Copies exécutoires délivrées aux parties le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 04 JUIN 2021
(no , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général :RG 19/10234 - Portalis 35L7-V-B7D-B76OU
Décision déférée à la cour : jugement du 15 avril 2019 -tribunal de grande instance de BOBIGNY - RG no 17/03886
APPELANTE
SCI FRANCE IMMOBILIER,
société civile immobilière inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 443 545 892, dont le siège social est situé [Adresse 1] ,
agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 82
INTIMÉE
SCI AG
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Isabelle SAMAMA-SAMUEL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : BOB196 substitué par Me François DUMOULIN du même cabinet
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 2 avril 2021, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Monique Chaulet, conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Claude Creton, président
Mme Muriel Page, conseillère
Mme Monique Chaulet, conseillère
Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier
Arrêt :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude Creton, président et par Grégoire Grospellier, greffier présent lors de la mise à disposition.
*****
Vu le jugement du 15 avril 2019 du Tribunal de grande instance de Bobigny ayant :
- déclaré recevable la demande de la SCI AG en vérification d'écritures de la promesse du 15 octobre "2018", ainsi que des reçus des 10 septembre, 15 décembre 2016 et 19 février 2017,
- ordonné la résolution judiciaire de la promesse de vente du 15 octobre "2018" aux torts de la SCI France immobilier,
- ordonné la restitution de la somme de 2 600 ? par la société AG à la société France immobilier,
- rejeté la demande d'exécution forcée de la vente portant sur le bien immobilier situé [Adresse 1], cadastré section AC no [Cadastre 1],
- rejeté la demande de vérification d'écritures de la promesse du 15 octobre "2018", ainsi que des reçus des 10 septembre, 15 décembre 2016 et 19 février 2017,
- dit n'y avoir lieu à enjoindre à la société AG de se présenter devant un notaire pour la réitération de la vente et pour les besoins de la liquidation des droits et taxes,
- dit n'y avoir lieu à enjoindre à la société France immobilier de remettre, sous astreinte, au greffe du Tribunal les originaux de la promesse et des trois reçus des 10 septembre, 15 décembre 2016 et du 19 février 2017,
- dit n'y avoir lieu à ordonner une expertise judiciaire de la promesse de vente,
- rejeté la demande de dommages-intérêts de la société France immobilier pour résistance abusive,
- rejeté la demande de dommages-intérêts de la société AG,
- rejeté le surplus des demandes,
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société France immobilier aux dépens,
- ordonné l'exécution provisoire ;
Vu l'appel de ce jugement interjeté par la société France immobilier ;
Vu l'arrêt du 8 janvier 2021 de cette Cour ayant :
- confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait déclaré recevable la demande de vérification d'écritures formée par la société AG,
- avant dire droit :
- fait injonction à la société France immobilier de produire l'original de la promesse de vente du 15 octobre 2016, ainsi que des reçus des 10 septembre, 15 décembre 2016 et 19 février 2017,
- fait injonction à la société AG de produire une photocopie de qualité de la pièce d'identité de son gérant, M. [O] [O],
- révoqué la clôture et rouvert les débats à l'audience des plaidoiries du 2 avril 2021, sursoyant à statuer sur toutes les demandes ;
Vu les dernières conclusions de la société France immobilier qui demande à la Cour de :
- vu l'article 1589 du Code civil,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
. déclaré recevable la demande de vérification d'écriture,
. ordonné la résolution judiciaire de la promesse de vente avec ses conséquences de droit,
. rejeté sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive,
. rejeté le surplus des demandes,
. ordonné l'exécution provisoire,
- confirmer le jugement entrepris pour le surplus,
- en conséquence :
- déclarer irrecevable la demande de vérification d'écriture,
- dire que la promesse de vente du 15 octobre 2016 vaut vente,
- rejeter la demande de résolution au regard du caractère fallacieux de la société AG et des nombreux paiements qu'elle-même, appelante, a effectués,
- condamner la société AG, sous astreinte, à se présenter devant tout notaire afin que l'opération soit enregistrée dans le cadre d'un acte notarié pour les besoins de la liquidation des droits et taxes,
- ordonner la publication du jugement au service de la publicité foncière,
- condamner la société AG à lui régler la somme de 30 000 ? au titre du préjudice moral,
- à titre subsidiaire, pour le cas où la résolution judiciaire serait confirmée, condamner la société AG à lui restituer la somme de 55 200 ? avec possibilité d'actualisation jusqu'à la clôture,
- condamner la société à lui régler la somme de 3 000 ? au titre des frais irrépétibles,
- condamner la société AG aux dépens de première instance et d'appel,
- débouter la société AG de l'ensemble de ses demandes, y compris reconventionnelles et appels incidents.
