Copies exécutoires délivrées aux parties le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Cour d'appel de Paris
Pôle 4 - chambre 1
Arrêt du 29 janvier 2021
(no , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général :RG 19/08562 - Portalis 35L7-V-B7D-B7ZJY
Décision déférée à la cour : jugement du 26 mars 2019 -tribunal de grande instance de Melun - RG 17/01710
APPELANTS
Monsieur [T] [S]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Madame [L] [O] épouse [S]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentés par Me Marie-Ange KEREL, avocat au barreau de PARIS, toque : B0492
INTIMES
Monsieur Claude [B]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Madame Claudine [B]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentés par Me Sarah DEGRAND de la SCP FGB, avocat au barreau de MELUN
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 décembre 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Claude Creton, président, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Claude Creton, président
Mme Christine Barberot, conseillère
Mme Monique Chaulet, conseillère
Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier
Arrêt :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude Creton, président et par Grégoire Grospellier, greffier présent lors de la mise à disposition.
*****
Par acte du 14 février 2007, M. et Mme [B] ont vendu au prix de 595 000 euros à M. et Mme [S] une maison d'habitation comprenant en outre des dépendances (garage pour quatre voitures, atelier, WC avec deux lavabos), un appentis et un abri de jardin, situés à [Adresse 1]. L'acte stipule que ces constructions ont été édifiées en vertu :
"- d'un permis de construire délivré le 12 juillet 1973, sous le numéro 77-3-14040, autorisant la construction d'un bâtiment comprenant un logement,
- d'un permis de construire modificatif délivré le 7 septembre 1975, sous le numéro 77-5-14-040.1,
- la déclaration d'achèvement des travaux a été effectuée le 21 novembre 1975,
- le certificat de conformité a été délivré le 16 janvier 1976,
- d'un permis de construire délivré le 2 juillet 1986, sous le numéro 077 215 86 00025, autorisant la construction d'un garage et d'un appentis, et agrandissant la construction"
Il ajoute que "le vendeur déclare que l'immeuble objet des présentes n'a pas fait l'objet de travaux nécessitant une assurance dommages-ouvrage et/ou une autorisation administrative quelconque à l'exception de la construction d'un appentis avec système de récupération des eaux de pluies, d'un abri de jardin aménagé, édifiés sans autorisation administrative ainsi que cela résulte d'un courrier de la mairie de [Localité 3] en date du 1er février 2007 qui demeurera annexé aux présentes, lesdites construction édifiées sans autorisation ayant entraîné un refus de certificat de conformité sur le permis de construire de 1986 ainsi que cela résulte d'une lettre de la mairie de [Localité 3] en date du 14 octobre 1993 annexée aux présentes en copie".
Cette lettre indique que le refus de délivrance du certificat de conformité est dû au fait qu'il existe des "constructions annexes existantes non mentionnées dans le plan".
A l'acte de vente a été également annexé une lettre de la mairie du 1er février 2007 indiquant que "pour faire suite à votre courrier du 13 décembre 2006 concernant la demande de certificat de conformité de votre construction sise [Localité 3], nous vous confirmons que le bâtiment principal et le garage sont conformes aux permis de construire no 077-5 14-040-1 du 7 septembre 1975 et no 077215 86 00025 du 21 juillet 1986 dont vous trouverez ci-joint copie du plan de masse. Toutefois, vous avez édifié des constructions annexes et cela sans avoir obtenu préalablement l'autorisation. Ces constructions ne peuvent donc être déclarées conformes et nécessitent l'obtention d'une autorisation ou d'un permis de construire".
Faisant valoir qu'il est apparu que M. et Mme [B] avaient également fait édifier des constructions autres que l'appentis et l'abri de jardin aménagé sans avoir sollicité et obtenu une autorisation administrative, M. et Mme [S] les ont assignés sur le fondement du dol en paiement des sommes de 391 209 euros et de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts.
Par jugement du 26 mars 2019, le tribunal de grande instance de Melun a déclaré cette demande irrecevable comme prescrite, débouté M. et Mme [B] de leurs demandes et condamné M. et Mme [S] à payer à M. et Mme [B] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour statuer ainsi, le tribunal a d'abord relevé que M. et Mme [S] fondent leur demande sur un arrêté du 9 mai 2014 faisant suite à une déclaration préalable de travaux du 15 mars 2014 relative à des travaux portant sur la création d'un escalier extérieur, la création dans les combles de trois fenêtres de toit, en façade arrière, le remplacement d'une porte par une porte-fenêtre et la création d'une fenêtre, en façade avant, au rez-de-chaussée, la pose d'une porte-fenêtre et la création d'une fenêtre, sur le pignon gauche et sur le pignon droit rez-de-chaussée l'ouverture d'une fenêtre. Il a constaté que cet arrêté fait opposition à cette déclaration préalable de travaux en retenant que :
"Considérant que conformément à l'article UB 10 du PLU, le nombre de niveau autorisé en zone UB et : R + 1 + combles avec un seul niveau dans les combles,
Considérant que conformément à l'article UB 7 du règlement PLU, les constructions doivent respecter une distance minimale de 8 mètres par rapport aux limites séparatives si la façade comporte des ouvertures assurant l'éclairement,
Considérant que la porte-fenêtre sur la façade arrière ainsi que les autres ouvertures de ce côté ne respectent pas la distance de 8 mètres obligatoires par rapport à la limite séparative".
