REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 06 SEPTEMBRE 2022
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/11001 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAA4W
Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Février 2019 -Tribunal d'Instance de Saint-Denis RG n° 11-18-001230
APPELANT
Monsieur [B] [S]
Né le 18 Janvier 1978 à [Localité 7]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représenté et ayant pour avocat plaidant Me Sarah GARCIA, avocat au barreau de PARIS, toque : C2182
INTIME
Monsieur [X] [N]
Né le 23 Avril 1972 à [Localité 1] (DANEMARK)
[Adresse 8]
[Localité 1] / DANEMARK
Représenté par Me Mickaël RUBINSOHN, avocat postulant au barreau de PARIS, toque:G0586
Ayant pour avocat plaidant Me Migueline ROSSET, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 07 Juin 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Michel CHALACHIN, Président de chambre
Mme Marie MONGIN, Conseillère
M. François BOUYX, Conseiller
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur Bouyx dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Mme Cynthia GESTY
ARRET : contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Mme Gisèle M'BOLLO, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
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FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 1er juin 2015, M. [X] [N] a donné en location à M. [B] [S] un local meublé à usage d'habitation situé [Adresse 3]), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 500 euros, outre les provisions sur charges.
Par acte d'huissier du 18 octobre 2017, M. [N] a fait délivrer au locataire un congé pour vente, à effet au 31 mai 2018.
Par acte d'huissier du 12 juillet 2018, M. [N] a fait assigner M. [S] devant le tribunal d'instance de Saint-Denis afin d'obtenir la validation du congé pour vente, l'expulsion de M. [S] et sa condamnation à lui verser une indemnité mensuelle d'occupation ainsi que la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
Par jugement du 21 février 2019, cette juridiction a, en l'absence du défendeur, ainsi statué :
Constate la validité du congé délivré le 18 décembre 2014 par M. [N] portant sur le local à usage d'habitation situé [Adresse 3],
Déclare M. [S] occupant sans droit ni titre du local à usage d'habitation situé [Adresse 2]) à compter du 1er juin 2018,
Ordonne, faute de départ volontaire, l'expulsion de M. [S] ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours du commissaire de police et d'un serrurier,
Dit que l'expulsion ne pourra être mise en oeuvre qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux,
Rappelle que le sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux est régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Condamne M. [S] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer révisé majoré des charges, à compter du 1er juin 2018 jusqu'à la libération effective des lieux,
Déboute M. [N] de ses demandes plus amples ou contraires,
Condamne M. [S] à verser à M. [N] la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [S] aux dépens,
Ordonne l'exécution provisoire.
Le 24 mai 2019, M. [S] a interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique.
Par conclusions notifiées par la voie électronique le 21 février 2020, il demande à la cour de :
- le déclarer recevable et bien-fondé en son appel,
- y faisant droit, infirmer le jugement du tribunal d'instance,
- constater la mauvaise foi du bailleur et que ce dernier a enfreint les dispositions légales impératives en la matière,
- en conséquence, dire que le congé délivré à M. [S] est nul car non valable,
- suspendre la procédure d'expulsion,
- condamner M. [N] à lui payer la somme de 24 000 euros à titre du remboursement des loyers,
- condamner M. [N] à payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice au titre du logement insalubre et indécent,
- condamner M. [N] à payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions notifiées par la voie électronique le 25 janvier 2022, M. [N] demande à la cour de :
- confirmer la décision rendue par le tribunal d'instance de Saint-Denis le 21 février 2019,
- subsidiairement, prononcer la nullité du contrat de bail conclu le 1er juin 2015 entre M. [N] et M. [S],
- en conséquence, juger que M. [S] est occupant sans droit ni titre,
- ordonner l'expulsion de M. [S] et de tous occupants de son chef hors des lieux loués, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L 412-1 et suivants, R 411- et suivants et R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- condamner M. [S] à lui payer une somme mensuelle égale à 500 euros, à titre d'indemnité d'occupation à compter du présent arrêt jusqu'à libération effective des lieux,
- juger que les sommes payées par M. [S] au titre des loyers et charges depuis le 1er juin 2015, l'ont été à titre d'indemnité d'occupation, compte tenu de son occupation effective,
- en tout état de cause, rejeter l'ensemble des demandes de M. [S],
- rejeter les demandes de M. [S] relatives au versement de dommages et intérêts,
- condamner M. [S] à payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [S] aux entiers dépens.
Par ordonnance du 2 novembre 2021, le conseiller de la mise en état a constaté l'irrecevabilité des conclusions notifiées par M. [N] le 21 novembre 2019.
