Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 14 JUIN 2022
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/10266 - N° Portalis 35L7-V-B7D-B76SG
Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Mars 2019 -Tribunal d'Instance de Paris 17ème - RG n° 11-18-215187
APPELANTE
SA ALLIANZ IARD
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
N° SIRET : 542 110 291 04757
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée et ayant pour avocat plaidant Me Florent VIGNY de la SELARL CAUSIDICOR, avocat au barreau de PARIS, toque : J133
INTIME
Monsieur [T] [P]
Né le 11 Août 1964 à [Localité 5] (59)
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : B1055
ayant pour avocat plaidant Me Jean-Bernard LUNEL, avocat au barreau de PARIS, toque: A0924
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. François BOUYX, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Michel CHALACHIN, président de chambre
Mme Marie MONGIN, conseiller
M. François BOUYX, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Cynthia GESTY
ARRÊT : contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Marie MONGIN, conseiller faisant fonction de président et par Mme Cynthia GESTY, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
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FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 24 octobre 2007, la société anonyme Allianz IARD a donné à bail à Monsieur [T] [P] un logement situé au [Adresse 2] dans le [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 1 450 euros outre 160 euros de provision sur charges.
Le 17 janvier 2018, la société Allianz IARD a fait délivrer au locataire un commandement visant la clause résolutoire.
Les causes du commandement n'ayant pas été réglées dans le délai de deux mois, le bailleur a fait assigner le locataire devant le tribunal d'instance de Paris par acte d'huissier du 5 avril 2018 pour obtenir la résiliation du contrat ainsi que l'expulsion et la condamnation du locataire au paiement de la somme de 7 343,54 euros et d'une indemnité mensuelle d'occupation.
Par jugement du 19 mars 2019, cette juridiction a ainsi statué :
Déboute la société Allianz LARD de ses demandes aux fins d'acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation ;
Déboute la société Allianz IARD de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 7 343,54 euros ;
Condamne la société Allianz IARD à payer à M. [P] la somme de 4 272,24 euros ;
Déboute M. [P] de sa demande de voir porter au crédit de son compte locataire la somme de 2 905,61 euros ;
Déboute les parties de toute autre demande plus ample ou contraire ;
Condamne la société Allianz IARD à verser à M. [P] une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société Allianz IARD aux dépens.
Le 14 mai 2019, la société Allianz IARD a interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique.
Par arrêt du 7 décembre 2021, la cour d'appel de Paris, pôle 4 chambre 4, a ainsi statué :
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a :
- débouté la société Allianz IARD de ses demandes aux fins d'acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation,
- débouté la société Allianz IARD de sa demande de condamnation au paiement des sommes de 2905,61 euros, 1440 euros et 47,76 euros,
Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Allianz IARD de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 2 950,17 euros,
Statuant à nouveau sur ce point :
Dit que la demande en paiement de la somme de 2 950,17 euros n'est pas atteinte pas la prescription,
Y ajoutant :
Dit que la société Allianz IARD n'est pas fondée à réclamer paiement de la somme de 2 919,91 euros au titre de la régularisation des charges des exercices 2016 et 2017,
Dit que la société Allianz IARD n'est pas fondée à réclamer paiement de la provision mensuelle de 160 euros au titre des exercices 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019 et 2020,
Dit que M. [P] reste tenu, à ce jour, au paiement de la provision mensuelle de 160 euros au titre de l'exercice 2021,
Sursoit à statuer sur le calcul de la dette locative ainsi que sur les autres demandes et, avant dire droit, ordonne la réouverture des débats et la révocation de l'ordonnance de clôture aux fins de production par la société Allianz IARD d'un décompte clair et exploitable sur le modèle de ses pièces n° 13 et 14 et intégrant les chefs de décision du présent arrêt,
Dit que l'affaire sera réexaminée à l'audience du 22 mars 2022, l'ordonnance de clôture étant reportée au jour de ladite audience,
Réserve les dépens.
