Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 09 MAI 2023
( , 2 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/15497 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCR6X
Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Septembre 2020 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 11-1901100
APPELANT
Monsieur [M] [X]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
né le [Date naissance 1] 1947 à [Localité 6] (ROUMANIE)
De nationalité israélienne
représenté et assisté de Me Serge PEREZ de la SCP PEREZ SITBON, avocat au barreau de PARIS, toque : P0198
INTIMÉE
S.C.I. DU [Adresse 2], représentée par Mlle [T] [C], en sa qualité de gérante
[Adresse 5]
[Localité 3]
N° SIRET : 428 617 294
représentée par Me Guillaume LECLERCQ, avocat au barreau de PARIS, toque : B1129
assistée de Me Pierre BIBONNE, IN IUS - CABINET LECLERCQ, avocat au barreau de PARIS, toque B 1129
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 31 Janvier 2023, en audience publique, double rapporteur, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Michel CHALACHIN, Président de chambre et de Mme Marie MONGIN, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Michel CHALACHIN, Président de chambre
Mme Marie MONGIN, Conseillère
Mme Anne-Laure MEANO, Présidente
Greffier, lors des débats : Laure POUPET
ARRÊT :
- Contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière présente lors de la mise à disposition.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 4 juin 1980, Mme [J] a donné à bail à M. [M] [X] deux appartements contigus et reliés entre eux (lots n°21 et n°22) situés [Adresse 2].
Le 10 décembre 2007, la SCI du [Adresse 2], venant aux droits de Mme [J], a sollicité la régularisation d'un nouveau bail.
Par jugement en date du 23 novembre 2010, le tribunal d'instance du 11ème arrondissement de Paris a déclaré lesdits appartements non soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 et formant un bail unique à compter du 11 juin 2008, moyennant un loyer mensuel de 1 176,48 euros à compter du 8 juin 2008.
Par acte d'huissier du 7 décembre 2018, la SCI du [Adresse 2] a donné congé pour motifs sérieux et légitimes à M. [X] à compter sur 10 juin 2019, date d'échéance du bail.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 mars 2019, la bailleresse a adressé au locataire une demande de renseignements en vue d'un éventuel relogement, qui a été renvoyée à l'expéditeur, faute de retrait de la part du destinataire.
Le 19 juin 2019, M. [X] a adressé à la SCI du [Adresse 2] un courrier recommandé avec accusé de réception en vue d'obtenir son relogement du fait de son âge et de ses ressources ; il a renouvelé son courrier le 23 juillet 2019.
Le 25 octobre 2019, la société bailleresse a adressé au locataire sept annonces locatives d'appartements.
Par exploit d'huissier du 6 août 2019, la SCI du [Adresse 2] a fait assigner M. [X] devant le tribunal d'instance de Paris en vue d'obtenir la validité du congé, la résiliation du bail et l'expulsion de M. [X] ainsi que sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.
Par jugement du 10 septembre 2020, le juge du contentieux de la protection a ainsi statué :
Constate la validité du congé délivré le 7 décembre 2018 et la résiliation du bail à compter du 10 juin 2019 à minuit ;
Dit M. [X] déchu de tout titre d'occupation des locaux et occupant sans droit ni titre des lieux situés au [Adresse 2], depuis le 11 juin 2018 ;
Ordonne l'expulsion des lieux loués de M. [X] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
Rappelle que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamne M. [X] à payer à la SCI du [Adresse 2] une indemnité mensuelle d'occupation de 1 396,75 euros à compter du 11 juin 2019 et jusqu'à parfaite libération des lieux ;
Condamne M. [X] à payer à la SCI du [Adresse 2] la somme de 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires ;
Condamne M. [X] aux dépens de l'instance comprenant le coût de la signification du congé ;
Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision.
En exécution de cette décision, la SCI du [Adresse 2] a fait délivrer à M. [X], le 24 novembre 2020, un commandement de quitter les lieux pour le 25 janvier 2021.
Le 27 janvier 2021, elle a fait dresser un procès-verbal de maintien dans les lieux préalable à la réquisition de la force publique.
Par assignation en date du 10 mars 2021, M. [X] a saisi le premier président de la cour aux fins d'arrêt de l'exécution provisoire dont se trouve assorti le jugement du 10 septembre 2020 ; il a été fait droit à cette demande par ordonnance en date du 22 juin 2021.
