Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 3 - Chambre 1
ARRET DU 03 JUILLET 2024
(n° 2024/ , 13 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/08828 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFYPT
Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Février 2022 - Juge aux affaires familiales de BOBIGNY - RG n° 19/08084
APPELANT
Monsieur [V] [H] [G]
né le [Date naissance 1] 1985 à [Localité 15] (67)
[Adresse 7]
[Localité 6]
représenté par Me Hélène WOLFF de l'AARPI Cabinet WOLFF - ZAZOUN - KLEINBOURG, avocat au barreau de PARIS, toque : K0004
INTIMEE
Madame [B] [J] épouse [X]
née le [Date naissance 4] 1986 à [Localité 13] (97)
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Sandrine BARBARAY-VOVARD, avocat au barreau de PARIS, toque: G0638
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Bertrand GELOT, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Patricia GRASSO, Président,
Mme Isabelle PAULMIER-CAYOL, Conseiller
M. Bertrand GELOT, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Emilie POMPON
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Isabelle PAULMIER-CAYOL, Conseiller faisant fonction de Président, et par Mme Emilie POMPON, Greffier.
***
EXPOSE DU LITIGE :
Mme [B] [J] et M. [V] [G] ont vécu plusieurs années en concubinage.
Suivant acte authentique du 23 juin 2014, Mme [B] [J] et M. [V] [G] ont acquis en indivision, chacun pour moitié, un appartement sis [Adresse 2] à [Localité 14] (93), moyennant le prix de 235 000 euros intégralement financé par un prêt immobilier. En parallèle, Mme [B] [J] et M. [V] [G] ont contracté un autre prêt de 19 000 euros auprès du même organisme pour payer les frais notariés.
Mme [B] [J] et M. [V] [G] se sont séparés en avril 2015. Malgré diverses tentatives, aucune démarche amiable n'a pu aboutir.
Par exploit d'huissier du 19 juillet 2019, Mme [B] [J] a fait assigner M. [V] [G] devant le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Bobigny en partage et pour être autorisée à vendre seule le bien immobilier indivis.
Par jugement réputé contradictoire du 23 juillet 2020, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Bobigny a notamment :
-ordonné qu'il soit procédé aux opérations de compte, liquidation et partage des intérêts patrimoniaux des parties,
-autorisé Mme [B] [J] à vendre seule le bien immobilier indivis sis [Adresse 2] à [Localité 14] (93) au prix minimum de 220 00 euros,
-ordonné la consignation du prix de vente entre les mains du notaire désigné, qui réglera prioritairement le passif indivis et notamment le solde de l'emprunt immobilier et l'arriéré des charges de copropriété,
-désigné, pour procéder aux opérations de compte, liquidation et partage Me [K] [Z], notaire situé à [Localité 14] (93), en qualité de notaire commis, et un juge commis.
Suivant acte authentique reçu le 26 février 2021 par Me [O] [A], notaire à [Localité 14] (93), avec la participation de Me [K] [Z], les ex-concubins ont vendu le bien immobilier indivis moyennant le prix de 260 250 euros.
Par courrier du 1er avril 2021 transmis à la juridiction, le notaire commis a dressé un projet de partage du prix de vente.
