Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 3 - Chambre 1
ARRET DU 01 FEVRIER 2023
(n° 2023/ , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/13449 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CECPT
Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Juin 2021 - Tribunal judiciaire de PARIS - RG n° 21/50259
APPELANTE
Madame [K] [J] épouse [B]
née le 24 Octobre 1982 à [Localité 14]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me François TEYTAUD de l'AARPI TEYTAUD-SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : J125
ayant pour avocat plaidant Me Véronique SAHAGUIAN, avocat au barreau de PARIS
INTIMES
Monsieur [H] [J]
né le 09 Juin 1948 à [Localité 13] (75)
[Adresse 10]
[Localité 9]
représenté par Me Christian COUVRAT, avocat au barreau de PARIS, toque : E0462
Monsieur [D] [J], assigné à étude de l'huissier par acte du 07.09.2021
[Adresse 7]
[Localité 5]
Madame [T] [J], assignée à domicile par acte d'huissier du 06.09.2021
[Adresse 8]
[Localité 12]
Monsieur [X] [J], assigné à étude de l'huissier par acte du 06.09.2021
[Adresse 6]
[Localité 11]
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sophie RODRIGUES, Conseiller, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Patricia GRASSO, Président
Mme Sophie RODRIGUES, Conseiller
Mme Isabelle PAULMIER-CAYOL, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Emilie POMPON
ARRÊT :
- rendu par défaut
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Patricia GRASSO, Président, et par Mme Emilie POMPON, Greffier.
***
EXPOSE DU LITIGE
[R] [J] est décédé le 14 janvier 2018, laissant pour lui succéder :
- [V] [W], son conjoint survivant,
- MM. [H], [D] et [X] [J], ses fils issus de son union avec Mme [C] [I],
- Mme [T] [J], sa petite-fille, venant en représentation de [O] [J], son fils prédécédé issus de son union avec Mme [C] [I],
- Mme [K] [J], sa fille issue de son union avec [V] [W].
[V] [W] est décédée le 18 décembre 2018, laissant pour lui succéder sa fille Mme [K] [J].
[R] [J] et [V] [W] étaient propriétaires des deux biens immobiliers suivants :
- un bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 15], constitué d'un appartement en copropriété,
- un bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 15], constitué d'un appartement en copropriété.
Ces biens sont inoccupés et non loués depuis les décès successifs d'[R] [J] et [V] [W].
Par acte des 15 et 17 décembre 2020, Mme [K] [J] épouse [B] a assigné MM. [H], [D] et [X] [J] et Mme [T] [J] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins principalement de l'autoriser à vendre les biens immobiliers situés [Adresse 2] à [Localité 13] et [Adresse 3] à [Localité 13] aux prix minimum respectifs de 680 000 euros et 260 000 euros pour le compte de l'indivision dont elle fait partie avec les défendeurs.
Par jugement rendu selon la procédure accélérée au fond du 3 juin 2021, le délégué du président du tribunal judiciaire de Paris a rejeté la demande et condamné Mme [K] [J] aux dépens.
Mme [K] [J] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 13 juillet 2021.
