REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 06 SEPTEMBRE 2022
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/17599 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAU6J
Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Juin 2019 -Tribunal d'Instance de Paris 17ème - RG n° 11-19-001596
APPELANTS
Madame [N] [C]
Née le 08 Août 1981 à [Localité 8] (Chine)
[Adresse 5]
[Localité 6]
Monsieur [O] [M] [U]
Né le 13 Juillet 1979 au Portugal
[Adresse 5]
[Localité 6]
Représentés et ayant pour avocat plaidant Me Denise BETCHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1413
INTIME
Monsieur [I] [D]
[Adresse 2]
[Localité 7]
Représenté par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SCP NABOUDET - HATET, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : L0046
Ayant pour avocat plaidant Me Georges SIMONIAN, avocat au barreau de Paris, toque : B581
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 07 Juin 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Michel CHALACHIN, Président de chambre
Mme Marie MONGIN, Conseillère
M. François BOUYX, Conseiller
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur Bouyx dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Mme Cynthia GESTY
ARRÊT : contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Mme Gisèle M'BOLLO, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
******
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 1er janvier 2012, M. [I] [D] a consenti à Mme [N] [C] la location meublée d'un studio situé au [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 350 euros.
Mme [C] a occupé le logement avec M. [M] [U], son compagnon.
Le 28 juin 2016, M. [D] a donné congé à Mme [C] et à M. [M] [U] avec effet au 31 décembre 2016.
Mme [C] et à M. [M] [U] n'ayant pas quitté les lieux, M. [D] les a fait assigner devant le tribunal d'instance de Paris par acte d'huissier du 15 janvier 2019 afin d'obtenir la validation du congé, l'expulsion de Mme [C] et à M. [M] [U] et leur condamnation à lui verser le solde de l'arriéré locatif ainsi qu'une indemnité mensuelle d'occupation.
Par jugement du 11 juin 2019, cette juridiction a ainsi statué :
Déclare le congé délivré le 28 juin 2016 valide,
Constate que le bail conclu entre M. [D] et Mme [C] portant sur les locaux situés [Adresse 3]) a pris fin le 31 décembre 2016 à minuit,
Dit qu'à défaut pour Mme [C] et M. [M] [U] et tout occupant de son chef d'avoir libéré les lieux après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, M. [D] pourra procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur,
Supprime le délai de deux mois de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
Condamne Mme [C] à payer la somme de 3 200 euros à M. [D], au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus terme de décembre 2018 inclus, avec intérêts légaux à compter de l'assignation,
Condamne Mme [C] à payer à M. [D] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 1er janvier 2019 jusqu'au départ effectif des lieux,
Déboute les parties de leurs autres demandes,
Condamne solidairement Mme [C] et M. [M] [U] à payer à M. [D] la somme de 400 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne solidairement Mme [C] et M. [M] [U] aux dépens,
Ordonne l'exécution provisoire.
Le 10 septembre 2019, Mme [C] et à M. [M] [U] ont interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique.
Par conclusions notifiées par la voie électronique le 4 avril 2022, ils demandent à la cour de :
- les déclarer recevables et bien fondés en leur appel,
- à titre principal, prononcer la nullité de la signification du 15 janvier 2019 de l'assignation introductive d'instance, les conditions d'application de l'article 659 du code de procédure civile n'étant pas remplies,
- en conséquence, prononcer la nullité de toute la procédure subséquente et du jugement dont appel,
- juger que l'appel n'opère pas d'effet dévolutif, le tribunal d'instance de Paris n'étant pas régulièrement saisi,
- annuler les actes subséquents du jugement dont le commandement de payer aux fins de saisie délivré le 27 août 2019, les actes de saisies-attributions des 11 septembre et 7 novembre 2019,
- à titre subsidiaire, si par extraordinaire, la cour ne prononçait pas la nullité de la procédure, infirmer le jugement rendu le 11 juin 2019 en toutes ses dispositions,
- le réformant, prononcer la nullité du contrat de location du 1er janvier 2012 pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent sur le fondement des dispositions législatives précitées et le condamner au remboursement des loyers payés par les locataires dès le 1er janvier 2012 et ce, jusqu'au 31 août 2019, soit 32 400 euros (81 mois x 400 euros),
- dire et juger qu'en l'absence d'une clause d'indexation du loyer, aucune augmentation n'a pu intervenir durant toute la période de location, le loyer conventionnel fixé dans le bail étant de 350 euros,
- constater que l'application du loyer conventionnel d'un montant de 350 euros charges comprises alors que les locataires ont payé régulièrement 400 euros mensuel, laisse un trop perçu en faveur de ces derniers dont ils demandent remboursement,