M. [V] [G] n'a pas constitué avocat.
Par jugement réputé contradictoire du 17 février 2022, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Bobigny a notamment :
-fixé la date de jouissance divise au 26 février 2021, date de vente du bien immobilier indivis sis [Adresse 2] à [Localité 14] (93),
-ordonné le partage conformément au présent jugement :
*date de jouissance divise : 26 février 2021,
*compte d'administration de Mme [B] [J] épouse [X] :
$gt;les charges de copropriété à [11] pour 7 933,75 euros,
$gt;les taxes foncières de 2015 à 2020 et la taxe d'habitation 2015 pour 8 404 euros,
$gt;les factures [10] pour la période de mars/mai 2018 à février 2021 pour 424,26 euros,
$gt;les échéances du prêt [8] pour 23 333,26 euros,
$gt;le coût des travaux pour la vente de l'appartement sis [Adresse 2] à [Localité 14] (93) pour 2 113,42 euros,
$gt;les frais des diagnostics pour la vente de l'appartement sis [Adresse 2] à [Localité 14] (93) pour 393 euros,
$gt;l'assurance habitation de 2015 à 2020 pour 1 294,74 euros,
total des dépenses : 43 896,43 euros,
*compte d'administration de Me [K] [Z], notaire :
$gt;recettes :
i. De Me [O] [A] prix de vente : 260 250 euros,
$gt;dépenses :
i. remboursement du prêt [9] : 239 576,78 euros,
i. remboursement du prêt [9] : 15 453,04 euros,
i. [11] frais de mutation : 380 euros,
i. remboursement solde prêt [8] : 1 520,02 euros,
i. frais des actes de mainlevée des inscriptions hypothécaires : 900 euros,
total des dépenses : 258 663,73 euros,
$gt;balance :
i. les recettes étant de 260 250 euros,
i. et les dépenses de 258 663,73 euros,
balance faite, il reste un excédent de recette de 1 586,27 euros,
*partage de l'indivision :
$gt;l'actif se compose du solde du compte d'administration de Me [K] [Z], notaire ci-dessus liquidé à la somme de 1 586,27 euros,
$gt;le passif se compose du solde du compte d'administration de Mme [B] [J] ci-dessus liquidé à la somme de 43 896,43 euros,
$gt;la balance faite par soustraction inverse, il résulte un solde débiteur de 42 310,16 euros incombant pour moitié à chacun de M. [V] [G] et Mme [B] [J], soit 21 155,08 euros,
*attribution : le solde du compte d'administration de Me [K] [Z], notaire, sera attribuée en totalité à Mme [J], soit 1 586,27 euros,
-condamné M. [V] [G] a lui payer la somme de 21 155,08 euros correspondant à la quote-part de ce dernier, soit la moitié, dans la balance effectuée dans le cadre du partage du prix de vente de l'appartement indivis sis [Adresse 2] à [Localité 14] (93) présentant un solde débiteur de 42 310,16 euros, en raison du compte d'administration de l'indivision,
-débouté Mme [B] [J] de ses demandes au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile,
-dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage et supportés par les parties à proportion de leurs parts dans l'indivision,
-dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
M. [V] [G] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 3 mai 2022.
Par acte d'huissier de justice du 5 juillet 2022, M. [V] [G] a fait signifier la déclaration d'appel à Mme [B] [J].
Mme [B] [J] a constitué avocat en date du 11 juillet 2022.
L'appelant a notifié ses premières conclusions par RPVA le 14 juillet 2022.
L'intimée quant à elle a notifié ses premières conclusions par RPVA le 13 octobre 2022.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 27 décembre 2022, M. [V] [G], appelant, demande à la cour de :
-juger M. [V] [G] recevable et bien fondé en son appel,
-juger recevable les demandes formées par M. [G],
-confirmer le jugement en ce qu'il a :
*fixé la date de la jouissance divise au 26 février 2021, date de la vente du bien immobilier indivis,
*ordonné le partage,
-infirmer le jugement pour le surplus et statuant à nouveau,
-juger que Mme [J] a engagé des dépenses pour l'indivision pour un montant de 1 962 euros,
-fixer l'indemnité d'occupation due par Mme [J] à l'indivision à la somme de 57 000 euros pour la période du 26 février 2016 au 26 février 2021,
-fixer la dette de Mme [B] [J] envers l'indivision à la somme de 57 000 euros,
-fixer le compte d'administration de Me [K] [Z] à la somme de 1 586,27 euros,
-fixer l'actif d'indivision à la somme de 56 624,27 euros,
-attribuer à M. [V] [G] le solde du compte d'administration de Me [K] [Z] d'un montant de 1 586,27 euros,
-condamner Mme [B] [J] à payer à M. [V] [G] la somme de 26 725,86 euros,
-condamner Mme [B] [J] aux entiers dépens et à verser à M. [V] [G] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 23 janvier 2023, Mme [B] [J], intimée, demande à la cour de :
-débouter M. [G] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
-recevoir Mme [J] en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
et, y faisant droit,
en conséquence,
-juger irrecevable la demande d'indemnité d'occupation formulée par l'appelant, en ce qu'elle constitue une nouvelle prétention devant la cour, sans être l'accessoire, la conséquence ou le complément d'une demande formulée en première instance,
