Copies exécutoires délivrées aux parties le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 04 JUIN 2021
(no , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 19/15103 - No Portalis 35L7-V-B7D-CANV3
Décision déférée à la cour : jugement du 18 juin 2019 -tribunal de grande instance de MELUN - RG no 19/00802
APPELANTS
Monsieur [N] [O]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
Madame [W] [F] épouse [O]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
Représentés par Me Alexandra MANCHES, avocat au barreau de PARIS, toque D0038
INTIMÉ
Monsieur [A] [P]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
Représenté par Me Bernard LAMORLETTE de la SELARL L.V.I AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0205
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 février 2021, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Monique Chaulet, conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Claude Creton, président
Mme Christine Barberot, conseillère
Mme Monique Chaulet, conseillère
Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier
Arrêt :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude Creton, président et par Grégoire Grospellier, greffier présent lors de la mise à disposition.
*****
Par une promesse de vente en date du 25 mai 2018, expirant le 15 janvier 2019 à 18 heures, M. [P] s'est engagé à vendre à M. [N] [O] et à Mme [W] [F] épouse [O] une parcelle de terrain à bâtir située le Fief du Sault à Saint-Germain sur École (77 930), cadastrée section ZA no[Cadastre 1], provenant de la division d'une parcelle plus importante cadastrée ZA no[Cadastre 2], moyennant un prix de 107 000 euros.
La promesse de vente était signée sous les conditions suspensives d'obtention par M. et Mme [O] d'un permis de construire autorisant la réalisation d'une maison individuelle d'une surface de plancher de 110m2 au plus tard le 10 septembre 2018, d'un prêt de 295 000 euros le 15 juillet 2018, et de la vente de leur précédent bien immobilier de [Localité 1] en [Adresse 5].
Dans l'attente de la réitération de l'acte, M. et Mme [O] ont pris à bail, une maison, moyennant un loyer de 995 euros.
Les trois conditions suspensives ont été obtenues dans les délais.
Par assignation à jour fixe en date du 7 mars 2019, dûment autorisée par ordonnance rendue par le président du tribunal de grande instance de Melun en date du 1er mars 2019, M. et. Mme [O] ont fait assigner M. [P] aux fins de voir ordonner la résolution de la promesse de vente conclue entre les parties en raison des agissements et omissions volontaires de M. [P], à savoir que la situation du bien leur interdit d'avoir accès à l'eau courante et que le vendeur a procédé à la division sans y être régulièrement autorisé.
Par jugement en date du 18 juin 2019, le tribunal de grande instance de Melun a :
-débouté M. et Mme [O] de l'ensemble de leurs demandes ;
-condamné M. et Mme [O] à verser à M. [P] la somme de 10 700 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation ;
-dit que la somme de 9 700 euros sera versée sur le compte de M. [J], notaire, qui sera en charge de verser la somme de 10 700 euros à M. [P] ;
-déclaré M. [P] irrecevable en sa demande de condamnation des défendeurs à une amende civile ;
-condamné M. et Mme [O] à payer à M. [P] la somme de 1700 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
-rejeté le surplus des demandes, en ce compris la demande d'exécution provisoire ;
-condamné M. et Mme [O] aux dépens.
Pour statuer ainsi, le tribunal de grande instance de Melun a considéré que la description au sein de la promesse de vente est parfaitement conforme à la réalité des choses s'agissant du raccordement au réseau d'eau et que M. [P] a obtenu l'autorisation de l'association syndicale libre du lotissement sis [Adresse 6] de subdiviser sa parcelle aux fins de vente de son lot.
Le tribunal a en outre jugé que les conditions d'exécution forcée de la vente ne sont pas réunies et qu'en outre cette mesure d'exécution forcée n'est pas opportune.