- condamner le bailleur à restituer aux locataires, le trop perçu, soit 4 050 euros (50 euros x 81 mois),
- dire et juger que les locataires justifient du règlement des loyers de juin à août 2018 et qu'ils ne peuvent être condamnés à payer deux fois, la somme de 1 200 euros correspondant aux loyers de ladite période,
- constater que le dépôt de garantie d'un montant de 325 euros n'a fait l'objet d'aucune restitution, ni déduction de la somme de 3 200 euros, et condamner le bailleur à rembourser la somme de 1 525 euros (1 200 euros + 325 euros de dépôt de garantie) aux locataires,
- dire et juger que le préavis est d'un mois (octobre 2018) de loyer soit 350 euros auquel il faut ajouter le loyer d'août 2017 dû par les locataires et donc, déduire cette somme de la condamnation de 3 200 euros (350 euros + 400 euros = 750 euros),
- condamner le bailleur au remboursement de la somme de 2 450 euros (3 200 euros - 750 euros),
- ordonner la restitution de la somme de 325 euros correspondant au dépôt de garantie versé par les locataires lors de la signature du bail,
- constater que M. [D] par son inertie et manquements aux différentes obligations dont obligation de délivrance et d'entretien de la chambre louée a créé un préjudice de jouissance et un préjudice psychologique aux locataires dont ils sollicitent réparation,
- le condamner à leur verser au titre de la réparation de leur trouble de jouissance, la somme de 6 000 euros (diminution du loyer à 150 euros x 40 mois),
- enfin, prononcer la nullité des saisies-attributions opérées les 11 septembre et 7 novembre 2019, pour la somme totale de 6 257,87 euros en exécution du jugement du 11 juin 2019, comme étant abusives alors que le jugement condamnait les locataires au paiement de la somme de 3 600 euros dont 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en conséquence, condamner M. [D] au remboursement de ladite somme (6 257,87 euros),
- en tout état de cause, débouter M. [D] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- condamner M. [D] au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens qui seront recouvrés par Me Betchen, avocat au barreau de Paris conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par conclusions notifiées par la voie électronique le 21 mars 2022, M. [D] demande à la cour de :
- déclarer Mme [C] et à M. [M] [U] mal fondés en l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- par conséquent, confirmer le jugement rendu le 11 juin 2019,
- y ajoutant, condamner Mme [C] et à M. [M] [U] à payer à M. [D] la somme de 4 800 euros au titre de l'indemnité d'occupation due entre le 1er janvier 2019 et la date de libération des lieux, soit le 31 décembre 2019, la somme de 4 000 euros au titre des dommages et intérêts pour procédure abusive, la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui seront recouvrés par Me Hatet Sauval, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 mai 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il n'y a pas lieu d'examiner les moyens exprimés de façon succincte par les locataires tenant à l'absence de délivrance de l'ensemble des quittances et au congé pour vendre à un prix excessif, aucunes prétentions n'étant formées à ces titres.
Sur la nullité du jugement
Mme [C] et M. [M] [U] opposent la nullité de l'assignation entraînant celle du jugement et des actes d'exécution subséquents, l'huissier ayant délivré l'acte introductif d'instance sur le fondement de l'article 659 du code de procédure civile alors qu'il connaissait l'existence du lieu de travail de Mme [C].
Cependant, ainsi que le fait justement observer M. [D], il résulte des indications portées dans la signification du 15 janvier 2019 que l'huissier instrumentaire a d'abord constaté que les locataires avaient quitté les lieux donnés à bail situés au [Adresse 3].
Il a ensuite recueilli deux numéros de téléphone, l'un ne fonctionnant pas et l'autre attribué à une psychanalyste exerçant au [Adresse 1].
Il a contacté cette personne, qui s'est avérée être Mme [C], laquelle lui a déclaré avoir quitté les lieux donnés à bail au mois de septembre 2018 et ne pas avoir d'adresse personnelle à [Localité 9], résidant la plupart du temps en Chine.
L'huissier s'est néanmoins rendu au [Adresse 1] où il a constaté la présence d'une plaque professionnelle intitulée 'Psychothérapie Psychanalyse' indiquant, outre les coordonnées d'une autre praticienne, le nom et le numéro de téléphone portable de Mme [C] et, se rendant au 3ème étage gauche figurant sur la liste des personnes habitant l'immeuble, n'y a pas rencontré d'occupants.
Il a enfin pris contact avec son mandant lequel lui a indiqué qu'il ne disposait pas d'autres adresses.
Il ne saurait donc être reproché à l'huissier de ne pas avoir délivré l'acte au [Adresse 1] alors que Mme [C] lui avait préalablement et faussement indiqué qu'elle n'avait pas d'adresse personnelle à [Localité 9], résidant majoritairement en Chine, dans le but manifeste d'éviter d'éventuelles poursuites, rien ne démontrant, au jour de la signification de l'acte, que Mme [C] travaillait réellement et de façon active dans le [Localité 4], ses déclarations laissant penser précisément le contraire.
