Copies exécutoires délivrées aux parties le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 02 JUILLET 2021
(no , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 19/01003 - No Portalis 35L7-V-B7D-B7DBA
Décision déférée à la cour : jugement du 11 juillet 2018 -tribunal de grande instance de PARIS - RG no 13/13217
APPELANTS
Madame [T] [D] [S] [U] épouse [R]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Thibault DU MANOIR DE JUAYE de la SELEURL DU MANOIR DE JUAYE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0240
Monsieur [K] [R]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté par Me Thibault DU MANOIR DE JUAYE de la SELEURL DU MANOIR DE JUAYE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0240
INTIMES
Maître [Y] [A]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034
Ayant pour avocat plaidant Me Thierry CABOT, avocat au barreau de RENNES
Madame [H] [L]
chez [Adresse 3]
[Adresse 4]
n'a pas constitué avocat
SAS CPI
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 5]
[Adresse 5]
Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050
Ayant pour avocat plaidant Me Raymond LABRY, avocat au barreau de TOULOUSE
SAS LOFT ONE
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 6]
[Adresse 6]
Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050
Ayant pour avocat plaidant Me Raymond LABRY, avocat au barreau de TOULOUSE
SELARL [G] [V]
ès-qualités de mandataire ad hoc de la SCI RÉSIDENCE FORAIRIES
[Adresse 7]
[Adresse 7]
Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050
Ayant pour avocat plaidant Me Raymond LABRY, avocat au barreau de TOULOUSE
SCI RESIDENCE FORAIRIES
représentée par la SELARL [G] [V] ès-qualités de mandataire ad hoc,
[Adresse 8]
[Adresse 8]
SARL JADE CONSEIL
[Adresse 9]
[Adresse 5]
Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050
Ayant pour avocat plaidant Me Raymond LABRY, avocat au barreau de TOULOUSE
SA [Q]
représentée par son président directeur général en exercice,
[Adresse 10]
[Adresse 10]
Représentée par Me Denis DELCOURT POUDENX, avocat au barreau de PARIS, toque : R167
SOCIÉTÉ CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL PARIS 15 MONTPARNASSE Société coopérative de crédit à capital variable et à responsabilité statutairement limitée, prise en la personne de son Président du Conseil d'administration, domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 11]
[Adresse 11]
Représentée par Me Fanny DESCLOZEAUX de la SELARL CARBONNIER LAMAZE RASLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0298
CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL D'AQUITAINE
prise en la personne de ses dirigeants sociaux domiciliés audit siège en cette qualité,
[Adresse 12]
[Adresse 12]
Représentée par Me Jean-Philippe GOSSET de la SELEURL CABINET GOSSET, avocat au barreau de PARIS, toque : B0812
CAISSE RÉGIONALE DU CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DE PARIS ET D'ILE -DE-FRANCE
prise en la personne de ses dirigeants sociaux domiciliés audit siège en cette qualité,
[Adresse 13]
[Adresse 13]
Représentée par Me Jean-Philippe GOSSET de la SELEURL CABINET GOSSET, avocat au barreau de PARIS, toque : B0812
SA CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE ILE DE FRANCE
[Adresse 14]
[Adresse 14]
SA CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT
LE CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD),
SA au capital de 24.821.566 Euros, inscrite au RCS de PARIS sous le no 379 502 644 dont le siège social est [Adresse 15],
représentée par son dirigeant social en exercice demeurant en cette qualité audit siège, venant aux droits de SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE ILE DE FRANCE CIF-IDF, à la suite d'une fusion absorption,
[Adresse 16]
[Adresse 16]
Représentée par Me Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499
SA MY MONEY BANK nouvelle dénomination de la société GE MONEY BANK, agissant en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 17]
[Adresse 17]
[Adresse 17]
[Localité 1]
Représentée par Me Pascale FLAURAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0090
Ayant pour avocat plaidant Me Marion Cordier, avocat au barreau de VERSAILLES
ORGANISME FONDS COMMUN DE TITRISATION FCT PEARL
venant aux droits de la société en commandite par actions GE MONEY BANK, Fonds Commun de Titrisation représenté par la société de gestion EUROTITRISATION, société anonyme, dont le siège social est sis [Adresse 18],
agissant en la personne de don directeur général ou tous autres représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,
[Adresse 19]
[Adresse 1]
Représentée par Me Pascale FLAURAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0090
Ayant pour avocat plaidant Me Marion Cordier, avocat au barreau de VERSAILLES
SA SOFIAP
[Adresse 20]
[Adresse 20]
Représentée par Me Fabrice DE KORODI KATONA de la SCP AVENS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0286
SOCIÉTÉ CAISSE MÉDITERRANÉENNE DE FINANCEMENT -CAMEFI
société coopérative de crédit à capital variable et responsabilité statutairement limitée,
prise en la personne de son représentant légal y domicilié,
[Adresse 21]
[Adresse 21]
Représentée par Me Fanny DESCLOZEAUX de la SELARL CARBONNIER LAMAZE RASLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0298
Ayant pour avocat plaidant la SCP ROSENFELD, avocat au barreau de MARSEILLE
SA CRÉDIT FONCIER DE FRANCE
[Adresse 22]
[Adresse 22]
Représentée par Me Patrick VIDAL DE VERNEIX, avocat au barreau de PARIS, toque : D1331
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue le 04 mars 2021, en audience publique, devant la cour composée de :
M. Claude CRETON, président
Mme Christine BARBEROT, conseillère
Mme Monique CHAULET, conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : M. Grégoire GROSPELLIER
Arrêt :
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude CRETON, président et par Grégoire GROSPELLIER, greffier présent lors de la mise à disposition.
