Copies exécutoires délivrées aux parties le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4-Chambre 1
Arrêt du 06 novembre 2020
(no , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : RG 19/02727-Portalis 35L7-V-B7D-B7HIW
Décision déférée à la cour : jugement du 21 novembre 2018 -tribunal de grande instance de Paris - RG 16/16345
APPELANT
Monsieur U... M...
[...]
[...]
Représenté par Me Jean-Camille HENIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D0563
INTIMES
Madame S... Q... C... H... épouse N... Q...
[...]
[...]
Représentée par Me Cléo-isis MIEHAKANDA, avocat au barreau de PARIS, toque : D1671
Monsieur T... N... Q...
[...]
[...]
Représenté par Me Cléo-isis MIEHAKANDA, avocat au barreau de PARIS, toque : D1671
Maître A... L...
[...]
[...]
Représenté par Me Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848
SAS ACTION LOGEMENT SERVICES
[...]
[...]
SAS CIL DEVELOPPEMENT
[...]
[...]
Représentées par Me Belgin PELIT-JUMEL de la SELEURL BELGIN PELIT-JUMEL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1119 et par la CMS BUREAU FRANCIS LEFEBVRE, société d'Avocats au barreau des Hauts-de-Seine, agissant par Me Jean-Fabrice BRUN, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, toque : NAN 1701 substitué à l'audience par Me Cécile GIMONET du même cabinet
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 octobre 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Christine Barberot, conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Claude Creton, président
Mme Christine Barberot, conseillère
Mme Monique Chaulet, conseillère
Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier
Arrêt :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude Creton, président et par Grégoire Grospellier, greffier lors de la mise à disposition.
***
Suivant acte authentique reçu le 1er août 2016 par M. A... L... , M. U... M... a promis de vendre à M. T... N... Q... et Mme Q... H..., épouse N... Q... (les époux N... Q...), qui s'étaient réservé la faculté d'acquérir, le lot no 112 de l'état de division d'un ensemble immobilier en copropriété sis [...], soit un logement, au prix de 235 000 €, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt d'un montant maximum de 235 000 €, d'une durée de 20 ans, au taux de 2%, une indemnité d'immobilisation d'un montant de 23 500 €, séquestrée chez le notaire, étant prévue au contrat. Le prêt a été refusé et la vente n'a pas été réalisée. Par acte extra judiciaire du 14 novembre 2016, les époux N... Q... ont assigné M. M... en restitution de l'indemnité d'immobilisation. Les 28 juillet et 1er août 2017, les époux N... Q... ont appelé en intervention forcée la SAS CIL développement et la SAS Action logements services, venant aux droits de l'association Plurial entreprises, courtiers ayant recherché un établissement financier susceptible d'accorder le prêt. Ces courtiers ayant invoqué le défaut de purge du droit de rétractation des bénéficiaires, le 28 novembre 2017, M. M... a appelé en garantie le notaire rédacteur d'acte.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 21 novembre 2018, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- rejeté la demande des époux N... Q... visant à l'exercice de leur droit de rétractation,
- ordonné que l'indemnité d'immobilisation séquestrée fût versée aux époux N... Q...,
- rejeté la demande des époux N... Q... portant sur les intérêts au taux légal majoré,
- rejeté la demande de condamnation de M. M... pour résistance abusive,
- dit que le Tribunal n'était pas saisi des demandes de condamnation du courtier au paiement de la somme de 23 000 € pour manquement aux obligations d'information et de conseil, de garantie des époux N... Q... par le courtier et par le notaire et de garantie de M. M... par le notaire,
- rejeté la demande de condamnation des époux N... Q... pour résistance abusive,
- condamné M. M... à payer en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile la somme de 1 000 € chacun aux époux N... Q..., au notaire et au courtier,
- condamné M. M... aux dépens.
Par dernières conclusions, M. M..., appelant, demande à la Cour de :
- réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :
- débouter les époux N... Q... de toutes leurs demandes,
- les condamner au paiement de la somme de 23 500 € avec intérêts de droit au 1er août 2016,
- les condamner à lui payer la somme de 7 500 € pour résistance abusive,
- les condamner à lui payer la somme de 4 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- subsidiairement : condamner M. L... à lui payer la somme de 23 500 € avec intérêts de droit à compter du 1er août 2016, outre celle de 5 000 € de dommages-intérêts supplémentaires et celle de 3 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus,
- dans tous les cas, condamner les époux N... Q... ou tout contestant aux dépens.