M. et Mme [O] ont interjeté appel de cette décision.
Par leurs dernières conclusions, M. et Mme [O] demandent à la cour de :
. déclarer leurs demandes recevables et bien fondées ;
. rejeter les demandes reconventionnelles formulées par M. [P] ;
Sur la nullité de la promesse de vente unilatérale du 25 mai 2018 :
. infirmer le jugement du 18 juin 2019 rendu par le tribunal de grande instance de Melun en ce qu'il a refusé de faire droit à la demande de résolution de la promesse de vente du 25 mai 2018 fondée sur la réticence dolosive ou à tout le moins le manquement à l'obligation d'information précontractuelle du vendeur relative à l'existence du terrain dans un lotissement, géré par une ASL et la régularité de la subdivision de la parcelle litigieuse ;
. en conséquence prononcer la nullité de la promesse de vente du 25 mai 2018 ;
. rejeter la demande de réitération forcée formulée par M. [P] qui a, par ailleurs, remis en vente ledit terrain à compter du 14 mars 2020 ;
Sur la restitution de l'indemnité d'immobilisation au profit de M. et Mme [O] :
. infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. et Mme [O] à restituer l'indemnité d'immobilisation versée au profit de M. [P] ;
. en conséquence, condamner M. [P] à verser la somme de 1 000 euros au titre de la part d'indemnité d'immobilisation effectivement versée par M. et Mme [O] pour la vente litigieuse et préciser que les 9 700 euros ne sont pas dus par M. et Mme [O] ;
Sur les demandes indemnitaires accessoires :
. infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a refusé de faire droit au surplus des demandes formulées par M. et Mme [O] sur le remboursement des frais réglés dans l'attente de la régularisation de la vente ;
. en conséquence, condamner M. [P] à régler la somme de 11 455 euros au titre des frais dont M. et Mme [O] ont dû faire l'avance pour la réalisation de leur projet de construction qui n'a pu aboutir du seul fait du vendeur ;
. condamner également M. [P] à verser la somme de 5 000 euros à M. et Mme [O] au titre du préjudice moral subi ;
Sur les dépens et frais irrépétibles de première instance :
. infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. et Mme [O] au paiement de la somme de 1 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens ;
. condamner M. [P] à leur régler la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais de première instance ainsi qu'aux dépens de première instance ;
. condamner M. [P] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel à M. et Mme [O] ;
. condamner M. [P] aux entiers dépens de la présente procédure d'appel ;
. prononcer l'exécution provisoire de l'arrêt à intervenir.
Par ses dernières conclusions, M. [P] demande à la cour d'appel de Paris de :
A titre principal,
. débouter M. et Mme [O] de leur appel principal, mal fondé ;
. confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. et Mme [O] de l'ensemble de leurs demandes et les condamner à lui payer la somme de 1 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
. prononcer l'exécution forcée de la promesse de vente signée le 25 mai 2018 avec M. [P] sous astreinte de 150 euros par jour à compter du rendez-vous fixé par M. [J], notaire.
A titre subsidiaire,
. condamner M. et Mme [O] à lui verser la somme de 10 700 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation ;
. dire que la somme de 9 700 euros sera versée sur le compte séquestre de M. [J], notaire qui sera chargé de verser la somme de 10 700 euros à M. [P] ;
En tout état de cause,
. condamner M. et Mme [O] à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
. condamner M. et Mme [O] à payer une amende civile à hauteur de 10 000 euros en application de l'article 32-1 du code de procédure civile ;
. condamner M. et Mme [O] à lui payer la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
. condamner M. et Mme [O] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
SUR CE,
Sur la nullité de la vente
Au soutien de leur appel, M. et Mme [O] soutiennent qu'ils ont été l'objet d'une réticence dolosive au motif que le vendeur ne les a pas informés de l'existence de l'ASL et du fait que le terrain à bâtir était inclus dans un lotissement ; ils font valoir à ce titre que cette information était déterminante en ce que M. [P] n'était pas autorisé à vendre le terrain litigieux dès lors qu'il n'avait pas antérieurement demandé à l'ASL l'autorisation de subdiviser sa parcelle et qu'en outre l'adhésion automatique à l'ASL entraîne une obligation de contribuer à des frais et charges courants ; ils soutiennent que ce défaut d'information justifie la résolution de la vente puisqu'en toute connaissance de cause, ils n'auraient pas signé la promesse de vente.
