REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRET DU 21 FEVRIER 2023
(n° 82 , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/19431 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CA2VJ
Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Septembre 2019 -Tribunal d'Instance de PARIS RG n° 1119001229
APPELANTE
Madame [N] [K]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Georges JOURDE de l'ASSOCIATION VEIL JOURDE, avocat au barreau de PARIS, toque : T06
Assistée par Me Anne LOUISET, avocat au barreau de ROUEN
INTIMES
Madame [X] [O] décédée
[Adresse 9]
[Localité 6]
Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assistée par Me Isabelle DURAND, avocat au barreau de PARIS, toque : C1251
INTERVENANTS
Ayants droits à la succession de Mme [O]
Monsieur [L] [O]
[Adresse 1]
[Localité 7]
né le 21 Juillet 1959 à [Localité 10]
Monsieur [W] [O]
[Adresse 3]
[Localité 8]
né le 20 Janvier 1956 à [Localité 11]
Monsieur [C] [O]
[Adresse 5]
[Localité 6]
né le 13 Juin 1960 à [Localité 10]
Représentés par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assistés par Me Anne LOUISET, avocat au barreau de ROUEN
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 22 Novembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Michel CHALACHIN, Président de chambre
Mme Marie MONGIN, Conseiller
M. François BOUYX, Conseiller
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Marie MONGIN dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- Contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 20 mars 2015, Mme [X] [O] a donné à bail à M. [M] [E] et Mme [N] [K] un logement situé au [Adresse 2] dans le [Localité 4] moyennant un loyer de 3 700 euros mensuels outre une provision sur charges de 355 euros.
Des loyers demeurant impayés la bailleresse a fait délivrer aux locataires, par exploit en date des 11 et 12 octobre 2018, un commandement de payer la somme de 8 239,34 euros, visant la clause résolutoire.
Les causes du commandement n'ayant pas été réglées, la bailleresse, par actes d'huissier en date du 21 décembre 2018, a fait assigner M. [E] et Mme [K] devant le tribunal d'instance de Paris afin de voir constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire ou, à défaut, son prononcé, l'expulsion des locataires et leur condamnation à lui verser le solde de l'arriéré locatif ainsi qu'une indemnité d'occupation.
Avant l'audience devant le tribunal, Mme [K] a réglé les loyers dus et formé des demandes reconventionnelles. La bailleresse a renoncé à sa demande de résiliation du bail.
Par jugement réputé contradictoire en l'absence de comparution de M. [E], rendu le 4 septembre 2019, le tribunal d'instance a ainsi statué :
Constate que Mme [X] [O] a renoncé à se prévaloir de la clause résolutoire qui était rappelée dans les commandements de payer délivrés les 11 et 12 octobre 2018 à M. [E] et Mme [K] et concernant le logement loué situé [Adresse 2],
Constate que la dette locative a été réglée et que la demanderesse ne maintient pas davantage sa demande en résiliation judiciaire du bail, en paiement et en expulsion,
Déboute Mme [K] de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles en paiement de la somme de 21 090 euros au titre des troubles de jouissance, de travaux sous astreinte et de diminution du loyer,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
Déboute les parties de leurs demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [E] et Mme [K] aux dépens.
Par déclaration reçue au greffe le 18 octobre 2019, Mme [K] a interjeté appel de cette décision.
Par ordonnance en date du 28 janvier 2020, le magistrat en charge de la mise en état a constaté le désistement de la déclaration d'appel de Mme [K] à l'égard de M. [E] et dit que l'instance se poursuivait entre Mme [K] et Mme [X] [O].
Par conclusions notifiées par la voie électronique le 20 octobre 2022, Mme [K] demande à la cour de :
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [K] de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles en paiement de la somme de 21 090 euros au titre des troubles de jouissance, de travaux sous astreinte et de diminution de loyer,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [K] de sa demande sur le fondement de l'article 700 et l'a condamné aux dépens de première instance,
- statuant à nouveau, condamner MM. [L], [W], [C] [O] au paiement d'une indemnité de 29 589,12 euros au titre du trouble de jouissance subi par Mme [K] en raison de l'erreur affectant la surface louée,
- condamner MM. [L], [W], [C] [O] au paiement d'une indemnité de 2 000 euros au titre du préjudice esthétique du fait de l'absence de travaux de reprise depuis le 4 mai 2018,
- condamner MM. [L], [W], [C] [O] au paiement d'une indemnité de 1 000 euros en raison du préjudice subi du fait de l'absence de système de fermeture affectant le seul ouvrant du salon pendant 11 mois,
- condamner MM. [L], [W], [C] [O] au paiement d'une indemnité de 2 000 euros au titre du préjudice subi du fait du dysfonctionnement du système de chauffage,
- ordonner la diminution du loyer à hauteur de 13,11%,
- condamner MM. [L], [W], [C] [O] à la somme de 14 024,64 euros au titre des sommes indûment perçues au titre de la diminution de surface,
- y ajoutant, ordonner la compensation entre, d'une part, la somme éventuellement due par Mme [K] au titre des loyers impayés pour la période comprise entre les mois de novembre 2020 et avril 2021 inclus et, d'autre part, le dépôt de garantie,
- en tout état de cause, condamner MM. [L], [W], [C] [O] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les débouter de leur demande d'appel incident sur ce fondement,
- les condamner aux dépens dont distraction au profit de M. Georges Jourde, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
[X] [O] est décédée le 7 octobre 2021 ; ses enfants et héritiers, MM. [L] [O], [W] [O] et [C] [O], sont intervenus aux droits de leur mère.
