Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 9 - A
ARRÊT DU 02 JUIN 2022
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/03312 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBPYH
Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 novembre 2019 - Tribunal d'Instance de PARIS - RG n° 11-19-002708
APPELANTE
La SCI DU PONT DE FLANDRE, société civile immobilière prise en la personne de son représentant légal
N° SIRET : 784 774 457 00013
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée et assistée de Me Alexis ULCAKAR de l'AARPI Castiglione Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : G0579
INTIMÉE
La société ADMINISTRA, société par actions simplifiée représentée par son président, Monsieur [Z] [I], domicilié audit siège en cette qualité
N° SIRET : 501 354 005 00065
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515
assistée de Me Julie HUCHETTE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0260
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Fabienne TROUILLER, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Christophe BACONNIER, Président de chambre
Mme Fabienne TROUILLER, Conseillère
Mme Laurence ARBELLOT, Conseillère
Greffière, lors des débats : Mme Camille LEPAGE
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Christophe BACONNIER, Président et par Mme Camille LEPAGE, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Le 1er janvier 2008, la SCI du Pont de Flandre, propriétaire de biens immobiliers a confié à la société Administra, société spécialisée dans la gestion et l'administration de biens immobiliers, un mandat de gestion portant sur l'ensemble des biens dont la SCI du Pont de Flandre est propriétaire.
Suivant protocole transactionnel en date du 1er décembre 2017, la SCI du Pont de Flandre et Administra sont notamment convenues que le mandat serait résilié à la date du 31 mars 2018 et que dans l'intervalle, "chacune des parties exécutera[it] ses obligations contractuelles dans les conditions habituelles du Mandat".
Saisi le 28 février 2019 par la SCI du Pont de Flandre d'une requête en injonction de faire tendant principalement à la communication de pièces comptables, le Président du tribunal d'instance de Paris a rendu le 14 mars 2019 une ordonnance enjoignant à la société Administra de communiquer le fichier « Excel » habituellement destiné à son expert-comptable et regroupant les éléments financiers portant sur chacun de biens objets du mandat de gestion à la SCI du Pont de Flandre et de restituer l'ensemble des archives relatives aux biens objets du mandat de gestion, le tout dans un délai de dix jours.
La société Administra n'ayant pas déféré aux injonctions, les parties se sont présentées à l'audience du 1er avril 2019 fixée dans l'ordonnance. Par un jugement contradictoire rendu le 25 novembre 2019 auquel il convient de se reporter, le tribunal d'instance de Paris a :
- déclaré la SCI du Pont de Flandre recevable en son action,
- débouté la SCI du Pont de Flandre de l'ensemble de ses demandes d'injonction de faire,
- enjoint à la SCI du Pont de Flandre de laisser la société Administra accéder à la cave située [Adresse 1] afin qu'elle y récupère l'ensemble de ses archives en application du protocole transactionnel signé le 1er décembre 2017,
- condamné la SCI du Pont de Flandre à payer à la société Administra la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Après avoir constaté la recevabilité des demandes au regard de l'exigence de conciliation préalable et de l'existence d'un droit d'agir, le premier juge a relevé que le fichier « Excel » demandé ne faisait pas partie des fichiers susceptibles d'être transmis par la défenderesse en vertu du protocole transactionnel signé le 1er décembre 2017. Il a relevé que le tri des archives laissées à la société défenderesse était impossible et n'était pas prévu par le protocole susvisé. Il a fait droit à la demande reconventionnelle de la société Administra afin que soit soldé le protocole en ordonnant l'accès à la cave, avant de relever qu'aucun manquement contractuel imputable à la SCI du Pont de Flandre ne justifiait le paiement de dommages et intérêts.
Par une déclaration en date du 13 février 2020, la SCI du Pont de Flandre a relevé appel de cette décision.
