Copies exécutoires délivrées aux parties le REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Cour d'appel de Paris
Pôle 4 - chambre 1
Arrêt du 27 novembre 2020
(no , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général :RG 18/27222 - Portalis 35L7-V-B7C-B62RH
Décision déférée à la cour : jugement du 04 mai 2018 -tribunal de grande instance de Créteil - RG 14/09384
APPELANTE
SCI FORS PIERRE
représentée par son gérant, domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Zino ADJAS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0656
INTIMEE
SCI MAX
prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034 et par Me Costelle RENAUT de la MAPG AVOCATS
avocat au barreau de PARIS, toque : B 0016
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 septembre 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Monique Chaulet, conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Claude Creton, président
Mme Christine Barberot, conseillère
Mme Monique Chaulet, conseillère
Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier
Arrêt :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude Creton, président et par Grégoire Grospellier, greffier présent lors de la mise à disposition.
*****
Suivant acte authentique reçu le 30 janvier 2013, la SCI FORS PIERRE a acquis de la SCI MAX un immeuble sis [Adresse 1] au prix de 970 000 euros.
Après avoir écrit à la SCI MAX le 20 février 2013 pour lui signaler divers désordres, la SCI FORS PIERRE a fait réaliser une expertise par le cabinet [F] le 15 octobre 2013.
Elle a fait délivrer une assignation devant le tribunal de grande instance de Créteil à la SCI MAX le 17 juin 2014 aux fins de dire que les désordres lui sont imputables au visa des dispositions des articles 1116, 1134 et 1792-1 du code civil ; cette dernière a appelé en garantie la société ETCI qui avait réalisé des travaux de réfection de l'étanchéité de la toiture terrasse de l'immeuble en 2011.
Par ordonnance du 24 septembre 2015, le juge de la mise en état a ordonné une expertise confiée à M. [V] qui a déposé son rapport le 26 décembre 2016.
Aux termes de conclusions signifiées en ouverture de rapport, la SCI FORS PIERRE a demandé au tribunal de constater que les désordres relèvent de vices cachés au sens de l'article 1641 du code civil.
Par jugement en date du 4 mai 2018, le tribunal de grande instance de Créteil a :
- déclaré la SCI FORS PIERRE irrecevable en son action en garantie des vices cachés,
- condamné la SCI FORS PIERRE à payer à la SCI MAX la somme de 7166,25 euros avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2013,
- condamné la SCI MAX à payer à la société ETCI la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné la SCI FORS PIERRE aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire,
- accordé à la SELARL Taransaud Renaut et Maître Carmen Del Rio le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- rejeté les autres demandes des parties.
La SCI FORS PIERRE a interjeté appel de ce jugement.
Par ses dernières conclusions, elle demande à la cour de :
- infirmer le jugement entrepris,
- écarter la fin de non-recevoir soulevée par la SCI MAX et la dire recevable en ses prétentions,
Vu le rapport de M. [V], expert judiciaire,
- dire que les désordres pour lesquels elle poursuit la réparation relèvent de vices cachés au sens de l'article 1641 du code civil,
Vu le dol de la SCI MAX,
- écarter la clause de non-garantie des vices cachés insérée à l'acte de vente,
- dire que la SCI MAX est tenue à procéder à l'entière réparation des désordres en vertu des articles 1103, 1104, 1137, 1641, 1644 et 1792-1 du code civil,
- condamner la SCI MAX à lui verser 63 008, 28 euros TTC à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel avec intérêts de droit à compter du 30 janvier 2017, lesquels seront capitalisés à compter du 31 janvier 2018 par application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil,
- condamner la SCI MAX à lui verser 8 000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires eu égard à sa déloyauté et à sa mauvaise foi,
- infirmer le jugement en ce qu'il a fait courir les intérêts légaux sur les taxes foncières à compter du 26 avril 2013 et dire qu'il commenceront à courir à compter du jugement du 4 mai 2018,
- débouter la SCI MAX de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SCI MAX à lui payer 11 300 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance qui comprendront les frais d'expertise judiciaire, dont le recouvrement sera effectué par Me Adjas admis à se prévaloir des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par ses dernières conclusions, la SCI MAX demande à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
à titre subsidiaire et à titre d'appel incident,
- si la cour considérait la demande d'expertise comme interruptive de prescription, vu la parfaite connaissance de la situation de l'immeuble par l'appelante au 23 février 2013, la déclarer irrecevable comme prescrite sur la garantie des vices cachés,
- si la cour considérait la demande fondée sur l'article 1641 du code civil comme recevable,
débouter la SCI FORS PIERRE de ses demandes d'indemnisation fondées sur les articles 1103, 1104, 1137, 1641, 1644 et 1792-1 du code civil,
- condamner la SCI FORS PIERRE à lui payer 5000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance qui comprendront les frais d'expertise judiciaire.
