Copies exécutoires délivrées aux parties le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 02 JUILLET 2021
(no , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 19/02348 - No Portalis 35L7-V-B7D-B7GF3
Décision déférée à la cour : jugement du 11 juillet 2018 -tribunal de grande instance de PARIS - RG no 13/13217
APPELANT
Monsieur [C] [J] [F] [E]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté par Me Thibault DU MANOIR DE JUAYE de la SELEURL DU MANOIR DE JUAYE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0240
INTIMES
Maître [P] [K]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034
Ayant pour avocat plaidant Me Thierry CABOT, avocat au barreau de RENNES
Madame [G] [D]
chez [Adresse 3]
[Adresse 3]
n'a pas constitué avocat
SAS CPI
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050
Ayant pour avocat plaidant Me Raymond LABRY, avocat au barreau de TOULOUSE
SAS LOFT ONE
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 5]
[Adresse 5]
Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050
Ayant pour avocat plaidant Me Raymond LABRY, avocat au barreau de TOULOUSE
SELARL [O] [B]
ès-qualités de mandataire ad hoc de la SCI [Adresse 6]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050
Ayant pour avocat plaidant Me Raymond LABRY, avocat au barreau de TOULOUSE
SCI [Adresse 6]
représentée par la SELARL [O] [B] ès-qualités de mandataire ad hoc, [Adresse 8]
[Adresse 8]
SARL JADE CONSEIL
[Adresse 9]
[Adresse 4]
Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050
Ayant pour avocat plaidant Me Raymond LABRY, avocat au barreau de TOULOUSE
SA ADOMOS
représentée par son président directeur général en exercice,
[Adresse 10]
[Adresse 10]
Représentée par Me Denis DELCOURT POUDENX, avocat au barreau de PARIS, toque : R167
SOCIÉTÉ CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL PARIS 15 MONTPARNASSE
société coopérative de crédit à capital variable et à responsabilité statutairement limitée,
prise en la personne de son président du conseil d'administration, domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 11]
[Adresse 11]
Représentée par Me Fanny DESCLOZEAUX de la SELARL CARBONNIER LAMAZE RASLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0298
CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL D'AQUITAINE
prise en la personne de ses dirigeants sociaux domiciliés audit siège en cette qualité,
[Adresse 12]
[Adresse 12]
Représentée par Me Jean-Philippe GOSSET de la SELEURL CABINET GOSSET, avocat au barreau de PARIS, toque : B0812
CAISSE RÉGIONALE DU CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DE PARIS ET D'ILE -DE-FRANCE
prise en la personne de ses dirigeants sociaux domiciliés audit siège en cette qualité,
[Adresse 13]
[Adresse 13]
Représentée par Me Jean-Philippe GOSSET de la SELEURL CABINET GOSSET, avocat au barreau de PARIS, toque : B0812
SA CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE ILE DE FRANCE
[Adresse 14]
[Adresse 14]
SA CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT
LE CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD),
SA au capital de 24.821.566 euros, inscrite au RCS de PARIS sous le no 379 502 644 dont le siège social est [Adresse 15],
représentée par son dirigeant social en exercice demeurant en cette qualité audit siège, venant aux droits de SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE ILE DE FRANCE CIF-IDF, à la suite d'une fusion absorption le 1er mai 2016.