Aux termes de conclusions remises le 10 mai 2021, la SCI du Pont de Flandre demande à la cour :
- de réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il l'a jugée recevable en ses demandes,
- de confirmer le bien-fondé de l'ordonnance d'injonction de faire du 14 mars 2019, qui a donné injonction à la société Administra de, sous dix jours à compter de la notification de l'ordonnance de « communiquer à la SCI du Pont de Flandre le fichier « Excel » habituellement destiné à son expert-comptable et regroupant les éléments financiers portant sur chacun des biens objets du mandat de gestion pour la période du 1er trimestre 2018 et de restituer à la SCI du Pont de Flandre l'ensemble de ses archives relatives aux biens objets du mandat de gestion depuis le 1er janvier 2008 »,
- d'assortir la condamnation d'une astreinte de 500 euros par jour à compter de la notification de la décision et jusqu'à sa complète exécution,
- de dire et juger qu'il n'y a pas lieu d'enjoindre à la SCI du Pont de Flandre de laisser accès à la société Administra à la cave du [Adresse 1], la SCI du Pont de Flandre elle-même demandant à ce qu'Administra se rende dans ladite cave et la débarrasse,
- de débouter la société Administra de l'ensemble de ses demandes,
- de condamner Administra à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- de condamner la société Administra à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'appelante soutient être titulaire d'un intérêt à agir en raison de sa condamnation en première instance. Elle vise l'article 4 du mandat de gestion qui prévoit que le mandataire rendra compte de sa gestion avec un état détaillé, indique que la société Administra lui transmettait habituellement un fichier Excel contenant ces informations et relève que ce document ne lui a pas été remis concernant le premier trimestre de 2018.
Elle fait état de la récurrence de cette pratique qui en a fait un usage contractuel et rejette qu'il s'agisse d'un service offert gracieusement. L'appelante précise que les documents versés par la société gestionnaire sont incomplets, caractérisant une défaillance dans l'exécution de ses obligations contractuelles. Elle ajoute que les documents litigieux n'avaient pas à être visés dans le protocole transactionnel dans la mesure où celui-ci prévoyait une exécution habituelle des obligations contractuelles issues du mandat de gestion. Elle dénonce la mauvaise foi de l'intimée qui a refusé de lui verser les documents, qui a procédé à des man'uvres dilatoires devant le tribunal d'instance de Paris en raison d'une mésentente.
L'appelante vise l'article 2.2 du protocole transactionnel pour réclamer la remise de tous les dossiers locatifs physiques en indiquant que ceux-ci ne lui ont pas été restitués et dénonce une inexécution contractuelle de la convention. Elle indique que la société Administra s'était engagée à débarrasser la cave située [Adresse 1] au plus tard le 6 avril 2018 mais qu'elle est restée passive en dépit des demandes de la SCI du Pont de Flandre visant à débarrasser la cave.
Elle dénonce une inexécution délibérée et de mauvaise foi de ses obligations contractuelles par la société Administra, déçue de la perte d'un de ses clients et réclame à ce titre le paiement de dommages et intérêts en raison du préjudice caractérisé par l'impossibilité de disposer d'une comptabilité satisfaisante et d'archives complètes.
Par des conclusions remises le 10 janvier 2022, la société Administra demande à la cour :
- in limine litis, d'infirmer le jugement et déclarer irrecevables les actions et demandes de l'appelante à son encontre, compte tenu de l'absence d'intérêt à agir,
- à titre subsidiaire, de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté l'appelante de ses demandes,
- à titre subsidiaire, de déclarer irrecevables les action et demandes formées par de la SCI du Pont de Flandre à son encontre, compte tenu de l'absence d'intérêt à agir, de manière partielle en ce qu'elles tendent à obtenir sous astreinte : « La communication à la SCI du Pont de Flandre du fichier « Excel » prétendu, pour des informations comptables dont elle dispose depuis 2018 et des comptes qui ont été approuvés en assemblée générale, et la restitution à la SCI du Pont de Flandre de l'ensemble de ses archives relatives aux biens objets du mandat de gestion depuis le 1er janvier 2008, les archives étant dans ses propres locaux ce qui n'est pas contesté »,
- de débouter la SCI du Pont de Flandre de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions à son encontre,
- d'enjoindre à la SCI du Pont de Flandre de laisser la société Administra accéder à la cave située [Adresse 1], afin qu'elle y récupère l'ensemble de ses archives en application du protocole transactionnel signé le 1er décembre 2017,
- de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI du Pont de Flandre à lui verser la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts et 1 500 euros au titre des frais irrépétibles,
- de condamner la SCI du Pont de Flandre à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- de condamner la SCI du Pont de Flandre à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur le fond elle fait valoir avoir exécuté ses obligations contractuelles en communiquant à la SCI du Pont de Flandre les informations comptables convenues ; visant l'article 1103 du code civil ensemble l'article 4 du mandat de gestion, elle relève qu'il n'a jamais été convenu que soit délivré un fichier Excel tel que celui réclamé par l'appelante. Elle relève que cette délivrance était un service gracieux qu'elle a rendu à son client principal et que la rupture brutale et fautive du contrat de mandat laquelle l'a placée dans une « situation économique catastrophique » ne saurait s'accompagner de nouvelles obligations mises à sa charge.