Par dernières conclusions, les époux N... Q... prient la Cour de :
- vu les articles L. 271-1, L. 271-2, D. 271-6 du Code de la construction et de l'habitation, L. 312-16 du Code de la consommation, 1178 ancien et 1304-3, alinéa 1er, nouveau du Code civil,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- dire que M. L... , séquestre, doit leur restituer la somme de 23 500 €,
- condamner M. M... aux intérêts au taux légal majoré de moitié et à leur payer la somme de 5 000 € de dommages-intérêts,
- s'il n'était pas fait droit à leur demande :
- condamner in solidum les SAS CIL développement et Action logements services à leur payer la somme de 23 500 €,
- les condamner in solidum à les garantir de toute condamnation prononcée contre eux,
- condamner M. L... à les relever et garantir de toute condamnation,
- condamner tout succombant à leur payer la somme de 5 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions, M. L... demande à la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,débouter M. M... de l'intégralité de ses demandes,
- débouter les époux N... Q... de leur demande de garantie formée contre lui,
- condamner la partie qui succombera au paiement d'une somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions, les SAS CIL développement et Action logements services, cette dernière venant aux droits de l'association Plurial entreprises, prient la Cour de :
- vu les articles L. 271-1 et D. 271-6 du Code de la construction et de l'habitation,
- à titre liminaire : déclarer irrecevable, à défaut juger que la Cour n'est pas saisie de la demande d'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. M... à leur payer la somme de 1 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : ordonné que l'indemnité d'immobilisation séquestrée entre les mains du notaire, soit versée aux époux N... Q..., rejeté la demande de condamnation de M. M... pour résistance abusive, condamné M. M... à leur payer la somme de 1 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- infirmer le jugement entrepris pour le surplus et statuant à nouveau :
- débouter les époux N... Q... de toutes leurs demandes formées contre elles,
- en tout état de cause :
- ordonner la restitution aux époux N... Q... de l'indemnité d'immobilisation séquestrée,
- condamner la partie défaillante à leur payer la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
SUR CE, LA COUR
Les moyens développés par M. M... au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.
A ces justes motifs, il sera ajouté que les bénéficiaires s'étaient engagés à souscrire un prêt d'un montant maximum de 235 000 €, d'une durée de 20 ans, au taux nominal d'intérêt maximum de 2% l'an hors assurances. Pour pouvoir bénéficier de la protection de la condition suspensive, les bénéficiaires devaient justifier, notamment, de leur demande de prêt auprès d'au moins deux banques ou établissements financiers différents.
Des deux attestations de refus versées aux débats, il ressort que les époux N... Q... ont déposé :
- auprès de la Banque postale, une demande de prêt d'un montant de 212 345 €, au taux de 1,50% hors assurance, d'une durée de 240 mois,
- auprès de la Caisse d'épargne d'Ile-de-France, une demande de prêt d'un montant de 228 444 €, au taux de 1,70% hors assurance, d'une durée de 240 mois.
Conformément au contrat, deux banques ou établissements financiers différents ont été sollicités, la clause n'impliquant pas que la recherche de prêt soit poursuivie plus avant.
Les montants de prêt sollicité, 212 345 € et 228 444 €, sont inférieurs au montant maximum de 235 000 €.
Le taux d'intérêt "maximum" de 2% fixé par les parties permettait aux bénéficiaires de solliciter un prêt à un taux inférieur à ce seuil sans, toutefois, pouvoir demander un prêt gratuit ou à un coût dérisoire, ce qui aurait fait défaillir la condition. Les taux sollicités par le courtier, 1,50% et 1,70%, ne sont pas dérisoires et, s'ils sont favorables aux emprunteurs, ils correspondent aux taux qui pouvaient être accordés en 2016.
C'est donc sans dénaturation que le premier juge a dit qu'en sollicitant ces taux, les bénéficiaires avaient respecté la promesse unilatérale de vente.
La clause usuelle relative à la condition suspensive d'obtention de prêt prévoyant un taux maximum d'intérêts, qui permet à l'emprunteur de négocier au mieux de ses intérêts, ne désavantage pas nécessairement le vendeur ou le promettant dès que, en période de faible coût du crédit, elle est de nature à faciliter la vente.
En conséquence, ne pouvant se plaindre d'une "rédaction défectueuse de cette clause", M. M... doit être débouté de sa demande en paiement par M. L... , notaire rédacteur de la promesse unilatérale de vente, de l'indemnité d'immobilisation aux lieu et place des époux N... Q....
S'agissant des manoeuvres que M. M... impute aux époux N... Q... lesquelles auraient su "parfaitement que leur taux d'endettement avant toute renégociation de leur endettement actuel interdisait le recours au prêt prévu dans la promesse", il convient d'observer que les bénéficiaires ont confié leur recherche de financement à un courtier pour l'achat de leur résidence principale et que ce dernier, indique avoir vérifié que les demandes de prêt correspondaient aux besoins et à la situation financière des époux N... Q... , M. M... n'apportant aucune preuve du défaut de sincérité qu'il leur reproche.
C'est donc à bon droit que le premier juge a dit que les bénéficiaires avaient respecté leurs obligations contractuelles et qu'il a débouté M. M... de ses demandes.
Le jugement entrepris a exactement ordonné la restitution de l'indemnité d'immobilisation aux bénéficiaires sans l'assortir d'intérêts majorés.
M. M... ayant pu se méprendre sur l'étendue de ses droits, sa résistance n'est pas abusive, de sorte que le jugement entrepris sera encore confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes sur ce fondement.
En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions.
M. M... sera condamné aux dépens d'appel.
L'issue donnée au litige implique le rejet de la demande de M. M... fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile.
L'équité commande qu'il soit fait droit aux autres demandes fondées sur l'article 700 du Code de procédure civile, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant :
Déboute M. U... M... de ses demandes formées contre M. A... L... ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne M. U... M... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne M. U... M... à payer, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel :
- à M. T... N... Q... et Mme Q... H..., épouse N... Q..., la somme totale de 4 000 €,
- à M. A... L... la somme de 3 000 €,
- à la SAS CIL développement et la SAS Action logements services, venant aux droits de l'association Plurial entreprises, la somme globale de 2 500 €.
Le greffier, Le président,