[Adresse 16]
[Adresse 16]
Représentée par Me Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499
SA MY MONEY BANK nouvelle dénomination de la société GE MONEY BANK, agissant en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,
[Adresse 17]
[Adresse 17]
[Adresse 17]
[Localité 1]
Représentée par Me Pascale FLAURAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0090
Ayant pour avocat plaidant Me Marion Cordier, avocat au barreau de VERSAILLES
ORGANISME FONDS COMMUN DE TITRISATION FCT PEARL
venant aux droits de la société en commandite par actions GE MONEY BANK, Fonds Commun de Titrisation représenté par la société de gestion EUROTITRISATION, société anonyme, dont le siège social est sis [Adresse 18],
agissant en la personne de don directeur général ou tous autres représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 18]
[Adresse 18]
Représentée par Me Pascale FLAURAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0090
Ayant pour avocat plaidant Me Marion Cordier, avocat au barreau de VERSAILLES
SA SOFIAP
[Adresse 19]
[Adresse 1]
Représentée par Me Fabrice DE KORODI KATONA de la SCP AVENS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0286
SOCIÉTÉ CAISSE MÉDITERRANÉENNE DE FINANCEMENT -CAMEFI
société coopérative de crédit à capital variable et responsabilité statutairement limitée,
prise en la personne de son représentant légal y domicilié,
[Adresse 20]
[Adresse 20]
Représentée par Me Fanny DESCLOZEAUX de la SELARL CARBONNIER LAMAZE RASLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0298
Ayant pour avocat plaidant la SCP ROSENFELD, avocat au barreau de MARSEILLE
SA CRÉDIT FONCIER DE FRANCE
[Adresse 21]
[Adresse 21]
Représentée par Me Patrick VIDAL DE VERNEIX, avocat au barreau de PARIS, toque : D1331
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue le 04 mars 2021, en audience publique, devant la cour composée de :
M. Claude CRETON, président
Mme Christine BARBEROT, conseillère
Mme Monique CHAULET, conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : M. Grégoire GROSPELLIER
Arrêt :
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude CRETON, président et par Grégoire GROSPELLIER, greffier présent lors de la mise à disposition.
*****
La SCI Résidence les Forairies a été créée en mai 2006, avec pour objet l'acquisition de terrains, la construction et la vente en totalité ou par fractions de biens immobiliers à Fougères (Ille-et-Vilaine).
La société Groupe [M] (portant désormais la dénomination CPI dans son activité de commercialisation de biens neufs) s'est vue confier la mission de commercialiser au nom et pour le compte de son mandant, la SCI Résidence les Forairies, certains appartements de cet immeuble.
Dans le cadre de cette mission, le Groupe [M] a fait appel à de nombreuses sociétés pour commercialiser ce projet immobilier telles que Adomos, Jade conseil, Avantage Investissement, Actif développement, Actival développement, Nexalys, FIDEF, Cogest Valor, ainsi qu'à Mme [G] [D] et à M. [H].
Des contrats de réservation ont été signés en 2006 par la SCI les Forairies représentée par le Groupe [M] représenté par son gérant [K] [M].
Il a été proposé aux réservataires de souscrire une garantie locative de 9 ans portant sur 100% du loyer. A ce contrat était annexé l'ensemble des éléments d'identification du projet de construction.
Tous les acquéreurs ont conclu une procuration devant notaire ; les réitérations par acte authentique sont intervenues par le biais de M. [K], notaire.
Une garantie de carence locative a été souscrite par les acquéreurs et la gestion locative des biens a été confiée à la Société Loft One dans le cadre d'un même modèle de contrat de gestion immobilière.
Le 21 juin 2006, M. [C] [E] a signé, à son domicile à Paris, un contrat préliminaire de réservation portant sur un appartement de type T2 du programme immobilier Les Forairies, après avoir été démarché par Jade conseil.
Ce contrat indiquait qu'en cas de première carence locative le réservataire assurait un revenu brut mensuel, sur 12 mois, de 353 euros ; concomitamment, M. [E] a signé une garantie locative « 9 ans ferme », pour couvrir la période postérieure à la livraison.
Le contrat de vente a été signé le 25 octobre 2006, moyennant un prix d'acquisition de 111.350 euros, vente pour laquelle M. [E] était représenté par Mme [J], notaire stagiaire, en vertu de la procuration qu'il lui a donnée suivant acte reçu par notaire à Paris, le 9 octobre 2006.
Au regard des difficultés pour louer le bien et estimant que le prix de vente avait été surévalué, de nombreux acquéreurs dont M. [E], ont engagé une action commune en nullité de la vente fondée sur le dol à titre principal ; ils reprochaient également aux défendeurs un manquement au devoir de conseil et d'informations et notamment un défaut d'information sur les risques de l'opération.