*****
La SCI Résidence les Forairies a été créée en mai 2006, avec pour objet l'acquisition de terrains, la construction et la vente en totalité ou par fractions de biens immobiliers à Fougères (Ille-et-Vilaine).
La société Groupe [E] (portant désormais la dénomination CPI dans son activité de commercialisation de biens neufs) s'est vue confier la mission de commercialiser au nom et pour le compte de son mandant, la SCI Résidence les Forairies, certains appartements de cet immeuble.
Dans le cadre de cette mission, le Groupe [E] a fait appel à de nombreuses sociétés pour commercialiser ce projet immobilier telles que Adomos, Jade conseil, Avantage Investissement, Actif développement, Actival développement, Nexalys, FIDEF, Cogest Valor, ainsi qu'à Mme [H] [L] et à M. [F].
Des contrats de réservation ont été signés en 2006 par la SCI les Forairies représentée par le Groupe [E] représenté par son gérant [R] [E].
Il a été proposé aux réservataires de souscrire une garantie locative de 9 ans portant sur 100% du loyer. A ce contrat était annexé l'ensemble des éléments d'identification du projet de construction.
Tous les acquéreurs ont conclu une procuration devant notaire ; les réitérations par acte authentique sont intervenues par le biais de M. [A], notaire.
Une garantie de carence locative a été souscrite par les acquéreurs et la gestion locative des biens a été confiée à la Société Loft One dans le cadre d'un même modèle de contrat de gestion immobilière.
Le 14 octobre 2006, Mme [T] [U] épouse [R] et M. [K] [R] ont signé, à leur domicile, le contrat préliminaire de réservation portant sur un appartement de type T3 en l'espèce le lot no31 situé au deuxième étage du programme immobilier Les Forairies, contrat qui indiquait qu'en cas de première carence locative le réservataire assurait un revenu brut mensuel, sur 12 mois, de 420 euros ; concomitamment, ils ont signé une garantie locative « 9 ans ferme », pour couvrir la période postérieure à la livraison.
Le 26 février 2007, le contrat de vente a été signé par M. et Mme [R] représentés par Mme [Y] en vertu de la procuration qu'il lui ont consentie suivant acte reçu par M. [D], notaire associé à Saint Denis, le 26 janvier 2007.
Le prêt a également été conclu par acte authentique avec l'intervention de M. [A] [G], notaire du Crédit Agricole.
Au regard des difficultés pour louer le bien et estimant que le prix de vente avait été surévalué, de nombreux acquéreurs dont M. et Mme [R] ont engagé une action commune en nullité de la vente fondée sur le dol à titre principal ; ils reprochaient également aux défendeurs un manquement au devoir de conseil et d'informations et notamment un défaut d'information sur les risques de l'opération.