Lors de l'audience du 22 mars 2022, l'examen de l'affaire a été une nouvelle fois reporté au 12 avril suivant et la clôture des débats reportée à cette date.
Par conclusions notifiées par la voie électronique le 26 avril 2022, la société Allianz IARD demande à la cour de :
Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
- Dit que le commandement de payer visant la clause résolutoire ne pouvait produire effet;
- Débouté Allianz IARD de ses demandes aux fins d'acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation,
- Condamné Allianz IARD à payer à M. [P] 4 272,24 euros au titre du remboursement des provisions sur charges appelées et 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code
de procédure civile.
Et statuant à nouveau,
Constater l'acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer signifié le 17 janvier 2018 à M. [P] et la résiliation du bail d'habitation à effet du 30 novembre 2007.
En conséquence, prononcer l'expulsion de M. [P] des lieux qu'il occupe [Adresse 2], ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire avec l'assistance de la force publique, d'un serrurier, d'un maître-chien et d'un déménageur en cas de besoin.
Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu'il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de M. [P] en application des articles L 433-1 et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Dire que les biens inventoriés par l'huissier dans le procès-verbal d'expulsion ayant une valeur marchande seront mis en vente aux enchères publiques et que les biens n'ayant aucune valeur marchande seront déclarés abandonnés conformément à l'article R 433-6 du code des procédures civiles d'exécution.
Condamner M. [P] à lui verser l'arriéré locatif dû au 22 novembre 2021, soit 9.590,74, cette somme augmentée des intérêts capitalisés à compter de la date du commandement de payer.
Débouter M. [P] de sa demande de condamnation d'Allianz IARD à titre de remboursement des provisions sur charges.
En tout état de cause, si la cour devait condamner Allianz IARD au remboursement des provisions pour charge, elle en fixera le montant à la somme de 2.352,24 euros.
Condamner M. [P] au paiement au profit de la société Allianz IARD, d'une indemnité d'occupation journalière égale au double du montant du dernier loyer, soit un minimum de 111,63 euros par jour (= 1 674,42 €/30 j x 2), en sus des charges et taxes à compter de l'acquisition de la clause résolutoire jusqu'à la parfaite libération des lieux c'est-à-dire la remise des clés à une personne dûment mandatée par le bailleur.
Dire que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation ainsi fixée serait indexée sur l'indice de référence des loyers (IRL) (art. 35 de la Loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005), l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'acquisition de la clause résolutoire.
Condamner M. [P] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamner M. [P] au paiement des entiers dépens dont distraction au profit de la Selarl Causidicor (Me Florent Vigny), en ce compris notamment le commandement de payer, ainsi que tous les frais engagés jusqu'à l'expulsion définitive de M. [P] des lieux loués.
Par conclusions notifiées par la voie électronique le 8 avril 2022, M. [P] demande à la cour de :
- Débouter la société Allianz de son appel comme mal fondé.
- Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :
- Débouté la société Allianz I.A.R.D. de sa demande en paiement de la somme de 7.343,54 euros,
- Condamné la société Allianz I.A.R.D. à payer à Monsieur [T] [P] la somme de
4. 272,24 euros à titre de remboursement de provisions sur charges,
- Condamné la société Allianz I.A.R.D. à payer à Monsieur [T] [P] la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code civil,
- Condamné la société Allianz I.A.R.D. aux dépens,
- Condamner la société Allianz I.A.R.D. à lui rembourser la somme de 7 522,83 euros.
- Débouter la société Allianz de toute demande en paiement au titre d'un arriéré locatif.
- Débouter la société Allianz de toute plus ample demande, fin ou prétention.
- Condamner la société Allianz I.A.R.D. à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
- Condamner la société Allianz I.A.R.D. en tous les dépens de première instance et d'appel par application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 mai 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la dette locative et le compte entre les parties
M. [P] conteste le décompte produit par la société Allianz IARD aux motifs qu'il n'intègre pas tous les chefs de décision de l'arrêt du 18 janvier 2022 et demande en conséquence la restitution de la somme de 7 522,83 euros.
