Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 10 MAI 2022
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/16267 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CARMR
Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Mai 2019 -Tribunal d'Instance de PARIS 17ème - RG n°11-17-05-0301
APPELANT
Monsieur [N] [G]
Né le 1er janvier 1942 à Bandjoun (Cameroun)
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté et ayant pour avocat plaidant Me Yann VERNON, avocat au barreau de PARIS, toque : E0015
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/031490 du 05/07/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIME
Monsieur [U] [O]
Né le 10 Octobre 1942 à [Localité 5] ([Localité 5])
[Adresse 3]
[Localité 6]
représenté par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : C1050
ayant pour avocat plaidant Me Elisabeth RUIMY-CAHEN, avocat au barreau de Paris, toque : R0217
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Michel CHALACHIN, Président de chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Michel CHALACHIN, président de chambre
Mme Marie MONGIN, conseillère
M. François BOUYX, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Cynthia GESTY
ARRÊT : contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Mme Cynthia GESTY, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 20 octobre 1982, M. [U] [O] a donné à bail à M. [N] [G] un logement d'une pièce situé [Adresse 1] à [Localité 7].
Le 28 avril 2011, le bailleur a fait assigner le locataire en résiliation du bail pour non-respect de la destination des lieux ; par jugement du 27 mars 2013 rendu après expertise judiciaire, le tribunal d'instance de [Localité 7] a rejeté cette demande au motif que l'état d'encombrement du logement ne représentait plus un danger.
Par acte d'huissier du 23 novembre 2017, le bailleur a fait assigner le locataire devant le tribunal d'instance de Paris afin de voir prononcer la résiliation du bail et faire expulser le preneur.
Par jugement du 10 mai 2019, le tribunal a :
- dit que le bail était soumis à la loi du 1er septembre 1948,
- constaté la recevabilité de l'action et la validité de l'assignation,
- dit que l'autorité de la chose jugée du jugement du 27 mars 2013 ne s'opposait pas à la nouvelle demande de résiliation judiciaire du bail,
- prononcé la résolution judiciaire du bail,
- condamné M. [O] à payer à M. [G] la somme de 487,32 euros en remboursement d'un trop-perçu de loyers,
- dit que M. [O] devrait communiquer à M. [G] les quittances de loyers de novembre 2015 à novembre 2018 pour les mois ayant été réglés,
- débouté M. [G] de ses autres demandes,
- ordonné l'expulsion des occupants du logement,
- condamné le défendeur au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi (indexation annuelle incluse), à compter du jugement et jusqu'à la libération effective des lieux,
- dit qu'il était équitable de laisser à M. [O] la charge de ses frais irrépétibles,
- condamné le défendeur aux dépens,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement.
Par déclaration reçue au greffe de la cour le 3 août 2019, M. [G] a interjeté appel de cette décision.
Par conclusions notifiées le 3 novembre 2019, l'appelant demande à la cour de :
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions lui faisant grief,
- statuant à nouveau, in limine litis, juger que l'assignation est nulle et de nul effet et que l'action est irrecevable,
- juger irrecevable la demande de résiliation du bail au titre du prétendu non-respect de la destination du bien à raison de l'encombrement des lieux, compte tenu de l'autorité de la chose jugée du jugement du 27 mars 2013,
- juger irrecevables les pièces n°37 et 42 produites par l'intimé et les retirer des débats,
- au fond, débouter M. [O] de ses demandes en résiliation du bail, expulsion et indemnités d'occupation,
- le condamner à payer à son conseil la somme de 2 400 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l'article 700 du code de procédure civile, outre la somme de 13 euros au titre des droits de plaidoirie, ainsi qu'aux dépens.
Par conclusions notifiées le 2 décembre 2019, M. [O] demande à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions et de condamner l'appelant au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d'autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er mars 2022.
MOTIFS
Aucune des parties ne contestant l'application au contrat de la loi du 1er septembre 1948 retenue par le premier juge ni la condamnation de M. [O] au paiement de la somme de 487,32 euros en remboursement d'un trop-perçu de loyers, le jugement sera confirmé sur ces deux points ; le litige se limite donc à la demande en résiliation de bail et aux demandes subséquentes.
Sur la régularité de l'assignation
M. [G] reproche au bailleur de lui avoir fait délivrer l'assignation sans lui avoir adressé au préalable une sommation ou un commandement visant la clause résolutoire du bail.
Mais, s'agissant d'une demande de résiliation judiciaire du bail et non de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, la délivrance d'une sommation ou d'un commandement préalable à l'assignation n'était pas obligatoire.