Par jugement du 11 juillet 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :
- Rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l'assignation ;
- Reçu l'intervention volontaire du Crédit immobilier de France développement (C.I.F.D) venant aux droits :
. du Crédit immobilier de France Rhône Alpes Auvergne (C.I.F.R.A.A.),
. du Crédit immobilier de France (CIF-IDF),
. de la Banque Patrimoine et Immobilier (B.P.I) ;
- Déclaré irrecevable l'exception de nullité de l'assignation délivrée à la S.C.I Résidence les Forairies et soulevée par M. [A], notaire, devant le tribunal ;
- Dit que les demandes des époux [X] et des époux [S] à l'encontre du Crédit Foncier fondées sur l'assignation du 13 juin 2013 sont irrecevables ;
- Rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir des demandeurs à l'encontre de la société Loft One ;
- Déclaré irrecevables les demandes formulées à l'encontre du "groupe [E] constitué des sociétés Loft One, Gotham, société Groupe [E] et de la S.C.I. Résidence les Forairies" ;
- Rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société [Q] ;
- Dit que les demandes formulées par les époux [X] à l'encontre du Crédit Foncier de France dans leur assignation du 29 décembre 2014 sont irrecevables ;
- Dit que l'exception de nullité de l'assignation du 29 décembre 2014 soulevée par le Crédit Foncier de France est sans objet ;
- Rejeté les fins de non-recevoir tirées de la prescription de l'action principale tendant à voir prononcer la nullité des actes de vente, la nullité des actes de prêts et toutes demandes subséquentes ;
- Débouté les demandeurs de leurs demandes principales respectives tendant à voir prononcer la nullité des actes de vente conclus avec la S.C.I Résidence les Forairies, la restitution du prix, la nullité des prêts bancaires et la condamnation in solidum de M. [A], la société Loft One, les société [Q], Jade conseil, Avantages investissements, le groupe Fidef, Cogest Valor, Nexalys, Mme [L], la B.P.E, la C.AM.E.F.I, la C.R.C.A.M Paris Ile de France, la C.R.C.A.M Aquitaine, le C.I.F.D (B.P.I.), le C.I.F.D ( C.I.F-I.D.F), le .C.I.F.D (C.I.F.R.A.A), le C.A- I.D.F., le Crédit Mutuel, le C.C.M Paris 15e Montparnasse, le F.C.T Pearl (GE Money Bank) et la SOFIAP au paiement de dommages et intérêts pour rétentions dolosives d'information ;
- Débouté les demandeurs de leurs demandes subsidiaires respectives tendant à voir mettre en cause la responsabilité civile de M. [A], notaire, la société Loft One, les société [Q], Jade conseil, Avantages investissements, le groupe Fidef, Cogest Valor, Nexalys, Mme [L], la B.P.E, la C.R.C.A.M Paris Ile de France, la C.R.C.A.M Aquitaine, le C.I.F.D - CIFC (B.P.I.), le C.I.F.D ( C.I.F - I.D.F), le C.I.F.D (C.I.F.R.A.A), le C.A- I.D.F., le Crédit Mutuel, le C.C.M Paris 15e Montparnasse, le F.C.T Pearl (GE Money Bank) et la Sofiap et les voir condamnés in solidum au paiement de dommages et intérêts;
- Dit que les demandes de M. [J] à l'encontre de la C.A.M.E.F.I pour manquement à son devoir de conseil et d'information sont irrecevables ;
- Débouté M. [J] de ses demandes subsidiaires à l'encontre de M.
[A], de la société Loft One, de la société Jade Conseil aux fins de mise en cause de leur responsabilité civile et de condamnation in solidum au paiement de dommages et intérêts ;
- Dit que les appels en garantie de Maître [A], de la S.C.I Résidence les Forairies représentée par Maître [V] ès qualité, des sociétés Loft One et Jade conseil, de la B.P.E, du F.C.T Pearl (Ge Money Bank) de la C.A.M.E.F.I sont sans objet ;
- Dit que les demandes subsidiaires de la S.C.I Résidence les Forairies représentée par Maître [V] ès qualité, des sociétés Loft One et Jade conseil, du C.I.F.D (CIF IDF), du C.I.F.D. (C.I.F.R.A.A.), du C.I.F.D. (B.P.I.) de la B.P.E., du F.C.T Pearl (Ge Money Bank) du C.C.M Paris 15e Montparnasse de la C.A.M.E.F.I , de la C.R.C.A.M. d'I.D.F., de la C.R.C.A.M d'Aquitaine en cas d'annulation ou de résolution de la vente sont sans objet ;
- Dit que les demandes subsidiaires du Crédit Foncier sont sans objet ;
- Rejeté la demande de publication du jugement ;
- Dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné les requérants aux dépens et autorisé les avocats qui le demandent à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision et ce en application de l'article 699 du code de procédure civile ;
- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Les demandeurs ont interjeté appel du jugement et l'instance a fait l'objet d'une disjonction entre les différents acquéreurs par ordonnance du 17 janvier 2019.
La présente instance concerne l'appel formé par M. et Mme [R].
Ils exposent qu'étant à la retraite avec un fils majeur toujours à charge, ils ont subi une perte de revenus et ne pouvaient plus supporter le poids des mensualités de leur emprunt, qu'en conséquence ils ont décidé de mettre en vente le bien et ont alors signé début 2019 un mandat de vente avec la société Loft One ; ils précisent que le compromis de vente a été conclu le 21 juin 2019, moyennant un prix de 65 000 euros net vendeurs soit moins de la moitié du prix d'acquisition initial et que la vente a été conclue le 3 janvier 2020 au prix de 65 000 euros par le cabinet de M. [A] et qu'en conséquence ils renoncent à solliciter l'annulation de la vente et demandent des dommages-intérêts en réparation de leur préjudice qu'ils qualifient d'important.
