Copies exécutoires délivrées aux parties le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Cour d'appel de Paris
Pôle 4 - Chambre 1
Arrêt du 29 janvier 2021
(no , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général :RG 19/00023 - Portalis 35L7-V-B7D-B67V3
Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Novembre 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 16/07047
APPELANT
Monsieur [T] [H]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représenté par Me Pascale VITOUX LEPOUTRE de la SCP VITOUX & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0273
INTIMES
Monsieur [I] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représenté par Me [D] COURAUD de la SELAS DÉNOVO, avocat au barreau de PARIS, toque : D1043
Maître [X] [O] [A]
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représenté par Me Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499
SAS R & R NOTAIRES
venant aux droits de la SCP [U] [T] [A] & [U] [N]
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représentée par Me Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499
Maître [D] [Q]
[Adresse 4]
[Localité 4]
Représenté par Me Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499
SCP [B] [B] et [D] [Q]
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 4]
Représentée par Me Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5]
représenté par son syndic en exercice, la société bonus pater familias ayant son siège social [Adresse 6]
[Adresse 5]
[Localité 5]
Représentée par Me Olivier DOUEK de l'AARPI CORTEN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1939
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue le 17 décembre, en audience publique, devant la cour composée de :
M. Claude Creton, président
Mme Christine Barberot, conseillère
Mme Monique Chaulet, conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Christine Barberot, conseillère dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier
Arrêt :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Claude Creton, président et par M. Grégoire Grospellier, greffier lors de la mise à disposition.
*****
Suivant acte authentique reçu le 31 mars 2015 par M. [X] [A], notaire associé de la SCP [U] Bouvat-Marin [A] et [U]-[N], assisté de Mme [Q], notaire assistant le vendeur, M. [I] [Y] a vendu à M. [T] [H] les lots 80 et 86 de l'état de division d'un ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 7], soit respectivement, un logement et une cave au prix de 277 000 €, la superficie du lot 80 mentionnée à l'acte au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 étant de 41,31 mètres carrés. La vente par le syndicat des copropriétaires à M. [H] des fractions de parties communes, que ce dernier estimait être incluses dans le logement qu'il avait acquis, n'a pas abouti. Par acte extra judiciaire du 30 mars 2016, M. [H] a assigné M. [Y] en restitution de la somme de 17 769,31 € au titre de la diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. Le 14 octobre 2016, M. [Y] a appelé le notaire en garantie. A la demande du Tribunal, M. [H] a appelé dans la cause le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier précité.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 30 novembre 2018, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- déclaré M. [H] recevable à agir, mais l'a débouté de ses demandes,
- rejeté les demandes fondées sur l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné M. [H] aux dépens.
Par dernières conclusions, M. [H], appelant, demande à la Cour de :
- vu l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a débouté de ses demandes et l'a condamné aux dépens et, saisie de l'effet dévolutif de l'appel :
- à titre principal :
. condamner M. [Y] à lui payer la somme de 17 769,31 € avec intérêts au taux légal à compter du 13 avril 2015,
. condamner M. [Y] à lui payer la somme de 6 900 € pour le rachat des parties communes,
. condamner M. [Y] à lui payer les frais de notaire mis à sa charge lors de la formalisation de la vente des parties communes,
. condamner M. [Y] à lui payer la somme de 2 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus,
- à titre subsidiaire : désigner un géomètre-expert avec pour mission de dire si le WC commun pour une surface de 1,17 m2 et l'entrée de l'appartement pour une surface de 1,48 m2 constituent ou non une partie commune, fixer la provision et réserver les dépens.
Par dernières conclusions, M. [Y] prie la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris qui a rejeté toutes les demandes de M. [H],
- subsidiairement, infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté sa demande subsidiaire de garantie et en conséquence :
- condamner in solidum M. [A] et la société R&R-notaires à le garantir de toute condamnation en principal, accessoires, intérêts et frais prononcée contre lui au profit de M. [H],
- dans tous les cas :
. condamner in solidum M. [A] et la société R&R-notaires à lui payer la somme de 10 000 € de dommages-intérêts et celle de 5 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
. condamner M. [H] à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
. condamner in solidum M. [H] et M. [A], ainsi que la société R&R-notaires aux dépens de première instance et d'appel.