La clôture de l'instruction a été ordonnée le 3 septembre 2020.
SUR CE,
Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en garantie des vices cachés
Au terme des dispositions de l'article 1648 du code civil dans sa version applicable à l'espèce, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.
Les premiers juges ont retenu que si la manifestation des désordres était connue dès le mois de février 2013, l'existence d'un vice caché et donc le point de départ du délai de prescription doit être fixé au 15 octobre 2013, date à laquelle la SCI FORS PIERRE a pu en mesurer l'ampleur au regard des constatations faites par son expert, le cabinet [F], et que l'expertise ordonnée judiciairement, si elle avait pour but d'examiner les désordres, n'a pu avoir pour conséquence de suspendre le délai de prescription de deux ans dès lors que les demandes n'avaient pas été formées sur ce fondement.
Les premiers juges ont en conséquence estimé que les demandes formées par la SCI FORS PIERRE au visa des dispositions de l'article 1641 du code civil par conclusions signifiées le 30 janvier 2017 soit après l'expiration du délai de deux ans étaient tardives et qu'elle n'était plus recevable à ce titre.
La SCI FORS PIERRE soutient que le point de départ du délai de prescription ne peut être que la date à laquelle elle a connu l'ampleur et l'étendue des désordres soit à la date du dépôt du rapport de M. [V], expert judiciaire, et que si l'on retient le point de départ du délai retenu par les premiers juges, la désignation d'un expert a suspendu ce délai ; elle soutient que bien qu'elle n'ait pas expressément visé les dispositions de l'article 1641 du code civil lors de l'introduction de la procédure, elle a néanmoins valablement interrompu la prescription biennale par sa demande initiale.
La SCI MAX soutient que l'appelante fait le choix, lorsqu'elle l'a assignée et alors même qu'elle avait connaissance des désordres dont elle demandait réparation de fonder son action sur d'autres causes que les vices cachés et que sa demande d'expertise étant intervenue plus de deux ans après la découverte des vices, son action était tardive ; subsidiairement elle fait valoir que la SCI FORS PIERRE avait connaissance des désordres depuis février 2013.
En l'espèce le 15 octobre 2013, ainsi que l'ont rappelé les premiers juges, le cabinet [F] a constaté l'existence de non-conformités affectant les pièces d'eau, l'insuffisance de ventilation des logements aggravant les dommages et favorisant le développement des moisissures, la non-conformité de l'installation électrique ainsi que l'existence d'infiltrations par la couverture en tuiles.
Il résulte suffisamment de ces éléments ainsi que de ceux figurant dans la demande de désignation d'expert de la SCI FORS PIERRE que les désordres allégués étaient connus dès cette date notamment dans leur ampleur et leur étendue et que la demande de désignation d'un expert avait essentiellement pour but de rendre ces éléments contradictoires à l'égard de la SCI MAX qui les contestait ; en outre, si la SCI FORS PIERRE avait connaissance du mauvais état de certains appartements dès février 2013 ainsi que cela résulte de sa première réclamation adressée à la SCI MAX, aucun élément ne permet de dire qu'elle en connaissait l'ampleur et l'étendue et en conséquence le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu la date du 15 octobre 2013 comme point de départ de la prescription.
L'assignation qu'a fait délivrer la SCI FORS PIERRE le 17 juin 2014 aux fins d'obtenir la condamnation de la SCI MAX à réparer les désordres allégués et à l'indemniser de ses préjudices de ce chef a eu pour effet d'interrompre le délai de prescription de cette demande, peu important en l'espèce que la demande ait été formé sur d'autres fondements que celui des vices cachés, ce moyen n'ayant été soutenu qu'ultérieurement soit en janvier 2017 en ouverture de rapport.
Dès lors que l'assignation poursuivait le même même but et donc le même objet que les conclusions formées par la SCI FORS PIERRE le 30 janvier 2017 à savoir l'indemnisation des désordres allégués, la prescription a été interrompue par la demande initiale qui été formée avant l'expiration du délai de deux ans prévu par les dispositions de l'article 2248 du code civil, sans que la SCI MAX ne soit fondée à soutenir que la SCI FORS PIERRE n'était plus recevable, en cours d'instance, à soulever le moyen des vices cachés.
Le jugement sera infirmé de ce chef et les demandes de la SCI FORS PIERRE sont déclarées recevables.
Sur les vices cachés
La SCI FORS PIERRE soutient que les désordres dont elle poursuit la réparation relèvent de vices cachés au sens de l'article 1641 du code civil.