Par leurs dernières conclusions, M. et Mme [R] demandent à la cour de :
- mettre hors de cause : la société CPI, la SOFIAP, le Crédit Agricole Aquitaine et la société Jade Conseil, le Crédit Immobilier De France Développement et de débouter ces intimés du surplus de leurs demandes, fins et prétentions et appels incidents, notamment de leurs demandes de condamnations financières à de l'article 700 et aux dépens,
- débouter les intimés de leurs prétentions, fins et conclusions et appel incident,
- confirmer le jugement en ce qu'il a :
. rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l'assignation,
. déclaré irrecevable l'exception de nullité de l'assignation délivrée à la S.C.I Résidence les Forairies et soulevée par M. [A] devant le tribunal,
. rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir des appelants à l'encontre de la société Loft One,
. rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société [Q],
. rejeté les fins de non-recevoir tirées de la prescription,
- infirmer le jugement pour le surplus et statuant à nouveau :
- juger que la société Loft One, la SCI Résidence Forairies représentée par la
SELARL [G] [V] es qualité de mandataire ad'hoc, la société [Q] et la Caisse régionale de Crédit Agricole mutuel de Paris et d'Ile de France se sont rendues coupables de man?uvres et réticences dolosives, ainsi que de manquements graves aux obligations précontractuelles d'informations,
en conséquence :
- condamner in solidum la société Loft One, la SCI Résidence Forairies représentée par la SELARL [G] [V] ès qualités de mandataire ad'hoc, M. [A], [Q], la Caisse Régionale De Crédit Agricole Mutuel De Paris et Ile de France à leur payer au titre de la perte en capital la somme de 95 977 euros ou à défaut 67 650 euros,
- condamner in solidum la société Loft One, la SCI Résidence Forairies représentée par la SELARL [G] [V] ès qualités de mandataire ad'hoc, M. [A], [Q], la Caisse Régionale De Crédit Agricole Mutuel De Paris et Ile de France, à leur payer une somme de 20.000 au titre du préjudice moral et physique,
- condamner in solidum la société Loft One, la SCI Résidence Forairies représentée par la SELARL [G] [V] ès qualités de mandataire ad'hoc, M. [A], [Q], la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel De Paris et Ile de France, à supporter le coût de la publication du jugement à intervenir dans les quotidiens suivants : « Le Parisien », « Ouest France », « Le Telegramme » (édition de St Brieuc), « La Revue Banque », « 60 Millions De Consommateurs », le montant des publications ne pouvant pas dépasser 10.000 euros,
- condamner in solidum la société Loft One, la SCI Résidence Forairies représentée par la SELARL [G] [V] ès qualités de mandataire ad'hoc, M. [A], [Q], la Caisse Régionale De Crédit Agricole Mutuel De Paris et Ile de France à leur payer la somme de 7 320 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a les condamnés aux dépens de première instance,
- condamner la société Loft One, la SCI Résidence Forairies représentée par la SELARL [G] [V] ès qualités de mandataire ad'hoc, M. [A], [Q], la Caisse Régionale De Crédit Agricole Mutuel De Paris et Ile de France aux dépens que la SELARL du Manoir De Juaye pourra recouvrer directement conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Par leurs dernières conclusions, Loft One SAS, SAS CPI, SARL Jade Conseil et la SELARL [G] [V] ès qualités de mandataire ad hoc de la SCI Résidence Les Forairies demandent à la cour de :
À titre préliminaire, dire que l'appel interjeté par M. et Mme [R] à l'encontre de la société CPI est irrecevable,
- dire que les demandes formulées par les consorts [R] à l'encontre de la
société Loft One, CPI, SCI Des Forairies représentée par la SELARL [G] [V] ès qualités de mandataire ad hoc sont des demandes nouvelles et par la même irrecevables en cause d'appel,
- constater que seule la société CPI vient aux droits de la société Groupe Carrere,
- réformer le jugement de première instance en ce qu'il a rejeté les fins de non-recevoir des concluantes et statuant à nouveau :
- dire que les demandes formulées par M. et Mme [R] sont dépourvues d'intérêt à agir et que leur action est manifestement prescrite,
- dire qu'il s'agit de fins de non-recevoir emportant irrecevabilité des demandes des acquéreurs, à titre principal :
- confirmer le jugement de 1re instance qui a rejeté les demandes en nullité pour dol de M. et Mme [R],
- constater que le pré-rapport d'expertise judiciaire est inopposable à la présente procédure,
- dire que les concluantes ne se sont pas rendues coupables de man?uvres dolosives ou trompeuses, au sens du code civil et de la directive européenne visée,
- dire que les concluantes ont parfaitement informé l'acquéreur des éléments essentiels du contrat et ont ainsi respecté leurs obligations d'information et de conseil,
En conséquence,
- donner acte de la demande tardive de mise hors de cause des époux [R] à l'égard de la société CPI et de la société Jade Conseil,
- débouter les époux [R] de l'ensemble de leurs demandes,
à titre subsidiaire :
Si par extraordinaire des fautes inhérentes à l'information qui aurait dû être donnée aux acquéreurs étaient retenues :
- condamner tout succombant, en ce compris les notaires, les autres intermédiaires et les banques à relever et garantir les concluantes de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre,
