REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRET DU 22 NOVEMBRE 2022
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/00327 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBG2P
Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Octobre 2019 -Tribunal d'Instance de PARIS RG n° 1119007835
APPELANT
Monsieur [M] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représenté par Me Virginie TEICHMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : G0376
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/058168 du 25/11/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMÉ
Monsieur [P] [R]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représenté par Me Vincent GUILLOT-TRILLER, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 20 Septembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Michel CHALACHIN, Président de chambre
Mme Marie MONGIN, Conseiller
M. François BOUYX, Conseiller
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur Marie MONGIN dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO
ARRET :
- Contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Michel CHALACHIN, Président et par Mme Camille LEPAGE, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 24 juin 2017, à effet du 27 juin 2017, M. [P] [R] a donné à bail à M. [M] [S] [Z] un local à usage d'habitation meublé au 8ème étage d'un immeuble situé à [Localité 7], [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 390 euros et une participation forfaitaire mensuelle aux charges de 70 euros.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 mars 2018, à effet au 24 juin suivant, M. [R] a délivré à M. [Z] un congé pour reprise au profit de sa fille.
M. [Z] s'est maintenu dans les lieux au-delà de cette date.
Par ordonnance de référé du 21 décembre 2018, le président du tribunal d'instance de Paris statuant en matière de référé a considéré que les demandes de M. [R] en validation du congé pour reprise excédaient les pouvoirs du juge des référés.
Par acte d'huissier délivré à personne physique en date du 11 juin 2019, M. [R] a assigné au fond M. [Z] devant le tribunal d'instance de Paris afin d'obtenir, à titre principal, la validation du congé délivré le 12 mars 2018, à titre subsidiaire, la résiliation du bail au motif que les agissements de M. [Z] sont constitutifs de manquements graves à ses obligations et, en tout état de cause, l'expulsion de M. [Z] et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle.
Par jugement du 10 octobre 2019, cette juridiction a ainsi statué :
- Déclare valable le congé délivré à M. [Z] par M. [R] le 12 mars 2018 à effet au 23 juin 2018 à minuit et qu'en conséquence, M. [Z] est devenu, depuis le 24 juin 2018, occupant sans droit ni titre du logement situé au 8ème étage d'un immeuble situé [Adresse 2],
- Fixe l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. [Z] au montant du loyer éventuellement révisé et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi,
- Condamne M. [Z] au paiement à M. [R] de l'indemnité d'occupation telle que définie précédemment, à compter du 24 juin 2018 jusqu'au départ effectif des lieux matérialisé par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion,
- Accorde à M. [Z] un délai de six mois pour quitter les lieux,
- Au terme de ce délai, ordonne, en conséquence, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de M. [Z] et tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique d'un serrurier si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants et R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- Dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- Condamne M. [R] à rembourser à M. [Z] la somme de 1 242 euros, soit la somme de mille deux cent quarante-deux euros au titre des charges locatives trop payées,
- Déboute les parties de leurs demandes de dommages et intérêts,
- Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamne M. [Z] aux dépens en ce non compris le coût du congé qui restera à la charge du bailleur,
- Rejette toutes demandes plus amples ou contraires des parties,
- Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement.