à défaut,
-juger nulle et irrecevable ladite demande, en raison de l'autorité de la chose jugée,
en tout état de cause,
-rejeter la demande d'indemnité d'occupation formulée par l'appelant, comme étant infondée, en présence d'une convention entre les parties,
à titre subsidiaire,
-juger irrecevable la demande d'indemnité d'occupation portant sur la période antérieure au 14 juillet 2017, comme étant prescrite,
-juger infondée la demande d'indemnité d'occupation portant sur la période postérieure au 14 mai 2018, pour absence d'objet et de fondement,
-rejeter la demande de fixation d'une indemnité d'occupation due par Mme [J] à l'indivision à la somme de 57 000 euros, comme étant infondée et non justifiée,
en conséquence et en tout état de cause,
-confirmer le jugement entrepris, rendu le 17 février 2022, par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Bobigny, en ce qu'il a :
*fixé la date de jouissance divise au 26 février 2021, date de vente du bien immobilier indivis sis [Adresse 2] à [Localité 14] (93),
*ordonné le partage conformément au présent jugement :
$gt;date de jouissance divise : 26 février 2021,
$gt;compte d'administration de Mme [B] [J] épouse [X] :
i. les charges de copropriété à [11] pour 7 933,75 euros,
i. les taxes foncières de 2015 à 2020 et la taxe d'habitation 2015 pour 8 404 euros,
i. les factures [10] pour la période de mars/mai 2018 à février 2021 pour 424,26 euros,
i. les échéances du prêt [8] pour 23 333,26 euros,
i. le coût des travaux pour la vente de l'appartement sis [Adresse 2] à [Localité 14] (93) pour 2 113,42 euros,
i. les frais des diagnostics pour la vente de l'appartement sis [Adresse 2] à [Localité 14] (93) pour 393 euros,
i. l'assurance d'habitation de 2015 à 2020 pour 1 294,74 euros,
total des dépenses : 43 896,43 euros,
$gt;compte d'administration de Me [K] [Z], notaire :
i. recettes :
ii. De Me [O] [A], prix de vente : 260 250 euros,
i.dépenses :
ii. remboursement du prêt [9] : 239 576,78 euros,
ii. remboursement du prêt [9] : 15 453,04 euros,
ii. [11] frais de mutation : 380 euros,
ii. remboursement solde prêt [8] : 1 520,02 euros,
ii. frais des actes de mainlevée des inscriptions hypothécaires : 900 euros,
total des dépenses : 258 663,73 euros,
i. balance :
ii. les recettes étant de 260 250 euros,
ii. et les dépenses de 258 663,73 euros,
balance faite, il reste un excédent de recette de 1 586,27 euros,
$gt;partage de l'indivision :
i. l'actif se compose du solde du compte d'administration de Me [K] [Z], notaire ci-dessus liquidé à la somme de 1 586,27 euros,
i. le passif se compose du solde du compte d'administration de Mme [B] [J] ci-dessus liquidé à la somme de 43 896,43 euros,
i. la balance faite par soustraction inverse, il résulte un solde débiteur de 42 310,16 euros incombant pour moitié à chacun de M. [V] [G] et Mme [B] [J], soit 21 155,08 euros,
$gt;attribution : le solde du compte d'administration de Me [K] [Z], notaire, sera attribuée en totalité à Mme [J], soit 1 586,27 euros,
*condamné M. [V] [G] a lui payer la somme de 21 155,08 euros correspondant à la quote-part de ce dernier, soit la moitié, dans la balance effectuée dans le cadre du partage du prix de vente de l'appartement indivis sis [Adresse 2] à [Localité 14] (93) présentant un solde débiteur de 42 310,16 euros, en raison du compte d'administration de l'indivision,
au surplus et en tout état de cause,
-condamner M. [V] [G] à verser à Mme [B] [J] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner M. [V] [G] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à leurs écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 février 2024.
L'affaire a été appelée à l'audience du 5 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur la recevabilité de la demande relative à l'indemnité d'occupation due par Mme [J] :
M. [G], qui n'avait pas constitué avocat et n'a donc pas formulé de demande en première instance, demande à la cour de fixer une indemnité d'occupation d'un montant de 57 000 euros à la charge de Mme [J] pour la période du 26 février 2016 au 26 février 2021.
Mme [J] soulève préalablement l'irrecevabilité de cette demande, au motif qu'en vertu de l'article 564 du code de procédure civile, l'appelant ne peut soumettre à la cour une nouvelle prétention en cause d'appel.
Elle ajoute que les demandes doivent émaner de la même partie et qu'une partie n'est pas recevable à présenter pour la première fois devant la cour d'appel des prétentions qui seraient le prolongement ou l'accessoire des demandes formées en première instance par une autre partie.
Elle considère qu'en l'espèce M. [G] n'a fait aucune demande devant le premier juge et n'a jamais soulevé la question d'une indemnité d'occupation au vu du rapport du notaire et en conclut que cette demande est une nouvelle prétention devant la cour, sans être l'accessoire, la conséquence ou le complément d'une demande formulée en première instance.