Vu les dernières conclusions de la société AG qui prie la Cour de :
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il :
. l'a déboutée de sa demande de rejet des débats des pièces 2, 18, 19, 20, 21 communiquées par la société France immobilier,
. l'a déboutée de sa demande de nullité de la promesse de vente,
. l'a déboutée de sa demande de vérification d'écritures,
. a dit n'y avoir lieu à ordonner une expertise judiciaire,
. l'a déboutée de sa demande de dommages-intérêts,
- statuant à nouveau :
- ordonner le rejet des pièces précitées,
- par conséquent, débouter la société France immobilier de ses demandes,
- prononcer la nullité de la promesse de vente du 15 octobre 2016,
- à tout le moins, avant dire droit, ordonner, sous astreinte, à la société France immobilier de déposer au greffe de la Cour l'original des actes argués de faux,
- ordonner une expertise judiciaire en vérification d'écritures des pièces précitées arguées de faux,
- en tout état de cause :
- prononcer la résolution judiciaire de la promesse de vente du 15 octobre 2016 aux torts de la société France immobilier,
- débouter la société France immobilier de toutes ses demandes,
- condamner la société France immobilier à lui payer la somme de 89 700 ? arrêtée à mars 2021 sauf à parfaire,
- condamner la société France immobilier à lui payer la somme de 4 000 ? au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
MOTIFS DE LA COUR
Par son arrêt du 8 janvier 2021, cette Cour a confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait déclaré recevable la demande de vérification d'écritures formée par la société AG. Ce point étant définitivement jugé, la demande de la société France immobilier tendant à l'irrecevabilité de la demande de vérification d'écritures doit être rejetée.
L'acte sous seing privé qui mentionne avoir été fait au [Localité 2] le 15 octobre 2016, mais qui n'a été enregistré au service départemental de [Localité 1] que le 17 mars 2017, intitulé "Promesse de vente de longue durée de 18 mois à partir du 15 octobre 2016 au 15 mars 2018 suivant les articles L. 290-1 et L. 290-2 du code de la construction et de l'habitation entre les deux parties", intervenu entre la SCI AG, qualifiée de vendeur, et la SCI France immobilier, qualifiée d'acquéreur, ne manifeste l'accord réciproque des deux parties que sur le prix (270 000 ?) de la maison individuelle, sise au [Adresse 1]. L'acquéreur se borne à s'engager "à payer le montant du crédit 1 300 ? par mois à partir du 15/11/2016 jusqu'à la fin des 18 mois et à solder la somme restante à la signature définitive", ainsi que les taxes foncière. Le vendeur, quant à lui, ne s'engage qu'à "fournir toutes les pièces administratives pour le notaire trois mois avant la fin de la promesse de vente longue durée donc le 15 décembre 2017 signée de jour".
Il ne se déduit de cet acte ni l'engagement ferme et non équivoque de la société AG de vendre ni l'engagement, présentant les mêmes caractéristiques, de la société France immobilier d'acquérir l'immeuble précité, de tels engagements ne pouvant être déduits des seuls titre et qualification de l'acte (promesse de vente) et qualités des parties (vendeur et acquéreur). Ainsi, cet acte n'est pas une promesse de vente pour ne refermer ni l'engagement unilatéral de vendre ni l'engagement unilatéral d'acheter ni l'engagement synallagmatique de vendre et d'acheter, étant observé que la société France immobilier n'a pas été mise en possession du bien en exécution de l'acte du 15 octobre 2016, mais en vertu d'un titre de propriété antérieur à l'acquisition par adjudication du 19 mai 2015 au profit de la société AG, à l'encontre de la société France immobilier, débiteur saisi.
En conséquence, l'acte du 15 octobre 2016 ne valant pas vente, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande la société France immobilier en exécution forcée de la vente portant sur le bien immobilier situé [Adresse 1] (93), cadastré section AC no [Cadastre 1], propriété de la SCI AG.