M. [P] soutient que M. et Mme [O] avaient connaissance de l'existence de l'ASL et de la situation du terrain puisque le procès-verbal du cadastre le mentionne, tout comme la promesse de vente et conteste la réticence dolosive et le manquement à l'obligation d'information qui lui sont reprochés pour résoudre la vente ; il fait valoir que la charge du raccordement au réseau individuel pèse sur les acquéreurs et qu'en outre il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale que le terrain dispose de son propre raccordement ; il conteste l'obligation, pour les nouveaux acquéreurs, d'adhérer à l'ASL et la légitimité de cette dernière à interdire la division de parcelle.
Les statuts de l'association syndicale libre (ci-après l'ASL) créée par la SCI « Le Fief du Sault » entre les propriétaires de terrain dépendant de l'ensemble immobilier créé par cette SCI sur le territoire de la commune de Saint-Germain sur Ecole stipulent que sont membres de l'association tout propriétaire de l'un des lots divis dudit lotissement et que cette adhésion résulte notamment de tout acte de mutation à titre onéreux des terrains visés ; l'article 3 des statuts stipule que l'association a pour objet l'entretien des biens communs à tous les propriétaires du lotissement constituant des éléments d'équipement du lotissement compris dans un périmètre, notamment voiries, espaces verts, canalisations, réseaux ou construction nécessaires au fonctionnement et à l'utilisation de ces réseaux et qu'elle a également pour objet l'approbation de la création d'équipements nouveaux, la gestion et la police des biens, la répartition des dépens de gestion et d'entretien, etc.
L'existence de cette ASL n'est pas sérieusement contestée par M. [P] alors qu'est produit au débat le procès-verbal de l'assemblée générale de l'ASL du 8 avril 2017 à laquelle M. [P] était présent.
Il est constant qu'aucune information relative à l'existence de l'ASL et au fait que les nouveaux acquéreurs d'un terrain en sont membres de droit ne figure dans la promesse de vente.
La promesse de vente en date du 25 mai 2018 mentionne seulement, en page 2, qu'est annexé à l'acte le dossier du cabinet [K] contenant plan de division, plan de bornage, procès-verbal de bornage et arrêté de non-opposition délivré le 15 février 2017, M. [P] produisant en pièce 15 la lettre de transmission du dossier de la société de géomètres-experts [K] comportant le paraphe du notaire et la mention de son annexion à la minute de l'acte du 25 mai 2018 paraphée par les cocontractants.
S'il est donc établi que ces documents ont été produits en annexe de la promesse, seul l'arrêté de non opposition à déclaration préalable de division du terrain cadastré ZA [Cadastre 2] pris par le maire de la commune de Saint-Germain sur Ecole le 15 février 2017 mentionne l'existence d'un lotissement en ce qu'il précise que le bien est situé [Adresse 7] et qu'est nécessaire un accord des colotis pour le rejet des eaux usées dans le réseau commun.
Cette seule mention dans un arrêté produit en annexe de la promesse n'établit pas que les acquéreurs étaient informés de l'existence de l'ASL et de leur adhésion automatique à l'association.
Il résulte par ailleurs de la résolution 7 de l'assemblée générale de l'ASL du 8 avril 2017 que l'assemblée générale a autorisé M. [P] à subdiviser sa parcelle sous condition de l'exécution de travaux s'y rapportant à savoir qu'il fournisse un rapport établi par un bureau d'étude qui atteste la capacité de raccordement de la future habitation au réseau d'assainissement existant du lotissement et, en cas de faisabilité, qu'il fasse procéder à ces travaux par une entreprise habilitée, M. [P] ayant indiqué à cette occasion qu'il n'avait pas l'intention de se raccorder au réseau collectif mais avait l'intention de créer un réseau individuel.