Par déclaration reçue au greffe dès le 29 octobre 2020, M. [X] a interjeté appel du jugement du tribunal d'instance de Paris et, dans ses conclusions notifiées le 11 janvier 2023, demande à la cour de :
- déclarer et juger M. [X] recevable et bien fondé en son appel ;
- infirmer le jugement du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions ;
- déclarer et juger que le congé qui lui a été délivré le 7 décembre 2018 n'est pas fondé sur des motifs sérieux et légitime et qu'il n'a pas été accompagné de propositions sérieuses de relogement répondant aux exigences de l'article 15 - III de la loi du 6 juillet 1989 ;
- déclarer et juger que le congé du 7 décembre 2018 est nul et sans effet ;
- débouter la SCI du [Adresse 2] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner la SCI du [Adresse 2] à payer à M. [X] la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens.
Par conclusions notifiées le 23 novembre 2020, la SCI du [Adresse 2] demande à la cour de :
- déclarer la SCI du [Adresse 2] recevable en ses demandes fins et conclusions ;
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris en date du 10 septembre 2020 en ce qu'il a validé le congé délivré le 7 septembre 2018 et la résiliation du bail à compter du 10 juin 2019 minuit et ordonné l'expulsion de M. [X] et de tous occupants des lieux situés au [Adresse 2] ;
En conséquence :
- débouter M. [X] dans l'ensemble de ses demandes ;
- juger régulier et valide le congé délivré à M. [X] le 7 décembre 2018 ;
- juger parfaitement fondé sur des motifs légitimes et sérieux le congé délivré à M. [X] le 7 décembre 2018 ;
- juger le bail résilié à compter du 11 juin 2019 ;
- juger l'occupation de M. [X] sans droits ni titre à compter du 11 juin 2019 ;
- condamner M. [X] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1 396,75 euros, à compter du 11 juin 2019 et ce jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ;
- ordonner l'expulsion de M. [X], et de toute personne dans les lieux de son chef, et ce avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu ;
- autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur aux frais, risques et périls de M. [X] et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;
- juger que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an, l'indemnité d'occupation serait indexée sur l'indice INSEE du coût de la construction s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date du jugement à intervenir ;
- juger que les sommes remises au bailleur en garantie lui sont acquises à titre d'indemnité et sans préjudice de tous dommages et intérêts comme le bail conclu entre les parties le prévoit ;
- condamner M. [X] au paiement de la somme de 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [X] au paiement des dépenses de première instance comprenant notamment le coût de signification du congé de 250 euros, ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure ;
Statuant à nouveau :
- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris en date du 10 septembre 2020 en ce qu'il a débouté la SCI du [Adresse 2] de sa demande de condamnation de M. [X] au paiement de dommages et intérêts pour réticence abusive ;
- condamner M. [X] au paiement de la somme de 5 000 euros pour réticence abusive au profit de la SCI du [Adresse 2], lui ayant causé un préjudice et l'obligeant à reporter son projet de travaux de restructuration et à diligenter la présente procédure contentieuse ;
- condamner M. [X] au paiement des dépens de première instance et d'appel.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 janvier 2023.
