Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRET DU 28 MARS 2023
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/01972 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDAZS
Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Septembre 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MELUN - RG n° 1118002844
APPELANTE
Madame [D] [L] veuve [M]
née le [Date naissance 1] 1938 à [Localité 7] (77)
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentée par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SCP NABOUDET - HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046
ayant pour avocat plaidant : Me Audrey OBADIA, SCP BABOUT & OBADIE, avocat au barreau de MELUN
INTIMES
Monsieur [T] [K]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Défaillant
Déclaration d'appel signifiée le 31 mars 2021 par acte délivré selon les modalités prévues à l'article 659 du code de procédure civile
Madame [U] [H] épouse [K]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Défaillante
Déclaration d'appel signifiée le 31 mars 2021 par acte délivré selon les modalités prévues à l'article 659 du code de procédure civile
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Michel CHALACHIN, Président de chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
Michel CHALACHIN, président
Marie MONGIN, conseiller
Anne-Laure MEANO, conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO
ARRET :
- Par défaut
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Michel CHALACHIN, Président de chambre, et par Dominique CARMENT, greffière présente lors de la mise à disposition.
* * * * * * * * * * *
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 21 janvier 2012, Mme [D] [L] veuve [M] a donné à bail à M. [T] [K] et Mme [U] [H] son épouse un corps de ferme situé [Adresse 4] à [Localité 5] (77).
Les preneurs ont donné congé par lettre du 30 juin 2017 à effet du 1er août suivant et un état des lieux de sortie a été dressé de manière contradictoire par huissier le 2 août 2017.
Par acte d'huissier du 10 janvier 2018, Mme [M] a fait assigner les époux [K] devant le tribunal d'instance de Melun afin d'obtenir le remboursement de diverses réparations locatives.
Par jugement du 1er février 2019, le tribunal a condamné les époux [K] au paiement de l'arriéré de loyers et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et a ordonné une expertise afin de déterminer l'imputabilité des désordres constatés au départ des locataires ; mais ces derniers n'ont pas consigné la provision à valoir sur la rémunération de l'expert.
Par jugement du 15 septembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun a :
- condamné solidairement les époux [K] au paiement de la somme de 1 970 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie,
- rejeté les autres demandes formulées par Mme [M],
- condamné les défendeurs in solidum à payer la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné les défendeurs in solidum aux dépens,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement.
Par déclaration reçue au greffe de la cour le 28 janvier 2021, Mme [M] a interjeté appel de cette décision.
Par conclusions adressées au greffe le 28 avril 2021 et notifiées aux intimés par acte du 10 mai 2021, l'appelante demande à la cour de :
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée du surplus de ses demandes,
- statuant à nouveau, condamner solidairement les époux [K] au paiement des sommes suivantes : 356,99 euros au titre des travaux de vidange de la fosse septique, 63,80 euros au titre du ramonage du conduit, 13 160 euros au titre des travaux de peinture, 1 852,40 euros au titre du remplacement des fenêtres de salle de bains et chambre, 407 euros au titre des travaux d'enlèvement de l'élément scellé au sol, 429 euros au titre de l'enlèvement des gravats et déchets, 759 euros au titre des travaux de réparation de l'évier, 1 573,98 euros au titre des travaux d'électricité et 236 euros au titre du remplacement des radiateurs,
- les condamner solidairement au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'appel.
Il est fait référence aux écritures ainsi déposées pour un plus ample exposé des moyens proposés par l'appelante au soutien de ses prétentions.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 31 janvier 2023.
MOTIFS
Le premier juge a rejeté la demande relative aux frais de vidange de la fosse septique au motif que les états des lieux d'entrée et de sortie ne contenaient aucune mention à ce sujet ; mais le fait que Mme [M] ait dû faire vider cette fosse par la société SNAVEB le 24 novembre 2017, moins de quatre mois après le départ des intimés, (pompage de 2 m3) prouve que ces derniers n'avaient pas procédé à cette vidange qui fait partie des réparations locatives aux termes du décret du 26 août 1987 ; l'appelante est donc en droit d'obtenir le remboursement de la facture de 356,99 euros.
Le premier juge a rejeté la demande relative aux frais de ramonage du conduit de cheminée pour le même motif, alors que les intimés n'avaient produit aucune facture démontrant qu'ils avaient respecté leur obligation à cet égard, qui ressort également des termes du décret du 26 août 1987 ; la facture de l'entreprise Prouteau, d'un montant de 63,80 euros, doit donc être remboursée à Mme [M].
