Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRET DU 07 FEVRIER 2023
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/06152 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBXMC
Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Décembre 2019 -Tribunal de proximité de JUVISY SUR ORGE - RG n° 19-001133
APPELANT
Monsieur [I] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par Me Jeffrey NETRY, avocat au barreau D'ESSONNE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/013387 du 29/06/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMEE
Madame [M] [K]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Armand BOUKRIS de la SELEURL CABINET BOUKRIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0274 et assistée par Me Emma STUDENY, avocat au barreau de PARIS, toque : B274
INTERVENANT
ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE
Représenté par Me Armand BOUKRIS de la SELEURL CABINET BOUKRIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0274 et assisté par Me Emma STUDENY, avocat au barreau de PARIS, toque : B274
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Michel CHALACHIN, Président de chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
Michel CHALACHIN, président
Marie MONGIN, conseiller
François BOUYX, conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO
ARRET :
- Contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, prévue le 31 janvier 2023 et prorogée au 07 février 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4, présente lors de la mise à disposition.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 1er janvier 2016, Mme [M] [K] a donné à bail à M. [I] [Y] un logement meublé avec parking et cave situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 700 euros, outre une provision sur charges de 500 euros.
Le 12 décembre 2017, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 21 387,68 euros visant la clause résolutoire du bail.
Par acte d'huissier du 21 juin 2019, la bailleresse a fait assigner le locataire devant le tribunal d'instance de Juvisy sur Orge afin de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail ou, subsidiairement, voir prononcer la résiliation du bail, et obtenir le paiement de l'arriéré de loyers.
Par jugement du 18 décembre 2019, le tribunal a :
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail étaient réunies au 13 février 2018,
- constaté en conséquence la résiliation de plein droit du bail et dit que le défendeur occupait les lieux sans droit ni titre depuis le 13 février 2018,
- ordonné l'expulsion des occupants du logement,
- condamné le défendeur au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer réindexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 13 février 2018 et jusqu'à la libération effective des lieux,
- condamné le défendeur au paiement de la somme de 48 046,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au mois d'octobre 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2017 sur la somme de 21 387,68 euros et à compter du 21 juin 2019 pour le surplus,
- enjoint au défendeur de laisser effectuer les visites de l'appartement à M. [K] (fils de la bailleresse), la société Gexio et une personne de la société Grand Paris Aménagement, deux heures par jour, par accord entre les parties, et à défaut entre 17 et 19 heures, sauf dimanches et jours fériés, sous astreinte de 100 euros par refus dûment constaté,
- rejeté les prétentions plus amples ou contraires,
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné le défendeur aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la signification du jugement,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement.
Par déclaration reçue au greffe de la cour le 29 avril 2020, M. [Y] a interjeté appel de cette décision.
Par conclusions notifiées le 5 août 2020, l'appelant demande à la cour de :
- suspendre l'exécution du jugement compte tenu de la décision de la commission de surendettement,
- subsidiairement, infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- constater l'état d'insalubrité du logement et les manquements de délivrance imputables à la bailleresse,
- le dire bien fondé dans sa demande d'exception d'inexécution des loyers du fait de l'état d'insalubrité du bien et déclarer le commandement de payer inopposable, ou à tout le moins ordonner une réfaction du loyer à hauteur de 700 euros comme cela était initialement convenu entre les parties,
- très subsidiairement, lui accorder les plus larges délais de règlement de la dette locative.
Le logement, le parking et la cave ont été vendus le 27 janvier 2022 à l'établissement public foncier d'Ile de France (ci-après l'EPFIF), lequel est intervenu volontairement à l'instance d'appel.
Par dernières conclusions notifiées le 23 septembre 2022, Mme [K] et l'EPFIF demandent à la cour de :
- à titre principal, débouter M. [Y] de ses demandes et confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
- à titre subsidiaire, constater l'acquisition de la clause résolutoire au 13 février 2018, constater que l'appelant est occupant sans droit ni titre depuis cette date et ordonner l'expulsion des occupants du logement,
- à titre plus subsidiaire, constater le non-respect des obligations contractuelles de l'appelant, prononcer la résiliation judiciaire du bail et ordonner l'expulsion des occupants du logement,
- en tout état de cause et statuant à nouveau, donner acte à l'EPFIF de son intervention volontaire,
- condamner l'appelant à payer à Mme [K] une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer mensuel, charges comprises, jusqu'au 27 janvier 2022, soit la somme de 28 092,76 euros,
- le condamner à payer à l'EPFIF une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer mensuel, charges comprises, du 27 janvier 2022 au 21 septembre 2022, soit la somme de 9 742,56 euros,
- le condamner à payer à l'EPFIF une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer mensuel, charges comprises, du 21 septembre 2022 jusqu'à la libération effective et complète des lieux,
- le condamner aux intérêts au taux légal sur ces sommes à compter du 12 décembre 2017 sur la somme de 21 387,68 euros et de l'assignation du 21 juin 2019 pour le surplus,
- le condamner à payer à l'EPFIF et à Mme [K] la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et mauvaise foi,
- le condamner à payer à Mme [K] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, à l'EPFIF celle de 1 500 euros sur le même fondement, ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel.
Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d'autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 novembre 2022.
MOTIFS
A titre liminaire, il convient de donner acte à l'EPFIF, devenu propriétaire des biens loués en cours de procédure, de son intervention volontaire en qualité d'intimé et appelant incident.