Par déclaration reçue au greffe le 18 décembre 2019, M. [Z] a interjeté appel de cette décision et, dans ses dernières conclusions notifiées le 29 août 2022, soit postérieurement à son expulsion du logement dont il s'agit le 2 juillet 2021, il demande à la cour de :
- infirmer le jugement rendu le 10 octobre 2019 par le tribunal d'instance de Paris,
- en conséquence, juger que le congé pour reprise du logement sis [Adresse 2], délivré le 12 mars 2018, à effet au 23 juin 2018, est frauduleux,
- juger que le congé pour reprise du logement sis [Adresse 2], délivré le 12 mars 2018, à effet au 23 juin 2018 à minuit, est nul et ne peut produire aucun effet,
- juger que M. [R] ne rapporte pas la preuve de l'existence de manquements graves et persistants, imputables à M. [Z], à son obligation de jouissance paisible du logement sis [Adresse 2],
- débouter M. [R] de sa demande de résiliation judiciaire du bail du logement sis [Adresse 2] signé le 24 juin 2017,
- condamner reconventionnellement M. [R] au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi de l'expulsion non fondée initiée à son encontre,
- condamner reconventionnellement M. [R] au remboursement au profit de M. [Z] de la somme de 3 360 euros indûment perçue au titre des charges locatives réglées et non justifiées sur la période courant du 24 juin 2017 au 30 juin 2021 (70 x 48 mois),
- juger que M. [R] a manqué à son obligation de louer un logement décent et d'assurer une jouissance paisible dudit logement envers M. [Z],
- condamner reconventionnellement M. [R] au paiement de la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice subi,
- condamner reconventionnellement M. [R] à payer à M. [Z] la somme de 470 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie,
- débouter M. [R] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- débouter M. [R] de sa demande de dommages et intérêts d'un montant de 3 000 euros pour préjudice moral,
- débouter M. [R] de sa demande de voir fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 575 euros (correspondant à 1,25 fois le montant versé par M. [Z]) avec effet rétroactif depuis le 24 juin 2018 jusqu'au 5 juillet 2021,
- fixer le montant de l'indemnité d'occupation à hauteur du loyer,
- débouter M. [R] de sa demande au paiement de la somme de 4 255 euros au titre de l'indemnité d'occupation,
- débouter M. [R] de sa demande au paiement de la somme de 5 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de sa demande au titre des dépens, tant en première instance que devant la présente cour.
Par conclusions notifiées le 24 juin 2022, M. [R] demande à la cour de :
- à titre principal, confirmer le jugement du tribunal d'instance de Paris en date du 10 octobre 2019 en ce qu'il a déclaré valable le congé délivré à M. [Z] et condamné M. [Z] au paiement à M. [R] d'une indemnité d'occupation à compter du 24 juin 2018 jusqu'au départ effectif des lieux matérialisé par la remise des clés en date du 5 juillet 2021,
- infirmer le jugement pour le reste de ses dispositions,
- en conséquence, fixer l'indemnité d'occupation due par M. [Z] à 575 euros mensuel avec effet rétroactif à compter du 24 juin 2018 et ce jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés soit le 5 juillet 2021,
- condamner M. [Z] au paiement de cette indemnité d'occupation qui, minorée des sommes déjà versées par ce dernier (460 euros/mois) pendant les 37 mois, s'élève à 4 255 euros,
- condamner M. [Z] au paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice moral de M. [R] à hauteur de 3 000 euros,
- à titre subsidiaire, juger que les agissements de M. [Z] sont constitutifs de manquement grave à ses obligations de locataire et justifie la résiliation du contrat de bail conclu le 24 juin 2017,
- en conséquence, fixer l'indemnité d'occupation due par M. [Z] à 575 euros mensuels à compter de la signification de la décision de résiliation du contrat de bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés,
- condamner M. [Z] au paiement de cette indemnité d'occupation qui, minorée des sommes déjà versées par ce dernier (460 euros/mois) pendant les 37 mois, s'élève à 4 255 euros,
- condamner M. [Z] au paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice moral de M. [R] à hauteur de 3 000 euros,
- sur les demandes reconventionnelles, juger que l'appartement est parfaitement salubre et débouter M. [Z] de sa demande de dommages et intérêts à ce titre,
- juger que les charges locatives versées entre juillet 2017 et juillet 2018 sont justifiées et débouter M. [Z] de sa demande à ce titre,
- à titre subsidiaire, réduire le montant des charges versées entre juillet 2017 et juillet 2018 aux sommes qui seront justifiées dûment par le bailleur dans un délai de trois semaines à compter de la date de signification du jugement et ordonner la compensation entre les sommes dues par M. [Z] à M. [R] et celles dues par M. [R] à M. [Z],
- en tout état de cause, condamner M. [Z] au paiement d'une somme de 5 400 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [Z] aux dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 septembre 2022.