Elle ajoute que contrairement à l'argument invoqué par M. [G], sa demande ne peut être intégrée dans la mission de l'expert notaire désigné par le juge, puisque le jugement ayant désigné Me [Z] et défini sa mission a été signifié à son encontre le 28 octobre 2020 et est devenu définitif, la demande étant donc irrecevable en raison de l'autorité de la chose jugée en application de l'article 1355 du code de procédure civile.
M. [G] répond que sa demande est recevable dès lors qu'en matière de liquidation, les parties étant respectivement demanderesses et défenderesses quant à l'établissement de l'actif et du passif, toute demande doit être considérée comme une défense à une prétention adverse.
Il ajoute que cette demande, étant intégrée dans la mission de l'expert notaire désigné par le juge, ne saurait être considérée comme nulle.
En vertu de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité soulevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter des prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
Néanmoins, en matière de partage, il résulte des dispositions des articles 1373 et 1374 du code de procédure civile que les demandes faites entre les mêmes parties, qu'elles émanent du demandeur ou du défendeur, ne constituent qu'une seule instance. Aussi, en matière de partage, les parties sont respectivement demanderesses et défenderesses quant à l'établissement de l'actif et du passif, de telle sorte que toute demande doit être considérée comme une défense à la prétention adverse.
En l'espèce, en dépit du fait que M. [G] n'a formulé aucune demande en première instance, ce dernier formule en cause d'appel une demande participant directement à l'établissement de l'actif et du passif de l'indivision. Dès lors, cette demande doit être déclarée recevable ;
Sur la demande d'indemnité d'occupation à la charge de Mme [J] :
M. [G] demande à la cour de fixer l'indemnité d'occupation due par Mme [J] à l'indivision à la somme de 57 000 euros pour la période du 26 février 2016 au 26 février 2021.
Il déclare qu'il a quitté le domicile commun dès avril 2015 et qu'il justifie avoir été hébergé chez M. [C] [R] dès cette période et avoir remis les clés de l'appartement à Mme [J].
Se fondant sur la prescription de cinq ans prévue par l'article 815-10 du code civil, il considère que l'indemnité d'occupation est exigible sur la période de 5 ans précédant la vente, soit entre le 26 février 2016 et le 26 février 2021.
En réponse à la contestation par Mme [J] de toute indemnité d'occupation en raison d'un accord écrit qu'elle allègue sur ce point, il invoque le fait que le document ne comporterait aucun accord explicite sur la gratuité de la jouissance conférée à cette dernière.
Il calcule le montant de cette indemnité sur la base d'une estimation du site internet Se Loger de la valeur locative mensuelle moyenne de 18 euros par m2 dans la commune de [Localité 14], soit 1 188 euros pour l'appartement, et après application de l'abattement de précarité de 20 %, en déduit une indemnité mensuelle de 950 euros, représentant sur 5 ans une somme de 57 000 euros.
Mme [J] conteste le bien-fondé de cette indemnité d'occupation, en soulevant principalement le fait qu'aux termes de l'accord daté du 1er septembre 2015 conjointement signé avec M. [G], aucune indemnité d'occupation n'est due.
Subsidiairement, elle invoque, pour le cas où une indemnité d'occupation serait due, le fait que sa période d'occupation des lieux doit être réduite à la seule période du 14 juillet 2017 au 14 mai 2018 pour les raisons suivantes :
- d'une part l'indemnité ne serait plus fondée après le 14 mai 2018, date à laquelle elle avait cessé d'occuper le bien en raison d'une mutation professionnelle ;
- d'autre part, par l'effet de la prescription quinquennale, elle n'est plus redevable de l'indemnité d'occupation antérieurement à la période quinquennale précédant la demande exprimée par les conclusions du 14 juillet 2022, soit le 14 juillet 2017.
Elle conteste par ailleurs le montant de l'indemnité d'occupation, en estimant que le document résultant d'une consultation internet n'a aucune valeur probante, qu'il appartenait à M. [G] de justifier de sa demande par un complément d'expertise qu'il devait solliciter et en assumer les frais et que sa demande est dès lors dénuée de tout fondement.
***
Sur le principe d'une indemnité d'occupation :
Aux termes du 2e alinéa de l'article 815-9 du code civil, l'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité.
En l'espèce, Mme [J] invoque l'existence d'une convention contraire que constituerait l'accord dont l'objet explicite est la « désolidarisation des prêts en commun », signé conjointement le 1er septembre 2015 (pièce n° 6).