Par dernières conclusions, M. [X] [A], la SAS R&R-notaires, venant aux droits de la SCP [U] Bouvat-Marin [A] et [U]-[N], Mme [D] [Q], notaire et la SCP [B] [B] & [D] [Q] demandent à la Cour de :
- vu l'article 564 du Code de procédure civile :
- déclarer irrecevable comme nouvelle devant la Cour la demande de dommages-intérêts de M. [Y],
- vu l'article 1240 du Code civil,
- débouter M. [Y] de toutes ses demandes formées contre eux,
- condamner M [Y] à payer d'une part, à M. [X] [A], la SAS R&R-notaires, d'autre part, à Mme [D] [Q], notaire et la SCP [B] [B] & [D] [Q], la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par ordonnance du 18 juin 2020, le conseiller de la mise en état de cette Cour a dit le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 8], représenté par son syndic, la SAS Bonus pater familias, irrecevable à conclure.
MOTIFS DE LA COUR
Selon l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. Si la superficie des parties privatives à prendre en compte pour l'application de ce texte est celle du bien tel qu'il se présente matériellement le jour de la vente sans s'arrêter à celle mentionnée au règlement de copropriété ou dans l'acte de vente, cependant, doivent être exclues du mesurage, les superficies de parties communes matériellement réunies aux parties privatives, sauf si, par suite de l'annexion le vendeur peut se prévaloir de l'usucapion.
Au cas d'espèce, l'acte authentique du 31 mars 2015, aux termes duquel M. [Y] a vendu à M. [H] les lots 80 (logement) et 86 (cave) de l'état de division de l' ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 7], désigne le lot 80 de la manière suivante : "Dans le bâtiment B, au premier étage, un logement dit porte droite, comprenant : salle à manger, chambre, cuisine, entrée. Droit aux WC commun au pied de l'escalier. Et les deux cent trente trois / dix mille soixante et unième (233/10061 èmes) des parties communes générales. Observations étant ici faite que la désignation du lot 80 est la suivante par suite de travaux effectués par le précédent propriétaire : entrée, séjour, chambre cuisine, salle de bains et WC". Le vendeur a déclaré que la superficie du lot 80 au titre de la "loi Carrez" était de 41,31 m2, suivant une attestation établie le 27 octobre 2014 par la société DIAG 75.
Cette attestation ne comporte pas de plan. La comparaison du plan du lot 80 annexé au règlement de copropriété du 5 août 1966 et du plan de ce même lot inclus dans le constat du risque d'exposition au plomb dressé le 27 octobre 2014 par la société DIAG 75, annexé à l'acte de vente du 31 mars 2015, montre que les WC situés sur le palier du 1er étage, ainsi qu'une partie du palier ou du couloir située devant ces WC, ont été annexés au lot 80. Cet état de fait est corroboré par les plans du 1er étage de l'immeuble dressés le 4 février 2016 par M. [S], géomètre-expert, à la demande du syndicat des copropriétaires dans le but de modifier le règlement de copropriété en régularisant par création d'un nouveau lot la "privatisation" des WC communs au 1er étage du bâtiment B.
L'annexion des parties communes précitées au profit du lot 80 n'est pas le fait de M. [Y]. En effet, la description du lot 80 dans le règlement de copropriété du 5 août 1966, reproduite dans l'acte de vente [Y]/[H] du 31 mars 2015, montre que ce lot ne jouissait pas, à l'origine, de WC privatifs mais d'un droit aux WC communs au pied de l'escalier et que, par suite de travaux réalisés par le précédent propriétaire, le lot 80 a été doté de WC. L'annexion par le propriétaire précédant M. [Y] est confirmée par l'acte authentique du 14 octobre 2005 aux termes duquel, M. [Y] a acquis de Mme [X] les lots 80 et 86 précités, le lot 80 étant ainsi désigné : "Dans le bâtiment B, au premier étage, un logement dit porte droite, comprenant : salle à manger, chambre, cuisine, entrée. Droit aux WC commun au pied de l'escalier. Et les 233/10035èmes des parties communes générales. Observations étant ici faites que la désignation dudit lot est désormais la suivante : entrée, séjour, chambre cuisine, salle de bains et WC", la superficie mentionnée au titre de la "loi Carrez" étant de 41,64 m2, selon une attestation du 6 mars 1999 dressée par le cabinet SEB.