Par arrêt du 22 février 2022, la cour a infirmé l'ordonnance entreprise et les a déclarées recevables.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 mai 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il convient de rectifier l'erreur purement matérielle affectant le dispositif du jugement, le congé ayant été délivré non le 18 décembre 2014 mais le 18 octobre 2017.
M. [S] sollicite, dans les motifs de ses conclusions, la communication des diagnostics réalisés dans le cadre de la vente, des procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires, et des documents administratifs remis par le notaire, sans toutefois formuler cette prétention dans le dispositif, de sorte que la cour n'est pas saisie de cette demande en application de l'article 954 du code de procédure civile.
Sur la nullité du congé et ses conséquences
En appel, M. [N] sollicite à titre principal la confirmation de la décision entreprise, mais ne développe aucun moyen relatif à la validité du congé, admettant en réalité dans ses écritures la nullité du contrat de bail du 1er juin 2015, l'arrêté préfectoral mettant en demeure le propriétaire de procéder aux travaux de remise en état des parties communes de l'immeuble situé au 163, et non au 169 par suite d'une simple erreur de plume, [Adresse 6] à [Localité 9] du 20 février 1992 interdisant la mise en location de l'appartement litigieux.
M. [S] invoque la nullité du bail pour la même raison mais ne sollicite, dans le dispositif de ses conclusions, que celle du congé pour vente qui lui a été délivré le 18 octobre 2017, ainsi que la restitution de la somme de 24 000 euros au titre des loyers versés indûment pendant 48 mois.
Contrairement à ce que soutient M. [N], l'arrêté préfectoral de mise en demeure n'entraîne pas la nullité du bail, l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction alors applicable, prévoyant au contraire la poursuite du contrat même lorsque les locaux sont frappés d'une interdiction définitive d'habiter et d'utiliser.
Par contre, le congé pour vente est nul puisque le logement ne pouvait effectivement être donné à bail, les parties s'accordant sur ce point.
Conformément à l'article susvisé, d'une part, 'le loyer ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation cesse d'être dû pour les locaux qui font l'objet d'une mise en demeure prise en application de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique à compter de l'envoi de la notification de cette mise en demeure' et, d'autre part 'les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l'occupation du logement indûment perçus par le propriétaire, l'exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l'occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable'.
Il en résulte que M. [S] est bien fondé à demander la restitution des loyers, hors charges, effectivement versés depuis le 1er juin 2015 jusqu'au 1er octobre 2018, date à laquelle le bailleur affirme sans être contredit que les loyers n'ont plus été versés, soit la somme de 20 000 euros (500 x 40).
Le loyer étant redevenu exigible à compter du 3 septembre 2020 à la suite de la suspension provisoire des effets de l'arrêté préfectoral ordonnée par le juge des référés du tribunal administratif de Montreuil, les loyers dus depuis cette date viendront en déduction de la créance du locataire.
Sur l'état du logement
M. [S] soutient que l'insalubrité et l'absence de respect des normes de décence du logement imposées par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, caractérisés par une mauvaise aération et une infestation de rats, sont à l'origine d'un préjudice qui doit être réparé.
Cependant, en ce qui concerne la décence du logement, M. [S] se contente de produire deux courriers adressés au bailleur pour se plaindre de la prolifération de souris dans l'appartement qui ne suffisent pas à établir la preuve de ses allégations.
L'insalubrité du logement ne saurait davantage être 'induite' de l'arrêté préfectoral, lequel se limite aux parties communes.
La demande de dommages et intérêts de l'appelant sera donc rejetée.
Sur les autres demandes
Il est équitable de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile compte tenu du sens de la présente décision.
M. [N] qui succombe globalement à l'instance en supportera les dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Rectifie l'erreur purement matérielle affectant le dispositif du jugement entrepris dans le sens où il faut lire :
Constate la validité du congé délivré le 18 octobre 2017 par M. [N] portant sur le local à usage d'habitation situé [Adresse 3],
et non :
Constate la validité du congé délivré le 18 décembre 2014 par M. [N] portant sur le local à usage d'habitation situé [Adresse 3],
Infirme le jugement entrepris et statuant à nouveau ;
Déclare nul le congé pour vente délivré à M. [S] par M. [N] le 18 octobre 2017,
Condamne M. [N] à verser à M. [S] la somme de 20 000 euros au titre des loyers indûment perçus du 1er janvier 2015 au 30 septembre 2018,
Dit que les loyers dus depuis le 3 septembre 2020 viendront en déduction de cette somme,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,
Condamne M. [N] aux dépens de première instance et d'appel.
Le greffier, Le Président,