en toutes hypothèses :
- mettre hors de cause la société Loft One, qui n'est intervenue que dans le cadre de la gestion locative de l'immeuble, soit postérieurement à la vente,
- mettre hors de cause la société CPI qui n'a jamais été partie en première instance,
- confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a rejeté les demandes indemnitaires des époux [R] et :
- juger qu'aucune faute n'est établie à leur encontre,
- juger que les appelants ne justifient d'aucun préjudice direct actuel et certain,
- les débouter de leurs demandes à leur encontre,
- condamner in solidum tout succombant à régler aux sociétés Loft One, et la SELARL [G] [V], es-qualité de mandataire ad 'hoc, une somme de 15 000 euros à chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître Bruno Regnier de la SCP Regnier Bequet Moisan, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
- condamner in solidum les époux [R] à verser à la société CPI, et à la société Jade Conseil 5 000 euros à chacune au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître Bruno Regnier de la SCP Regnier Bequet Moisan, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Par ces dernières conclusions, M. [A], notaire, demande à la cour d'appel de Paris de :
- Confirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de Paris du 11 juillet 2018 en toutes ses dispositions ;
- Prendre acte de la renonciation de M. et Mme [R] à solliciter la nullité de la vente ;
- Débouter M. et Mme [R] de l'ensemble de leurs demandes formulées à son encontre;
- Subsidiairement, et dans l'hypothèse d'une condamnation in solidum,
- juger que la SAS Loft One, la société CPI, la SCI Résidence Les Forairies représentée par la SELARL [G] [V], ès qualités de mandataire ad'hoc, la société [Q] et la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris-Ile de France devront supporter l'essentiel de la dette ;
- débouter la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris-Ile de France des demandes formulées à son encontre,
- déclarer irrecevables les demandes de garanties formulées par les sociétés Jade Conseil et CPI à l'encontre de M. [A] ;
- débouter la SAS Loft One et la SCI Résidence Les Forairies représentée par la SELARL [G] [V] ès qualités de mandataire ad'hoc de l'ensemble de leurs demandes formulées à son encontre,
- condamner in solidum M. et Mme [R], à payer à M. [A] une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles et en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner les mêmes aux entiers dépens de l'instance, lesquels seront recouvrés par Mme Jeanne Baechlin, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par ses dernières conclusions, la société [Q] demande à la cour de :
- Confirmer la décision de première instance en ce qu'elle a :
. Débouté les demandeurs de leur demande principale tendant à voir prononcer la nullité des actes de vente conclus avec la SCI Résidence Les Forairies, la restitution du prix, la nullité des prêts bancaires et la condamnation in solidum de Maître [A], la société Loft One, les sociétés [Q], Jade Conseil, Avantages investissements, le groupe FIDEF, Cogest Valor, Nexalys, Madame [L], la BPE, la CAMEFI, la CRCAM Paris Ile-de-France, le CIFD (CIFRAA), le CA IDF, le Crédit mutuel, le CCM Paris 15 Montparnasse, le FCT Pearl (GE Money Bank) et la SOFIAP au paiement de dommages
et intérêts pour rétention dolosive d'informations ;
. Débouté les demandeurs de leurs demandes subsidiaires tendant à voir mettre en cause la responsabilité civile de Maître [A], la société Loft One, les sociétés [Q], Jade Conseil, Avantages investissements, le groupe FIDEF, Cogest Valor, Nexalys, Madame [L], la BPE, la CAMEFI, la CRCAM Paris Ile-de-France, le CIFD (CIFRAA), le CA IDF, le Crédit mutuel, le CCM Paris 15 Montparnasse, le FCT Pearl (GE Money Bank) et la SOFIAP et les voir condamner au paiement de dommages et intérêts
. Dit que les appels en garantie de M. [A], de la SCI Résidence les Forairies représentée par M. [V] ès qualités, des sociétés Loft One et Jade Conseil, de la BPE, du FCT Pearl (GE Money Bank), de la CAMEFI, sont sans objet ;
. Dit que les demandes subsidiaires du Crédit Foncier sont sans objet ;
. Rejeté la demande de publication du jugement ;
En revanche, la Cour infirmera le jugement pour le surplus.
En tant que de besoin, y rejugeant :
À titre principal
- Dire et juger les demandes de M. et Mme [R] irrecevables comme prescrites
À titre subsidiaire
I - Sur la demande d'annulation de la vente immobilière pour vice du consentement
- Constater l'absence de man?uvres dolosives de la part de la société [Q] ayant abouti à vicier le consentement de M. et Mme [R] ;
- Débouter M. et Mme [R] de leurs demandes d'annulation des actes authentiques de vente régularisés entre eux et la SCI Les Forairies et de toutes leurs demandes en découlant ;
- Débouter les co-intimés en leur demande de condamnation in solidum de tous intervenants qui seraient jugés responsables de l'annulation de la vente, pour le cas où la nullité du contrat de vente serait prononcée sur le fondement du dol, entraînant celle des contrats de prêt ;
- Débouter M. [A] de sa demande en garantie tendant à faire supporter « l'essentiel de la dette » aux co-intimés dont [Q].