M. [Y] demande à la cour de suspendre l'exécution du jugement au motif que la commission de surendettement a déclaré son dossier recevable par décision du 20 décembre 2019.
Mais les dispositions de l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoient pas une suspension de l'exécution d'une décision de justice dans une telle hypothèse, mais l'octroi de délais de paiement à condition que le locataire ait repris le paiement du loyer courant et des charges ; or, en l'occurrence, l'appelant ne justifie pas avoir repris ce paiement.
De plus, la décision de recevabilité étant postérieure au constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail par le premier juge, cette décision est sans effet sur la résiliation de plein droit du bail, laquelle était intervenue avant que la commission se prononce.
La demande de suspension de l'exécution du jugement doit donc être rejetée.
L'appelant invoque ensuite l'exception d'inexécution pour justifier l'absence de paiement du loyer et des charges depuis plusieurs années.
Mais, comme l'a rappelé le premier juge, le locataire n'est fondé à refuser de payer le loyer qu'en cas d'impossibilité totale d'occuper le logement ; or l'appelant, qui vit toujours dans les lieux, ne démontre pas que l'appartement serait inhabitable.
En outre, l'occupant sans droit ni titre d'un logement n'est pas fondé à reprocher au bailleur des manquements à ses obligations lorsque les désordres qu'il invoque sont postérieurs à la résiliation du bail.
Or, pour s'opposer au paiement des loyers et indemnités d'occupation, l'appelant se contente de produire des photographies et un rapport de visite d'un inspecteur de la salubrité de la ville de [Localité 4] en date du 28 juin 2019.
Rien ne prouve que les photographies non datées qu'il verse aux débats correspondent aux lieux loués.
Le rapport de visite établi par l'inspecteur de salubrité décrit des problèmes d'humidité dans la cuisine, les salles de bains et les toilettes sans se prononcer sur la date d'apparition de ces désordres ni sur leur cause ; or de tels désordres peuvent avoir pour origine des infiltrations en provenance d'un appartement voisin ou d'une partie commune de l'immeuble ; ce document est trop imprécis pour permettre de savoir si les désordres se sont produits avant le 13 février 2018, date de résiliation de plein droit du bail, et s'ils sont imputables à un manque de diligences de la bailleresse.
L'appelant n'est donc pas fondé à refuser de s'acquitter de ses loyers et indemnités d'occupation.
Par ailleurs, il ne justifie pas de l'existence d'un accord de sa bailleresse quant à une réfaction du loyer à la somme 700 euros, et donc à une renonciation de Mme [K] à réclamer le paiement des provisions sur charges.
L'appelant ne justifiant pas avoir réglé les causes du commandement de payer du 12 décembre 2017 dans les deux mois de sa délivrance, c'est à bon droit que le tribunal a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 13 février 2018 sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, avec toutes conséquences de droit.
Au vu du dernier décompte produit, M. [Y] apparaît redevable des sommes suivantes, après déduction de la somme de 52 934,78 euros suite à la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prise par la commission de surendettement le 10 août 2020 :
- 28 092,76 euros due à Mme [K] au titre des indemnités d'occupation arrêtées au 27 janvier 2022, date de la vente,
- 9 742,56 euros due à l'EPFIF au titre des indemnités d'occupation ayant couru entre le 27 janvier 2022 et le 21 septembre 2022.
Il doit être condamné au paiement de ces sommes avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2017, date du commandement de payer, sur la somme de 21 387,68 euros, et à compter du présent arrêt pour le surplus.
Il devra également payer à l'EPFIF, à compter du 22 septembre 2022, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel et des charges jusqu'à la libération effective et complète des lieux.
Les intimés ne justifiant pas avoir subi un préjudice autre que celui résultant du retard de paiement, qui sera indemnisé par l'octroi d'intérêts moratoires, leur demande indemnitaire doit être rejetée.
Compte tenu du montant particulièrement élevé de la dette, qui ne cesse de s'accroître, et en l'absence de tout effort de règlement de la part de l'appelant depuis plusieurs années, sa demande de délai de paiement ne saurait aboutir, et ce d'autant qu'il dit ne percevoir que le RSA.
Le jugement doit donc être confirmé en toutes ses dispositions, sauf à modifier le montant de la dette locative.
L'appelant, qui succombe en ses demandes, doit être condamné aux dépens de la procédure d'appel.
L'équité commande d'allouer à Mme [K] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de débouter l'EPFIF de sa demande fondée sur ce texte.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Donne acte à l'établissement public foncier d'Ile de France de son intervention volontaire,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le montant de la dette d'indemnités d'occupation,
Statuant à nouveau sur ce point :
Condamne M. [I] [Y] à payer à Mme [M] [K] la somme de 28 092,76 euros au titre des indemnités d'occupation dues au 27 janvier 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2017 sur la somme de 21 387,68 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus,
Condamne M. [Y] à payer à l'EPFIF la somme de 9 742,56 euros au titre des indemnités d'occupation dues entre le 27 janvier 2022 et le 21 septembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,
Condamne M. [Y] à payer à l'EPFIF, à compter du 22 septembre 2022, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel et des charges jusqu'à la libération effective et complète des lieux,
Y ajoutant :
Condamne M. [Y] à payer à Mme [K] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
Condamne M. [Y] aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l'aide juridictionnelle.
Le Greffier Le Président