C'est donc à bon droit que le tribunal a écarté cette fin de non-recevoir.
Sur l'autorité de la chose jugée
Il est vrai que, par jugement du 27 mars 2013, le tribunal d'instance de [Localité 7] avait rejeté la demande de résiliation du bail au motif que le bailleur n'avait pas démontré le non-respect par le preneur de la destination du bien loué.
Mais l'autorité de la chose jugée ne peut être opposée lorsque des événements postérieurs sont venus modifier la situation antérieurement reconnue en justice.
En l'occurrence, le premier jugement avait rejeté la demande en expliquant que, si l'expert judiciaire avait mentionné un état anormal d'encombrement du logement loué, il avait toutefois relevé que cet état ne représentait plus un danger 'puisqu'il n'est pas composé de papiers contrairement à la situation qui avait pu être constatée lors de l'intervention de police du 4 mai 2010 ou du procès-verbal de constat d'huissier du 9 mars 2011' ; ainsi, le premier juge avait alors considéré que la violation des obligations du preneur n'était pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail puisque le bien n'était plus encombré de papiers et ne constituait donc plus un danger pour la sécurité des occupants de l'immeuble.
Mais, depuis ce premier jugement, le bailleur a fait constater par huissier, les 27 juin 2016 et 30 octobre 2018, que le bien loué était à nouveau encombré de papiers.
Il s'agit donc d'un événement postérieur au premier jugement puisque, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal d'instance en 2013, le logement de M. [G] était à nouveau envahi de papiers s'amoncelant jusqu'au plafond.
Compte tenu de cet élément nouveau, l'appelant n'est pas fondé à invoquer l'autorité de la chose jugée attachée au jugement de 2013.
Enfin, l'appelant ne peut demander à la cour d'écarter des débats des photographies produites par le bailleur au seul motif qu'il ignore qui en est l'auteur, ces éléments de preuve pouvant être retenus dès lors qu'il n'est pas démontré qu'ils aient été obtenus de manière déloyale.
Sur le fond
Les dispositions du bail litigieux prévoient notamment que les lieux doivent être occupés 'bourgeoisement', à l'exclusion de l'exercice de tout commerce, profession ou industrie, et que le preneur doit en jouir 'en bon père de famille' et ne rien faire qui puisse nuire à la tranquillité de l'immeuble et du voisinage.
Le procès-verbal de constat d'huissier du 27 juin 2016, dressé au vu d'une ordonnance sur requête, mentionne que M. [G] lui a ouvert la porte, et qu'il a pu constater que l'intérieur du logement était 'presque totalement inaccessible en raison d'un très fort encombrement et que la porte ne (pouvait) s'ouvrir que partiellement' ; il a également constaté que 'l'encombrement de ce logement (était) principalement dû à un amas de papier'.
Le second huissier est intervenu le 30 octobre 2018 au moment où une entreprise devait changer la porte d'accès au logement, laquelle avait été forcée par les pompiers qui étaient intervenus pour porter secours à M. [G] ; l'huissier est resté dans le couloir desservant le logement et a pu constater que des papiers et des sacs encombraient l'espace et qu'il était impossible de pénétrer dans la pièce tant les papiers s'y amoncelaient ; il a indiqué que, après avoir enlevé l'ancienne porte palière, toutes les affaires présentes derrière celle-ci étaient tombées et avaient envahi le couloir commun ; au fur et à mesure du déblaiement, 'les affaires, papiers, sacs tombaient tel un ruissellement au sein des parties communes'.
Le tribunal ne pouvait évoquer 'un syndrome de Diogène' sans pièce médicale permettant de poser un tel diagnostic.
Toutefois, il est incontestable qu'un logement encombré de papiers, journaux ou livres qui s'entassent du sol au plafond et rendent les lieux difficilement accessibles présente un risque potentiel d'incendie et constitue donc un danger tant pour les occupants du logement que pour ses voisins.
C'est donc à juste titre que le tribunal a jugé que les lieux n'étaient pas occupés par M. [G] en bon père de famille, ce qui justifiait la résiliation du bail consenti à celui-ci.
Le jugement doit donc être confirmé en toutes ses dispositions.
Sur les demandes accessoires
L'appelant, qui succombe en ses demandes, doit être condamné aux dépens de la procédure d'appel et débouté de sa demande fondée sur les articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 du code de procédure civile.
L'équité commande de débouter l'intimé de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant :
Déboute M. [N] [G] de toutes ses demandes formées devant la cour,
Déboute M. [U] [O] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [G] aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l'aide juridictionnelle.
Le greffe, Le président,
