Copies exécutoires délivrées aux parties le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 11 JUIN 2021
(no , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général :RG 19/14525 - Portalis 35L7-V-B7D-CALS7
Décision déférée à la cour : jugement du 07 juin 2019 -tribunal de grande instance de PARIS - RG 18/01372
APPELANT
Monsieur [X] [V]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté par Me Nicolas UZAN de la SELARL CABINET D'AVOCATS JACQUIN UZAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0153
Ayant pour avocat plaidant Me Martine JACQUIN, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉE
XXX
élisant domicile chez son syndic NEXITY à son agence de la rue Turbigo,
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Sébastien STEIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J064
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 mars 2021, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Monique Chaulet, conseillère, chargée du rapport et M. Claude Creton, président.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Claude Creton, président
Mme Muriel Page, conseillère
Mme Monique Chaulet, conseillère
Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier
Arrêt :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude Creton, président et par Grégoire Grospellier, greffier présent lors de la mise à disposition.
*****
Selon le jugement d'adjudication rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 28 octobre 1996, M. [X] [V] et Mme [B] ont acquis en indivision le lot [Cadastre 1] (appartement en rez-de-chaussée) d'une copropriété dépendant d'un ensemble immobilier situé [Adresse 1] cadastré section [Cadastre 2] pour une contenance de 8 a 87 ca.
Lors de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble s'étant tenue le 6 mai 1998, a été adoptée à l'unanimité la résolution no14 autorisant la réalisation de travaux de prolongement sur les parties communes selon les termes suivants : « Les copropriétaires acceptent que M. [V] et Mlle [B] fassent leur travaux de prolongement de leur pavillon sur une largeur de 3m50 et une longueur de 4m00 en précisant que la hauteur ne sera pas supérieure à celle existante.
Il est indispensable que toutes les autorisations administratives soient obtenues pour cette construction.
Il est aussi précisé que tous ces travaux seront exécutés aux frais et sous la responsabilité de M. [V] et Mme [B] et que toutes dégradations seront prises à leurs frais.
En contrepartie de l'emprise d'environ 12m² de terrain qui est la propriété du syndicat des copropriétaires, M. [V] et Mlle [B] s'engagent à verser une somme de 20 000 francs comme dédommagement ».
Par acte notarié du 17 août 2005, Mme [B] a cédé ses droits indivis à M. [V], désormais unique propriétaire du bien.
Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 7 mars 2007 (le procès-verbal est daté par erreur de 2006) a été adoptée la résolution suivante :
« 19-2 : Création d'un lot [Cadastre 3] issu des parties communes et rattaché à la maison appartenant à M. [V], réunion des lots [Cadastre 1] et [Cadastre 3] en lot [Cadastre 4].
L'assemblée générale :
- accepte la création du lot de copropriété [Cadastre 3] issu des parties communes jouxtant la maison de M. [V] tel que défini dans l'état du cabinet Bloy, géomètre, et ses tantièmes corrélatifs suivant le tableau des tantièmes qui sera également joint au procès-verbal,
- approuve l'état de répartition du modificatif du géomètre annexé à la convocation de la présente assemblée générale,
- délègue ses pouvoirs aux fins de :
signer pour le compte du syndicat des copropriétaires l'acte de modification du règlement de copropriété ;
représenter le syndicat des copropriétaires dans les actes, faire toute déclaration, élire domicile, et généralement faire le nécessaire ;
missionner l'étude [blanc] pour publier au fichier immobilier, et en règle générale,
effectuer toutes les diligences nécessaires à la régularisation des actes générés par le vote de la présente résolution.
Le premier paragraphe de la convocation sur l'acceptation de la vente à M. [V] est caduc dans la mesure où cette vente a été réalisée en 1998 et réglée à la copropriété. La résolution est donc portée au vote à l'article 25 en accord avec l'ensemble des copropriétaires présents ou représentés [?]
Cette résolution est adoptée à la majorité absolue de 5 220 tantièmes sur 10 000 conformément à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ».
Le 30 juillet 2007 a été dressé par Maître [U], notaire à [Localité 1], un acte modificatif au règlement de copropriété-état descriptif de division, créant notamment le lot [Cadastre 3] et modifiant les tantièmes en conséquence. Il est précisé dans l'acte : « Observation étant ici faite que la réunion des lots [Cadastre 3] (issu des parties communes) et [Cadastre 1] (appartenant à Monsieur [V]) décidée également aux termes de l'assemblée générale en date du 7 mars 2007 susvisée, fera l'objet d'un acte indépendant des présentes qui sera régularisé aux termes d'un acte devant constater au préalable la vente par le syndicat des copropriétaires au profit de M. [V] du lot [Cadastre 3] ».
Cet acte a été publié au service de la publicité foncière le 26 septembre 2007.