Par jugement du 11 juillet 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :
- Rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l'assignation ;
- Reçu l'intervention volontaire du Crédit immobilier de France développement (C.I.F.D) venant aux droits :
. du Crédit immobilier de France Rhône Alpes Auvergne (C.I.F.R.A.A.),
. du Crédit immobilier de France (CIF-IDF),
. de la Banque Patrimoine et Immobilier (B.P.I) ;
- Déclaré irrecevable l'exception de nullité de l'assignation délivrée à la S.C.I Résidence les Forairies et soulevée par M. [K], notaire, devant le tribunal ;
- Dit que les demandes des époux [N] et des époux [P] à l'encontre du Crédit Foncier fondées sur l'assignation du 13 juin 2013 sont irrecevables ;
- Rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir des demandeurs à l'encontre de la société Loft One ;
- Déclaré irrecevables les demandes formulées à l'encontre du "groupe [M] constitué des sociétés Loft One, Gotham, société Groupe [M] et de la S.C.I. Résidence les Forairies" ;
- Rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société Adomos ;
- Dit que les demandes formulées par les époux [N] à l'encontre du Crédit Foncier de France dans leur assignation du 29 décembre 2014 sont irrecevables ;
- Dit que l'exception de nullité de l'assignation du 29 décembre 2014 soulevée par le Crédit Foncier de France est sans objet ;
- Rejeté les fins de non-recevoir tirées de la prescription de l'action principale tendant à voir prononcer la nullité des actes de vente, la nullité des actes de prêts et toutes demandes subséquentes ;
- Débouté les demandeurs de leurs demandes principales respectives tendant à voir prononcer la nullité des actes de vente conclus avec la S.C.I Résidence les Forairies, la restitution du prix, la nullité des prêts bancaires et la condamnation in solidum de M. [K], la société Loft One, les société Adomos, Jade conseil, Avantages investissements, le groupe Fidef, Cogest Valor, Nexalys, Mme [D], la B.P.E, la C.AM.E.F.I, la C.R.C.A.M Paris Ile de France, la C.R.C.A.M Aquitaine, le C.I.F.D (B.P.I.), le C.I.F.D ( C.I.F-I.D.F), le .C.I.F.D (C.I.F.R.A.A), le C.A- I.D.F., le Crédit Mutuel, le C.C.M Paris 15e Montparnasse, le F.C.T Pearl (GE Money Bank) et la SOFIAP au paiement de dommages et intérêts pour rétentions dolosives d'information ;
- Débouté les demandeurs de leurs demandes subsidiaires respectives tendant à voir mettre en cause la responsabilité civile de M. [K], notaire, la société Loft One, les société Adomos, Jade conseil, Avantages investissements, le groupe Fidef, Cogest Valor, Nexalys, Mme [D], la B.P.E, la C.R.C.A.M Paris Ile de France, la C.R.C.A.M Aquitaine, le C.I.F.D - CIFC (B.P.I.), le C.I.F.D ( C.I.F - I.D.F), le C.I.F.D (C.I.F.R.A.A), le C.A- I.D.F., le Crédit Mutuel, le C.C.M Paris 15e Montparnasse, le F.C.T Pearl (GE Money Bank) et la Sofiap et les voir condamnés in solidum au paiement de dommages et intérêts ;
- Dit que les demandes de M. [L] à l'encontre de la C.A.M.E.F.I pour manquement à son devoir de conseil et d'information sont irrecevables ;
- Débouté M. [L] de ses demandes subsidiaires à l'encontre de M. [K], de la société Loft One, de la société Jade Conseil aux fins de mise en cause de leur responsabilité civile et de condamnation in solidum au paiement de dommages et intérêts ;
- Dit que les appels en garantie de Maître [K], de la S.C.I Résidence les Forairies représentée par Maître [B] ès qualité, des sociétés Loft One et Jade conseil, de la B.P.E, du F.C.T Pearl (Ge Money Bank) de la C.A.M.E.F.I sont sans objet ;
- Dit que les demandes subsidiaires de la S.C.I Résidence les Forairies représentée par Maître [B] ès qualité, des sociétés Loft One et Jade conseil, du C.I.F.D (CIF IDF), du C.I.F.D. (C.I.F.R.A.A.), du C.I.F.D. (B.P.I.) de la B.P.E., du F.C.T Pearl (Ge Money Bank) du C.C.M Paris 15e Montparnasse de la C.A.M.E.F.I , de la C.R.C.A.M d'I.D.F., de la C.R.C.A.M d'Aquitaine en cas d'annulation ou de résolution de la vente sont sans objet ;
- Dit que les demandes subsidiaires du Crédit Foncier sont sans objet ;
- Rejeté la demande de publication du jugement ;
- Dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné les requérants aux dépens et autorisé les avocats qui le demandent à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision et ce en application de l'article 699 du code de procédure civile ;
- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Les demandeurs ont interjeté appel du jugement et l'instance a fait l'objet d'une disjonction entre les différents acquéreurs par ordonnance du 17 janvier 2019.