Par conclusions notifiées par la voie électronique le 3 mars 2022, ils demandent à la cour de :
- les accueillir en leur intervention volontaire à la présente instance en leur qualité d'héritiers de Mme [X] [O] décédée le 7 octobre 2021 et les y déclarer bien fondés,
- confirmer le jugement du 4 septembre 2019 en toutes ses dispositions sauf à faire droit à l'appel incident de MM. [L], [W], [C] [O] et de condamner Mme [K] à leur payer 23 692,79 euros au titre des loyers et charges impayés, pour les termes de novembre 2020 à avril 2021 inclus,
- et en conséquence, débouter Mme [K] de sa demande de réformation du jugement et la débouter de toutes ses demandes,
- condamner Mme [K] à payer à MM. [L], [W], [C] [O], constituant ensemble la succession de Mme [X] [O], 4 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, de première instance et d'appel, comprenant le coût du commandement de payer du 11 octobre 2018.
Mme [K], à qui un congé pour vendre à été délivré par la bailleresse le 16 octobre 2020, n'a pas exercé son droit de substitution et a quitté les lieux au mois d'avril 2021.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 novembre 2022.
SUR CE,
Sur les troubles de jouissance
Considérant que Mme [K] s'est plainte de divers désordre du logement donné à bail portant notamment sur l'insuffisance du chauffage, la vétusté des fenêtres, une défectuosité de la serrure ; que comme la relevé le premier juge, le constat des lieux effectué par huissier montre un appartement globalement en bon état, les peintures et la vitrification du parquet ayant été refaites ;
Considérant, s'agissant du chauffage, que l'appelante se plaint de ne pas avoir pu bénéficier d'une température de 18°C et produit à l'appui de cette argumentation des clichés photographiques représentant un thermomètre ainsi que des attestations rédigées par des proches ;
Qu'il doit être relevé qu'aucune observation n'a été faite sur ce point lors de l'établissement du constat d'état des lieux établi au mois de mars 2015, la période de chauffe à cette date n'étant pas contestée par l'appelante ;
Que les bailleurs justifient que le chauffagiste en charge de l'entretien du chauffage central de l'immeuble a été saisi rapidement par le syndic de la copropriété des réclamations de la locataire ; que celle -ci ne conteste cependant pas qu'elle n'aurait pas laissé l'accès à son logement pour permettre la purge des radiateurs ;
Que par courriel du 20 novembre 2016 adressé au fils de la bailleresse, Mme [K] indiquait que la température de son logement était de 19 à 20°C dans son appartement ;
Qu'en outre, cinq radiateurs électriques supplémentaires ont été posés au mois de septembre 2018 dans l'appartement donné à bail ;
Qu'il est ainsi établi que la bailleresse a fait diligence pour répondre aux réclamations de la locataire, alors que celle-ci n'établit pas la température exacte des pièces de son logement, les attestations versées aux débats étant imprécises et ne faisant état que d'un ressenti subjectif de leurs auteurs, de sorte que le jugement sera confirmé de ce chef ;
Considérant s'agissant des fenêtres qu'à la suite des demandes de la locataire, la bailleresse a fait remplacer les fenêtres de la cuisine, des WC, réparer l'ouvrant de la salle d'eau et changer la crémone de la fenêtre du séjour ;
Que néanmoins, il ne saurait être déduit de la réalisation de ces travaux que les fenêtres anciennes étaient vétustes et impropres à leur usage, même si leur étanchéité pouvait être moindre que celle des fenêtres modernes qui ne sont imposées par aucun texte ;
Que quant à la réparation de la crémone d'une fenêtre du salon, là encore la bailleresse a fait diligence pour effectuer des réparations ; qu'il en va de même d'un désordre résultant d'un défaut d'entretien ayant affecté la serrure de la porte donnant sur l'escalier de service dont la réparation incombait au locataire ;
Que Mme [K] a fait constater par huissier que les finitions intérieures du pourtour de deux fenêtres changées dans la cuisine n'avaient pas été réalisées ; qu'elle sollicite à ce titre des dommages-intérêts à hauteur de 2 000 euros en réparation d'un préjudice de nature esthétique ;
Qu'il convient, au regard de la nature du préjudice et de sa localisation dans la cuisine, d'évaluer le préjudice esthétique à la somme de 500 euros ;
Sur la surface du logement
