RÉPUBLIQUE FRAN'AISE
AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS
COUR D'APPEL DE [Localité 5]
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 06 SEPTEMBRE 2022
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/23027 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CBFVT
Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Novembre 2019 -Tribunal d'Instance de [Localité 5] 17ème - RG n° 11-19-005438
APPELANTE
SA HABITAT SOCIAL FRANÇAIS
N° SIRET : 308 455 468 00055
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée et ayant pour avocat plaidant Me Thomas CHEVALIER, avocat au barreau de [Localité 5], toque : B0864
INTIMES
Madame [B] [K]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Assignation devant la Cour d'appel de [Localité 5], en date du 7 février 2020, déposée à l'étude d'huissier de justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile
Monsieur [D] [L] [E]
Né le 26 Mars 1989 à [Localité 5]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représenté et ayant pour avocat plaidant Me Delphine RODRIGUE-MORICONI, avocat au barreau de [Localité 5], toque : A831
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 31 Mai 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Michel CHALACHIN, Président de chambre
Mme Marie MONGIN, Conseillère
M. François BOUYX, Conseiller
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur [J] dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Mme Cynthia GESTY
ARRET : rendu par défaut
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Mme Gisèle M'BOLLO, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
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FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 30 novembre 1992, la société anonyme l'Habitat Social Français (ci-après, la société HSF) a donné à bail à Mme [B] [K] un local à usage d'habitation principale situé au [Adresse 1] dans le 13ème arrondissement de [Localité 5].
Par actes d'huissier des 10 et 12 avril 2019, la société HSF a fait assigner Mme [K] et M. [D] [L] [E] devant le tribunal d'instance de [Localité 5] afin d'obtenir le prononcé de l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion de Mme [K] et de M. [E] sous astreinte et leur condamnation solidaire à lui verser une indemnité mensuelle d'occupation ainsi que la somme de 9 000 euros d'amende au titre de l'article L. 442-8 du code de la construction et de l'habitation.
Par jugement du 19 novembre 2019, cette juridiction a ainsi statué :
Déboute la société HSF de l'intégralité de ses demandes formulées à l'encontre de M. [E] et Mme [K],
Déboute M. [E] de sa demande de transfert de bail,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société HSF aux entiers dépens de l'instance.
Le 12 décembre 2019, la société HSF a interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique et signifiée à l'intimée non comparante par acte d'huissier du 7 février 2020 délivré à personne.
Par conclusions notifiées par la voie électronique le 16 juillet 2020 et signifiées à l'intimée non comparante par acte d'huissier du 22 juillet 2020 délivré à personne, elle demande à la cour de :
- réformer le jugement du tribunal d'instance de [Localité 5] du 19 novembre 2019 en ce qu'il l'a débouté de ses demandes, fins et conclusions tendant à voir prononcer la résiliation du contrat de bail et l'expulsion de Mme [K] (en tant que de besoin) et M. [E],
- et statuant à nouveau, déclarer la demande de la société HSF recevable et bien fondée, et en conséquence, prononcer la résiliation du bail en raison des infractions aux clauses du contrat de bail, constituées par la cessation d'occupation personnelle des lieux loués ainsi que la cession totale du bail sans le consentement du bailleur,
- ordonner l'expulsion de Mme [K] (en tant que de besoin), M. [E] et de tout occupant de leur chef, des lieux qu'ils occupent, sis [Adresse 1], avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si nécessaire, dans les conditions de la loi du 9 juillet 1991 et du décret du 31 juillet 1992, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de 7 jours suivant la signification de la décision à intervenir, jusqu'au jour de la complète libération des lieux et remise des clés,
- se réserver la compétence pour la liquidation de l'astreinte,
- dire qu'en application de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, le délai de deux mois suivant la notification du commandement de quitter les lieux pour procéder à l'expulsion est supprimé,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble que le locataire désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,
- condamner solidairement Mme [K] et M. [E] à lui payer la somme de 14 965,48 euros à titre loyers restant dus, outre le paiement des charges et les intérêts au taux légal à compter des présentes,
- condamner solidairement Mme [K] et M. [E] à lui payer mensuellement la somme de 3 983,10 euros à titre d'indemnité d'occupation mensuelle, outre le paiement des charges et les intérêts au taux légal à compter des présentes,
- condamner solidairement Mme [K] et M. [E] à lui payer la somme de 9 000 euros d'amende au titre de l'article L. 442-8 du code de la construction et de l'habitation,
- ordonner la capitalisation des intérêts échus pour l'ensemble des sommes dues en application de l'article 1343-2 du code civil,
- condamner solidairement Mme [K] et M. [E] à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront, outre le coût des présentes, celui de la signification et de tous les frais de mise à exécution de l'arrêt à intervenir.