Contrairement à ce que soutient l'appelante, la réouverture des débats ordonnée par la cour aux fins de production d'un nouveau décompte intégrant les chefs de décision n'interdit nullement à M. [P] de le critiquer et d'actualiser le montant de la créance qu'il revendique, la cour ayant sursis à statuer sur le calcul de l'arriéré locatif.
A cet égard, le décompte arrêté à la date du 22 avril 2022 n'a pas été réalisé sur le modèle de ceux précédemment établis par la société Scaprim Property Management malgré l'injonction délivrée par la cour, si bien que les observations formulées dans l'arrêt mixte restent en partie d'actualité, certains éléments du décompte demeurant obscurs.
La bailleresse n'est d'ailleurs pas en mesure d'en expliquer totalement le contenu, s'exposant ainsi à une déduction d'une partie des éléments de sa créance.
A cet égard, et en ce qui concerne les régularisations de charges 2014 et 2015 pour un total de 2 905,61 euros, il est exact qu'elles ont été passées au crédit du compte locatif sous la forme d'un avoir du 8 avril 2019 conformément à la décision du premier juge confirmée par la cour.
En ce qui concerne les provisions versées sur la même période, la société Allianz soutient qu'elles n'ont pas été réglées par le locataire, lequel ne produit aucun élément démontrant le contraire, de sorte que, en application des dispositions de l'article 1353 du code civil, il n'y a pas lieu de déduire du décompte la somme de 3 840 euros comme le réclame à tort M. [P].
En ce qui concerne les régularisations de charges et les provisions perçues indûment au titre des exercices 2016 et 2017, le locataire admet qu'elles ont été déduites de la créance de la bailleresse ainsi que cela résulte des mentions portées en pages 5 et 6 du décompte.
Par contre, il est impossible de vérifier que les onze provisions de 160 euros qui figurent dans le décompte Scaprim (pièce 25) au titre de l'exercice 2018 ont été effectivement déduites dans le décompte actualisé du 22 avril 2022 pour un total de 1 760 euros.
La même observation vaut pour les provisions des mois de janvier à octobre 2019 soit un total de 1 440 euros.
Il en résulte que ces sommes doivent être déduites de la créance de la bailleresse pour un montant global de 3 200 euros.
Cette dernière réclame paiement de la somme de 4 679,53 euros au titre du débit du compte locatif alors que le montant total des débits enregistrés s'élève à 69 576,51 euros contre
74 256,04 euros en ce qui concerne le cumul des opérations créditrices, de sorte que, sauf à considérer que cette anomalie n'est qu'apparente au regard des règles de comptabilité, ce qui ne ressort pas des explications fournies par la société Allianz IARD, il sera jugé qu'elle est au contraire débitrice de cette somme à l'égard de M. [P].
Ainsi et au total, elle devra lui verser la somme de 7 879,53 euros (4 679,53 + 3 200), toutefois cantonnée à 7 522,83 euros compte tenu du montant demandé par M. [P].
Sur les autres demandes
Il n'y a pas lieu de statuer à nouveau sur les demandes de la société Allianz IARD tenant à la constatation de la résiliation du bail et aux mesures subséquentes (expulsion, séquestration de meubles et indemnité d'occupation), la cour s'étant déjà prononcée sur leur sort dans l'arrêt du 18 janvier 2022.
Il est équitable d'allouer à M. [P] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.
La société Allianz IARD sera condamnée aux dépens puisqu'elle succombe en son appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Vu l'arrêt du 18 janvier 2022 rendu par la cour d'appel de Paris Pôle 4 chambre 4,
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Allianz IARD de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 7 343, 54 euros,
L'infirme en ce qu'il a condamné la société Allianz IARD à payer à M. [P] la somme de 4 272,24 euros,
Statuant à nouveau dans la limite de l'infirmation partielle et y ajoutant :
Condamne la société Allianz IARD à verser à M. [P] la somme de 7 522,83 euros,
Condamne la société Allianz IARD à verser à M. [P] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,
Condamne la société Allianz IARD aux dépens d'appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier, Pour le président empêché,