Elle conteste la qualification d'usage contractuel de la remise d'un tel fichier, et rappelle à titre subsidiaire qu'un usage conventionnel est supplétif et peut être « mis en échec par une volonté contraire », laquelle résulte de son absence du protocole transactionnel. Elle ajoute que l'approbation en mai 2019 des comptes de la SCI du Pont de Flandre par l'assemblée générale établit la correcte exécution de ses obligations contractuelles.
Visant l'article 9 du code de procédure civile elle relève que l'appelante n'établit pas les « soldes inexpliqués et montants non identifiés » dont elle allègue l'existence. Elle indique ensuite avoir laissé ses archives relatives à la SCI du Pont de Flandre dans la cave située [Adresse 1] de manière organisée, de sorte que la demande de restitution desdits dossiers formulée par l'appelante est infondée. Elle rappelle que l'absence de toute inexécution ou mauvaise exécution rend également sans objet la demande de dommages et intérêts formulée par l'appelante.
L'intimée sollicite un accès à la cave litigieuse en relevant que la SCI du Pont de Flandre a changé la clé du local et qu'elle ne peut accéder à ses archives concernant d'autres clients ; elle relève que l'appelante propose une interprétation mensongère des pièces qu'elle verse aux débats et que c'est elle qui lui a refusé l'accès aux locaux. Visant enfin l'article 32-1 du code de procédure civile, elle dénonce une procédure abusive pour laquelle elle réclame réparation.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 février 2022 et l'affaire a été appelée à l'audience le 23 mars 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre préliminaire, en l'absence de contestation, le jugement est confirmé en ce qu'il a déclaré la SCI du Pont de Flandre recevable en sa demande.
Sur l'existence d'un intérêt à agir de la SCI Pont de Flandre
Visant les articles 31 et 546 du code de procédure civile, l'intimée dénonce une absence d'intérêt à agir en appel de l'appelante en relevant que les comptes pour l'année 2018 ont été dressés et approuvés en assemblée générale, et que les archives réclamées se trouvent en sa possession, rendant ses demandes sans objet.
L'intérêt à faire appel s'apprécie au jour de l'appel.
Néanmoins, comme le relève à juste titre l'appelante, celle-ci ayant succombé à ses demandes et ayant été condamnée au paiement de dommages intérêts et des frais de procédure, elle justifie suffisamment de son intérêt à interjeter appel.
La société Administra est par conséquent déboutée de sa fin de non-recevoir.
Sur le bien-fondé de l'injonction de communication du fichier excel
Pour contester le jugement, l'appelante soutient comme en première instance que la société Administra n'a pas communiqué les éléments financiers lui permettant d'établir la comptabilité de la société pour l'année 2018, alors qu'elle y était contractuellement tenue et qu'il n'est pas contesté que les extractions comptables étaient fournies chaque année. Selon elle, la récurrence en fait un usage contractuel convenu entre les parties.
Néanmoins, comme l'a relevé à juste titre le premier juge, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil et des articles 2.2 et 4 du protocole d'accord transactionnel, il n'est pas contestable que les parties ont prévu spécifiquement les actes et pièces que la société Administra devait transmettre à la date du 31 mars 2018, que le fichier excel réclamé n'en faisait pas partie et que l'usage invoqué n'a pas été repris spécifiquement dans le protocole.