L'article 1641 du code civil dans sa rédaction applicable au litige dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui en diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
A l'appui des désordres qu'elle invoque, la SCI FORS PIERRE produit la lettre qu'elle a adressée le 20 février 2013 à la SCI MAX, lettre à laquelle sont annexées des photos des appartements pour attester des désordres qu'elle allègue à savoir notamment des infiltrations d'eau dans plusieurs appartements provoquant des moisissures permanentes, une humidité générale, l'engorgement de canalisations et la fuite d'un WC, de l'humidité dans plusieurs salles de bains, une douche cassée, une VMC défaillante, la vétusté d'un chauffe-eau, une fenêtre d'accès à l'extérieur cassée, un siphon de douche défectueux.
Les attestations des locataires produites par la SCI FORS PIERRE ne font que dénoncer les problèmes ponctuels notamment d'humidité qu'elle allègue dans sa lettre du 20 février 2013.
Dans son rapport, M. [V] relève que l'immeuble est ancien, de qualité médiocre et manifestement mal entretenu, ce que ne pouvait ignorer la SCI FORS PIERRE à la seule vue extérieure des bâtiments et parties communes (page 7).
L'expert constate, sur visite des appartements accessibles, que les façades sont insuffisamment isolées, que la ventilation est totalement déficiente et que l'atmosphère est chaude, humide et désagréable dans certains appartements par défaut de ventilation.
S'agissant des désordres au niveau de la toiture-terrasse allégués par la SCI FORS PIERRE qui généreraient des problèmes électriques dans les appartements, l'expert précise en page 10 de son rapport que la terrasse du 2ème étage ne présente aucun désordre au jour de la visite et que la société ETCI qui a réalisé des travaux d'étanchéité conformément à la facture du 25juillet 2011, et non de couverture sur cette terrasse, peut être mise hors de cause.
Les désordres dénoncés par la SCI FORS PIERRE au niveau des fuites en toît ne sont donc pas établis.
L'expert résume, en page 13 de son rapport, les désordres comme suit :
"une mauvaise isolation thermique générale et une absence générale de ventilation des sanitaires qui conduit à de forts désordres de condensation, plusieurs appartements ne répondant pas aux conditions d'un logement décent".
Les désordres ainsi dénoncés, dès lors qu'ils sont visibles sur les photos produites et ont été constatés par l'expert lors d'une simple visite, constituent des vices apparents dont l'acquéreur pouvait se rendre compte lors des visites avant l'acquisition du bien, étant rappelé que la SCI MAX précise dans sa lettre du 2 mai 2013, sans être contredite, que la SCI FORS PIERRE a visité le bien à trois reprises les 21 et 24 septembre 2012 et le 11 janvier 2013, cette dernière visite étant intervenue dans le mois de la signature de l'acte authentique et moins de deux mois avant la lettre dénonçant des désordres.
Ces désordres ne constituent donc pas des vices cachés étant rappelé que le défaut d'étanchéité de toiture-terrasse allégué par la SCI FORS PIERRE n'a pas été constaté par l'expert judiciaire.
La SCI FORS PIERRE, qui soutient que les désordres qu'elle allègue lui ont été dissimulés en ce qu'elle n'a pas pu visiter certains appartements qui étaient loués, ne démontre pas de ce chef l'existence de vices cachés dès lors que le fait pour la SCI FORS PIERRE de n'avoir pas pu visiter certains appartements, ce qui n'est pas contesté par la SCI MAX, n'est pas de nature à conférer aux désordres dénoncés le caractère de vices cachés alors qu'ils étaient visibles à l'oeil nu ou décelables lors d'une simple visite et qu'il n'est pas démontré que les désordres existants rendent le bien acquis impropre à sa destination.
En conséquence, et sans qu'il soit besoin en l'espèce de se prononcer sur la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés figurant dans l'acte de vente, il convient d'écarter les demandes de la SCI FORS PIERRE sur ce fondement.
Sur l'attitude dolosive de la SCI MAX
La SCI FORS PIERRE allègue l'attitude dolosive de la SCI MAX qui avait connaissance des désordres liés aux infiltrations et à la VMC qui avaient été portés à sa connaissance par divers locataires, connaissance qui met à néant la clause d'exclusion des vices cachés figurant dans l'acte, et qu'elle s'était engagée à mettre en oeuvre une campagne de travaux qu'elle n'a pas entrepris ; elle soutient qu'elle a violé son obligation d'information et de loyauté notamment en ne l'informant pas du problème d'insalubrité intervenu antérieurement à la vente.
La SCI MAX soutient que la SCI FORS PIERRE ne démontre pas les manoeuvres dolosives ; elle fait valoir que l'état d'insalubrité invoqué qui datait de trois ans auparavant avait été levé et que les travaux de réparation d'étanchéité sur la toiture réalisés deux ans auparavant n'étaient que des travaux de réparations des fuites.