Le 2 septembre 2021 l'affaire a été fixée à bref délai.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 19 octobre 2022, l'appelante demande à la cour de :
- la juger recevable et bien fondée en ses demandes,
- infirmer le jugement rendu selon la procédure accélérée au fond le 3 juin 2021,
statuant à nouveau,
- l'autoriser à vendre au nom et pour le compte de l'indivision les deux biens immobiliers indivis :
* le bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 15], constitué des lots de copropriété numéros 13, 76 et 136 pour le prix minimum de 735 000 euros net vendeur,
* le bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 15] constitué du lot de copropriété numéro 4 pour le prix minimum de 290 000 euros net vendeur,
en conséquence,
- l'autoriser à signer tout mandat de vente, exclusif ou simple, avec tout professionnel de l'immobilier, en vue de la vente :
* du bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 15] constitué des lots de copropriété numéros 13, 76 et 136 4 pour le prix minimum de 735 000 euros net vendeur,
* du bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 15] constitué du lot de copropriété numéro 4 pour le prix minimum de 290 000 euros net vendeur,
- l'autoriser à signer tout compromis portant sur la vente :
* du bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 15] constitué des lots de copropriété numéros 13, 76 et 136 4 pour le prix minimum de 735 000 euros net vendeur,
* du bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 15] constitué du lot de copropriété numéro 4 pour le prix minimum de 290 000 euros net vendeur,
- l'autoriser à signer tout acte réitératif de vente portant sur la vente :
* du bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 15] constitué des lots de copropriété numéros 13, 76 et 136 4 pour le prix minimum de 735 000 euros net vendeur,
* du bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 15] constitué du lot de copropriété numéro 4 pour le prix minimum de 290 000 euros net vendeur,
- juger que le prix de vente demeurera entre les mains du notaire instrumentaire, à charge pour lui de régler les dettes de l'indivision, et notamment les charges de copropriété et les impôts fonciers,
- débouter M. [H] [J] de l'ensemble de ses demandes,
- condamner M. [H] [J] aux dépens de première instance et d'appel dont distraction pour ces derniers au profit de Me François Teytaud, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Pour un plus ample exposé des moyens développés par l'appelante au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à ses écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
Par ordonnance sur incident du 16 février 2022, le président de chambre de la cour d'appel a déclaré irrecevables comme tardives les conclusions signifiées dans l'intérêt de M. [H] [J] le 29 novembre 2021.
MM. [D] et [X] [J] et Mme [T] [J], intimés, n'ont pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 octobre 2022.
L'affaire a été appelée à l'audience du 8 novembre 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
L'article 815-6 du code civil dispose que le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l'intérêt commun.
Pour rejeter la demande de Mme [K] [J], le premier juge a retenu que l'autorisation de vendre seul un bien de l'indivision accordée par le président du tribunal judiciaire sur le fondement de ce texte ne peut être que spéciale en considération d'une ou plusieurs offres précises faites par un ou plusieurs acquéreurs potentiels identifiés et que la demanderesse n'était pas en mesure de présenter un acquéreur potentiel. Il a ajouté que la seule circonstance qu'un arriéré de charges de copropriété existe ne caractérise pas l'urgence au sens du texte précité, Mme [K] [J] ne démontrant pas le risque de saisie immobilière allégué.
L'appelante critique cette décision en faisant valoir que, selon la jurisprudence de la Cour de cassation autorisant la licitation de biens indivis, l'article 815-6 du code civil ne subordonne pas l'autorisation de vendre à l'existence "d'une ou plusieurs offres précises faites par un ou plusieurs acquéreurs potentiels identifiés". Elle ajoute que, pour qu'une offre puisse être faite, il faut que le bien soit commercialisé et, le cas échéant, qu'un mandat de vente ait été confié à un professionnel de l'immobilier, ce qui implique déjà l'accord de tous les indivisaires de sorte qu'une telle exigence viderait de sa substance les dispositions de ce texte.
Elle estime que l'urgence est caractérisée d'une part par l'augmentation des dettes de l'indivision en raison, non seulement des charges de copropriété qui courent toujours, mais aussi des taxes foncières et taxes sur les logements vacants, l'ensemble s'élevant désormais à plus de 35 000 euros, d'autre part par le risque de saisie immobilière et de ventes aux enchères à l'initiative des syndicats des copropriétaires en raison des impayés de charges de copropriété, et enfin par la perte de valeur des biens immobiliers indivis du fait de leur défaut d'entretien et du risque d'occupation illicite.
Elle soutient que les mêmes éléments montrent que la vente des biens répond à l'intérêt commun des indivisaires, et souligne que tous les coïndivisaires sont d'ailleurs favorables à la vente à l'exception de M. [H] [J] qui ne prend pas clairement position. Elle relève que ce dernier ne propose toutefois pas de solution d'apurement des dettes de l'indivision.
