, la créance de Mme [P] [Z] au titre de son compte d'administration du bien indivis à l'égard de ses coïndivisaires au titre du remboursement du prêt relais ne peut pas s'élever à la 140 575,32 € puisque sur cette somme, 77 347,68 € ont servi au paiement de dettes qui lui étaient personnelles ; par ailleurs, comme il vient d'être retenu, elle dispose d'une créance personnelle de 14 963,96 € sur Mme [B] [E] et M. [Y] [H] qui n'entre pas dans son compte d'administration relatif au bien immobilier indivis.
Pour expliquer le montant de la somme de 35 497 €, les appelants font valoir que les remboursements du crédit [27] se sont élevés à la somme de 53 783 € alors que la part de Mme [P] [Z] dans ce crédit n'est que de 33,33%. Comme il a déjà été vu ce raisonnement est erroné, seule la participation de Mme [P] [Z] dans les dépenses de conservation dont relèvent les emprunts souscrits pour financer le bien indivis excédant ses droits dans l'indivision, lui ouvre droit à une créance sur ses coïndivisaires. Pour voir fixer sa créance à ce titre, il appartiendra à Mme [P] [Z] de justifier devant le notaire des remboursements qu'elle a effectués.
Des frais de géomètre ont été engagés pour aboutir à la division de la parcelle de terrain à bâtir d'origine ; cette division parcellaire était nécessaire à la vente partielle du bien indivis. Par la production de la facture correspondante dont le règlement par Mme [P] [Z] n'est pas contesté, cette dernière établit que les frais de géomètres se sont élevés à hauteur de 960 € ; partant, le jugement sera réformé en ce qu'il a dit que doit être inclus dans le compte d'administration de Mme [P] [Z] la somme de 560 € ; statuant à nouveau de ce chef, ce montant est porté à 960 €.
Le montant du passif de l'indivision ne pouvant pas être déterminé par le présent arrêt ainsi que le compte d'administration de Mme [P] [Z], le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté ses demandes présentées de concert avec M. [Y] [H] sur ce point.
Mme [P] [Z] produit devant la cour les justificatifs du règlement de la taxe foncière afférente au bien indivis au titre des années 2017 à 2022. Ayant payé la totalité du montant de cet impôt, elle dispose donc d'une créance à l'égard de ses coïndivisaires.
Il convient donc, en ajoutant au jugement, de dire que Mme [P] [Z] dispose d'une créance sur ses coïndivisaires au titre du règlement intégral de la taxe foncière relative au bien indivis pour les années 2017 à 2022. Ne formant toutefois aucune demande chiffrée au dispositif de ses conclusions, sa créance ne pourra pas être fixée par la cour.
Sur la demande d'attribution préférentielle
Les premiers juges, pour débouter Mme [P] [Z] de sa demande d'attribution préférentielle, ont retenu que si M. [H] et Mme [Z] affirment être parvenus devant le notaire à un accord avec Mme [B] [E] sur l'attribution préférentielle à Mme [P] [Z] du bien indivis qu'elle occupe, Mme [B] [E] n'ayant pas confirmé en justice cet accord, ils ne pouvaient pas entériner l'accord des parties sur ce point.
Les appelants demandent l'infirmation de ce chef du jugement.
Mme [Z] et M. [H], au soutien de leur demande d'attribution préférentielle, font valoir que Mme [B] [E] avait accepté le projet de partage établi en 2017 par Me [A] lequel prévoyait cette attribution. Ils ajoutent que Mme [B] [E] se contredit dans ses écritures en confirmant son accord d'une part et en sollicitant la confirmation du jugement sur ce point d'autre part.
Mme [B] [E], qui ne conteste pas avoir donné son accord sur l'attribution préférentielle du bien indivis à Mme [Z], fait valoir que son accord est conditionné par le désintéressement des autres indivisaires et que faute pour Mme [P] [Z] d'avoir justifié être en mesure de les désintéresser, il y a lieu de confirmer le jugement qui a débouté Mme [P] [Z] de sa demande d'attribution préférentielle.