S'agissant de la demande de restitution de la somme de 55 200 ? formée par la société France immobilier à l'encontre de la société AG, cette dernière société reconnaît avoir encaissé, à titre d'indemnité d'occupation de la maison sise [Adresse 1], le chèque du 15 novembre 2016 d'un montant de 1 300 ? tiré par la société Renov concept pour le compte de la société AG, ainsi que celui du 8 mars 2017 du même montant tiré par la société France immobilier sur son compte à la Société générale. La société France immobilier admet occuper à titre gratuit l'immeuble précité bien que le jugement d'adjudication au profit de la société AG lui ait été signifié le 18 octobre 2016. Ainsi, la somme totale de 2 600 ? versée par la société France immobilier doit figurer au compte d'indemnités d'occupation actuellement pendant devant le Tribunal d'instance d'Aulnay-sous-Bois qui, par jugement du 30 octobre 2017, a sursis à statuer sur les demandes de la société AG d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation, jusqu'à la décision de cette Cour dans le présent litige.
La demande de dommages-intérêts formée par la société France immobilier, liée à l'occupation du bien, sera tranchée par le Tribunal d'instance actuellement saisi comme il vient d'être dit.
Le paiement par chèque se réalise par son encaissement.
La société France immobilier n'établit pas que les chèques, versés aux débats en photocopies, des 03 août 2016, 28 mars 2017, 10 avril 2017 et 10 mai 2017 ont été encaissés par la société AG.
La société France immobilier ne justifie pas davantage que les ordres de virement dont elle fait état ont été débités de son compte au profit de la société AG.
Concernant les reçus de numéraires des 10 septembre 2016, 15 décembre 2016 et 19 février 2017 que la société AG conteste avoir signés, d'abord, la signature est apposée sur un timbre de la société AG qui correspond à celui de son siège social ([Adresse 3]) antérieur à la date du 1er février 2015, date à compter de laquelle son siège social a été fixé au [Adresse 2], la société AG prouvant, par les quittances qu'elle délivre à ses locataires, qu'elle utilise un nouveau timbre à cette dernière adresse depuis le 8 mars 2015. Ensuite, la signature apposée sur le timbre ne permet pas d'affirmer, à l'épreuve du doigt mouillé posé sur l'encre de l'écrit, que les reçus versés aux débats sont bien des originaux, de sorte qu'aucune vérification d'écritures ne mérite d'être faite. Enfin, la photocopie de l'attestation, qui aurait été délivrée le 9 mars 2017 par M. [P] [L], ainsi que la carte d'identité jointe, sont en grande partie illisibles.
En conséquence, les reçus ne prouvent pas les paiements allégués.
Par suite, la société France immobilier doit être déboutée de sa demande en paiement de la somme de 55 200 ?.
En l'absence de faute de la société AG qui n'a pas résisté abusivement aux prétentions de l'appelante, les demandes de dommages-intérêts de la société France immobilier ne peuvent prospérer.
Succombant en ses demandes, la société France immobilier supportera les dépens d'appel, de sorte que sa demande en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile sera rejetée.
L'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de la société AG, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Rejette la demande de la SCI France immobilier tendant à l'irrecevabilité de la demande de la SCI AG en vérification d'écritures ;
Vidant la partie avant dire droit de son arrêt du 8 janvier 2021 :
Réforme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a :
- ordonné la résolution judiciaire de la promesse de vente du 15 octobre "2018" aux torts de la SCI France immobilier,
- ordonné la restitution de la somme de 2 600 ? par la SCI AG à la SCI France immobilier,
- rejeté la demande de dommages-intérêts de la SCI AG ;
Statuant à nouveau de ces chefs :
Dit que l'acte sous seing privé du 15 octobre 2016 ne vaut pas vente ;
Déboute la SCI France immobilier de sa demande de vente forcée ;
Dit que la somme totale de 2 600 ? versée par la SCI France immobilier à la SCI AG doit figurer au compte d'indemnité d'occupation dans le cadre du litige actuellement pendant devant le Tribunal d'instance d'Aulnay-sous-Bois ayant, par jugement du 30 octobre 2017 (RG 11-16?001703), sursis à statuer sur les demandes d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation jusqu'au prononcé du présent arrêt ;
Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;
Y ajoutant :
Déboute la SCI France immobilier de sa demande en paiement de la somme de 55 200 ? ;
Renvoie la SCI AG par devant le Tribunal d'instance d'Aulnay-sous-Bois pour qu'il soit statué sur sa demande en fixation et liquidation d'une indemnité d'occupation à l'encontre de la SCI France immobilier et en dommages-intérêts ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne la SCI France immobilier aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne la SCI France immobilier à payer à la SCI AG la somme de 4 000 ? sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Le greffier, Le président,