La présente instance concerne l'appel formé par M. [E].
Par ses dernières conclusions, M. [E] demande à la cour de :
- mettre hors de cause : la société CPI, la société Jade Conseil, la SOFIAP, le Crédit Agricole IDF et Aquitaine et le Crédit Immobilier De France Développement et de débouter ces intimés du surplus de leurs demandes, fins et prétentions et appels incidents, notamment de leurs demandes de condamnations financières à de l'article 700 et aux dépens,
- débouter les intimés de leurs prétentions, fins et conclusions et appel incident,
- confirmer le jugement en ce qu'il a :
. rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l'assignation,
. déclaré irrecevable l'exception de nullité de l'assignation délivrée à la S.C.I Résidence les Forairies et soulevée par M. [K] devant le tribunal,
. rejeté la fin de non-recevoir tirée de son défaut d'intérêt à agir à l'encontre de la société Loft One,
. rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société Adomos,
. rejeté les fins de non-recevoir tirées de la prescription,
- infirmer le jugement pour le surplus et statuant à nouveau :
- juger que la société Loft One, la SCI [Adresse 6] représentée par la
SELARL [O] [B] ès qualités de mandataire ad'hoc, M. [K] et le FCT Pearl venant aux droits de GE Money Bank, My Money Bank se sont rendus coupables de man?uvres et réticences dolosives, ainsi que de manquements graves aux obligations précontractuelles d'informations,
en conséquence :
- condamner in solidum la société Loft One, la SCI [Adresse 6] représentée par la SELARL [O] [B] ès qualités de mandataire ad'hoc, M. [K] et le FCT Pearl venant aux droits de GE Money Bank, My Money Bank à lui payer les sommes suivantes :
. 69 518 euros au titre de la perte en capital
. ou à défaut 57 050 euros,
. 20.000 au titre du préjudice moral, physique, financier.
- condamner in solidum la société Loft One, la SCI [Adresse 6] représentée par la SELARL [O] [B] ès qualités de mandataire ad'hoc, M. [K] et le FCT Pearl venant aux droits de GE Money Bank, My Money Bank à lui payer une somme à supporter le coût de la publication du jugement à intervenir dans les quotidiens suivants : « Le Parisien », « Ouest France », « Le Telegramme » (édition de St Brieuc), « La Revue Banque », « 60 Millions De Consommateurs », le montant des publications ne pouvant pas dépasser 10.000 euros,
- condamner in solidum la société Loft One, la SCI [Adresse 6] représentée par la SELARL [O] [B] ès qualités de mandataire ad'hoc, M. [K] et le FCT Pearl venant aux droits de GE Money Bank, My Money Bank à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il l'a condamné aux dépens de première instance,
- condamner la société Loft One, la SCI [Adresse 6] représentée par la SELARL [O] [B] ès qualités de mandataire ad'hoc, M. [K] et le FCT Pearl venant aux droits de GE Money Bank, My Money Bank aux dépens que la SELARL du Manoir De Juaye pourra recouvrer directement conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Par leurs dernières conclusions, Loft One SAS, SAS CPI, SARL Jade Conseil et la SELARL [O] [B] ès qualités de mandataire ad hoc de la SCI Résidence Les Forairies demandent à la cour de :
À titre préliminaire, dire que l'appel interjeté par M. [E] à l'encontre de la société CPI est irrecevable,
- dire que les demandes formulées par M. [E] à l'encontre de la
société Loft One, CPI, SCI Des Forairies représentée par la SELARL [O] [B] ès qualités de mandataire ad hoc sont des demandes nouvelles et par la même irrecevables en cause d'appel,
- constater que seule la société CPI vient aux droits de la société Groupe Carrere,
- réformer le jugement de première instance en ce qu'il a rejeté les fins de non-recevoir des concluantes et statuant à nouveau :
- dire que les demandes formulées par M. [E] sont dépourvues d'intérêt à agir et que leur action est manifestement prescrite,
- dire qu'il s'agit de fins de non-recevoir emportant irrecevabilité des demandes des acquéreurs, à titre principal :
- confirmer le jugement de 1re instance qui a rejeté les demandes en nullité pour dol de M. [E],
- constater que le pré-rapport d'expertise judiciaire est inopposable à la présente procédure,