SUR CE,
Considérant que M. [X] rappelle les baux qu'il avait conclus avec Mme [J] au mois de juin 1980, portant sur les deux appartements situés au 2ème étage du bâtiment B de l'immeuble sis [Adresse 2], et les nombreuses procédures engagées, après le décès de la bailleresse en 1993, par la SCI du [Adresse 2], laquelle souhaitait son départ pour restructurer cet appartement ;
Qu'en dernier lieu la bailleresse a fait délivrer à M. [X] le 7 décembre 2018 pour le 10 juin 2019, un congé pour motif légitime et sérieux, en faisant valoir qu'elle entendait restructurer son logement comme elle l'avait déjà fait dans les autres appartements libres d'occupation ;
Considérant que comme l'a décidé le juge des contentieux de la protection, le motif allégué pour refuser le renouvellement du bail est réel et sérieux, que les plans des architectes et des devis sont en effet versés aux débats ; qu'il est en outre légitime, le bailleur, même si les travaux qu'il envisage ne sont pas d'une nécessité absolue, étant libre de modifier la structure de son bien, et le fait qu'il ait déjà procédé à des restructurations similaires dans l'immeuble démontre qu'il ne s'agit pas d'un motif fallacieux ou de la manifestation d'une animosité personnelle ; qu'en outre le locataire ne saurait prétendre à un droit au bail perpétuel ;
Considérant cependant que M. [X] fait valoir que compte tenu de son âge, 71 ans lors de la date d'effet du congé, et de ses ressources, il devait pouvoir bénéficier d'une offre de relogement ;
Qu'il conteste le mode de calcul de ses ressources retenu par le premier juge, lequel les a appréciées au regard de ses revenus de 2017, année où ceux-ci étaient, exceptionnellement, plus importants que ceux des autres années en raison de la perception d'une somme pour un film sur lequel il avait travaillé, sorti en 2017 ; qu'il souligne également la contradiction dans le raisonnement du premier juge puisqu'il a apprécié la charge de son fils pour l'année 2018 ;
Considérant que l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que l'âge du locataire est apprécié à la date d'échéance du contrat de bail, le montant des ressources l'étant à la date de notification du congé ; qu'il précise également que le montant des ressources doit être inférieur au plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement ;
Que ce plafond était pour l'année 2018, pour une personne seule, de 23 354 euros, pour deux personnes de 34 904 euros et pour une personne seule avec une personne à charge de 45 755 euros
Que l'article 15 de la loi précitée prévoyant que les ressources sont appréciées à la date de notification du congé, c'est en principe, surtout si comme en l'espèce le congé est délivré en fin d'année, en l'occurrence le 7 décembre 2018, l'année de délivrance du congé ou bien les ressources perçues pour les douze mois précédant ce congé qui sont à prendre en compte ;
Que pour l'année 2018, M. [X] a perçu les sommes brutes, sans les déductions opérées par l'administration fiscale, de 15 188 euros au titre de sa retraite et 2 641 euros au titre de salaires, soit une somme totale de 17 829 euros ;
Que pour l'année 2017, M. [X] a perçu la somme de 15 742 euros au titre de sa retraite et celle de 13 953 au titre de «salaire et assimilés», soit 29 695 euros,
Que les revenus des douze mois précédant la délivrance du congé s'établissent donc, en soustrayant un douzième des revenus de l'année 2018 et en ajoutant un douzième de l'année 2017, à la somme de 18 816 euros (17 829-1 485+2 474), somme inférieure au plafond des ressources pour une personne seule selon l'arrêté ministériel relatif à l'attribution de logement locatif conventionné ;
Que dans ces conditions, et abstraction faite de la discussion sur la prise en charge par l'appelant de son fils scolarisé au lycée [7] de 2015 à juin 2017, M. [X] pouvait bénéficier de l'offre de relogement au sens de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;
Que le jugement sera donc infirmé de ce chef ;
Considérant que si la SCI bailleresse à fait parvenir à l'appelant une liste de sept annonces locatives dans les limites géographiques prévues par l'article 13bis de la loi du 1er septembre 1948, cette démarche est insuffisante pour répondre aux exigences de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans une telle hypothèse ; qu'en effet, comme le prétend M. [X], il est nécessaire que le bailleur se soit renseigné sur l'acceptation du locataire évincé par le bailleur du logement de remplacement ;
Que, dans ces conditions, la transmission d'annonces locatives ne répondant pas aux exigences de l'offre de relogement au sens de l'article 15 susvisé, le congé ne peut qu'être annulé ;
Que le jugement sera donc infirmé en toutes ses dispositions ;
Que, compte tenu de la solution adoptée, la demande de dommages-intérêts formée par la SCI du [Adresse 2] pour réticence abusive sera rejetée ;
Considérant que la SCI du [Adresse 2] sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à verser à M. [X] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
statuant publiquement par mise à disposition au greffe de l'arrêt contradictoire,
- Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau et y ajoutant ;
- Annule le congé délivré le 7 décembre 2018 à effet au 10 juin 2019, par la SCI du [Adresse 2] à M. [M] [X],
- Déboute la SCI du [Adresse 2] de sa demande de dommages-intérêts,
- Condamne la SCI du [Adresse 2] à verser à M. [M] [X] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,
- Condamne la SCI du [Adresse 2] aux dépens de première instance et d'appel.
Le Greffier Le Président