Cependant, ce document, très détaillé sur la prise en charge par Mme [J] des échéances de deux prêts principaux et par M. [G] d'un autre prêt à la consommation, ne contient aucune disposition sur une éventuelle dispense d'indemnité d'occupation.
Ce dernier est donc fondé à demander que soit prise en compte une indemnité d'occupation des biens indivis à la charge de Mme [J].
Sur la période d'exigibilité de l'indemnité d'occupation :
Selon le 3e alinéa de l'article 815-10 du même code, aucune recherche relative aux fruits et revenus ne sera, toutefois, recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l'être.
En l'espèce, Mme [J] a occupé seule l'appartement indivis depuis le départ de M. [G] en 2015 jusqu'à la vente du bien, le 26 février 2021.
Mme [J] invoque la prescription partielle de l'indemnité d'occupation, en vertu de la règle posée par l'article 815-10 susvisé.
Il y a lieu de constater que M. [G] a formulé pour la première fois sa demande à ce titre aux termes, non pas de sa déclaration d'appel, mais de ses premières conclusions, le 14 juillet 2022.
L'indemnité n'est donc plus exigible avant le 14 juillet 2017.
Par ailleurs, l'intimée estime qu'elle n'a plus bénéficié de la jouissance divise de l'appartement à compter du 14 mai 2018, date à partir de laquelle elle s'est installée à [Localité 12] (31) dans le cadre d'une mutation professionnelle.
Cependant, si Mme [J] produit plusieurs pièces confirmant qu'elle aurait changé de domicile à compter de ladite date (pièces 35 à 38), elle n'apporte aucune preuve, par un écrit, voire un courriel, qu'elle aurait informé son co-indivisaire de la fin de sa jouissance exclusive du bien et de sa mise à disposition, notamment au moyen des clés, alors même que des pièces versées au dossier établissent que M. [G], en dépit de ses adresses temporaires, pouvait être contacté par mail en mai 2018.
En conséquence, il ne peut qu'être considéré qu'à l'égard de son co-indivisaire, elle a continué à jouir privativement de l'appartement jusqu'à la date de la vente, le 26 février 2021.
Mme [J] est donc redevable envers l'indivision d'une indemnité d'occupation entre le 14 juillet 2017 et le 26 février 2021.
Sur le montant de l'indemnité d'occupation :
Pour demander au profit de l'indivision une indemnité d'occupation mensuelle de 950 euros, M. [G] se fonde sur une estimation internet du montant moyen du prix de location dans la commune de [Localité 14], à raison de 18 euros le mètre carré, multiplié par la superficie de l'appartement (66 m2) et déduit un abattement de précarité de 20 %.
Mme [J] conteste toute valeur à cette évaluation en ligne, mais ne fournit à titre contradictoire aucun document ni aucune estimation contraire sur la valeur locative du bien ou sa superficie.
L'évaluation moyenne de la valeur locative fournie par M. [G] résulte du site Se Loger dont la notoriété est communément admise en matière immobilière. Par ailleurs, l'évaluation, datée de juillet 2022, résulte d'un prix moyen dans la commune qui, au regard des prix du quartier dans lequel est situé le bien et de la nature de l'indemnité d'occupation, doit être pondéré à la baisse à raison de 13 euros le mètre carré.
Néanmoins, la référence se révèle pertinente pour les années antérieures de calcul de l'indemnité, au regard de l'évolution stable des prix au cours des années précédentes et de la règle du plafonnement des loyers en Ile-de-France.
L'indemnité d'occupation peut donc être calculée à une valeur brute de 858 euros (66 x 13€), de laquelle il sera déduit un abattement de précarité de 20 %, soit un montant net de 686 euros.
En conséquence, il y a lieu de fixer l'indemnité d'occupation due par Mme [J], calculée sur une période totale de 3 ans, 7 mois et 15 jours, à la somme de 29 841 euros, d'infirmer le jugement en ce qu'il a ordonné le partage sans cette créance de l'indivision et de statuer à nouveau sur la liquidation en intégrant cette créance.
Sur le montant des dépenses engagées par Mme [J] pour l'indivision :
Le premier juge, sur la base des conclusions du rapport dressé par Me [K] [Z], notaire, a ordonné le partage du prix de vente en retenant notamment la créance totale de Mme [J] résultant de son compte d'administration au titre de dépenses diverses relatives au bien indivis pour un montant total de 43 896,43 euros.