SUR CE,
Sur le congé
Considérant que l'appelant fait valoir que le congé qui lui a été délivré le 12 mars 2018 serait frauduleux au motif qu'il n'est pas vraisemblable que la fille de M. [R] habitant dans le cinquième arrondissement de [Localité 6] souhaiterait se loger dans le dix-septième arrondissement de cette ville ;
Que, comme l'a justement relevé le premier juge, le bailleur justifie sa demande par le fait que sa fille habite actuellement dans une colocation pour laquelle elle paye un loyer équivalent à celui que verse M. [Z], et qu'elle souhaite habiter seule ; qu'en outre ce studio est à dix minutes à pied du domicile de sa grand-mère âgée qu'elle pourrait voir plus souvent et lui apporter une aide que la dégradation de son état de santé nécessite ;
Que, contrairement à ce que soutient l'appelant, cette situation est justifiée par le bailleur et c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a validé ce congé ;
Considérant que compte tenu de la confirmation du jugement quant à la validation du congé, il n'y a pas lieu d'examiner la demande subsidiaire du bailleur tendant à la résiliation du bail en raison des troubles causés par M. [Z] et dénoncés par ses voisins ;
Sur le montant de l'indemnité d'occupation
Considérant que le premier juge a fixé le montant de l'indemnité d'occupation à celui du loyer et des charges, soit la somme de 460 euros ; que le bailleur sollicite que celle-ci soit fixée à la somme de 575 euros ;
Qu'il doit être rappelé à cet égard que l'indemnité d'occupation revêt une nature mixte, indemnitaire et compensatoire, correspondant à la valeur équitable de l'occupation des lieux et assurant la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans droit ni titre ;
Que, comme le fait valoir le bailleur, l'occupation sans droit ni titre a été particulièrement longue, soit plus de trois années ; qu'en outre, cette occupation n'a pas été paisible puisque de nombreux voisins se sont plaints du comportement de M. [Z] du fait de ses menaces voire de violences qui ont fait l'objet d'une plainte déposée par une voisine le 29 février 2020, du bruit qu'il faisait notamment en mettant son poste de radio a un très fort volume lorsqu'il sortait ou en frappant sur les murs, ainsi que les souillures qu'il laissait dans les toilettes communes manifestant une intention délibérée de nuire à ses voisins ; que ceux-ci ont attesté du calme retrouvé depuis le départ de M. [Z] ; que ce comportement a déjà été relevé par le juge de l'exécution pour rejeter la demande de M. [Z] tendant à obtenir un délai supplémentaire pour quitter les lieux ;
Que ces troubles de jouissances ont été à ce point importants que l'assemblé générale des copropriétaires a donné au syndic l'autorisation d'agir en justice contre M. [R] en raison de sa négligence à l'encontre de son locataire M. [Z] à l'origine des troubles de voisinage ;
Considérant qu'au regard de ces circonstances, l'indemnité d'occupation mensuelle sera fixée à la somme de 520 euros ;
Que M. [Z] sera donc condamné à verser à M. [R] la somme de 2 160 euros (60 x 36) au titre du solde restant dû compte tenu du versement de l'indemnité d'occupation fixée par le premier juge, pour la période du 24 juin 2018 au 2 juillet 2021 date du procès-verbal d'expulsion ;
Qu'il n'y a pas lieu, dans ces conditions, de faire droit à la demande d'indemnisation, distincte de cette indemnité d'occupation, par M. [R] de son préjudice moral ;
Sur la demande de M. [Z] relative aux charges
Considérant que M. [Z] sollicite le remboursement des provisions pour charges qu'il a versées à défaut pour le bailleur d'avoir justifié du montant de celles-ci ;
Que le premier juge, au vu des relevés de charges versés aux débats par M. [R] faisant état de charges récupérables de 72 euros par trimestre, soit 24 euros par mois, a ordonné le remboursement de la différence entre les « provisions » versées et les charges récupérables, sur la période comprise entre le 24 juin 2017 et le 24 septembre 2018, soit la somme de 1 242 euros ;
Que M. [R] fait valoir que le bail précisait qu'il s'agissait d'une somme forfaitaire, faculté offerte par l'article 25-10 2° de la loi du 6 juillet 1989, et non de provisions pour charges excluant toute régularisation ultérieure ;
Considérant, en effet, que le bail stipule que la somme de 70 euros correspond aux charges forfaitaires ; que néanmoins, l'article 25-10 de la loi précitée prévoit que ce montant est fixé en fonction du montant exigible par le bailleur en application de l'article 23 de la même loi, c'est à dire notamment au vu des résultats antérieurs ; qu'il prévoit également que le montant du forfait ne peut être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté ;