Il est par ailleurs établi par les échanges de courriels avec un des membres de l'ASL fin décembre 2018 et par la lettre de la société des Eaux de l'Essonne en date du 15 janvier 2019 que M. et Mme [O] n'ont appris l'existence du lotissement et de l'ASL que de manière fortuite et qu'aucune information ne leur a été donnée à ce titre par le vendeur.
Le défaut d'information est caractérisé à ce titre et le fait que M. [P] n'ait pas informé les acquéreurs de l'existence de l'ASL alors qu'il avait participé à une assemblée générale moins de deux mois avant la signature de la promesse de vente, assemblée qui ne l'avait autorisé à diviser sa parcelle que sous certaines conditions, suffit à établir le caractère volontaire de ce défaut d'information, le fait que M. [P] conteste la légalité de l'ASL n'étant pas de nature à l'exonérer de son obligation d'informer les époux [O] à ce titre.
La réticence dolosive est en conséquence établie en l'espèce.
M. [P] soutient qu'il n'était pas question pour les acquéreurs de participer aux frais de l'ASL et que cela ne repose sur aucun fondement.
Il résulte des statuts de l'ASL que les nouveaux acquéreurs en sont membres de droit, ce qui entraîne nécessairement des charges eu égard à l'objet de l'association ci-dessus rappelé.
Compte-tenu du fait que la vente était conditionnée, selon la résolution de l'ASL susvisée, par la validité de la division de la parcelle soumise à certaines conditions sur lesquelles M. et Mme [O] n'ont pas été informés, peu important en l'espèce qu'elles aient été réalisées postérieurement à la promesse, et que l'acquisition du bien entraînait, du fait de l'adhésion automatique à l'ASL, des charges financières et des contraintes pesant sur le bien acquis, le caractère déterminant de cette information est établi.
En conséquence il convient de prononcer la nullité de la promesse de vente du 25 mai 2018 et d'infirmer le jugement de ce chef, M. [P] étant donc débouté de sa demande d'exécution forcée de la vente.
Le jugement sera également infirmé en ce qu'il a condamné M. et Mme [O] à payer à M. [P] la somme de 10 700 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation.
M. [P] s'oppose à la demande de M. et Mme [O] de se voir restituer la somme de 10 700 euros au motif qu'ils n'ont séquestré que 1 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation.
Dès lors que M. et Mme [O] reconnaissent n'avoir consigné qu'une somme de 1 000 euros à ce titre, il sera fait droit à leur demande de restitution à hauteur de cette somme.
Sur les demande de dommages-intérêts
M. [P] sera condamné à payer à Mme [O] la somme de 360 euros correspondant aux frais d'étude de sol sur le bien et la somme de 150 euros correspondant aux frais de géomètre-expert, frais qu'ils ont engagé à perte dans le cadre de cette acquisition soit une somme totale de 510 euros à titre de dommages-intérêts.
Ils seront déboutés de leur demande au titre du préjudice locatif car ils ne démontrent pas que les frais de location sont en lien avec le fait fautif reproché à M. [P].
Ils ne démontrent ni ne caractérisent leur préjudice moral et seront donc également déboutés de leur demande à ce titre.
Sur les demandes accessoires
Le jugement sera infirmé du chef de la condamnation prononcée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et M. [P] sera condamné à payer à M. et Mme [O] la somme de 5 000 euros sur ce fondement au titre des frais irrépétibles engagés en première instance et en appel.
PAR CES MOTIFS,
Statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe,
Infirme le jugement en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
Prononce la nullité de la promesse de vente du 25 mai 2018,
Ordonne la restitution à M. et Mme [O] de la somme de 1 000 euros séquestrée au titre de l'indemnité d'immobilisation,
Condamne M. [P] à payer à M. et Mme [O] la somme de 510 euros à titre de dommages-intérêts,
Condamne M. [P] à payer à M. et Mme [O] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
Condamne M. [P] aux dépens de première instance et d'appel.
Le greffier, Le président,