Par conclusions notifiées par la voie électronique le 9 mai 2022, M. [E] demande à la cour de :
- déclarer irrecevable la demande de résiliation judiciaire du bail conclu avec Mme [K] le 30 novembre 1992 portant sur un logement n° 85 comptant deux pièces, sis [Adresse 1] au 5ème étage, à effet du 1er février 2009,
- confirmer le jugement du 19 novembre 2019 en ce qu'il a débouté la société HSF de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions à son encontre,
- infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande de transfert du bail conclu avec Mme [K] le 30 novembre 1992 portant sur un logement n°85 comptant deux pièces, sis [Adresse 1] au 5ème étage, à effet du 1er février 2009,
- statuant à nouveau, enjoindre la société HSF de régulariser le transfert de ce bail sa faveur,
- en tout état de cause, débouter la société HSF de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions à son encontre,
- condamner la société HSF à lui verser la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Mme [K] n'a pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 mai 2022.
Lors de l'audience de plaidoirie du 31 mai 2022, M. [E] a été autorisé à produire une note en délibéré et toutes pièces justificatives tenant à l'auteur du paiement des loyers avant le 30 juin 2022 et la société HSF à y répondre avant le 30 juillet suivant.
Par note en délibéré du 30 juin 2022, M. [E] indique être l'auteur du paiement des loyers depuis de nombreuses années et produit ses extraits de compte bancaire depuis l'année 2015.
La société HSF n'a formulé aucune réponse ni dans le délai imparti ni postérieurement.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de la demande de prononcé de la résiliation du bail
M. [E] soutient que cette demande nouvelle en appel est irrecevable sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile, la société HSF ayant seulement sollicité la constatation de la résiliation du bail en première instance.
Cependant, la bailleresse indique à juste titre que la demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail pour manquement grave du locataire à ses obligations tend aux mêmes fins que celle visant à constater la résiliation par l'effet de la clause résolutoire au sens de l'article 566 du même code, de sorte qu'elle doit être jugée recevable.
Sur la qualification du départ des lieux de Mme [K] et ses conséquences
L'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 permet au descendant du locataire vivant avec ce dernier depuis au moins un an d'invoquer la poursuite du contrat de bail à son profit en cas d'abandon du domicile.
L'abandon s'entend comme un départ brusque et imprévisible imposé par le locataire au descendant vivant avec lui dans le logement.
L'article 8 de la même loi interdit au preneur de céder le contrat de location au profit d'un tiers et l'article 6 de la convention litigieuse lui impose d'occuper personnellement les lieux.
En l'espèce, il est constant et admis par les parties que Mme [K] a quitté les lieux courant 2009, M. [E], son fils, n'apportant aucune précision ni en ce qui concerne le jour du départ de sa mère, ou même seulement le moment de l'année pendant lequel il est survenu, ni en ce qui concerne ses circonstances, alors qu'il affirme que leurs relations étaient alors très difficiles, de sorte qu'il est étonnant qu'il n'ait conservé aucun souvenir précis de cette période pourtant nécessairement marquante.
Par ailleurs, il ressort des pièces produites par la bailleresse que :
- Mme [K] est partie s'installer à proximité immédiate de son ancien logement, chez le père de son fils,
- divers documents administratifs portent, sous son nom, l'adresse du logement qu'elle a pourtant quitté de nombreuses années auparavant,
- Mme [K] a continué de verser le loyer pendant de nombreuses années, aucune modification du compte bancaire à débiter n'étant établie avant l'année 2015 au regard des pièces communiquées en cours de délibéré,
- Mme [K] a conservé des contacts avec son fils puisqu'elle a notamment été en mesure de répondre à l'enquête relative au supplément de loyer de solidarité par lettre datée du 21 octobre 2017 et signée par elle,
- Mme [K] est intervenue avec son fils auprès de la bailleresse par lettre du 17 septembre 2018 au sujet d'une régularisation de consommation d'eau indiquant notamment ' il y a une différence concernant les chiffres que vous avez et les chiffres réels de notre compteur, Mme [I] est venue constater les chiffres de notre compteur en faisant des photos afin de les rapprocher des nôtres'
Devant la cour, M. [E] produit plusieurs attestations dans lesquelles leurs auteurs évoquent le caractère 'brusque' et 'inattendu' ou 'imprévisible' du départ de Mme [K] sans pourtant ni le dater ni en décrire les circonstances matérielles, aucuns faits concrets auxquels les témoins auraient personnellement assisté n'étant rapportés par eux.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la preuve de l'abandon du logement par la locataire n'est pas rapportée par le fils de cette dernière.
Au contraire, il est ainsi établi que Mme [K] a quitté le logement pour en céder la jouissance, d'un commun accord, à M. [E].