- dire que les concluantes ne se sont pas rendues coupables de man?uvres dolosives ou trompeuses, au sens du code civil et de la directive européenne visée,
- dire que les concluantes ont parfaitement informé l'acquéreur des éléments essentiels du contrat et ont ainsi respecté leurs obligations d'information et de conseil,
En conséquence,
- donner acte de la demande tardive de mise hors de cause de M. [E] à l'égard de la société CPI et mettre hors de cause la société Jade Conseil,
- débouter M. [E] de l'ensemble de ses demandes,
à titre subsidiaire :
Si par extraordinaire des fautes inhérentes à l'information qui aurait dû être donnée aux acquéreurs étaient retenues :
- condamner tout succombant, en ce compris les notaires, les autres intermédiaires et les banques à relever et garantir les concluantes de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre,
en toutes hypothèses :
- mettre hors de cause la société Loft One, qui n'est intervenue que dans le cadre de la gestion locative de l'immeuble, soit postérieurement à la vente,
- mettre hors de cause la société CPI qui n'a jamais été partie en première instance,
- confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a rejeté les demandes indemnitaires M. [E] et :
- juger qu'aucune faute n'est établie à leur encontre,
- juger que l'appelant ne justifie d'aucun préjudice direct actuel et certain,
- le débouter de ses demandes à leur encontre,
- condamner in solidum tout succombant à régler aux sociétés Loft One, Jade Conseil et SELARL [O] [B], ès qualités de mandataire ad 'hoc une somme de 15 000 euros à chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître Bruno Regnier de la SCP Regnier Bequet Moisan, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Par ces dernières conclusions, M. [K], notaire, demande à la cour d'appel de Paris de :
- confirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de Paris du 11 juillet 2018 en toutes ses dispositions ;
- débouter M. [E] de ses demandes formulées à son encontre ;
- subsidiairement, et dans l'hypothèse d'une condamnation in solidum,
- juger que la SAS Loft One, la société CPI, la SCI Résidence Les Forairies représentée par la SELARL [O] [B], ès qualités de mandataire ad'hoc, le FCT Pearl et la société My Money Bank venant aux droits de GE Money Bank devront supporter l'essentiel de la dette ;
- débouter le fond commun de titrisation FCT Pearl et la société My Money Bank venant aux droits de GE Money Bank des demandes formulées à son encontre,
- déclarer irrecevables les demandes de garanties formulées par les sociétés Jade Conseil et CPI à l'encontre de M. [K] ;
- débouter la SAS Loft One et la SCI Résidence Les Forairies représentée par la SELARL [O] [B] ès qualités de mandataire ad'hoc de l'ensemble de leurs demandes formulées à son encontre,
- condamner M. [E] à lui payer une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles et en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner les mêmes aux entiers dépens de l'instance, lesquels seront recouvrés par Mme Jeanne Baechlin, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par leurs dernières conclusions, le fond commun de titrisation FCT Pearl et la société My Money Bank demandent à la cour la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et, en cas de résolution des contrats,
- condamner M. [E] à leur restituer le montant du capital emprunté soit 111350 euros déduction faite des intérêts versés ;
vu l'article 1382 du code civil
- condamner in solidum, M. [K], la société Loft One et Jade Conseil à leur verser la somme de 43 000 euros en réparation de leur perte de chance de percevoir les intérêts jusqu'au terme du prêt consenti à Mr [E],
- les condamner in solidum à les garantir de toute condamnation éventuelle à leur encontre,
- condamner tout succombant à leur payer une indemnité de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de M. Flauraud, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par ses dernières conclusions, la Caisse Régionale du Crédit Agricole de Paris et d'Ile de France demande à la cour de la mettre hors de cause et de condamner tout succombant à lui payer 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens dont distraction au profit de M. Jean-Philippe Gosset, avocat, en application de l'article 699 du Code de procédure civile.