L'annexion au lot 80 des WC communs du 1er étage, ainsi que de la partie du couloir ou palier commun permettant d'y accéder, est antérieure au 6 mars 1999. Cette possession, matérialisée par la pose d'une porte sur le palier commun faisant obstacle à l'usage des WC communs par les occupants du 1er étage autres que ceux du lot 80, comme le montre le procès-verbal de constat dressé le 24 avril 2018 par M. [X] [Z], huissier de justice, à la demande du syndicat des copropriétaires qui a communiqué cette pièce aux débats en première instance, prouve depuis cette date une possession des WC communs et de partie du palier par les propriétaires successifs du lot 80, possession continue, non interrompue, paisible, publique et non équivoque, la question de l'acquisition de ces parties communes n'ayant été soumise à la copropriété que postérieurement à l'acquisition du lot 80 par M. [H] qui en aavait, lui-même, saisi l'assemblée générale des copropriétaires.
L'acte de vente du 14 octobre 2005, qui porte sur les WC inclus dans le lot 80, établit que les parties communes annexées étaient comprises dans cette vente, de sorte que M. [Y] peut joindre à sa possession celle de son auteur, Mme [X]. L'acte du 14 octobre 2005 étant un juste titre, il y a lieu de dire qu'au 31 mars 2015, date la vente par M. [Y] à M. [H], le vendeur avait acquis par usucapion le lot 80 dans sa configuration après annexion des parties communes précitées.
En conséquence, M. [H], qui n'établit pas l'existence d'une différence de superficie du lot 80, doit être débouté de sa demande en paiement de la somme de 17 769,31 € au titre de la diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure et de celle 6 900 € pour le rachat des parties communes, ainsi que de celle en paiement des frais de notaire exposés à l'occasion de cette vente.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [H] de toutes ses demandes.
La demande de garantie formée par M. [Y] contre le notaire, devenue sans objet, doit être rejetée.
S'agissant de la demande de dommages-intérêts de M. [Y], qui n'est pas nouvelle, contre les notaires, rédacteur de l'acte de vente ou assistant une partie à cet acte, ces derniers ont recherché les plans de l'immeuble mais n'ont pu les obtenir ni du notaire rédacteur du règlement de copropriété ni du syndic. En outre, M. [Y] ne prouve pas que lors de la vente du 31 mars 2015, les notaires disposaient d'éléments leur permettant de déceler l'annexion des WC communs.
Dès lors, la faute des notaires n'étant pas établie, M. [Y], qui, de surcroît, ne justifie pas de l'existence d'un préjudice d'un montant de 10 000 €, doit être débouté de sa demande de dommages-intérêts.
M. [H], qui succombe en ses demandes, sera condamné aux dépens.
M. [Y] n'étant pas condamné aux dépens, la demande en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile formée contre lui par les notaires ne peut prospérer.
La solution donnée au litige emporte le rejet de la demande, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, de M. [H].
L'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de M. [Y], sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant :
Déboute M. [I] [Y] de ses demandes formées contre M. [X] [A], la SAS R&R-notaires, venant aux droits de la SCP [U] Bouvat-Marin [A] et [U]-[N], Mme [D] [Q], notaire et la SCP [B] [B] & [D] [Q] ;
Rejette la demande en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile formée par la SCP [U] Bouvat-Marin [A] et [U]-[N], Mme [D] [Q], notaire et la SCP [B] [B] & [D] [Q] contre M. [I] [Y] ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne M. [T] [H] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne M. [T] [H] à payer à M. [I] [Y] la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel.
Le greffier, Le président,