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L'attribution préférentielle qui déroge au principe d'égalité dans le partage que permet d'assurer la règle du tirage au sort, ne peut être étendue à un cas non prévu par la loi.
L'article 831-2 du code civil prévoit que le conjoint survivant peut demander dans le cadre des opérations de partage de la succession de son époux prédécédé l'attribution préférentielle de la propriété du bien qui lui sert effectivement d'habitation s'il y avait sa résidence à l'époque du décès.
L'article 1476 du même code a étendu le champ de cette attribution préférentielle au partage des indivision post-communautaire et l'article 1542 au partage des indivisions entre époux séparés de biens.
L'attribution préférentielle n'est pas prévue pour les partage des indivisions entre partenaires de PACS ; elle ne l'est a fortiori pas pour le partage d'une indivision qui comprend comme celle dont s'agit, deux anciens partenaires du PACS dissous, et la mère de l'un d'eux.
Les conditions légales pour l'attribution préférentielle du bien indivis qui lui sert d'habitation n'étant pas remplie, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [P] [Z] de cette demande.
Sur les demandes accessoires
Mme [B] [E] fait grief au jugement entrepris d'avoir rejeté sa demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le premier juge a rejeté les demandes de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile formulée de part et d'autre aux motifs que l'équité ne commandait pas de condamner M. [H] et Mme [Z] aux frais irrépétibles.
Les appelants estiment qu'il serait inéquitable de laisser à leur charge les frais exposés lors de la procédure. Ils sollicitent donc la condamnation de Mme [B] [E] au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [B] [E] n'a pas conclu sur ce point.
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Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.
Au vu de la solution apportée au litige, les dépens seront employés en frais de partage et supportés par chaque partie à proportion de ses droits dans l'indivision.
Au vu de cette répartition des dépens, il n'y a pas lieu de faire application au profit de l'une ou l'autre des parties des dispositions de l'art 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement par arrêt contradictoire et dans les limites de l'appel,
Réforme le jugement sur le montant de la facture de la société [30] devant être inclus dans le compte d'administration de Mme [P] [Z] ;
Statuant à nouveau de ce chef :
Dit que le montant devant être inscrit au titre de cette facture est de 960 € ;
Confirme le jugement en tous ses autres chefs dévolus à la cour ;
Ajoutant au jugement :
Déclare prescrite la créance au titre de l'indemnité d'occupation due par Mme [P] [Z] pour la période antérieure au mois de décembre 2017 ;
Fixe le montant de l'indemnité due par Mme [P] [Z] à l'indivision au titre de l'occupation du bien indivis à la somme de 600 € par mois ;
Dit que cette indemnité est due jusqu'au partage ou à la libération du bien indivis par Mme [P] [Z] ;
Dit que la composition de la masse active et de la masse indivise de l'indivision doit être déterminée à la date la plus proche possible du partage ;
Dit que les dépenses engagées par un coïndivisaire pour la conservation du bien indivis qui dépassent ses quotités dans l'indivision sont de nature à générer une créance à son profit à l'égard de ses coïndivisaires ;
Dit que le crédit relais souscrit auprès du [20] a servi à hauteur de 48 263,78 € au financement du bien indivis ;
Dit que Mme [P] [Z] a une créance de 14 963,86 € sur M. [Y] [H] et Mme [B] [E] au titre du remboursement d'un crédit qui était personnel à ces derniers;
Dit que Mme [P] [Z] a une créance sur M. [Y] [H] et Mme [B] [E] au titre du règlement de l'intégralité de la taxe foncière afférente au bien indivis au titre des années 2017 à 2022 ;
Renvoie les parties devant le notaire commis pour la poursuite des opérations de partage;
Dit qu'il appartiendra aux parties de remettre au notaire les justificatifs des dépenses de conservation qu'elles allèguent en vue de la fixation de leurs créances ;
Déboute les parties de leurs demandes d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit que les dépens d'appel seront supportés par les parties à proportion de leurs droits dans l'indivision.
Le Greffier, Le Président,