Le règlement des dettes de l'indivision, qui sont suffisamment justifiées en l'espèce, correspond indubitablement à un intérêt commun des indivisaires, de même que la préservation de la valeur des biens immobiliers indivis, dont la taxation au titre des logements vacants établit l'inoccupation caractérisant un risque de dépréciation.
La cour constate que tous les indivisaires ont exprimé leur consentement à la vente des biens indivis à cette fin, y compris M. [H] [J] qui, en dépit de l'ambivalence de sa position en justice, n'a pas manifesté son opposition à cette vente dans son courriel adressé le 19 octobre 2019 au notaire en charge de la succession, où il demande les clés des deux appartements pour les faire visiter en vue d'une telle vente (pièce n°20 de l'appelante).
L'autorisation de toutes mesures que requiert cet intérêt commun, dont la vente des biens indivis, sur le fondement de l'article 815-6 du code civil précité, est toutefois subordonnée à une condition d'urgence.
La seule existence de dettes indivises, même d'un montant total conséquent de plusieurs dizaines de milliers d'euros, même assortie d'une condamnation judiciaire, un jugement du 31 mai 2022 (pièce n°81 de l'appelante) ayant fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] aux fins de règlement des arriérés de charges de copropriété, ne caractérise pas cette urgence, quand bien même les indivisaires ne seraient pas en mesure d'y faire face personnellement, à défaut de preuve que l'actif financier indivis est insuffisant ou ne peut être immédiatement affecté à leur apurement.
En revanche, il y a lieu de relever que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a, lors de l'assemblée générale ordinaire du 31 janvier 2022, autorisé le syndic à introduire une procédure de saisie immobilière pour recouvrer le montant de sa créance (résolution n°26 - pièce n°78 de l'appelante).
La possibilité de mise en 'uvre effective et rapide d'une telle procédure, qui compliquerait la vente du bien concerné, est dès lors maintenant réelle et justifie que soient prises d'urgence des mesures afin de régler cette dette.
Infirmant la décision entreprise, il sera fait droit à la demande d'autorisation sollicitée par l'appelante, selon les modalités précisées au dispositif du présent arrêt, étant précisé que le prix de vente minimum retenu découle des valorisations réalisées par des professionnels dont l'appelante produit les estimations.
Il n'y a toutefois pas lieu d'étendre cette autorisation au bien situé [Adresse 3] à [Localité 15], puisque le prix de vente du bien situé [Adresse 2] à [Localité 15], seul affecté par la possibilité d'une procédure de saisie immobilière, suffirait à apurer l'ensemble des dettes de l'indivision.
Par ailleurs, il n'y a pas lieu de juger que le prix de vente demeurera entre les mains du notaire instrumentaire, à charge pour lui de régler les dettes de l'indivision, et notamment les charges de copropriété et les impôts fonciers, comme le sollicite l'appelante, dans la mesure où cette affectation résulte de la simple application des règles de droit en vigueur.
Sur les frais et dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Il convient, en application de cette disposition, de condamner l'intimé aux dépens de première instance et d'appel dont distraction pour ces derniers au profit de Me François Teytaud, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Ce texte autorise les avocats, dans les matières où leur ministère est obligatoire, à demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision ; la partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement prononcé le 3 juin 2021 par le délégué du président du tribunal judiciaire de Paris selon la procédure accélérée au fond en tous ses chefs de dispositif ;
Statuant à nouveau,
Autorise Mme [K] [J] à représenter seule l'indivision successorale de [R] [J] et [V] [W] pour tout acte nécessaire à la vente du bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 15] constitué des lots de copropriété numéros 13, 76 et 136 pour un prix minimum de 735 000 euros net vendeurs ;
Déboute Mme [K] [J] de sa demande d'autorisation de signer les actes nécessaires à la vente du bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 15] constitué du lot de copropriété numéro 4 pour un prix minimum de 290 000 euros net vendeurs ;
Condamne M. [H] [J] aux dépens de première instance et d'appel ;
Autorise Me François Teytaud, avocat, à recouvrer directement contre M. [H] [J] ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,