II - Sur la mise en cause de la responsabilité professionnelle de la société [Q]
- Constater que la Société [Q] n'est pas conseiller en gestion de patrimoine, mais agent immobilier.
- Constater que la société [Q] a parfaitement rempli sa mission et n'a commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité.
- Constater par ailleurs qu'aucune des fautes invoquées n'aurait eu un caractère déterminant sur le consentement de M. et Mme [R] ;
- Constater que M. et Mme [R] ne démontrent pas l'existence d'un préjudice réel, certain et actuel, ni d'un lien de causalité entre les fautes alléguées et les préjudices invoqués.
En conséquence :
- Les débouter de l'ensemble des demandes, fins et conclusions formulées à l'encontre de la Société [Q].
- Débouter les co-intimés en leur demande de condamnation in solidum de tous intervenants qui seraient jugés responsables de l'annulation de la vente, pour le cas où la nullité du contrat de vente serait prononcée sur le fondement du dol, entraînant celle des contrats de prêt.
- Débouter M. [A] de sa demande en garantie tendant à faire supporter « l'essentiel de la dette » aux co-intimés dont [Q].
III - En tout état de cause :
- Condamner tout succombant à payer à la Société [Q] la somme de 20 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- Les condamner enfin au paiement des entiers dépens.
Par ses dernières conclusions, la Caisse Régionale du Crédit Agricole de Paris et d'Ile de France demande à la cour de :
- la recevoir en ses conclusions d'appel incident, l'y déclarant bien fondée ;
A titre principal et réformant le jugement de première instance,
- Déclarer les époux [R] irrecevables en leur action car prescrits,
- Débouter purement et simplement les appelants de leurs fins et prétentions dirigées contre elle,
A titre subsidiaire
- Constater qu'elle n'a pas engagé sa responsabilité en qualité d'établissement prêteur,
- Confirmer de plus fort le Jugement dont appel en ce qu'il a débouté les appelants de leurs fins et prétentions dirigées contre elle,
- Débouter les époux [R] de l'intégralité de leurs demandes,
A titre infiniment subsidiaire
- Condamner in solidum les appelants et/ou les sociétés Loft One et [Q], la SCI Résidence Forairies et M. [A] à la garantir de toutes condamnations prononcées à contre elle.
- En tout état de cause :
- Condamner les parties succombantes in solidum à lui verser 10.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Les condamner sous la même solidarité aux entiers dépens dont distraction au Profit de M. Jean-Philippe Gosset, avocat aux offres de droit, en application de l'article 699 du Code de procédure civile.
Par ses dernières conclusions, le Crédit immobilier de France Développement (CIFD) demande à la cour de le mettre hors de cause et de condamner in solidum M. et Mme [R] à lui payer 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR CE,
Sur la mise hors de cause de la société CPI, la SOFIAP, le Crédit Agricole Aquitaine et la société Jade Conseil, le Crédit Immobilier De France Développement
M. et Mme [R] sollicitent la mise hors de cause des sociétés CPI, SOFIAP, Caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel d'Aquitaine, Jade Conseil et Crédit Immobilier De France Développement.
Dès lors que les sociétés SOFIAP, Caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel d'Aquitaine, Jade Conseil et Crédit Immobilier De France Développement ne figurent dans la cause qu'en raison de la procédure initiale et de la disjonction prononcée par la cour mais qu'aucune demande n'a jamais été formée à leur encontre par les époux [R], rien ne s'oppose à leur mise hors de cause à laquelle il convient de faire droit.
Il convient également de mettre hors de cause la SAS CPI contre laquelle le époux [R] ne forment plus aucune demande, sans qu'il soit nécessaire de statuer sur la demande d'irrecevabilité de l'appel formé par cette société.
Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir contre la société Loft One
La société Loft One soutient que les appelants n'ont pas d'intérêt à agir contre elle au motif que la société dénommée Groupe Carrere ( RCS 384.883.609) avait en charge l'administration des biens, la transaction et la commercialisation des biens jusqu'en juin 2007, qu'après cette date, la société Loft One a pris en charge l'administration des biens et la transaction sous le même numéro de RCS mais que seule la société CPI a repris l'actif et le passif de la société Loft One s'agissant uniquement de la commercialisation des biens objets du présent litige et ce à compter du 31 juillet 2007 aux termes d'une convention du 26 juin 2007.
La décision d'apport partiel d'actif de l'associé unique du 15 juin 2007 produite par la société Loft One attestant de l'apport partiel d'actif par la société Holding Carrere de la branche complète et autonome de commercialisation de produits neufs à la société CPI justifient du transfert à cette date de la branche commercialisation de la société Groupe Carrere à cette dernière.
Néanmoins il n'y a pas lieu de constater le défaut d'intérêt à agir des appelants à l'égard de la société Loft One dès lors que celle-ci a conservé la gestion locative des biens commercialisés et que des demandes sont formées sur le fondement du défaut de conseil relatif également à la gestion locative du bien.