Il a ensuite retenu qu'il résulte d'une lettre de la mairie de [Localité 3] du 26 juin 2014 que cette opposition à travaux était fondée sur deux irrégularités différentes : des irrégularités qui avaient été commises par M. et Mme [B], visées dans le certificat de conformité partielle du 1er février 2007 au regard du permis de construire du 21 juillet 1986 et d'autres irrégularités commises postérieurement dont il n'est pas démontré qu'elles étaient le fait de M. et Mme [B] et qui sont nécessairement le fait de M. et Mme [S]. Il a ajouté qu'en conséquence, ceux-ci ne peuvent prétendre n'avoir pu découvrir l'existence de ces irrégularités qu'à compter de l'arrêté du 9 mai 2014.
M. et Mme [S] ont interjeté appel de cette décision.
Ils font valoir que s'il a été porté à leur connaissance que des constructions annexes avaient été réalisées irrégulièrement et visées dans les lettres de la mairie du 14 octobre 1993 et du 1er février 2007, il s'agit de celles visées dans l'acte de vente, à savoir "un appentis avec système de récupération des eaux de pluie (et) un abri de jardin aménagé". Il en résulte selon eux que l'arrêté du 9 mai 2014 vise d'autres irrégularités commises par M. et Mme [B] et dont ils n'avaient pas été informés.
Ils précisent que cet arrêté vise les irrégularités suivantes :
- le nombre de niveau des combles qui ne doivent être élevés que sur un niveau alors que les combles comportent deux niveaux ;
- la distance minimale de 8 mètres par rapport à la limite séparative si la façade comporte des ouvertures alors que la façade arrière située à moins de 8 mètres de la limite séparative comportait déjà des ouvertures.
Ils concluent en conséquence à la recevabilité de leur action dès lors que le point de départ du délai de prescription de cinq ans applicable se situe à la date de l'arrêté du 9 mai 2014.
M. et Mme [B] concluent à l'irrecevabilité de l'action engagée par M. et Mme [S] sur le fondement du dol, subsidiairement au rejet de leurs demandes et plus subsidiairement encore à la réduction de ces demandes.
Formant un appel incident, ils sollicitent la condamnation de M. et Mme [S] à leur payer la somme de 3 000 euros en réparation du préjudice moral que leur a causé les multiples procédures qu'ils ont engagées à leur encontre.
SUR CE,
Attendu, sur la recevabilité de la demande de M. et Mme [S] fondée sur le dol, que ceux-ci déclarent avoir découvert le vice qui a affecté leur consentement à la vente du 14 février 2007 suite à la notification de l'arrêté du 9 mai 2014 faisant opposition à la déclaration préalable de travaux du 15 mars 2014, cet arrêté faisant état des irrégularités qu'ils reprochent à M. et Mme [B] de n'avoir pas déclarées lors de la vente ; que cette demande, formée le 24 juin 2016 lorsqu'ils ont assigné M. et Mme [B] en paiement de dommages-intérêts avant l'expiration du délai de prescription de cinq ans qui a commencé à courir à cette date, est donc recevable ;
Attendu que pour s'opposer à la déclaration préalable de travaux, cet arrêté fait état des irrégularités suivantes :
- les combles ne doivent comporter qu'un seul niveau ;
- les constructions doivent se situer à une distance minimale de 8 mètres par rapport aux limites séparatives si la façade comporte des ouvertures assurant l'éclairement alors que la porte-fenêtre sur la façade arrière ainsi que les autres ouvertures de ce côté ne respectent pas cette distance minimale ;
Attendu qu'il est constant que la construction litigieuse avait fait l'objet avant la vente à M. et Mme [S] d'une déclaration de conformité du 1er février 2007 à l'exception de l'appentis et de l'abri de jardin édifiés sans autorisation administrative ; qu'il résulte des pièces versées aux débats que la déclaration préalable de travaux déposée le 5 février 2014 et le 15 mars 2014 est relative à des travaux de « modifications de façades » consistant en la « suppression de 2 buttes de terre supportant un escalier et création sur les façades mises à jour de 3 fenêtres + escalier accolé à la terrasse mise sur piliers » (déclaration du 5 février 2014) ou à « la modification des façades par la création d'un escalier extérieur, la création de trois fenêtres et la suppression de deux buttes de terre » (déclaration du 15 mars 2014) ; qu'il résulte en outre des devis et des factures d'acomptes acquittées correspondant à ces devis, produits par M. et Mme [S] et datés de juin à octobre 2013, que ces travaux, portant notamment sur la création d'ouvertures dans le mur de la façade, ont été réalisés, ce que confirme une lettre de la mairie de [Localité 3] du 25 mars 2014, visant la déclaration préalable de travaux du 15 mars 2014 qui met en demeure M. et Mme [S] « d'arrêter immédiatement les travaux » visés par cette déclaration préalable en cours d'instruction alors que ceux-ci avaient entrepris de réaliser les travaux ; qu'il apparaît ainsi que les irrégularités qui ont conduit la commune à faire opposition à la déclaration préalable de travaux ne sont pas imputables à M. et Mme [B] mais sont relatifs aux travaux visés par les déclarations préalables déposées par M. et Mme [S] les 5 février 2014 et 15 mars 2014 ; que le dol reproché à M. et Mme [B] n'est donc pas établi ; qu'il convient de débouter M. et Mme [S] de leurs demandes ;
Attendu que M. et Mme [B] ne justifient pas le caractère abusif de la procédure engagée contre eux par M. et Mme [S] ; qu'il convient de rejeter leur demande de dommages-intérêts ;
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement mais seulement en ce qu'il déclare irrecevable comme prescrite l'action engagée par M. et Mme [S] ;
Statuant à nouveau,
Déclare cette action recevable mais mal fondée ;
Déboute M. et Mme [S] de leur demande de dommages-intérêts ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme [S] et les condamne à payer à M. et Mme [B] la somme de 2 000 euros ;
Les condamne aux dépens d'appel
Le greffier, Le président,