Considérant que Mme [K] soutient que la superficie annoncée dans le contrat de bail au vu d'un relevé établi par la société ALTO, agréée pour ce faire, est supérieure de plus d'un vingtième à celle mesurée par les sociétés ADE et Agenda diagnostic, principalement parce que n'est pas prise en compte par ces dernières la chambre de service retenue pour 8,55m² de surface habitable et 4,12m² de surface non habitable dans le relevé établi par la société ALTO, manifestement en raison de la hauteur sous plafond ;
Que, comme le rappelle l'appelante, l'article 5. 111-2 du code de la construction et de l'habitation dispose que : « la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sol, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus par l'article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètres » ;
Qu'ainsi, à l'exception de la surface dont la hauteur est inférieure à 1,80m², cette chambre de service n'avait pas à être exclue de la surface habitable ; que contrairement à ce que soutient l'appelante, le plan de cette chambre est inclus dans les documents joints au bail ;
Considérant que les trois mesurages ayant été réalisés par des sociétés agréées, il n'existe aucune raison déterminante pour en privilégier l'une d'elles, de sorte que pour établir la réalité de la superficie du logement donné à bail, il en sera fait la moyenne pour déterminer s'il existe une différence de plus d'un vingtième entre cette surface et celle figurant au bail ;
Que si l'on ajoute à la superficie de 124,31m² figurant sur le décompte de la société ADE la superficie de la chambre de service pour 8,55m², la superficie totale serait de 132,86m², que la superficie calculée par la société Agenda serait de 131,59m² en retenant la superficie de la chambre de service calculée par elle de 7,64m²(123.95+7,64 ) ;
Que la surface moyenne est donc de 135,77m² (142,86+132,86+131,59), soit une différence avec celle stipulée au bail de 7,09m² (142,86-135,77)
Que le vingtième de la superficie stipulée au bail étant de 7,14 m² (142,86/20), la différence n'excède pas le seuil fixé par l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour que le locataire puisse demander une réduction du loyer ;
Que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté Mme [K] de ses demandes à ce titre ;
Considérant que le jugement sera entièrement confirmé sauf en ce qu'il a débouté Mme [K] de sa demande de réparation du préjudice esthétique du fait de l'absence de finitions intérieures à la suite du changement de fenêtres dans la cuisine ;
Considérant qu'il sera fait droit à la demande des consorts [O] tendant à la condamnation de Mme [K] à leur verser la somme de 23 692,79 euros au titre des loyers et charges impayés de novembre 2020 à avril 2021, mois d'avril inclus ;
Qu'il sera également fait droit à la demande de Mme [K] tendant à la déduction du dépôt de garantie pour un montant de 3 700 euros et il sera fait droit à la demande de compensation, de sorte que l'appelante sera condamnée à verser la somme de 19 492,79 euros (23 692,79-3 700- 500) ;
Considérant quant aux mesures accessoires que le jugement sera confirmé et, s'agissant de la procédure d'appel compte tenu de la solution donnée au présent litige, Mme [K] sera condamnée aux dépens ainsi qu'à verser aux consorts [O] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Statuant publiquement par mise à disposition au greffe de l'arrêt contradictoire,
- Déclare MM. [L] [O], [W] [O] et [C] [O] recevables en leur intervention volontaire à l'instance en leur qualité d'héritiers de leur mère [X] [O], décédée le 7 octobre 2021,
- Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté Mme [N] [K] de sa demande de réparation de son préjudice de jouissance pour l'absence de finitions intérieures à la suite du changement de fenêtre ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
- Fixe à la somme de 500 euros les dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance de Mme [N] [K],
- Déboute Mme [N] [K] de ses autres demandes,
- Ordonne la compensation avec les sommes dues par Mme [N] [K],
- Condamne Mme [N] [K] à verser à MM. [L] [O], [W] [O] et [C] [O], pris ensemble, la somme de 19 492,79 euros, après déduction du dépôt de garantie et de la somme de 500 euros due en réparation du préjudice de jouissance,
- Condamne Mme [N] [K] à verser à MM. [L] [O], [W] [O] et [C] [O], pris ensemble, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamne Mme [K] aux dépens d'appel.
Le Greffier Le Président