M. [G] conteste pour la majeure partie le bien-fondé de ce compte d'administration, considérant que :
- les charges de copropriété d'un montant total de 7 933,75 euros ne sont pas justifiées et incombent pour partie à l'occupant au titre des charges locatives ;
- les factures d'électricité ont été retenues à tort pour 424,26 euros alors qu'il ne s'agit pas de dépenses de conservation ou d'amélioration du bien ;
- Mme [J] ne justifie pas avoir réellement payé les échéances de l'emprunt [8] pour un montant de 23 333,26 euros ;
- les dépenses de travaux « pour la vente de l'appartement » à hauteur de 2 113,42 euros ne sont en réalité que des dépenses liées au simple entretien du bien et ne peuvent être retenues ;
- les frais de diagnostic immobilier pour la vente de l'appartement, d'un montant de 393 euros, ne peuvent être retenus à défaut de produire une facture ;
- les frais d'assurance habitation, d'un montant de 1 294,74 euros pour la période 2015-2020, doivent également être rejetés à défaut de production de toute facture et de toute preuve de paiement ;
- Mme [J] ne produit pas non plus les taxes foncières et les taxes d'habitation pour un montant total de 8 404 euros ;
- seul peut figurer dans le compte d'administration de Mme [J] le remboursement de la taxe foncière et de la taxe d'habitation pour l'année 2018, pour des montants respectifs de 1 259 et 703 euros, soit un total de 1 962 euros.
Mme [J] répond que M. [G] conteste à présent le rapport établi par le notaire, alors qu'il s'est abstenu de toute observation à la réception de ce dernier.
Elle ajoute qu'elle s'est acquittée seule des différentes dépenses et que du fait que M. [G] n'a pas manifesté de désaccord, les pièces justificatives n'ont pas été annexées au rapport du notaire.
Elle produit devant la cour 17 pièces pour justifier des différentes créances à l'égard de l'indivision.
En application de l'article 9 du code de procédure civile, il sera rappelé qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Par ailleurs, en vertu de l'article 815-13 du code civil, lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés.
Il convient en conséquence d'apprécier le bien-fondé des différentes créances dont se prévaut Mme [J].
Pour les charges de copropriété :
Des pièces produites par Mme [J], il résulte que :
-l'assignation du syndicat des copropriétaires devant le tribunal d'instance de Bobigny, datée du 18 septembre 2017, révèle que les indivisaires ne payaient plus les charges de copropriété ; cependant, en l'absence de justificatif du paiement de la somme revendiquée par le créancier, une telle pièce ne constitue pas la preuve d'un paiement ;
-les différents appels de provision du syndic ne couvrent pas l'ensemble de la période et n'établissent pas le paiement des sommes appelées ;
-l'extrait de compte [11] sur la période du 1er octobre 2016 au 29 novembre 2018 est peu compréhensible ; en outre, il fait état de chèques émis par « [G] ou Mme [J] » ;
-enfin, Mme [J] n'établit pas la distinction entre les charges acquittées pour l'indivision et les charges locatives acquittées au titre de l'occupation du bien par elle-même ;
En conséquence, Mme [J] ne justifie pas d'une créance au titre des charges de copropriété acquittées pour le compte de l'indivision.
Pour les factures d'électricité :
Mme [J] affirme que lesdites factures ne concernent pas sa consommation en qualité d'occupante des lieux, mais bien de dépenses de conservation du bien, pour éviter toute dégradation et pour maintenir un contrat minimum pour les visites en vue de la vente.
Cependant, les factures qu'elle produit sont émises aux noms de M. et Mme [X] [J], c'est-à-dire de son couple actuel ; en outre, ces documents révèlent l'existence de consommations d'électricité dans les lieux ; enfin, Mme [J] ne justifie pas de la réalité des paiements.
En conséquence, la créance invoquée par cette dernière au titre des factures d'électricité ne sera pas retenue.
Pour les échéances de l'emprunt [8] :
Mme [J] affirme avoir acquitté les échéances de l'emprunt [8] en lieu et place de M. [G], en dépit de l'accord qu'ils avaient signé.
Cependant, les deux pièces qu'elle produit à titre de justificatif, à savoir un accord d'un créancier dans le cadre d'un plan de surendettement et la lettre d'accord initial de la société [8] pour l'octroi du prêt, n'apportent aucune preuve du paiement des échéances.
Cette créance doit également être écartée.
Pour les dépenses de travaux dans l'appartement :
Mme [J] ne produit à ce titre qu'un devis de menuiserie relatif à un changement de porte-fenêtre.