Que si le bailleur démontre que le bail conclu avec le précédent locataire stipulait le même montant de charges forfaitaires, il demeure que le forfait dont il s'agit est près de trois fois plus élevé que la réalité du montant des charges récupérables, ce qui est manifestement disproportionné au sens de la dernière phrase du 2° de l'article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 ; que ce texte permet ainsi de déroger au principe posé dans la première phrase selon lequel le forfait ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure ;
Qu'ainsi, le jugement sera confirmé de ce chef en son principe, par substitution de motifs, mais la restitution sera limitée à la durée du bail, soit un an, puisque le congé étant validé à compter du 24 juin 2018, M. [Z], est devenu occupant sans droit ni titre et est redevable de l'indemnité d'occupation précédemment fixée ;
Que c'est donc la somme de 552 euros (46 x 12) que M. [R] sera condamné à verser à M. [Z] ;
Sur la demande de M. [Z] fondée sur l'indécence du jugement
Considérant que l'appelant fait valoir que le logement qu'il a pris à bail est d'une superficie de 8m² et d'un volume inférieur à 20m³ ; que M. [R] confirme que la superficie est bien de 8m² mais le volume est de 22m³ compte tenu de la hauteur sous plafond de 2,70 m ;
Que l'appelant ne versant aucun élément probatoire sur le volume de ce logement, cette demande ne peut qu'être rejetée ;
Considérant que M. [Z] fait également valoir avoir connu une coupure d'eau le 26 juin 2018, une fuite d'eau au mois de mars 2020 ; qu'au vu de la facture d'un plombier datée du 3 mars 2020 et mentionnant : « réparation fuite/recherche de fuite (déplacement, 1 heure de main-d'oeuvre, petites fournitures) », cette facture ne permet pas de considérer que la fuite d'eau, à la supposer existante, appartenait aux réparations à la charge du bailleur ; que s'agissant de la coupure d'eau, les voisins qui étaient alimentés en eau par le même conduit n'étaient pas affectés alors que n'existe qu'un seul robinet d'arrêt, cette coupure n'est pas démontrée ;
Que le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnisation de M. [Z]
Sur le dépôt de garantie de 470 euros
Considérant que pour s'opposer à cette demande de restitution du dépôt de garantie, M. [R] fait valoir que le logement a été repris avec des dégradations : conséquences d'un dégât des eaux, robinet défaillant, réfrigérateur cassé, et qu'il a dû débourser la somme de 695 euros à ce titre ;
Que si M. [R] justifie de ces dépenses par des factures, aucun état des lieux de sortie ni de constat d'huissier n'est versé aux débats, de sorte qu'il ne peut être fait droit à sa demande ;
Qu'il sera donc fait droit à la demande de M. [Z] et M. [R] sera condamné à lui rembourser le dépôt de garantie d'un montant de 470 euros ;
Considérant que la compensation des sommes dues par chacune des parties sera ordonnée ;
Sur les mesures accessoires
Considérant que le jugement sera confirmé quant aux dépens de première instance et M. [Z], qui succombe pour l'essentiel de son appel, sera condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à verser à M. [R], au regard de l'équité et de la situation économique des parties, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Statuant publiquement par mise à disposition au greffe de l'arrêt contradictoire,
- Confirme le jugement entrepris sauf quant au montant de l'indemnité d'occupation et au montant de la somme due par M. [R] au titre des charges trop perçues,
Statuant à nouveau et y ajoutant :
- Fixe à la somme de 520 euros l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. [M] [S] [Z] du 24 juin 2018 au 2 juillet 2021,
- Dit que M. [M] [S] [Z] doit à M. [P] [R] la somme de 2 160 euros au titre du solde des indemnités d'occupation ;
- Dit que M. [P] [R] doit à M. [M] [S] [Z] la somme de 470 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,
- Dit que M. [P] [R] doit à M. [M] [S] [Z] la somme de 552 euros au titre de la restitution de charges trop perçues,
- Ordonne la compensation des sommes dues par chacune des parties,
- Condamne en conséquence, M. [M] [S] [Z] à verser à M. [P] [R] de la somme de 1 138 euros,
- Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- Condamne M. [M] [S] [Z] à verser à M. [P] [R] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamne M. [M] [S] [Z] aux dépens d'appel.
Le Greffier, Le Président,
