Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRET DU 07 MAI 2024
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/14729 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEGNW
Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Mai 2021 -Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS - RG n° 11-20-009703
APPELANT
Monsieur [G] [F] [P]
Né le 06 septembre 1961 à [Localité 6]
[Adresse 7]
[Localité 2]
Représenté par Me Alice ANTOINE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0441
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/029419 du 06/07/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMÉS
Monsieur [X] [S]
Né le 12 janvier 1952 à [Localité 4] (Liban)
[Adresse 1]
[Localité 3]
Madame [R] [Z] épouse [S]
Née le 01 février 1951 à [Localité 5]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Tous deux représentés et assistés par Me Delphine BERTHELOT-EIFFEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C1922
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie MONGIN, Conseiller, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
Mme Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre
Mme Marie MONGIN, conseiller
M. Claude CRETON, président magistrat honoraire
Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO
ARRET :
- Contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 12 mars 2024 et prorogé plusieurs fois jusqu'au 07 mai 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 27 septembre 2014, M. [X] [S] et Mme [R] [S] née [Z], ont donné à bail d'habitation pour une durée de trois ans à effet du 30 septembre 2014, à M. [G] [F] [P] un logement situé à [Adresse 7], au 2ème étage (lot n°4), moyennant un loyer en principal de 750 euros, payable mensuellement, outre une provision mensuelle pour charges de 21 euros et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 750 euros.
Le contrat comporte une clause qui prévoit que le loyer sera révisé chaque année le 1er septembre en fonction des variations de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE, l'indice de référence étant celui du 2ème trimestre.
Par courrier recommandé avec demande d'avis de réception en date du 15 janvier 2020, la SARL Adm, indiquant agir en qualité de mandataire de M. [X] [S] et Mme [R] [S], a fait délivrer un congé pour reprise à M. [G] [F] [P].
Le locataire ayant cessé de régler les loyers un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à M. [G] [F] [P] 1e 19 mai 2020, portant sur la somme principale de 2 731,38 euros au titre des arriérés de loyers et charges dus au terme de mai 2020, outre les frais et débours.
Saisi par assignation signifiée le 5 octobre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, par jugement contradictoire rendu le 26 mai 2021, a :
- prononcé la nullité du congé pour reprise délivré le 15 janvier 2021 ;
- rejeté la demande de nullité du commandement de payer délivré le 19 mai 2020 ;
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire, à effet du 19 juillet 2020 à 24 heures ;
- dit qu'à compter de cette date, M. [G] [F] [P] se trouve occupant sans droit ni titre des lieux loués situés à [Adresse 7], au 2ème étage (lot n°4) ;
- ordonné l'expulsion de M. [G] [F] [P] et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- rejeté les demandes de délai de paiement, de suspension des effets de la clause résolutoire et de délai supplémentaire pour quitter les lieux, formées par M. [G] [F] [P] ;
- constaté que le montant non justifié au titre des charges appelées au titre des exercices 2017, 2018 et 2019 s'élève à la somme de 331 euros ;
- ordonné la compensation de cette somme avec celle due au titre de l'arriéré de loyer et de charges termes de février 2021 inclus ;
- condamné, en conséquence, M. [G] [F] [P] à payer à M. [X] [S] et Mme [R] [S] la somme de 7 036, 47 euros, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, terme de février 2021 inclus ;
- dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement;
- rappelé, le cas échéant, que le sort du mobilier garnissant les lieux loués sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamné M. [G] [F] [P] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi à compter du 1er mars 2021 jusqu'à la libération effective des lieux ;
- condamné M. [G] [F] [P] aux dépens conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
- rejeté la demande en paiement de 1 500 euros formée par M. [G] [F] [P] ;
- condamné M. [G] [F] [P] à payer à M. [X] [S] et Mme [R] [S] la somme de 900 euros conformément aux dispositions de l'article 750 du code de procédure civile ;
- dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire.