Ce moyen sera écarté et le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur la recevabilité des demandes comme nouvelles en appel
Les sociétés Loft One SAS, SAS CPI, SARL Jade Conseil et la SELARL [G] [V] ès qualités de mandataire ad hoc de la SCI Les Forairies soutiennent que les demandes formées contre les sociétés Loft One SAS, SAS CPI et la SELARL [G] [V] ès qualités de mandataire ad hoc de la SCI Les Forairies sont nouvelles en appel au motif que ces demandes étaient présentées en première instance à l'encontre de la société Groupe Carrere constituée des sociétés Gotham Loft One et SCI Les Forairies qui n'a pas d'existence légale.
Il convient tout d'abord de rappeler qu'aucune demande n'est formée contre la société Jade Conseil et la société CPI.
Il est constant que la société Loft One SAS et de la SELARL [G] [V] ès qualités de mandataire ad hoc de la SCI Les Forairies figurent en qualité de défendeurs dans le jugement entrepris pour avoir été régulièrement assignés en première instance et il résulte du visa des conclusions figurant dans le jugement entrepris que les demandeurs ont sollicité la condamnation in solidum des défendeurs à les indemniser de leurs préjudices économiques, financiers, fiscaux et moraux en raison des rétentions dolosives d'information commises.
Les appelants, qui rappellent leurs conclusions de première instance, établissent qu'ils formulaient bien des demandes de condamnation distinctes à l'égard la SCI Les Forairies représentée par son mandataire ad hoc, la SELARL [G] [V].
En conséquence les demandes de dommages et intérêts formées par M. et Mme [R] ne sont pas nouvelles mais ne sont que la réitération des demandes formées en première instance, la circonstance que le jugement ait déclaré irrecevables les demandes formées par « la société Groupe Carrere constituée des sociétés Gotham Loft One et SCI Les Forairies » étant sans effet sur la recevabilité des demandes réitérées en appel contre la société Loft One et la SCI Les Forairies représentée par son mandataire ad hoc, la SELARL [G] [V].
Ce moyen sera rejeté.
Sur le fond
M. et Mme [R] demandent à la cour de dire que la SCI Résidence les Forairies, venderesse, représentée par la SELARL [G] [V] ès qualités de mandataire ad'hoc, [Q] qui a commercialisé le bien, Loft One qui a assuré gestion locative du bien et la Caisse régionale de Crédit Agricole mutuel de Paris et d'Ile de France qui a financé l'opération se sont rendues coupables de man?uvres et réticences dolosives ainsi que de manquements graves aux obligations précontractuelles d'informations.
Ils reprochent en outre un manquement à son devoir d'information et de conseil à M. [A], notaire, et au Crédit Agricole.
Les moyens invoqués par M. et Mme [R] au soutien de leur appel ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts et pertinents que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail de leur discussion.
S'agissant de la présentation trompeuse et non conforme des garanties en matière de carences locatives et de loyers impayés, le contrat de réservation stipulait une garantie portant sur le versement d'un revenu brut mensuel de 420 euros pour le dispositif De Robien sur la période entre la livraison de l'appartement et la mise en place du premier locataire pour une durée maximum de 12 mois.
Par ailleurs le contrat de réservation comportait l'adhésion au contrat d'assurance AGF de garantie locative dans le cadre de la gestion locative assurée par le Groupe [E] portant sur un loyer mensuel garanti de 420 euros par mois, garantie applicable en cas de loyers impayés assurée à hauteur de 100% des loyers impayés pour une durée illimitée et un plafond de 80 000 euros dans la limite de 9 ans ferme ainsi qu'une garantie de 100% du loyer en cas de vacance locative pendant une durée de 12 mois par sinistre et pour un nombre de sinistres illimités.
Les acquéreurs étaient donc parfaitement informé d'un risque de vacance locative pour lequel ils ont souscrit une assurance.
Par ailleurs ils ne peuvent pas soutenir que les garanties n'étaient pas clairement indiquées dans ces contrats, le fait que la durée d'indemnisation soit limitée à 12 mois par sinistre mais le nombre de sinistres illimité étant clairement indiqué dans le tableau des garanties locatives.
Les époux [R] ont signé un second contrat de garantie locative en 2007 lors de la signature du mandat de gestion à la société Loft One dont ils précisent qu'il contenait des garanties identiques.
Il n'est pas contesté que ce contrat a été dénoncé le 3 mai 2010 et que la société Loft One leur a proposé un nouveau contrat de garantie locative avec la société DAS puis un second avec la société AXA, signé par M. et Mme [R] le 30 juin 2012 , et que ces derniers ont donc été contraints d'accepter des garanties locatives moins intéressantes du fait de la dénonciation des contrats existants par la société d'assurance, la société Loft One arguant des modifications des dispositifs existants pris par le décret du 23 décembre 2009 rendant ces contrats caducs (courrier du 3 mai 2010).