Il n'est établi en l'espèce par la SCI FORS PIERRE aucune manoeuvre imputable à la SCI MAX ayant eu pour but d'empêcher la visite du bien et il n'est pas démontré que la SCI FORS PIERRE, qui a visité à trois reprises l'immeuble, ait demandé la visite des biens loués qui n'avaient pas été visités et que la SCI MAX s'y soit opposée d'une quelconque manière.
La dissimulation de l'état de l'immeuble n'est pas corroborée par le rapport de l'expert qui établit que l'acheteur pouvait se rendre compte de l'état général de l'immeuble et qui décrit une atmosphère d'humidité ambiante désagréable dont il ne peut être sérieusement soutenu qu'elle ne concernait que certains appartements.
Il résulte des statuts de la SCI FORS PIERRE dont l'objet est l'acquisition et la gestion, par voie de location ou autrement, de tous bien mobiliers et immobiliers et l'emprunt de tous fonds nécessaires à la réalisation de cet objet, qu'elle est un professionnel de l'immobilier.
Eu égard à l'état de l'immeuble qui ne pouvait échapper à la SCI FORS PIERRE en sa qualité de professionnelle de l'immobilier, celle-ci pouvait demander à visiter la totalité des lots si l'état de ces lots étaient une condition déterminante de son acquisition, ce qui lui aurait permis de déceler les problèmes d'entretien et d'humidité dans les lots non visités.
Sur la dissimulation de l'état antérieur de l'immeuble, est produit au débat le rapport d'enquête de M. [W], inspecteur de la salubrité, du 7 août 2009, qui fait état d'une VMC inexistante dans appartement du 1er étage fond du couloir porte droite, et d'un air ambiant confiné rendant l'atmosphère étouffante.
Par arrêté préfectoral du 22 janvier 2010, ce logement a été déclaré insalubre avec possibilité d'y remédier, mesure qui a été abrogée par un arrêté préfectoral du 9 juillet 2010 au motif que les travaux réalisés dans les règles de l'art ont permis de résorber les causes d'insalubrité et que le logement ne présente plus de risque pour la santé des occupants ou du voisinage.
Aucune dissimulation d'information ne peut donc être reprochée à la SCI MAX à ce titre dès lors qu'elle avait remédié à la cause de l'insalubrité.
Sur le défaut de mention dans l'acte de vente des travaux d'étanchéité sur la toiture, il résulte notamment des conclusions du rapport d'expert qu'il s'agissait de travaux de reprise de l'étanchéité et non de travaux sur couverture, qu'en conséquence il ne s'agit pas de travaux assimilables à des travaux de contruction ou de rénovation qui auraient dû être mentionnés dans l'acte de vente.
S'agissant de l'installation électrique dont la SCI FORS PIERRE dénonce la non conformité, il est établi que les diagnostics techniques notamment électriques ont été remis à la SCI FORS PIERRE qui a néanmoins décidé d'acquérir le bien et il n'est pas soutenu en l'espèce qu'en cas de non conformité de l'installation électrique aux normes en vigueur, le vendeur serait dans l'obligation de prendre en charge la mise en conformité.
Il résulte de ce qui précède que la SCI FORS PIERRE n'établit pas l'existence de manoeuvres ou de réticence dolosives sans lesquelles elle n'aurait pas acquis le bien pas plus qu'elle ne démontre le défaut de loyauté et d'information qu'elle allègue de la part de la SCI MAX.
La SCI FORS PIERRE sera donc déboutée de ses demandes de réparation de ses préjudices matériels et de dommages et intérêts complémentaires.
Sur les intérêts légaux au titre des taxes foncières
La SCI FORS PIERRE sollicite l'infirmation du jugement quant au point de départ des intérêts légaux.
La SCI MAX n'a pas conclu sur cette demande.
En l'absence d'élément sur la date de la demande soit la date à laquelle la SCI MAX a sollicité le paiement des taxes foncières, le point de départ des intérêts légaux sera fixé à la date du jugement qui sera infirmé de ce chef.
Sur les frais irrépétibles
Il convient de condamner la SCI FORS PIERRE à payer à la SCI MAX la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement,
Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Créteil en date du 4 mai 2018 en ce qu'il a déclaré la SCI FORS PIERRE irrecevable en son action et l'a condamnée à payer les intérêts légaux sur la somme de 7 166,25 euros à compter du 26 avril 2013,
Statuant à nouveau,
Déclare les demandes de la SCI FORS PIERRE recevables,
Condamne la SCI FORS PIERRE à payer les intérêts légaux sur la somme de 7 166,25 euros à compter du 4 mai 2018,
Déboute la SCI FORS PIERRE du surplus de ses demandes,
Confirme le jugement pour le surplus,
Condamne la SCI FORS PIERRE à payer à la SCI MAX la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés en cause d'appel,
Condamne la SCI FORS PIERRE aux dépens de l'appel.
Le greffier, Le président,