Par déclaration reçue au greffe le 27 juillet 2021, M. [G] [F] [P] a interjeté appel de ce jugement et, dans ses dernières conclusions déposées le 22 février 2022, il demande à la cour de :
- le dire recevable et bien fondé en son appel ;
- infirmer le jugement rendu le 26 mai 2021 par juge des contentieux de la protection de Paris, en ce qu'il a notamment :
- rejeté la demande de nullité du commandement de payer du 19 mai 2020 ;
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire à effet au 19 juillet 2020 ;
- dit qu'à compter de cette date, il est occupant sans droit ni titre ;
- ordonné son expulsion ;
- rejeté ses demandes de délais (délais de paiement, de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais supplémentaires pour quitter les lieux) ;
- constaté que le montant non justifié au titre des charges appelées pour les exercices 2017, 2018, 2019 s'élève à 331 euros ;
- ordonné la compensation de cette somme avec celle due au titre de l'arriéré des loyers et charges, terme de février 2021 inclus ;
- l'a condamné à payer à M. [X] [S] et Mme [R] [S] la somme de 7 036,47 euros correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, terme de février 2021 inclus ;
- dit que cette somme produira intérêt au taux légal à compter du prononcé du jugement
- l'a condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, à compter du 1er mars 2021 jusqu'à libération effective des lieux ;
- l'a condamné aux dépens ;
- rejeté la demande de paiement d'un montant de 1 500 euros qu'il a formée ;
- l'a condamné à payer à M. [X] [S] et Mme [R] [S] 900 euros conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau :
- dire que le commandement de quitter les lieux est nul ;
- lui accorder les plus larges délais de paiement pour apurer sa dette locative et par exemple 36 mois ;
- dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le délai ainsi accordé;
- à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où son expulsion serait confirmée :
- lui accorder un délai de 36 mois pour quitter les lieux ;
- dire que les dépens seront réglés par M. [X] [S] et Mme [R] [S] ;
- débouter M. [X] [S] et Mme [R] [S] de leur de demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouter M. [X] [S] et Mme [R] [S] de leurs demandes, fins et conclusions contraires ;
- débouter M. [X] [S] et Mme [R] [S] de leur appel incident ;
- débouter M. [X] [S] et Mme [R] [S] de leurs demandes formées au titre de l'article 700 et aux dépens en appel ;
- confirmer le jugement dont appel pour le surplus.
Dans ses dernières conclusions déposées le 22 novembre 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [X] [S] et Mme [R] [S] demandent à la cour de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire, à effet du 19 juillet 2020 ;
- dit qu'à compter de cette date, M. [G] [F] [P] se trouvait occupant sans droit ni titre des lieux loués ;
- ordonné l'expulsion de M. [G] [F] [P] et de tous occupants de son chef ;
- rejeté les demandes de délai de paiement, de suspension des effets de la clause résolutoire et de délai supplémentaire pour quitter lieux, formées par M. [G] [F] [P] ;
- condamné M. [G] [F] [P] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi;
- dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire ;
- infirmer le jugement en ce qu'il a :
- constaté que le montant non justifié des charges appelées au titre des exercices 2017, 2018 et 2019 s'élève à la somme de 331 euros ;
- condamné M. [G] [F] [P] à leur payer la somme de 7 036,17 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupations, terme de février 2021 inclus, après imputation de la somme de 331 euros ;
- le réformant et y ajoutant :
- condamner M. [G] [F] [P] à leur payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, du 20 juillet 2020 à la date de l'arrêt à intervenir ;
- le condamner à leur payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi majoré de 10 % à compter de l'arrêt à intervenir ;
- le condamner à leur payer la somme de 11 903, 05 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, termes de novembre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du jugement à hauteur de 7 036, 17 euros ;
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [G] [F] [P] aux dépens et au paiement d'une somme de 900 euros au titre de l'article 750 du code de procédure civile ;
- y ajoutant le condamner au paiement de la somme de 2 000 euros des frais irrépétibles exposés devant la cour ainsi qu'aux dépens d'appel.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 novembre 2023.