Par ailleurs, il n'est pas démontré que M. [E] vivait au domicile de sa mère depuis au moins un an avant l'année 2009, les seules pièces justificatives produites datant de 2004 et 2005, soit au minimum 4 ans auparavant, étant observé que l'occupant indique avoir quitté les lieux pendant 15 jours en 2007 en raison de tensions familiales.
En conséquence, la résiliation du bail pour manquement de la locataire à ses obligations légales et conventionnelles sera prononcée, la cour infirmant le jugement sur ce point, et la décision du premier juge confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de transfert de bail au profit de M. [E].
Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation
La société HSF réclame paiement de la dette locative actualisée s'élevant à 14 965,52 euros au 15 juillet 2020 et produit un décompte intégrant le montant du supplément de loyer de solidarité à partir de mois de janvier 2020, à propos duquel M. [E], quoique contestant devoir une somme quelconque, ne développe aucune critique.
La locataire et M. [E] seront donc condamnés à lui verser cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2020, rien ne justifiant cependant de faire application des règles de la solidarité laquelle ne se présume pas, les intérêts produisant eux-mêmes intérêts dans les conditions de l'article 1342-2 du code civil.
Elle demande encore que l'indemnité d'occupation soit fixée au double du montant du loyer actuel, charges en sus, soit une somme mensuelle de 3 093,10 euros à compter du jour de l'arrêt à intervenir.
Elle ne justifie cependant pas que le préjudice résultant de l'indisponibilité des lieux et de son occupation illicite par un tiers excède le montant du loyer majoré des charges, de sorte que l'indemnité d'occupation sera fixée par référence à ce montant.
Rien ne justifie davantage la demande de réduction du délai de deux mois de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution formulée par la bailleresse dans le dispositif de ses conclusions sans davantage explication.
L'astreinte sollicitée dans les mêmes conditions ne sera pas ordonnée, l'indemnité d'occupation fixée étant suffisante pour assurer l'exécution de la décision.
Sur l'amende civile et les autres demandes
La société HSF demande que la locataire et l'occupant soient condamnés à payer une amende civile de 9 000 euros en application des dispositions de l'article L. 442-8 du code de la construction et de l'habitation selon lequel 'dans tous les immeubles destinés à la location et financés au moyen de crédits prévus par le livre III, il est interdit de louer en meublé ou de sous-louer un logement, meublé ou non, sous quelque forme que ce soit, sous peine d'une amende de 9 000 €', M. [E] occupant indûment avec la complicité de sa mère un appartement qui pourrait être attribué à un candidat remplissant les conditions d'attribution d'un logement social.
Selon la lettre de l'article susvisé, seule la location ou la sous-location sont prohibées sous peine d'amende et seul son auteur en est redevable.
En l'espèce, il ne ressort d'aucune des pièces produites au débat qu'il s'agisse d'une sous-location, Mme [K] ne percevant aucun loyer, et il est manifeste que M. [E] n'en est pas l'auteur.
Il n'y a donc pas lieu de prononcer l'amende prévue par l'article L. 442-8 du code de la construction et de l'habitation à l'encontre de Mme [K] et de son fils.
Il est équitable d'allouer à la société HSF la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et M. [E] et Mme [K] seront condamnés in solidum aux dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut,
Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté M. [E] de sa demande de transfert de bail,
Statuant à nouveau dans la limite de l'infirmation partielle et y ajoutant :
Prononce la résolution du bail unissant la société Habitat Social Français à Mme [K],
Ordonne, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Mme [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef, dont M. [E], avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique le cas échéant, des lieux situés au [Adresse 1],
Rappelle que l'expulsion ne pourra intervenir qu'à l'issue d'un délai de deux mois après le commandement d'avoir à libérer les lieux qui sera délivré conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
Autorise, le cas échéant, la séquestration du mobilier garnissant les lieux loués dans un garde meubles, aux frais et risques du locataire, en garantie des indemnités mensuelles d'occupation et des réparations locatives conformément aux articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Condamne Mme [K] et M. [E] à verser à la société Habitat Social Français la somme de 14 965,52 euros au titre de la dette locative arrêtée au 15 juillet 2020 avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2020,
Dit que ces intérêts, échus et à échoir, produiront eux-mêmes intérêts dans les conditions de l'article 1342-2 du code civil,
Condamne Mme [K] et M. [E] à verser à la société Habitat Social Français une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer majoré des charges à compter du jour de la résolution du bail et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par l'expulsion du dernier des occupants ou la remise des clés,
Condamne in solidum Mme [K] et M. [E] à verser à la société Habitat Social Français la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,
Condamne in solidum Mme [K] et M. [E] aux dépens de première instance et d'appel.
Le Greffier Le Président