Par ses dernières conclusions, la Caisse Régionale du Crédit Agricole d'Aquitaine demande à la cour de la mettre hors de cause et de condamner tout succombant à lui payer 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens dont distraction au profit de M. Gosset, avocat.
Par ses dernières conclusions, le Crédit immobilier de France Développement (CIFD) venant aux droits du CIF-IDF demande à la cour de le mettre hors de cause et de condamner tout succombant à lui payer 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction au profit de M. Ronzeau.
SUR CE,
Sur la mise hors de cause de la société CPI, la SOFIAP, le Crédit Agricole Aquitaine et la société Jade Conseil, le Crédit Immobilier De France Développement
M. [E] sollicite la mise hors de cause des sociétés CPI, Jade Conseil, SOFIAP, Crédit Agricole IDF et d'Aquitaine et Crédit Immobilier De France Développement.
Dès lors qu'aucune demande n'est formée à leur encontre par M. [E] et que les sociétés SOFIAP, CPI, Crédit Agricole IDF et d'Aquitaine et Crédit Immobilier De France Développement ne figurent dans la cause qu'en raison de la procédure initiale et de la disjonction prononcée par la cour, rien ne s'oppose à la mise hors de cause de ces sociétés à laquelle il convient de faire droit.
Il convient également de mettre hors de cause la SAS CPI contre laquelle M. [E] ne forment plus aucune demande, sans qu'il soit nécessaire de statuer sur la demande d'irrecevabilité de l'appel formé par cette société.
Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir contre la société Loft One
La société Loft One soutient que les appelants n'ont pas d'intérêt à agir contre elle au motif que la société dénommée Groupe Carrere (RCS 384.883.609) avait en charge l'administration des biens, la transaction et la commercialisation des biens jusqu'en juin 2007, qu'après cette date, la société Loft One a pris en charge l'administration des biens et la transaction sous le même numéro de RCS mais que seule la société CPI a repris l'actif et le passif de la société Loft One s'agissant uniquement de la commercialisation des biens objets du présent litige et ce à compter du 31 juillet 2007 aux termes d'une convention du 26 juin 2007.
La décision d'apport partiel d'actif de l'associé unique du 15 juin 2007 produite par la société Loft One attestant de l'apport partiel d'actif par la société Holding Carrere de la branche complète et autonome de commercialisation de produits neufs à la société CPI justifient du transfert à cette date de la branche commercialisation de la société Groupe Carrere à cette dernière.
Néanmoins il n'y a pas lieu de constater le défaut d'intérêt à agir de l'appelant à l'égard de la société Loft One dès lors que celle-ci a conservé la gestion locative des biens commercialisés et que des demandes sont formées sur le fondement du défaut de conseil relatif également à la gestion locative du bien.
Ce moyen sera écarté et le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur la recevabilité des demandes comme nouvelles en appel
Les sociétés Loft One SAS, SAS CPI, SARL Jade Conseil et la SELARL [O] [B] ès qualités de mandataire ad hoc de la SCI Les Forairies soutiennent que les demandes formées contre les sociétés Loft One SAS, SAS CPI et la SELARL [O] [B] ès qualités de mandataire ad hoc de la SCI Les Forairies sont nouvelles en appel au motif que ces demandes étaient présentées en première instance à l'encontre de la société Groupe Carrere constituée des sociétés Gotham Loft One et SCI Les Forairies qui n'a pas d'existence légale.
Il convient tout d'abord de rappeler qu'aucune demande n'est formée contre la société Jade Conseil et la société CPI.
Il est constant que la société Loft One SAS et de la SELARL [O] [B] ès qualités de mandataire ad hoc de la SCI Les Forairies figurent en qualité de défendeurs dans le jugement entrepris pour avoir été régulièrement assignés en première instance et il résulte du visa des conclusions figurant dans le jugement entrepris que les demandeurs ont sollicité la condamnation in solidum des défendeurs à les indemniser de leurs préjudices économiques, financiers, fiscaux et moraux en raison des rétentions dolosives d'information commises.