C'est donc à juste titre que la signification de l'acte introductif d'instance a été effectuée en les formes de l'article 659 du code de procédure civile, l'huissier ne disposant d'aucune adresse fiable lui permettant de délivrer l'assignation à domicile, à résidence ou sur le lieu de travail.
L'acte d'huissier du 15 janvier 2019 n'étant pas annulé, il en va de même du jugement entrepris et des actes d'exécution subséquents.
Sur la configuration du logement et ses conséquences
Mme [C] et M. [M] [U] opposent la nullité du bail dont la surface est inférieure à 9 m² et dont la hauteur sous plafond est inférieure 2,20 mètres en violation des dispositions tant de l'article 4 du décret du 30 janvier 2002 pris pour l'application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 imposant le respect de normes de décence que par les articles 40-3 et 40-4 du règlement sanitaire du département de [Localité 9].
Les deux certificats de mesurage produits se contredisent, celui établi à la demande du bailleur faisant apparaître une surface 'Carrez' de 10,313 m² et celui versé par la locataire une surface 'Carrez' de 8,90 m², une partie du studio présentant en outre et dans les deux cas une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m.
Cependant, à supposer que l'on retienne la surface la moins importante, les locataires n'établissent pas que le volume habitable du logement serait inférieur à 20 m3, de sorte que leur demande ne peut prospérer sur le fondement de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
Par contre, l'alternative tenant au volume habitable ne figurant pas dans les articles 40-3 et 40-4 de l'arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de [Localité 9], le studio donné à bail ne répond pas aux normes imposées en ce qui concerne la hauteur sous plafond et, si l'on retient le certificat produit par les locataires, la superficie.
Il reste que le logement, selon le certificat produit par les locataires, ne présente une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m que sur une bande de 50 cm de largeur et 3,09 m de longueur, aucune information n'étant apportée par les techniciens en ce qui concerne la norme des 2,20 m.
De plus, le défaut de superficie n'excède pas 10 centimètres carrés.
La violation des normes susvisées n'est donc pas d'une importance telle qu'elle justifie de prononcer la nullité du bail et, partant, d'ordonner la restitution des loyers versés depuis le jour de la signature du contrat.
Sur l'état du logement
Au soutien de leur demande de réparation du trouble de jouissance éprouvé en raison du mauvais état du logement, les appelants produisent plusieurs photographies sur lesquelles on peut voir des cloques affectant la peinture de l'un des murs de la salle de bains, les fils électriques d'alimentation du cumulus débranchés, les fenêtres obturées par un film plastique de protection et une ampoule alimentée par une douille de chantier provisoire, le surplus ne révélant aucun désordre particulier.
Cependant, les trois dernières anomalies s'expliquent par la réalisation de travaux de rénovation entrepris par le bailleur, rien ne démontrant en outre que leur durée aurait été réellement excessive, aucune des pièces produites ne venant valider les quarante mois de travaux que les locataires soutiennent avoir subi.
S'agissant du premier désordre, la cause du décollement partiel de la peinture, outre le fait qu'elle n'engendre qu'un préjudice purement esthétique non indemnisable, n'est pas établie, alors qu'elle peut provenir d'une aération insuffisante du logement par ses occupants, étant observé qu'il n'est pas adapté pour deux personnes, seule Mme [C] l'ayant d'ailleurs pris à bail initialement.
Il ne sera donc pas fait droit à la demande de réfaction du montant de loyer dans la proportion de 150 euros par mois, soit la somme globale de 6 000 euros, formée par les appelants.
Sur le montant du loyer
Les locataires réclament la restitution d'un trop-perçu de loyer, le bailleur ayant exigé d'être réglé de la somme de 400 euros par mois alors que le bail mentionne un loyer de 350 euros.
M. [D] prétend qu'il faut tenir compte de l'indexation du loyer, mais il est exact que la clause prévue au contrat est restée vierge, l'indice de référence n'étant pas précisé.
De plus, il n'a jamais procédé à la révision annuelle du montant du loyer et ne donne aucune explication sur le montant fixe de 50 euros qui ne correspond manifestement pas à une indexation.
Il devra donc restituer la somme de 4 050 euros (50 x 81) aux appelants.
Sur l'existence d'une dette locative
Le bailleur demande, au visa de l'article 1315 ancien du code civil, confirmation du jugement en ce qu'il lui a alloué la somme de 3 200 euros au titre des loyers impayés des mois d'août 2017 et de juin à août 2018, y ajoutant les indemnités d'occupations dues de janvier 2019 à décembre 2019, soit 4 800 euros (12 x 400), les locataires n'ayant effectivement libéré les lieux qu'à la fin du mois de décembre 2019.