S'il résulte de ces éléments que la garantie locative initiale n'a pas été maintenue, il n'est pas démontré par M. et Mme [R] que la société Groupe Carrere puis la société Loft One les ont délibérément trompés sur les contrats d'assurance souscrits et les garanties afférentes alors que ces garanties ont été effectivement mises en ?uvre et appliquées dès la livraison du bien, ce que ne contestent pas M. et Mme [R], et que l'évolution défavorable des garanties est imputable à la dénonciation des contrats par les sociétés d'assurance acceptée par M. et Mme [R] puisqu'ils ont signé de nouveaux contrats sans contester cette dénonciation et sans qu'il soit soutenu que la société Groupe Carrere et la société Loft One auraient pu ou dû l'anticiper.
S'agissant de la présentation trompeuse de la commune de [Localité 2] invoquée par les appelants qui se fondent sur le rapport Audiar, il convient de souligner que ce rapport a été publié en avril 2013 et qu'il précise, en page 30, dans le paragraphe relatif au diagnostic population/habitat, que la plupart des analyses développées dans ce rapport s'appuient sur les données disponibles et essentiellement celles du recensement de la population au premier trimestre 2006.
Il ne peut être sérieusement soutenu que la société Groupe Carrere qui a créé et commercialisé le projet à partir de mai 2006 disposait des résultats de ce recensement et pouvait prévoir les évolutions de population figurant dans le rapport Audiar établi en 2013 ainsi que la saturation du marché immobilier locatif.
Il n'est pas non plus démontré que le vendeur a trompé l'acquéreur sur la valeur vénale du bien, les acquéreurs pouvant disposer, à la date de leur acquisition, de la valeur vénale moyenne dont ils se prévalent en se référant à la cote Callon et qu'en tout état de cause ils se réfèrent à la catégorie la plus basse pour arguer d'une surévaluation de 30% sans que les éléments produits permettent de savoir si le bien doit être évalué sur la base de la valeur la plus basse ou au contraire de la catégorie au-dessus.
Sur la fiabilité économique de l'opération, qu'il s'agisse du risque de baisse de loyers ou de la baisse de la valeur du bien de même que de la surévaluation du bien à la vente, les parties ne produisent aucun élément de nature à établir que le bien était délibérément surévalué.
Pour qu'il y ait une faute dans l'obligation de loyauté et d'information, il faut démontrer que les vendeurs avaient connaissance d'informations qu'ils n'ont pas fourni à l'acquéreur ou que la présentation favorable du bien vendu a excédé ce qui est acceptable comme argument commercial, ce qui n'est pas démontré en l'espèce.
C'est encore par des motifs pertinents que la cour adopte, au vu de ce qui précède, que les premiers juges ont constaté que les demandeurs ne rapportaient pas la preuve du défaut d'information et de conseil reproché à M. [A], notaire, et à la Caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d'Ile de France.
Par ailleurs, M. et Mme [R] qui reprochent notamment au Crédit agricole de ne pas avoir suffisamment étudié leur situation financière ne démontrent pas avoir été dans l'impossibilité de faire face aux échéances de leur emprunt.
Le fait que leur acquisition réalisée dans le cadre d'un projet de défiscalisation ne se soit pas révélée rentable à terme, alors que la rentabilité financière d'un placement dépend de facteurs économiques et de l'évolution du marché qui ne peuvent pas être déterminés à l'avance, ne permet pas de caractériser une faute des sociétés impliquées dans cette opération de vente.
En conséquence le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [R] de leurs demandes sans qu'il soit besoin de statuer sur la prescription.
Sur les frais irrépétibles
L'équité commande de condamner in solidum M. et Mme [R] à payer la somme de 2 000 euros à la société Loft One et la même somme à la SELARL [G] [V] ès qualités de mandataire ad hoc de la SCI Résidence Les Forairies qui sont représentés par le même avocat.
Il sera alloué sur ce même fondement à la société [Q] une somme de 2 000 euros, à M. [A] une somme de 1 000 euros et à la Caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d'Ile de France une somme de 2 000 euros.
Le surplus des demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera rejeté.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant publiquement,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Ordonne la mise hors de cause de la société SOFIAP, de la Caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel d'Aquitaine, de la société Jade Conseil, du Crédit Immobilier De France Développement et de la SAS CPI,
Déboute M. et Mme [R] du surplus de leurs demandes,
Condamne in solidum M. et Mme [R] à payer une somme de 2 000 euros chacune à la société Loft One et à la SELARL [G] [V] ès qualités de mandataire ad hoc de la SCI Résidence Les Forairies sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum M. et Mme [R] à payer à la société [Q] une somme de 2 000 euros, à M. [A] une somme de 1 000 euros et à la Caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d'Ile de France une somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette le surplus des demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum M. et Mme [R] aux dépens avec distraction au profit de M. Bruno Regnier de la SCP Regnier Bequet Moisan et de Mme Jeanne Baechlin, M. Gosset pour ceux dont ils ont fait l'avance conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier, Le président,