Il résulte du rappel des demandes de première instance par les premiers juges que l'appelant formulait des demandes de condamnation distinctes à l'égard la SCI Les Forairies représentée par son mandataire ad hoc, la SELARL [O] [B].
En conséquence les demandes de dommages et intérêts formées par M. [E] ne sont pas nouvelles mais ne sont que la réitération des demandes formées en première instance, la circonstance que le jugement ait déclaré irrecevables les demandes formées par « la société Groupe Carrere constituée des sociétés Gotham Loft One et SCI Les Forairies » étant sans effet sur la recevabilité des demandes réitérées en appel contre la société Loft One et la SCI Les Forairies représentée par son mandataire ad hoc, la SELARL [O] [B].
Ce moyen sera rejeté.
Sur le fond
M. [E] demande à la cour de dire que la SCI Résidence les Forairies, venderesse, représentée par la SELARL [O] [B] ès qualités de mandataire ad'hoc et Loft One qui a assuré gestion locative du bien ainsi que le FCT Pearl et la société My Money Bank qui ont financé l'opération se sont rendus coupables de man?uvres et réticences dolosives ainsi que de manquements graves aux obligations précontractuelles d'informations.
Il reproche en outre un manquement à son devoir d'information et de conseil à M. [K], notaire, et au Crédit Agricole.
Les moyens invoqués par M. [E] au soutien de son appel ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts et pertinents que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail de leur discussion.
S'agissant de la présentation trompeuse et non conforme des garanties en matière de carences locatives et de loyers impayés, le contrat de réservation stipulait une garantie portant sur le versement d'un revenu brut mensuel de 353 euros pour le dispositif De Robien sur la période entre la livraison de l'appartement et la mise en place du premier locataire pour une durée maximum de 12 mois.
Par ailleurs le contrat de réservation comportait l'adhésion au contrat d'assurance AGF de garantie locative dans le cadre de la gestion locative assurée par le Groupe [M] portant sur un loyer mensuel garanti de 353 euros par mois, garantie applicable en cas de loyers impayés assurée à hauteur de 100% des loyers impayés pour une durée illimitée et un plafond de 65 000 euros dans la limite de 9 ans ferme ainsi qu'une garantie de 100% du loyer en cas de vacance locative pendant une durée de 12 mois par sinistre et pour un nombre de sinistres illimités.
L'acquéreur était donc parfaitement informé d'un risque de vacance locative pour lequel il a souscrit une assurance.
Par ailleurs il ne peut pas soutenir que les garanties n'étaient pas clairement indiquées dans ces contrats, le fait que la durée d'indemnisation soit limitée à 12 mois par sinistre mais le nombre de sinistres illimité étant clairement indiqué dans le tableau des garanties locatives.
Il n'est pas contesté que lors de la reprise de la gestion locative par Loft One, M. [E] a été informé que le contrat de garantie avec les AGF serait résilié au 1 er janvier 2009 et que M. [E] a été contraint de signer un nouveau contrat avec la société DAS puis un second avec la société AXA signé le 30 juin 2012 et qu'il a donc été contraint d'accepter des garanties locatives moins intéressantes du fait de la dénonciation des contrats existants par la société d'assurance, la société Loft One arguant des modifications des dispositifs existants pris par le décret du 23 décembre 2009 rendant ces contrats caducs (courrier du 3 mai 2010).
S'il résulte de ces éléments que la garantie locative initiale n'a pas été maintenue, il n'est pas démontré par M. [E] que la société Groupe Carrere puis la société Loft One les ont délibérément trompés sur les contrats d'assurance souscrits et les garanties afférentes alors que ces garanties ont été effectivement mises en ?uvre et appliquées dès la livraison du bien, ce que ne conteste pas M. [E], et que l'évolution défavorable des garanties est imputable à la dénonciation des contrats par les sociétés d'assurance acceptée par M. [E] puisqu'il a signé de nouveaux contrats sans contester cette dénonciation et sans qu'il soit soutenu que la société Groupe Carrere et la société Loft One auraient pu ou dû l'anticiper.