Le 15 mars 2012, l'assemblée générale des copropriétaires a voté une résolution no19 indiquant notamment : « l'assemblée demande à M. [V] de régulariser la partie agrandissement de sa maison qui n'est toujours pas effectuée auprès du notaire à ses frais exclusifs ».
Le 19 mars 2012, Maître [N], notaire à [Localité 1], a dressé un acte modificatif de l'état descriptif de division et règlement de copropriété ayant notamment pour effet de redéfinir les charges particulières affectant les lots [Cadastre 1] et [Cadastre 3].
En l'absence de régularisation de la cession du lot [Cadastre 3] par acte authentique, M. [X] [V] a fait assigner le XXX par exploit d'huissier en date du 30 janvier 2018 aux fins de constatation du caractère parfait de la vente du lot litigieux.
Par jugement en date du 07 juin 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :
- débouté M. [X] [V] de sa demande tendant à constater le caractère parfait de la vente du lot [Cadastre 3] de la copropriété dépendant d'un ensemble immobilier situé [Adresse 1] cadastré section [Cadastre 2] opérée par le vote de la résolution no14 par l'assemblée générale des copropriétaires du 6 mai 1998,
- débouté M. [X] [V] de sa demande de condamnation du XXX à lui verser des dommages-intérêts,
- condamné M. [X] [V] aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- condamné M. [X] [V] à verser au XXX la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- n'a pas fait droit à l'exécution provisoire,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes.
Pour statuer ainsi le tribunal a jugé que la résolution du 16 mai 1998 ne fait pas référence à un contrat de vente opérant cession entre M. [V] et l'assemblée des copropriétaires d'un lot de copropriété à créer contre un prix de vente, que cette résolution ne peut être interprétée comme un acte de cession et que la résolution votée le 7 mars 2007 ne saurait lui conférer rétroactivement une qualification de cession.
M. [V] a interjeté appel du jugement.
Par ses dernières écritures, il demande à la cour d'infirmer le jugement et de dire que la vente votée par l'assemblée générale du 6 mai 1998 devenue définitive pour un prix de vente définitif de 20 000 francs soit 3 048,98 euros réglé par lui constitue une vente parfaite de la parcelle créée par la suite par l'assemblée générale des copropriétaires en date du 7 mars 2007, [Cadastre 3], de constater la vente de la parcelle et de dire que le présent jugement valant acte de vente sera publié au service de la publicité foncière ; il demande la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer 10 000 euros de dommages- intérêts pour résistance abusive et, en tout état de cause, d'infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; à titre accessoire et retenant la responsabilité du syndicat des copropriétaires notamment au regard de la mauvaise rédaction des procès-verbaux d'assemblée générale, il sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 40 000 euros de dommages-intérêts pour préjudice moral, de le garantir de toute condamnation qui serait mise à sa charge au titre de la régularisation administrative et juridique de sa propriété sur le lot [Cadastre 3] (désormais réuni avec son lot [Cadastre 1]) et à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais de première instance et la même somme sur le même fondement au titre des frais engagés en appel ainsi qu'aux dépens qui pourront être recouvrés par M. Nicolas Uzan, avocat.
Par ses dernières écritures, le XXX demande à la cour de confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris et de condamner M. [V] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens qui pourront être recouvrés par M. Sébastien Stein, avocat.
SUR CE,
Sur la réalisation de la vente
Au soutien de son appel, M. [V] fait valoir qu'il a été autorisé, par l'assemblée générale des copropriétaires en date du 6 mai 1998 à acquérir un terrain sur une largeur de 3,5 mètres et une longueur de 4 mètres afin de construire un prolongement de son pavillon, contre un prix de 20 000 francs, que le lot [Cadastre 3] a été créée par la suite, par l'assemblée générale des copropriétaires en date du 7 mars 2007, ladite assemblée ayant mentionné que la vente a été réalisée en 1998 et réglée à la copropriété, et que l'état descriptif modificatif a été reçu par M. [U], notaire à [Localité 1], le 30 juillet 2007 ; il ajoute que l'imprécision de la notion d'emprise figurant dans le procès-verbal de l'assemblée générale de 1998 ne lui est pas imputable, l'effectivité de la vente étant mentionnée dans le procès-verbal d'assemblée générale de 2007.
En l'espèce, M. [V] et Mlle [B] ont été autorisés, par l'assemblée générale des copropriétaires du 6 mai 1998, à construire un bâtiment édifié dans le prolongement de leur bien sur une emprise d'environ 12m² de terrain prise sur les parties communes de l'immeuble et se sont engagées à verser en contrepartie, et en dédommagement, une somme de 20 000 francs.