A défaut de preuve de la réalité des travaux de conservation et de paiement de la dépense, sa créance à ce titre doit être écartée.
Pour les frais de diagnostic immobilier :
Mme [J] produit, à titre de justificatif de frais de diagnostics pour un montant de 393 euros, une facture du 9 octobre 2020 d'un montant de 129 euros.
Cette facture, qui ne correspond pas au montant revendiqué et ne fait pas foi d'un paiement, sera rejetée.
Pour les dépenses d'assurance habitation :
Mme [J] précise que seules les factures d'assurance habitation assumées postérieurement à son départ, entre 2018 et 2021, ont été prises en compte. Elle considère que la somme de 1 294,74 euros est donc parfaitement justifiée.
Cependant, elle ne fournit aucune pièce justificative du paiement des primes d'assurance.
Sa créance à ce titre ne peut donc être retenue.
Pour les dépenses de taxe foncière et de taxe d'habitation :
Mme [J] justifie, au moyen d'avis d'imposition mentionnant les acomptes versés de son compte bancaire personnel, du paiement des impositions suivantes pour le compte de l'indivision :
-taxe d'habitation 2015, pour un montant de 918 euros ;
-taxe foncière 2018, pour un montant de 1 259 euros ;
-taxe d'habitation 2018, pour un montant de 703 euros ;
-taxe foncière 2019, pour un montant de 1 270 euros ;
-taxe foncière 2020, pour un montant de 1 284 euros ;
Doivent être en revanche écartés :
-L'avis d'imposition à la taxe d'habitation pour 2014, concernant un autre bien immobilier ;
-Les taxes foncières 2015 et 2016, à défaut de justificatifs de paiement des avis d'imposition ;
En conséquence, Mme [J] justifie d'une créance sur l'indivision au titre des taxes foncières et d'habitation ci-dessus précisées d'un montant total de 5 434 euros.
Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a ordonné le partage incluant le compte d'administration de Mme [J] épouse [X] pour un total de dépenses de 43 896,43 euros et le crédit dudit compte d'administration sera arrêté à la somme totale de 5 434 euros.
Sur la demande de fixer le montant du compte d'administration de Me [K] [Z], notaire, et de l'attribuer à M. [G] :
En appel, M. [G] demande en premier lieu à la cour de fixer le compte d'administration de Me [K] [Z], notaire, à la somme de 1 586,27 euros.
Or l'objet de cette demande est sur ce point conforme au dispositif du jugement déféré qui a fixé à cette somme le compte d'administration de Me [Z] et sollicite uniquement une confirmation du jugement. Il n'y a donc pas lieu d'y répondre.
En second lieu, M. [G] demande de se voir attribuer le montant du compte d'administration de Me [Z], soit la somme de 1 586,27 euros, correspondant au reliquat disponible du prix de la vente du bien indivis.
Conformément aux articles 1361 et suivants du code de procédure civile, ladite somme, facilement partageable, fera l'objet d'une attribution à M. [G] par compensation des sommes compte tenu du montant dû par Mme [J] à l'indivision, ainsi qu'il résulte de l'état liquidatif figurant ci-après.
Sur l'état liquidatif de l'indivision :
En conséquence de l'infirmation partielle du jugement du 17 février 2022 résultant des motifs ci-dessus exposés, l'état liquidatif de l'indivision figurant au dispositif du jugement sera modifié en conséquence du fait que le compte d'administration de Mme [J], débiteur à concurrence de 29 841 euros et créditeur de 5 434 euros, présente un solde débiteur de 24 407 euros et que l'actif de l'indivision se compose, outre du solde du compte d'administration de Me [Z], notaire, du solde du compte d'administration de Mme [J].
Sur les demandes accessoires :
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie.
Il résulte du présent arrêt qu'aucune des parties n'obtient totalement satisfaction en ses prétentions ; il convient donc de répartir la charge des dépens, d'ordonner l'emploi des dépens en frais généraux de partage et de dire qu'ils seront supportés par les copartageants dans la proportion de leurs parts dans l'indivision ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.