En effet, un protocole transactionnel prévoit des concessions réciproques des parties, et il n'incombe pas au juge d'ajouter de nouvelles obligations à l'une des parties dans le cadre d'une procédure en injonction de faire.
De surcroît, l'appelante n'établit pas l'usage qu'elle invoque, qui est contesté par l'intimée qui estime qu'il s'agissait d'un service rendu.
Enfin l'intimée justifie avoir exécuté son obligation de communiquer les informations comptables par mel du 12 décembre 2018 adressé par [F] [I] et par mel du 18 avril 2018 tandis que l'appelante allègue, sans preuve des situations locatives présentant des soldes inexpliqués et des montants non identifiés.
Partant, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté la SCI du Pont de Flandre de ce chef.
Sur le bien-fondé de l'injonction de restitution des archives
À l'appui de son appel, la SCI du Pont de Flandre soutient que seuls les dossiers courants ont été trouvés sur place, qu'elle a dû entreprendre un travail de recherche dans une cave occupée par la société Administra et que cette dernière n'a pas effectué le tri qui lui incombait malgré les nombreuses demandes effectuées en ce sens. Selon elle, les dossiers n'ont pas été laissés dans les meubles de rangement de la SCI mais en vrac dans une cave, mélangés avec tous les autres clients d'Administra.
Il n'est pas contesté que l'ensemble des archives de la société Administra étaient situées dans la cave n° [Adresse 1] appartenant à la SCI du Pont de Flandre et que le protocole visait tous les dossiers remontant à 2008.
À cet égard, il y a lieu d'observer que les photos produites à hauteur d'appel n'établissent nullement le non-respect du protocole transactionnel et l'appelante affirme, sans en rapporter la preuve et avec une certaine contradiction, que les dossiers d'archives sont restés en possession d'Administra, tout en soutenant que la société Administra a laissé dans leurs locaux toutes ses archives.
C'est par conséquent à juste titre que le premier juge a considéré, au vu des mentions précisément actées dans le protocole liant les parties, que les archives avaient été laissées sur place conformément au protocole et que ce dernier n'a nullement imposé une obligation de rangement et de tri à l'encontre de la société Administra.
Partant, le jugement est également confirmé en ce qu'il a débouté la SCI du Pont de Flandre de ce chef ainsi que de la demande indemnitaire en découlant.
Sur la demande reconventionnelle d'accès à la cave
Il ressort des pièces produites et des débats que la société Administra a occupé une cave n° 11 située [Adresse 1], qu'elle ne peut plus y accéder suite à la fin de son bail et au changement de la serrure et que ses propres archives y sont entreposées.
Force est de constater qu'à hauteur d'appel, alors que la SCI du Pont de Flandre affirme qu'elle n'empêche pas l'intimée d'accéder à cette cave, la situation est restée inchangée et que la société Administra n'a pu récupérer ses propres archives. Il importe peu, à cet égard, qu'il ait été réclamé, avant l'ordonnance d'injonction de faire, de venir récupérer ces dossiers.
Partant, le jugement est confirmé en ce qu'il a fait injonction à la SCI du Pont de Flandre de laisser accès aux lieux litigieux afin que l'intimée récupère ses propres archives.
Sur la demande reconventionnelle pour procédure abusive
L'appelante demande la réformation du jugement sur ce point mais n'a développé aucun motif à l'appui de sa demande.
C'est par de justes motifs que la cour reprend que le premier juge a considéré que l'abus de droit d'agir était caractérisé par les faits de l'espèce et devait être sanctionné.
L'intimée réclame à hauteur d'appel une somme complémentaire de 5 000 euros qui n'est cependant nullement justifiée. Il n'y a pas lieu de faire droit à cette demande.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Déclare la SCI du Pont de Flandre recevable en son appel ;
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Déboute la société Administra de sa demande complémentaire de dommages intérêts pour procédure abusive ;
Condamne la SCI du Pont de Flandre aux dépens d'appel ;
Condamne la SCI du Pont de Flandre à payer à la société Administra la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La greffière Le président