Le 7 mars 2007, dans un souci de régularisation de cette autorisation de construire sur les parties commune, l'assemblée générale des copropriétaires a porté à son ordre du jour une résolution 19-2 portant sur la « Création d'un lot [Cadastre 3] issu des parties communes et rattaché à la maison appartenant à M. [V], réunion des lots [Cadastre 1] et [Cadastre 3] en lot [Cadastre 4] » ; l'adoption de cette résolution, à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 qui précisait que le paragraphe de la résolution figurant sur la convocation portant sur l'acceptation de la vente était caduc dans la mesure où la vente a été acceptée en 1998 et réglée à la copropriété, a porté sur la création du lot de copropriété [Cadastre 3] issu des parties communes jouxtant la maison de M. [V] tel que défini dans l'état du cabinet Bloy, géomètre, et ses tantièmes corrélatifs.
Il résulte de ces éléments que l'intention des parties était bien la cession à M. [V] et à Mme [B] de l'emprise considérée, que celle-ci a été réalisée notamment par le paiement du prix par ces derniers et que la création du lot [Cadastre 3] par l'assemblée générale des copropriétaires du 7 mars 2007 entérinant une modification des tantièmes et l'habilitation du syndic pour régulariser cette création a été prise en exécution de la décision de cession effectuée en 1998 sans qu'il puisse être soutenu que la vente n'a pu avoir lieu en raison de l'imprécision de la chose vendue dès lors d'une part que les dimensions de l'emprise étaient précises et qu'un lot de copropriété a été créée par le syndicat des copropriétaires suivant l'état fourni par le Cabinet Bloy.
Le fait que l'acte modificatif au règlement de copropriété-état descriptif de division dressé par Maître [U], notaire, le 30 juillet 2007 qui crée notamment le lot [Cadastre 3] et modifiant les tantièmes en conséquence précise que la réunion des lots [Cadastre 3] (issu des parties communes) et [Cadastre 1] (appartenant à Monsieur [V]) décidée également aux termes de l'assemblée générale en date du 7 mars 2007 fera l'objet d'un acte indépendant des présentes qui sera régularisé aux termes d'un acte devant constater au préalable la vente par le syndicat des copropriétaires au profit de M. [V] du lot [Cadastre 3] atteste seulement de ce que la vente n'a jamais été régularisée devant notaire, ce qui est d'ailleurs corroboré par le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 15 mars 2012 qui a voté une résolution no19 indiquant notamment : « l'assemblée demande à M. [V] de régulariser la partie agrandissement de sa maison qui n'est toujours pas effectuée auprès du notaire à ses frais exclusifs ».
En conséquence il convient d'infirmer le jugement et de dire que la vente votée par l'assemblée générale du 6 mai 1998 devenue définitive pour un prix de vente définitif de 20 000 francs soit 3 048,98 euros réglé par lui constitue une vente parfaite de la parcelle créée par la suite par l'assemblée générale des copropriétaires en date du 7 mars 2007, [Cadastre 3], en conséquence de constater la vente de la parcelle et de dire que le présent arrêt valant acte de vente sera publié au service de la publicité foncière aux frais de M. [V].
Sur la demande de dommages-intérêts de M. [V] et la demande au titre des frais de régularisation de la vente
M. [V], qui ne démontre pas avoir sollicité la régularisation de la vente devant notaire avant la délivrance de l'assignation par laquelle il a introduit la présente instance, ne démontre pas la résistance abusive du syndicat des copropriétaires qu'il allègue.
Par ailleurs il invoque, au soutien de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral, la mauvaise rédaction des procès-verbaux d'assemblée générale.
Si la résolution adoptée le 6 mai 1998 comportait une rédaction imprécise ou maladroite ayant nécessité une interprétation, cette imprécision n'est pas de nature à caractériser une faute de l'assemblée générale des copropriétaires en ce que la preuve du rédacteur de ladite résolution n'est pas rapportée alors que ce sont vraisemblablement M. [V] et Mme [B] qui avaient demandé de porter cette résolution à l'ordre du jour.
Les demandes de dommages-intérêts de M. [V] seront rejetées et le jugement confirmé de ce chef.
La demande de M. [V] visant à la condamnation du syndicat des copropriétaires à le garantir de toute condamnation qui serait mise à sa charge au titre de la régularisation administrative et juridique de sa propriété sur le lot [Cadastre 3] sera rejetée en l'absence de faute imputable à ce dernier.
Sur les demandes accessoires
Le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné M [V] à payer la somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires et en ce qu'il l'a condamné aux dépens.
L'équité commande de laisser à la charge des parties les frais irrépétibles engagés en première instance et en appel.
Les entiers dépens de l'instance seront laissés à la charge du syndicat des copropriétaires.
PAR CES MOTIFS,
Statuant publiquement,
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [V] de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive,
Infirme le jugement pour le surplus,
Constate la vente à M. [V] par le XXX du lot de copropriété [Cadastre 3],
Dit que le présent arrêt valant acte de vente sera publié au service de la publicité foncière aux frais de M. [V],
Déboute les parties du surplus de ses demandes à l'exception de celle de M. [V] relative aux dépens,
Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne le XXX aux dépens dont distraction au profit de M. Nicolas Uzan, avocat.
Le greffier, Le président,