Eu égard à l'équité, il n'y pas lieu de faire droit, au profit de l'une ou de l'autre des parties, à leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elles se voient en conséquence déboutées de leurs demandes respectives à ce titre.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant publiquement, dans les limites de l'appel, par décision contradictoire en dernier ressort,
Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny le 17 février 2022 en ce qu'il a ordonné :
*compte d'administration de Mme [B] [J] épouse [X] :
$gt;les charges de copropriété à [11] pour 7 933,75 euros,
$gt;les taxes foncières de 2015 à 2020 et la taxe d'habitation 2015 pour 8 404 euros,
$gt;les factures [10] pour la période de mars/mai 2018 à février 2021 pour 424,26 euros,
$gt;les échéances du prêt [8] pour 23 333,26 euros,
$gt;le coût des travaux pour la vente de l'appartement sis [Adresse 2] à [Localité 14] (93) pour 2 113,42 euros,
$gt;les frais des diagnostics pour la vente de l'appartement sis [Adresse 2] à [Localité 14] (93) pour 393 euros,
$gt;l'assurance d'habitation de 2015 à 2020 pour 1 294,74 euros,
total des dépenses : 43 896,43 euros,
*partage de l'indivision :
$gt;l'actif se compose du solde du compte d'administration de Me [K] [Z], notaire ci-dessus liquidé à la somme de 1 586,27 euros,
$gt;le passif se compose du solde du compte d'administration de Mme [B] [J] ci-dessus liquidé à la somme de 43 896,43 euros,
$gt;la balance faite par soustraction inverse, il résulte un solde débiteur de 42 310,16 euros incombant pour moitié à chacun de M. [V] [G] et Mme [B] [J], soit 21 155,08 euros,
*attribution : le solde du compte d'administration de Me [K] [Z], notaire, sera attribuée en totalité à Mme [J], soit 1 586,27 euros,
-condamné M. [V] [G] a lui payer la somme de 21 155,08 euros correspondant à la quote-part de ce dernier, soit la moitié, dans la balance effectuée dans le cadre du partage du prix de vente de l'appartement indivis sis [Adresse 2] à [Localité 14] (93) présentant un solde débiteur de 42 310,16 euros, en raison du compte d'administration de l'indivision,
Statuant à nouveau :
Ordonne le partage conformément au présent arrêt :
Date de jouissance divise : 26 février 2021 ;
*compte d'administration de Mme [B] [J] épouse [X] :
$gt;Créances sur l'indivision :
-les taxes foncières de 2018 à 2020 et les taxes d'habitation 2015 et 2018 pour 5 434 euros ;
$gt;Dettes à l'égard de l'indivision :
-l'indemnité d'occupation du bien indivis, soit 29 841 euros ;
$gt;Solde débiteur du compte d'administration : 24 407 euros ;
*compte d'administration de Me [K] [Z], notaire :
$gt;recettes :
i. De Me [O] [A] prix de vente : 260 250 euros,
$gt;dépenses :
i. remboursement du prêt [9] : 239 576,78 euros,
i. remboursement du prêt [9] : 15 453,04 euros,
i. [11] frais de mutation : 380 euros,
i. remboursement solde prêt [8] : 1 520,02 euros,
i. frais des actes de mainlevée des inscriptions hypothécaires : 900 euros,
total des dépenses : 258 663,73 euros,
$gt;balance :
i. les recettes étant de 260 250 euros,
i. et les dépenses de 258 663,73 euros,
Balance faite, il reste un excédent de recette de 1 586,27 euros ;
*partage de l'indivision :
$gt;l'actif se compose :
-du solde du compte d'administration de Me [K] [Z], notaire,
ci-dessus liquidé à la somme de 1 586,27 euros,
-du solde du compte d'administration de Mme [B] [J] : 24 407 euros ;
Soit un actif total de : 25 993,27 euros ;
$gt;Passif : Néant
Droits des parties :
Mme [B] [J] :
Moitié de l'actif net, soit : 12 996,63 euros,
Sous déduction du solde de son compte d'administration
Soit : - 11 410,36 euros ;
M. [V] [G] :
Moitié de l'actif net, soit : 12 996,63 euros ;
*attributions :
- Mme [B] [J] :
Le versement à M. [G] du solde négatif de ses droits, soit 11 410,36 euros ;
- M. [V] [G] :
°La somme de 11 410,36 euros à recevoir de Mme [J] ;
°Le solde du prix de vente détenu par Me [Z], soit 1 586,27 euros ;
Total : 12 996,63 euros, égal à ses droits ;
Condamne Mme [B] [J] à payer à M. [V] [G] la somme de 11 410,36 euros au titre du partage de l'indivision ;
Confirme le jugement pour le surplus des chefs dévolus à la cour ;
Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Ordonne l'emploi des dépens en frais généraux de partage et dit qu'ils seront supportés par les copartageants dans la proportion de leurs parts dans l'indivision.
Le Greffier, Le Président,