Les locataires ne se reconnaissent redevables que de la somme de 800 euros ou 750 euros, selon que l'on se réfère aux motifs ou au dispositif de leurs conclusions, au titre du loyer d'août 2017 et du préavis d'un mois (septembre 2018), le bailleur devant en outre leur restituer le dépôt de garantie de 325 euros, ayant quitté les lieux le 31 août 2018.
Il convient de rappeler que le bail est parvenu à son terme le 31 décembre 2016 par l'effet du congé pour vendre délivré par le bailleur validé à juste titre par le tribunal par des motifs adoptés par la cour, aucune prétention n'étant élevée à ce titre par les locataires en appel.
Il en résulte que les locataires sont redevables de l'indemnité d'occupation fixée par référence au montant du loyer majoré des charges, ce point n'étant pas contesté par le bailleur, depuis le 1 janvier 2017 jusqu'au jour de leur départ.
Il n'y a donc pas lieu de s'interroger sur la question du congé avec préavis d'un mois prétendument notifié par Mme [C] le 30 septembre 2018, étant observé qu'il ne s'agit d'ailleurs pas d'un congé mais d'une lettre, dont rien ne prouve d'ailleurs qu'elle a été effectivement envoyée, par laquelle la locataire informe le bailleur qu'elle quitte le logement et que le loyer de septembre sera réglé par compensation avec le montant du dépôt de garantie.
Les appelants versent aux débats la copie d'un chèque n° 0000009 établi au nom du bailleur d'un montant de 400 euros daté du 4 août 2018 porté au débit du compte bancaire de M. [M] [U] deux jours plus tard, ainsi qu'un chèque n° 0000008 également établi au nom du bailleur d'un montant de 800 euros, également porté au débit du compte bancaire de M. [M] [U] deux jours plus tard.
Ils établissent ainsi avoir réglé les loyers des mois de juin, juillet et août 2018 pour un montant total de 1 200 euros.
Le jugement sera donc réformé en qu'il a fixé la dette locative arrêtée au 31 décembre 2018 à la somme de 3 200 euros, les locataires n'étant redevables que de celle de 2 000 euros.
En ce qui concerne la période postérieure, les locataires ne sont pas fondés à invoquer la mauvaise foi du bailleur qui, selon eux, savait pertinemment que les lieux étaient libres depuis le 31 août 2018, alors qu'ils s'y maintiennent eux-mêmes indûment depuis le 1er janvier 2017, pour les raisons exposées ci-dessus.
C'est donc la date du 31 décembre 2019 qui sera retenue au titre de la libération effective des lieux, le jugement du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Paris rendu le 26 novembre 2019 et signifié le 19 décembre 2019 déclarant abandonnés les meubles et autres biens mobiliers se trouvant dans le logement et autorisant le bailleur à les faire évacuer en déchetterie.
Les locataires sont ainsi redevables de la somme de 4 800 euros (12 x 400) de laquelle il faut déduire celle de 325 euros au titre du dépôt de garantie que M. [D] ne conteste pas ne pas avoir restitué, soit la somme nette de 4 475 euros.
Sur la nullité des saisies-attributions pratiquées les 11 septembre et 7 novembre 2019
Les appelants ne produisent que la dénonciation de la saisie-attribution du 16 septembre 2019 sur laquelle figure le rappel des sommes dues en exécution du jugement entrepris et les frais de procédure pour un montant total de 5 315,15 euros, aucune anomalie apparente n'affectant ce montant, et la première page de la dénonciation de saisie-attribution du 8 novembre suivant sur laquelle ne figure aucun décompte des sommes dues pouvant faire apparaître une discordance avec les différents chefs de condamnation prononcés par le tribunal.
Rien ne justifie donc d'annuler les voies d'exécution litigieuses.
Sur les autres demandes
Mme [C] et M. [M] [U] obtenant partiellement gain de cause, la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par M. [D] ne peut prospérer.
Il est équitable de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile compte tenu du sens de la présente décision.
Mme [C] et M. [M] [U] seront condamnés aux dépens puisqu'ils succombent globalement à l'instance en appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a fixé la dette locative à la somme de 3 200 euros au 31 décembre 2018,
Statuant à nouveau dans la limite de l'infirmation partielle et y ajoutant :
Condamne Mme [C] et M. [M] [U] à payer à M. [D] la somme de 2 000 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 décembre 2018,
Condamne Mme [C] et M. [M] [U] à payer à M. [D] la somme de 4 475 euros au titre de la dette locative actualisée au 31 décembre 2019,
Condamne M. [D] à payer à Mme [C] et à M. [M] [U], pris ensemble, la somme de 4 050 euros au titre l'indexation injustifiée du loyer,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,
Condamne in solidum Mme [C] et M. [M] [U] aux dépens d'appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,