Le premier juge a rejeté la demande relative aux travaux de peinture au motif que l'humidité des lieux pouvait être due à un manque de ventilation de la maison ; mais en jugeant ainsi, il s'est basé sur une simple hypothèse, alors que l'expertise qu'il avait précédemment ordonnée n'avait pu être réalisée par la faute des preneurs, qui n'avaient pas consigné la provision à valoir sur les frais de cette mesure ; en réalité, le constat d'état des lieux de sortie révèle que la salle de bains et la cuisine étaient dotées d'un système de ventilation et rien ne prouve que la maison n'était pas suffisamment isolée ; de plus, indépendamment des moisissures constatées sur les murs, l'huissier a décrit de nombreuses traces de salissures dans toutes les pièces, ainsi que de nombreux trous non rebouchés, des griffures et du papier peint déchiré, alors que les murs, plafonds et huisseries étaient notés en bon état dans l'état des lieux d'entrée ; la dégradation des peintures et revêtements muraux étant imputable aux intimés, ceux-ci doivent être condamnés au remboursement de la moitié du coût de remise en état, soit 6 580 euros, compte tenu de la vétusté (occupation des lieux pendant cinq ans et demi).
Le premier juge a rejeté la demande relative au changement des fenêtres de la salle de bains et d'une chambre au motif que la cause des traces d'humidité et de salpêtre était indéterminée ; mais là encore le juge a émis l'hypothèse d'un manque de ventilation de la maison, alors que l'expertise qui aurait permis de connaître la véritable cause de ces désordres n'avait pu être réalisée par la faute des intimés ; cette simple hypothèse ne peut suffire à imputer à la bailleresse le fait que ces deux fenêtres, qui étaient en bon état à l'arrivée des époux [K], aient été endommagées au point d'être déclarées 'hors d'usage' par l'huissier à la remise des clés ; à défaut d'une démonstration que la cause de ces désordres était liée à un manque de ventilation et/ou d'isolation de la maison, l'appelante doit être remboursée du coût de remplacement de ces deux fenêtres, soit la somme de 1 852,40 euros selon le devis de l'entreprise Prouteau.
Le premier juge a refusé de faire droit à la demande relative à la suppression de l'élément avec parois en plâtre scellé au sol de l'entrée qui avait été posé par les preneurs au motif qu'il ne s'agissait pas d'une transformation des lieux au sens de l'article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989 ; mais le fait que cet élément ait été scellé au sol a nécessité la remise en état de celui-ci, ce qui a engendré des frais pour l'appelante, qui n'avait pas l'obligation de conserver un élément de décoration qui lui déplaisait et qui n'existait pas à l'arrivée des locataires ; les frais de remise en état de 407 euros doivent donc être mis à la charge des intimés.
L'état des lieux de sortie a révélé la présence dans le jardin de gravats et déchets végétaux qui ne s'y trouvaient pas à l'arrivée des preneurs ; Mme [M] est en droit d'être remboursée des frais d'enlèvement des ces gravats et déchets, soit la somme de 429 euros selon devis de l'entreprise Prouteau.
Le premier juge a accepté de mettre à la charge des époux [K] le coût de l'installation et de la fixation de l'évier qui n'était pas stable lors de leur départ, soit la somme de 690 euros ; toutefois, il s'agissait du montant hors taxes de ces travaux ; le coût TTC de ce poste, soit 759 euros selon le devis de l'entreprise Prouteau, doit donc être alloué à l'appelante.
Le premier juge a limité à 70 euros le coût de remise en état du radiateur d'une chambre et de la prise téléphonique du salon ; mais l'huissier constatant, qui n'a pas de compétences techniques en la matière, n'avait pas vérifié l'état du tableau électrique ni le bon fonctionnement des radiateurs ; or, il ressort de l'attestation de l'entreprise Sébastien électricité que la protection différentielle générale du tableau électrique qui était présente à l'arrivée des locataires avait été remplacée par un simple disjoncteur de puissance, qui mettait en danger les occupants du logement ; cette même entreprise a attesté que les radiateurs n'étaient plus raccordés à l'installation électrique et que la maison était ainsi dépourvue de chauffage ; ces désordres justifiaient des travaux de remise en état qui se sont élevés à la somme de 1 809,98 euros selon le devis de l'entreprise Sébastien électricité ; cette somme doit être remboursée à Mme [M].
Au total, l'appelante est donc en droit de percevoir la somme de 356,99 + 63,80 + 6 580 + 1 852,40 + 407 + 429 + 759 + 1 809,98 = 12 258,17 euros, soit 11 668,17 euros après déduction du dépôt de garantie de 590 euros.
Le jugement doit être confirmé en ce qui concerne la condamnation des époux [K] au paiement de la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et des dépens.
Il apparaît équitable d'allouer en outre à l'appelante la somme de 2 000 euros pour ses frais irrépétibles engagés devant la cour.
Les intimés qui succombent en appel doivent être condamnés aux dépens de la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne la condamnation des époux [K] au titre des frais irrépétibles et des dépens de première instance,
Statuant à nouveau sur les points infirmés :
Condamne M. et Mme [K] solidairement à payer à Mme [D] [L] veuve [M] la somme totale de 11 668,17 euros au titre des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie,
Y ajoutant :
Condamne M. et Mme [K] in solidum à payer à Mme [M] la somme supplémentaire de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des ses frais irrépétibles d'appel,
Condamne M. et Mme [K] in solidum aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier Le Président