S'agissant de la présentation trompeuse de la commune de [Localité 2] invoquée par l'appelant qui se fonde sur le rapport Audiar, il convient de souligner que ce rapport a été publié en avril 2013 et qu'il précise, en page 30, dans le paragraphe relatif au diagnostic population/habitat, que la plupart des analyses développées dans ce rapport s'appuient sur les données disponibles et essentiellement celles du recensement de la population au premier trimestre 2006.
Il ne peut être sérieusement soutenu que la société Groupe Carrere qui a créé et commercialisé le projet à partir de mai 2006 disposait des résultats de ce recensement et pouvait prévoir les évolutions de population figurant dans le rapport Audiar établi en 2013 ainsi que la saturation du marché immobilier locatif.
Il n'est pas non plus démontré que le vendeur a trompé l'acquéreur sur la valeur vénale du bien, les acquéreurs pouvant disposer, à la date de leur acquisition, de la valeur vénale moyenne dont ils se prévalent en se référant à la cote Callon et qu'en tout état de cause ils se réfèrent à la catégorie la plus basse pour arguer d'une surévaluation de 30% sans que les éléments produits permettent de savoir si le bien doit être évalué sur la base de la valeur la plus basse ou au contraire de la catégorie au-dessus.
Sur la fiabilité économique de l'opération, qu'il s'agisse du risque de baisse de loyers ou de la baisse de la valeur du bien de même que de la surévaluation du bien à la vente, les parties ne produisent aucun élément de nature à établir que le bien était délibérément surévalué.
Pour qu'il y ait une faute dans l'obligation de loyauté et d'information, il faut démontrer que les vendeurs avaient connaissance d'informations qu'ils n'ont pas fourni à l'acquéreur ou que la présentation favorable du bien vendu a excédé ce qui est acceptable comme argument commercial, ce qui n'est pas démontré en l'espèce.
C'est encore par des motifs pertinents que la cour adopte, au vu de ce qui précède, que les premiers juges ont constaté que les demandeurs ne rapportaient pas la preuve du défaut d'information et de conseil reproché à M. [K], notaire, ainsi qu'au fonds de titrisation FCT PEARL et à My Money Bank en leur qualité de banquiers ayant financé l'opération.
Par ailleurs, M. [E] qui reproche à ces sociétés de ne pas avoir suffisamment étudié sa situation financière ne démontre pas avoir été dans l'impossibilité de faire face aux échéances de l'emprunt.
Le fait que leur acquisition réalisée dans le cadre d'un projet de défiscalisation ne se soit pas révélée rentable à terme, alors que la rentabilité financière d'un placement dépend de facteurs économiques et de l'évolution du marché qui ne peuvent pas être déterminés à l'avance, ne permet pas de caractériser une faute des sociétés impliquées dans cette opération de vente.
En conséquence le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [E] de ses demandes sans qu'il soit besoin de statuer sur la prescription.
Sur les frais irrépétibles
L'équité commande de condamner M. [E] à payer la somme de 2 000 euros à la société Loft One et la même somme à la SELARL [O] [B] ès qualités de mandataire ad hoc de la SCI Résidence Les Forairies sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Il sera alloué sur ce même fondement à FCT Pearl et à la société My Money Bank une somme de 1 500 euros chacune et à M. [K] une somme de 1 000 euros.
Le surplus des demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera rejeté.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant publiquement,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Ordonne la mise hors de cause des sociétés CPI, Jade Conseil, SOFIAP, Crédit Agricole IDF et d'Aquitaine et Crédit Immobilier De France Développement.
Déboute M. [E] du surplus de ses demandes,
Condamne M. [E] à payer une somme de 2 000 euros à la société Loft One et une somme de 2 000 euros à la SELARL [O] [B] ès qualités de mandataire ad hoc de la SCI Résidence Les Forairies sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [E] à payer à la société FCT Pearl et à la société My Money Bank une somme 1 500 euros chacune et à M. [K] une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette le surplus des demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [E] aux dépens avec distraction au profit de M. Bruno Regnier de la SCP Regnier Bequet Moisan, de Mme Jeanne Baechlin, de M. Jean-Philippe Gosset, de M. Flauraud et de M. Ronzeau pour ceux dont ils ont fait l'avance conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier, Le président,