A l'audience du 11 décembre suivant, le conseil des bailleurs a indiqué que M. [P] avait quitté les lieux au mois de mai 2022 ; il a été autorisé à actualiser et justifier le décompte de la somme due, ce qui a été fait le 11 décembre 2023 et l'appelant, autorisé à faire valoir ses observations avant le 14 janvier 2024, n'a formulé aucune réponse.
SUR CE,
Considérant qu'à l'appui de son appel, M. [P] reprend l'argumentation rejetée par le tribunal relative au nombre de feuilles du commandement de payer qui serait de cinq et non de quatre comme indiqué par l'huissier ;
Que cependant, comme l'a relevé le premier juge, le commandement de payer qui lui a été délivré comporte bien quatre feuilles et non cinq, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il a jugé valide cet acte ;
Que pour le surplus, l'appelant conteste le jugement entrepris en ce qu'il l'a débouté de sa demande de délai de payement et de délai pour quitter les lieux ;
Que le jugement sera également confirmé de ces chefs, l'appelant ayant déjà bénéficié de larges délais de fait qu'il n'a d'ailleurs pas mis à profit pour commencer à apurer sa dette laquelle n'a fait qu'augmenter ;
Considérant que les bailleurs sollicitent l'infirmation du jugement quant à la déduction opérée par le premier juge des charges locatives pour les années 2017, 2018 et 2019 ; qu'ils soutiennent que le relevé des charges locatives a bien été réalisé par le syndic bénévole de l'immeuble et mis en forme par son mandataire Foncia ;
Qu'en effet, aucun élément ne permet de douter de la pertinence du relevé des charges établi par le syndic bénévole et repris par Foncia qui permettent d'établir les charges dues par M. [P], de sorte que le jugement sera infirmé en ce qu'il a déduit de la somme due aux bailleurs celle de 311 euros ;
Considérant qu'il convient d'actualiser la dette de M. [P] au mois de mai 2022 au vu du décompte produit par le conseil des bailleurs, à la somme de 18 179,80 euros incluant celle de 311 euros au titre des charges ainsi que la somme de 3 709 euros réclamée par la caisse d'allocations familiales et déduction faite du dépôt de garantie ;
Considérant s'agissant de la demande des bailleurs tendant à l'augmentation de l'indemnité d'occupation, à titre indemnitaire par une majoration de 10% du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, à compter du présent arrêt jusqu'à la libération des lieux, que les lieux ayant été libérés cette demande est sans objet ;
Considérant quant aux mesures accessoires, que le jugement sera confirmé et M. [P] condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à verser à M. et Mme [S] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel ;
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe de l'arrêt contradictoire,
- Confirme dans les limites de sa saisine le jugement entrepris sauf quant au montant dû au titre des charges locatives,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
- Déboute M. [G] [F] [P] de ses demandes tendant à la nullité du commandement de payer qui lui a été délivré le 19 mai 2020 et de ses demandes de délai de payement et pour quitter les lieux,
- Dit que les charges locatives pour les années 2017, 2018 et 2019 sont entièrement justifiées et que le montant de 311 euros doit être réintégré au débit des sommes dues à ce titre par M. [G] [F] [P],
- Actualise la dette locative de M. [G] [F] [P] au mois de mai 2022, date de la libération des lieux, à la somme de 18 179,80 euros incluant la somme de 311 euros,
- Condamne M. [P] à payer à M. [X] [S] et Mme [R] [S] née [Z], pris ensemble, la somme de 18 179,80 euros,
- Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- Condamne M. [G] [F] [P] à verser à M. [X] [S] et Mme [R] [S] née [Z], pris ensemble, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamne M. [G] [F] [P] aux dépens d'appel.
Le greffier, La présidente,
